【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng) 企業(yè) () 江西◎進賢 太陽城步行街招商方案 花旗地產(chǎn)（江西）顧問專業(yè)機構 二零零六年十二月二十二日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng) 企業(yè) () 第一章 商業(yè)定位 一、太陽城步行街概況 圳業(yè)太陽城步行街作為進賢代表性的商業(yè)物業(yè)地處縣城最繁華的商業(yè)中心嵐湖路上。步行街全長 320 米，共有四百多間騎樓商鋪，商鋪總建筑面積達三萬多平方。隨著城市改造步伐的加快，商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃，前瞻性的商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)定位加上成功的招商和永續(xù)的經(jīng)營管理將極大提升本案的市場價值。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng) 企業(yè) () 二、太陽城步行街 SWOT 分析 （一）、項目優(yōu)勢 政府支持，作 為進賢縣第一條步行街，政府在政策傾向及社會資源上支持的力度非常充分。 前期的整合推廣，已經(jīng)形成了一定的市場知名度。 商圈優(yōu)勢，本項目位于本區(qū)的黃金地段嵐湖路，是政府打造的未來商業(yè)中心，周邊鄰街商業(yè)已經(jīng)形成規(guī)模，商業(yè)配套一應俱全，人氣、商氣極其興旺。 規(guī)模優(yōu)勢，步行街全長 320 米，總建筑面積 102113 ㎡，其中商業(yè)建筑面積超過 30000 ㎡，氣勢宏大。 交通優(yōu)勢，城市中央的黃金地段，交通四通八達。 作為進賢最高檔次的樓盤，入住的人群以中高收入群體為主，加之本項目必將進賢未來的商業(yè)中心，目標商戶看好步行街未來的發(fā) 展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng) 企業(yè) () （二）、項目弱勢 人流導入，步行街人流出入的引導不暢，只有南面的入口有人流的引導，其他三個方向的出口沒有由于各方的原因，在很大的程度上限制了消費者的流動，而洪客隆超市自身的人流動線及臨步行街面的封閉格局更不利于步行街人流的引導。 本項目過于追求美觀而忽略了實用性和商業(yè)化，南低北高，視線不通透，本身步行街的寬度有限，中間的綠化造型使步行街更顯狹小。 本案在建筑缺乏整體的考慮，單棟樓梯的設計使得二樓商鋪的人流動線的制定有很大的影響，對上家的引進增加了很大的阻力。同時本項目在配套上存在一定的缺陷，停車位缺 乏。 前期決策對于業(yè)態(tài)規(guī)劃中不同商戶的要求缺乏前瞻意識，建筑技術指標有不符合商戶要求之處。 前期的招商沒有進行系統(tǒng)的商業(yè)調研和定位，盲目引進的物業(yè)尤其是藥店對步行街存在負面影響。 進賢人的消費習慣目前主要還是在臨街的商業(yè)和南昌為主，消費習慣的的引導是當前非一線城市建立新商圈所面臨的通病。 進賢縣區(qū)商業(yè)項目定位同質化嚴重，多以餐飲、超市、百貨、家具為主，輔以社區(qū)商業(yè)配套，目標客戶選擇面太大，勢必成作壁上觀及壓價態(tài)勢。 （三）、項目威脅 香江商業(yè)中心規(guī)模上比本案具有優(yōu)勢，其業(yè)態(tài)定位與本項目有同質的趨勢，在目標 客戶的招商中將形成殘酷的競爭。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng) 企業(yè) () 勝利路和嵐湖路上其他含商業(yè)項目也將對本項目形成威脅。 （四）、項目機會 本項目地處進賢縣城黃金地段，該范圍內(nèi)絕無僅有的新商業(yè)模式，潛在商戶躍躍欲試，胃口吊的越高越是欲望強烈。如果運作得當，本項目可在短時間內(nèi)成為投資的熱點。 本項目最大的競爭對手香江商業(yè)城目前的招商情況不佳，其招商缺乏專業(yè)的定位和執(zhí)行，準確的定位和有效的執(zhí)行將極大提升項目的抗風險能力以及實現(xiàn)最大利潤可能。 三、定位建議 商業(yè)地產(chǎn)的崇尚價值在于商業(yè)功能 的發(fā)揮，為了促進商業(yè)地產(chǎn)的銷售，商業(yè)定位是必須的工作。一個良好的商業(yè)定位，充分的挖掘出項目商業(yè)前景，通過商業(yè)價值的提升帶動整盤品牌形象的形成和銷售的促進。 該項目是目前本區(qū)的第一條步行街，也是高檔住宅和消費集中的區(qū)域，因此招商的對象也應該是具有一定的檔次和文化的物業(yè)。利用系統(tǒng)的推廣策略與組合，打造成一個集休閑、購物、娛樂于一體的商業(yè)大舞臺，一個進賢人民的津津樂道好去處，一個商家的必爭寶地。 （一）形象定位 小 結 ◆ 綜上所述，本項目面臨一定的威脅，但潛在的可以深挖的空間相當大。 ◆ 敢為進賢先，創(chuàng)新和引導進賢的消費習慣和理念，是打破本項目當前局勢，開創(chuàng)美好前景的必由之路。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng) 企業(yè) () 綜合定位 外向行的社區(qū)商業(yè)典范，特色商業(yè)與步行街文化完美結合。 案 名 —— 太陽城 步行街 招商推廣名 —— “ 南國風情街 ” 、“太陽不夜城”等，可推敲更合適的 分類形象 ◎項目高度 填補進賢休閑購物一站式的空白，促進城市經(jīng)濟繁榮，完善城市商業(yè)與服務功能，提升城市整體對外形象 ◎產(chǎn)品類別 集餐飲娛樂、電子數(shù)碼、生活配套于一體，是進賢功能最全的商業(yè)街區(qū)◎消費心理導向 符合目標受眾目的型消費觀念和社區(qū)居民生活需求的集中消費圈 ◎產(chǎn)品價值 進賢第一條步行街，絕無僅有的商業(yè)模式，極度珍稀的投資機會，非常穩(wěn)妥的創(chuàng)富格局，極具 升值潛力的綜合商區(qū)。 （二）業(yè)態(tài)定位 定位原則 （ 1）、 地段原則 前面已經(jīng)提到，本項目是本區(qū)的傳統(tǒng)的商業(yè)中心，方便得交通的大量的人流使本區(qū)具有濃厚的商業(yè)氛圍。與本項目相連的嵐湖路以及勝利路的臨街商鋪已經(jīng)形成了一定的氣候，因此在業(yè)態(tài)上不能尾隨其后， 須有精準市場錯位的經(jīng)營定位，將消費者吸引在本案來。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng) 企業(yè) () （ 2）、 互補原則 由于本項目旁邊已經(jīng)形成了一定的商業(yè)規(guī)模，因此不能簡單的定位與上述區(qū)域同質業(yè)態(tài)，要走專業(yè)、高檔、精品的