【正文】 商業(yè)購(gòu)物中心管理 什么是摩爾購(gòu)物中心？ Mall 全稱(chēng) Shopping Mall，音譯 “摩爾 ”或 “銷(xiāo)品貿(mào) ”，意為大型購(gòu)物中心，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。西方國(guó)家也稱(chēng)為 Shopping Center，即 “購(gòu)物中心 ”，但和國(guó)內(nèi)通常所指的購(gòu)物中心（實(shí)為百貨店的另一種稱(chēng)呼）含義不盡一致。摩爾（購(gòu)物中心）特指規(guī)模巨大，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等于一體，包括百貨店、大賣(mài)場(chǎng)以及眾多專(zhuān)業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。與 Center、 Mall 相似，其他常見(jiàn)的英文名詞還有： Plaza、 Galleria，指出了摩爾的特點(diǎn) ，具有長(zhǎng)廊、廣場(chǎng)、庭院的特點(diǎn)，就是在建筑物的遮蔽下，不論天氣如何，都可以進(jìn)行休閑、購(gòu)物或聚會(huì)。 Shopping + Center、或 Mall、或 Plaza、或 Galleria 兩詞的結(jié)合，表示出購(gòu)物空間帶給消費(fèi)者愉悅的感受，也區(qū)分出百貨公司（ Department Store）只是針對(duì)貨品進(jìn)行分門(mén)別類(lèi)的商店，是無(wú)法提供如漫步在長(zhǎng)廊、廣場(chǎng)、庭院般悠閑的購(gòu)物享受。 摩爾購(gòu)物中心是指：面積在 10 萬(wàn)平方米以上，由專(zhuān)業(yè)購(gòu)物中心管理集團(tuán)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊全（全業(yè)態(tài)、全業(yè)種 /行業(yè)經(jīng)營(yíng)，表現(xiàn)出高度專(zhuān)業(yè)化與 高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征），行業(yè)多、店鋪多、功能多 ,商品組合的寬度極寬深度極深（商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全。商品組合的寬度極寬由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣(mài)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。商品組合的深度極深由無(wú)數(shù)各類(lèi)品牌專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)的不同行業(yè)主題大賣(mài)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。）定位于家庭（全家 /全客層）：家庭式消費(fèi)為主導(dǎo)方向 ———通過(guò)設(shè)置大面積百貨和超市大賣(mài)場(chǎng)及大量不同行業(yè)的各類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店、家居家電類(lèi)、兒童及青年游樂(lè)設(shè)施、文化廣場(chǎng)、餐飲以覆蓋老中青幼四代各個(gè)層次不同類(lèi)型的顧客；再輔以各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店針對(duì)各類(lèi)消費(fèi)者之需求，此外還設(shè)置 各類(lèi)特色店以吸引國(guó)內(nèi)、國(guó)際游客，能滿(mǎn)足全客層的一站式購(gòu)物消費(fèi)和一站式享受（文化、娛樂(lè)、休閑、餐飲、展覽、服務(wù)、旅游觀光）的特大型綜合購(gòu)物娛樂(lè)中心。 嚴(yán)格意義上講，小于１ 0 萬(wàn)平方米的，叫做購(gòu)物中心，大于這個(gè)數(shù)字的且業(yè)態(tài)復(fù)合度高的方可稱(chēng)作摩爾 MALL。而大于 20 萬(wàn)平方米的，可叫做超級(jí)摩爾購(gòu)物中心 SUPER MALL。 美國(guó)國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)曾規(guī)定了購(gòu)物中心的五大特征：（ 1）購(gòu)物中心規(guī)劃、開(kāi)發(fā)設(shè)立、經(jīng)營(yíng)都在統(tǒng)一的組織體系下運(yùn)作；（ 2）適應(yīng)統(tǒng)一管理的需要，產(chǎn)權(quán)要求統(tǒng)一，不可分割不可出售。（ 3）尊重顧客 的選擇權(quán)，使其實(shí)現(xiàn)一次購(gòu)足（ onestop shopping)的目的； (4)擁有足夠數(shù)量的停車(chē)場(chǎng)； (5)有更新地區(qū)或創(chuàng)造新商圈的貢獻(xiàn)?？梢?jiàn)購(gòu)物中心是開(kāi)發(fā)者即業(yè)主開(kāi)發(fā)后，或是業(yè)主自己管理，或是委托專(zhuān)業(yè)購(gòu)物中心管理公司管理，把場(chǎng)地出租給各種零售商（當(dāng)然業(yè)主自己也可以經(jīng)營(yíng)部分場(chǎng)地），但哪種店鋪引進(jìn)多少、引進(jìn)誰(shuí)，要有事先的統(tǒng)一規(guī)劃，各行各業(yè)都要有合理的比例 ,其功能不僅包括一次購(gòu)足的售賣(mài)功能，還應(yīng)包括吃、喝、玩、樂(lè)的生活功能：一次享受足（ onestop enjoying ）。 摩爾，通俗地講具有如下 2 個(gè)特征 ： 一是大：占地面積大、綠地大、停車(chē)場(chǎng)大、建筑規(guī)模大。二是多：行業(yè)多、店鋪多、功能多（集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)于一體） 購(gòu)物中心所包含的內(nèi)容比較廣泛，在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營(yíng)管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施上體現(xiàn)為完整性，在服務(wù)范圍上表現(xiàn)為商圈內(nèi)的所有居民。由此我們可以看出，購(gòu)物中心不是一個(gè)簡(jiǎn)單的分散式的經(jīng)營(yíng)模式，而是一個(gè)統(tǒng)一高效運(yùn)作的有機(jī)整體。 而摩爾通俗的講， 即把上海淮海路上所有的專(zhuān)賣(mài)店和快餐店、中高檔的第一八佰伴或太平洋百貨、中檔的第六百貨、頂級(jí)的連卡佛百貨、 家樂(lè)福 大賣(mài)場(chǎng)、新天地、衡山路休閑街、恒隆廣場(chǎng)或梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、上海影城、上海書(shū)城、兒童樂(lè)園、好樂(lè)迪 KTV、百腦匯、宜家家具、 OBI、百安居、大食代美食城、襄陽(yáng)市場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)城、自然美 SPA、 MEGA FIT 健 身中心、大飯店等全部放入同 1 幢設(shè)計(jì)周全且精美的特大型的商業(yè)建筑中，且各店與店之間要有良好的連通性與互動(dòng)性互補(bǔ)性，并通過(guò)統(tǒng)一管理以發(fā)揮整體效應(yīng)，面積一般比上海港匯廣場(chǎng)要大 1 至 2 倍，如上海 24 萬(wàn)平方米的正大廣場(chǎng)，菲律賓馬尼拉 33 萬(wàn)平方米的 SM MEGAMALL 等。 但超級(jí)購(gòu)物中心 SUPER MALL/ CITY MALL 的管理、促銷(xiāo)等要求比普通百貨公司的要求更高。也就是以百貨公司、品類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店、主題商店、大型超市為主力店，輔之以精品店、專(zhuān)賣(mài)店、中華美食廣場(chǎng)、中外主題餐廳、咖啡廳、書(shū)店、網(wǎng)吧、音像店、科技展覽、多功能?chē)?guó)際影視城等，兼有娛樂(lè)園、大型表演、商務(wù)酒店和超大型停車(chē)場(chǎng)，甚至還有教堂、音樂(lè)廳、體育場(chǎng)、圖書(shū)館等文體設(shè)施。 摩爾 與普通的購(gòu)物中心有根本區(qū)別， 摩爾 不僅規(guī)模更大，而且休閑娛樂(lè)功能更為齊全，此外 摩爾 內(nèi)的各類(lèi)節(jié)慶活動(dòng)每天不斷。 我國(guó)在摩爾這一商業(yè)業(yè)態(tài)上不僅比歐美落后，也比東南亞 許多國(guó)家落后許多。但落后也意味著發(fā)展機(jī)遇。 在正大廣場(chǎng)之前，上海還沒(méi)有一個(gè)真正的 摩爾 銷(xiāo)品茂。但上海正大廣場(chǎng)的規(guī)模遠(yuǎn)稱(chēng)不上亞洲第一，其在東南亞也僅能排在第 8 名以后。即使在國(guó)內(nèi)，北京也已有2 個(gè)規(guī)模在 50 萬(wàn)平方米以上的摩爾在建設(shè)中， 在建中的上海虹橋商貿(mào)城摩爾面積也達(dá)到26 萬(wàn)平方米。正大廣場(chǎng)的投資商是泰國(guó)正大集團(tuán)，其旗下的 THE MALL 連鎖摩爾購(gòu)物中心，在泰國(guó)建有 6 家摩爾；且正大集團(tuán)還將在廣州、北京、沈陽(yáng)和天津等主要城市發(fā)展類(lèi)似的超級(jí)品牌購(gòu)物中心，其中廣州天河正佳商業(yè)廣場(chǎng)位于天河城購(gòu)物中心旁，總面積達(dá)到 37萬(wàn)平方米。而亞洲第一大連鎖摩爾開(kāi)發(fā)商： 菲律賓 SM PRIME 集團(tuán)已在廈門(mén)開(kāi)設(shè)其內(nèi)地第 2 家 SM 摩爾 16 萬(wàn)平方米的廈門(mén) SM 城市廣場(chǎng)； SM 集團(tuán)有意在內(nèi)地開(kāi)設(shè)更多的摩爾。 另有一種觀點(diǎn)認(rèn)為： ShoppingMall（簡(jiǎn)稱(chēng) MALL）是源自美國(guó)、風(fēng)行世界的成功商業(yè)模式，在我國(guó)常稱(chēng)這種商業(yè)模式為 “購(gòu)物中心 ”。但與國(guó)內(nèi)許多冠以 “購(gòu)物中心 ”的百貨商場(chǎng)或者綜合性商場(chǎng)等商業(yè)設(shè)施不同，真正意義上的 “MALL”幾乎能夠涵蓋人們的各種消費(fèi)需求。業(yè)內(nèi)人士介紹，凡你所想象到的娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物方式，在 “MALL”都有 ；它的消費(fèi)對(duì)象是一個(gè)大型復(fù)合型消費(fèi)群體。概括起來(lái)說(shuō)， “MALL”有三個(gè)主要特點(diǎn)，一是大。占地面積大，建筑面積大，停車(chē)面積大，二是多。行業(yè)多，店鋪多，功能多。三是高，購(gòu)物環(huán)境要求高，檔次高，顧客群購(gòu)買(mǎi)力高。 在國(guó)外， “MALL”顯示出一派繁盛景象。以美國(guó)為例， “MALL”已占據(jù)了商業(yè)領(lǐng)域 50％以上的份額。全球最大的 “MALL”美國(guó) “西愛(ài)民頓 ”年?duì)I業(yè)額達(dá) 億美元。近幾年， “MALL”逐步在中國(guó)的商業(yè)領(lǐng)域興起。北京新東安市場(chǎng)、上海的港匯廣場(chǎng)、廣州的天河城、武漢的武商都已有 “MALL”的雛形。目前， 北京一家規(guī)劃面積達(dá) 30 萬(wàn)平方米的 “MALL”已開(kāi)始投資建造，另外 3 家 “MALL”正在審批之中。據(jù)悉，國(guó)外的商業(yè)資本也已介入了北京的 “MALL”建設(shè)。 摩爾的起源與發(fā)展演變 今天，購(gòu)物中心已經(jīng)經(jīng)歷了１００多年的發(fā)展歷程。其發(fā)展演變，一方面是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步；另一方面是由于購(gòu)物中心在傳播過(guò)程中與各地具體情況相結(jié)合的結(jié)果。在不同的國(guó)家、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)水平下，購(gòu)物中心的發(fā)展模式既有自身的特點(diǎn)，又彼此影響。美國(guó)購(gòu)物中心的建設(shè)始終居于領(lǐng)先地位，對(duì)歐洲、澳州和亞洲國(guó)家產(chǎn)生了顯著的影響。 一 .早期探索階段 早 期的購(gòu)物中心探索和實(shí)踐主要集中在美國(guó)、英國(guó)和澳大利亞，特別是美國(guó)，它乃是發(fā)展購(gòu)物中心的先驅(qū)。 早在 19世紀(jì)，美國(guó)購(gòu)物中心建設(shè)已經(jīng)拉開(kāi)序幕，但是它在 20世紀(jì)以前的發(fā)展相當(dāng)緩慢。在早期探索過(guò)程中，具有代表性的原型有 1827年西魯斯 巴特勒 (CyrusButler)在羅得島普羅維登斯 (Providence， RhodeIsland)建造的三層封閉購(gòu)物廊，以及 1907年愛(ài)德華 H 博爾頓 (Edward H． Boulton)在巴爾的摩建造的羅蘭帕克 (Roland Park)中心。 20世紀(jì) 20一 30年代，購(gòu) 物中心在設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)方面取得了顯著的進(jìn)步。一種較為固定的平面布局方式 —— 即將一組商店圍繞小汽車(chē)布置，或者商店被小汽車(chē)包圍 —— 很快得到重視，并逐漸流行起來(lái)。美國(guó)郊區(qū)化勢(shì)頭迫使零售商業(yè)設(shè)施適應(yīng)汽車(chē)需要向郊區(qū)交通樞紐擴(kuò)散，迎合新的區(qū)位選擇。開(kāi)發(fā)商嘗試將沿街帶櫥窗的商店組合起來(lái)，并在商店群背后設(shè)置停車(chē)場(chǎng)。 1921年，西爾斯 羅巴克 (Sears Roebuck)公司在芝加哥郊區(qū)公路交叉點(diǎn)上建立了一家綜合商店，以它為核心形成了帶形中心 (Strip Center)。帶形中心是美國(guó)早期購(gòu)物中心的典型代表，在 30年代的美 國(guó)郊區(qū)非常普遍。 探索階段的購(gòu)物中心雖然還比較原始，但是已經(jīng)具備了一些基本特征，它們?cè)诓季稚弦话阊刂粭l中央大街布置。 1923年建成的康薩斯城鄉(xiāng)村俱樂(lè)部廣場(chǎng) (The Country C1ub Plaza)包括 280家承租戶(hù)，由互相獨(dú)立的一系列商店協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)，其建筑、景觀和招牌等都有統(tǒng)一風(fēng)格。 1937年建成的休斯敦奧克斯河中心 (The River OaKs Center)有 47家商店，并有 32500平方米可出租面積 (GLA)。 特別值得一提的是 1931年建成的達(dá)拉斯海蘭帕克中心 (Highland ParkCenter)，它的一些創(chuàng)造性革新，主要體現(xiàn)在立面不正對(duì)街道、停車(chē)場(chǎng)不沿街。后來(lái)，城市土地機(jī)構(gòu)將海蘭帕克中心列為購(gòu)物中心的原型，并歸納出購(gòu)物中心的特征：使用不被公共街道分割的整塊土地；擁有眾多個(gè)體商店；統(tǒng)一商店形象；由唯一的所有者控制經(jīng)營(yíng)；根據(jù)需要提供一定數(shù)量的即時(shí)停車(chē)場(chǎng)。 英國(guó)對(duì)早期購(gòu)物中心同樣作了重要探索。 20— 30年代，英國(guó)郊區(qū)的獨(dú)立商店紛紛組合成小型鄰里中心，開(kāi)發(fā)商將鄰里中心作為居住區(qū)的配套建設(shè)內(nèi)容。鄰里中心是英國(guó)購(gòu)物中心的先驅(qū)。 20年代在澳大利亞，購(gòu)物中心的建設(shè)已經(jīng)納入首都堪培拉 的規(guī)劃。由于地廣人稀的環(huán)境，主要吸收了美國(guó)經(jīng)驗(yàn)發(fā)展小型郊區(qū)帶形中心。 30年代中期建設(shè)了一些小型鄰里中少，為郊區(qū)興起的居住區(qū)提供服務(wù) . 二 .20世紀(jì) 50年代成型階段 30一 40年代，鄰里中心和郊區(qū)帶形中心的建設(shè)，以及堪培拉購(gòu)物中心的規(guī)劃思想，為購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。開(kāi)發(fā)商有能力將一組商業(yè)設(shè)施作為一個(gè)整體來(lái)規(guī)劃建設(shè)和管理，規(guī)劃師和建筑師也能夠適應(yīng)郊區(qū)的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。政府和私人投資者都為購(gòu)物中心建設(shè)提供了金融支持。零售商樂(lè)于在新的商業(yè)環(huán)境中開(kāi)展業(yè)務(wù)，購(gòu)物者也樂(lè)于光顧能夠滿(mǎn)足多種購(gòu)物 需求的郊區(qū)購(gòu)物中心，這一切為戰(zhàn)后購(gòu)物中心的興起奠定了基礎(chǔ)。 50年代，現(xiàn)代意義上的大型區(qū)域購(gòu)物中心在美國(guó)郊區(qū)正式登場(chǎng)，百貨商店與小商店群的結(jié)合形成了第一個(gè)區(qū)域購(gòu)物中心。郊區(qū)集中的人口和購(gòu)買(mǎi)力足以維持大型購(gòu)物中心的存在，大規(guī)模高速公路建設(shè)迎來(lái)了購(gòu)物中心發(fā)展的黃金時(shí)代。大百貨商店除了在郊區(qū)購(gòu)物中心開(kāi)設(shè)分店外，還迫切要求建設(shè)以自己為核心的購(gòu)物中心。 50年代中期，郊區(qū)區(qū)域購(gòu)物中心的布局和組成已經(jīng)趨于固定，最常見(jiàn)的啞鈴形模式出現(xiàn)了。百貨公司作為核心商店的角色和地位已經(jīng)得到了充分的認(rèn)識(shí)，此外，通過(guò)景觀設(shè)計(jì)和環(huán)境設(shè) 計(jì)來(lái)強(qiáng)化購(gòu)物行為、增加購(gòu)物興趣的一系列設(shè)計(jì)方法也日臻成熟。 1956年，在明尼阿波利斯郊區(qū)伊代納 (Edina)建成的南谷購(gòu)物中心 (Southdale Shoppin8Center)具有重要的歷史地位，它的革新體現(xiàn)在通過(guò)人工控制環(huán)境營(yíng)造舒適宜人的購(gòu)物環(huán)境和花園氣氛，提供開(kāi)放的公共空間以滿(mǎn)足人們社會(huì)活動(dòng)的需要，提供大面積的免費(fèi)停車(chē)場(chǎng)，并將汽車(chē)限制在購(gòu)物中心周?chē)?，在?nèi)部建立絕對(duì)的排除汽車(chē)干擾的步行區(qū)。這一切使之成為后來(lái)購(gòu)物中心建設(shè)的范例。它的設(shè)計(jì)師維克托 格倫 (Victor Gruen)是購(gòu)物中心的積極倡導(dǎo) 者，主持了許多雄心勃勃的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)計(jì)劃，他對(duì)城市的未來(lái)發(fā)展充滿(mǎn)了信心，甚至把解決城市問(wèn)題的希望寄托在購(gòu)物中心上。 郊區(qū)購(gòu)物者要求交通便利、購(gòu)物空間寬敞和免費(fèi)停車(chē)場(chǎng)地充足的商業(yè)設(shè)施。購(gòu)物中心不僅滿(mǎn)足了這種要求，而且還在精神上滿(mǎn)足人們更多的需求。它通過(guò)增加更多有吸引力的因素，在步行的環(huán)境中創(chuàng)造社會(huì)生活和文化活動(dòng)的氣氛，讓郊區(qū)居民參與社區(qū)的生活，創(chuàng)造一種古老的理想社會(huì)生活氣氛，吸引人們前來(lái)購(gòu)物體閑，從而豐富人們的生活。 郊區(qū)大型購(gòu)物中心的發(fā)展，標(biāo)志著購(gòu)物中心已經(jīng)成型。 與此同時(shí)，英國(guó)政府為了滿(mǎn)足 新建居住區(qū)居民的購(gòu)物需求，在某種程度上已經(jīng)參與了購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)。伴隨城市重建和新城建設(shè)，一些大型區(qū)域購(gòu)物中心也取得了成功。 三 .20世紀(jì) 60年代勃興階段 50年代末期到 60年代是購(gòu)物中心蓬勃發(fā)展的時(shí)期，美國(guó)大型郊區(qū)購(gòu)物中心迅速崛起，郊區(qū)大面積的廉價(jià)土地為購(gòu)物中心提供了寬松、理想的設(shè)計(jì)和建設(shè)條件，環(huán)境工程的進(jìn)步創(chuàng) 造出不受自然環(huán)境限制的大型封閉式建筑，舒適的購(gòu)物條件和環(huán)境使購(gòu)物者紛至沓來(lái)，大量以南谷購(gòu)物中心為藍(lán)本的大型室內(nèi)購(gòu)物中心相繼建成，遍布美國(guó)各大城市。 60年代末期，美國(guó)大小購(gòu)物中心數(shù)量已經(jīng)超過(guò) 10000個(gè)。 戰(zhàn)后歐洲購(gòu)物中心的發(fā)展速度雖不及美國(guó)，但一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家也不甘落后。英國(guó)試圖借鑒美國(guó)郊區(qū)購(gòu)物中心的經(jīng)驗(yàn)