【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房 地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng) 企業(yè) () 江西◎進(jìn)賢 太陽(yáng)城步行街招商方案 花旗地產(chǎn)（江西）顧問(wèn)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu) 二零零六年十二月二十二日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房 地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng) 企業(yè) () 第一章 商業(yè)定位 一、太陽(yáng)城步行街概況 圳業(yè)太陽(yáng)城步行街作為進(jìn)賢代表性的商業(yè)物業(yè)地處縣城最繁華的商業(yè)中心嵐湖路上。步行街全長(zhǎng) 320 米，共有四百多間騎樓商鋪，商鋪總建筑面積達(dá)三萬(wàn)多平方。隨著城市改造步伐的加快，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃，前瞻性的商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)定位加上成功的招商和永續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理將極大提升本案的市場(chǎng)價(jià)值。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房 地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng) 企業(yè) () 二、太陽(yáng)城步行街 SWOT 分析 （一）、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 政府支持，作 為進(jìn)賢縣第一條步行街，政府在政策傾向及社會(huì)資源上支持的力度非常充分。 前期的整合推廣，已經(jīng)形成了一定的市場(chǎng)知名度。 商圈優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目位于本區(qū)的黃金地段嵐湖路，是政府打造的未來(lái)商業(yè)中心，周邊鄰街商業(yè)已經(jīng)形成規(guī)模，商業(yè)配套一應(yīng)俱全，人氣、商氣極其興旺。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)，步行街全長(zhǎng) 320 米，總建筑面積 102113 ㎡，其中商業(yè)建筑面積超過(guò) 30000 ㎡，氣勢(shì)宏大。 交通優(yōu)勢(shì)，城市中央的黃金地段，交通四通八達(dá)。 作為進(jìn)賢最高檔次的樓盤(pán)，入住的人群以中高收入群體為主，加之本項(xiàng)目必將進(jìn)賢未來(lái)的商業(yè)中心，目標(biāo)商戶看好步行街未來(lái)的發(fā) 展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房 地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng) 企業(yè) () （二）、項(xiàng)目弱勢(shì) 人流導(dǎo)入，步行街人流出入的引導(dǎo)不暢，只有南面的入口有人流的引導(dǎo)，其他三個(gè)方向的出口沒(méi)有由于各方的原因，在很大的程度上限制了消費(fèi)者的流動(dòng)，而洪客隆超市自身的人流動(dòng)線及臨步行街面的封閉格局更不利于步行街人流的引導(dǎo)。 本項(xiàng)目過(guò)于追求美觀而忽略了實(shí)用性和商業(yè)化，南低北高，視線不通透，本身步行街的寬度有限，中間的綠化造型使步行街更顯狹小。 本案在建筑缺乏整體的考慮，單棟樓梯的設(shè)計(jì)使得二樓商鋪的人流動(dòng)線的制定有很大的影響，對(duì)上家的引進(jìn)增加了很大的阻力。同時(shí)本項(xiàng)目在配套上存在一定的缺陷，停車(chē)位缺 乏。 前期決策對(duì)于業(yè)態(tài)規(guī)劃中不同商戶的要求缺乏前瞻意識(shí)，建筑技術(shù)指標(biāo)有不符合商戶要求之處。 前期的招商沒(méi)有進(jìn)行系統(tǒng)的商業(yè)調(diào)研和定位，盲目引進(jìn)的物業(yè)尤其是藥店對(duì)步行街存在負(fù)面影響。 進(jìn)賢人的消費(fèi)習(xí)慣目前主要還是在臨街的商業(yè)和南昌為主，消費(fèi)習(xí)慣的的引導(dǎo)是當(dāng)前非一線城市建立新商圈所面臨的通病。 進(jìn)賢縣區(qū)商業(yè)項(xiàng)目定位同質(zhì)化嚴(yán)重，多以餐飲、超市、百貨、家具為主，輔以社區(qū)商業(yè)配套，目標(biāo)客戶選擇面太大，勢(shì)必成作壁上觀及壓價(jià)態(tài)勢(shì)。 （三）、項(xiàng)目威脅 香江商業(yè)中心規(guī)模上比本案具有優(yōu)勢(shì)，其業(yè)態(tài)定位與本項(xiàng)目有同質(zhì)的趨勢(shì)，在目標(biāo) 客戶的招商中將形成殘酷的競(jìng)爭(zhēng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房 地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng) 企業(yè) () 勝利路和嵐湖路上其他含商業(yè)項(xiàng)目也將對(duì)本項(xiàng)目形成威脅。 （四）、項(xiàng)目機(jī)會(huì) 本項(xiàng)目地處進(jìn)賢縣城黃金地段，該范圍內(nèi)絕無(wú)僅有的新商業(yè)模式，潛在商戶躍躍欲試，胃口吊的越高越是欲望強(qiáng)烈。如果運(yùn)作得當(dāng)，本項(xiàng)目可在短時(shí)間內(nèi)成為投資的熱點(diǎn)。 本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手香江商業(yè)城目前的招商情況不佳，其招商缺乏專(zhuān)業(yè)的定位和執(zhí)行，準(zhǔn)確的定位和有效的執(zhí)行將極大提升項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力以及實(shí)現(xiàn)最大利潤(rùn)可能。 三、定位建議 商業(yè)地產(chǎn)的崇尚價(jià)值在于商業(yè)功能 的發(fā)揮，為了促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售，商業(yè)定位是必須的工作。一個(gè)良好的商業(yè)定位，充分的挖掘出項(xiàng)目商業(yè)前景，通過(guò)商業(yè)價(jià)值的提升帶動(dòng)整盤(pán)品牌形象的形成和銷(xiāo)售的促進(jìn)。 該項(xiàng)目是目前本區(qū)的第一條步行街，也是高檔住宅和消費(fèi)集中的區(qū)域，因此招商的對(duì)象也應(yīng)該是具有一定的檔次和文化的物業(yè)。利用系統(tǒng)的推廣策略與組合，打造成一個(gè)集休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)于一體的商業(yè)大舞臺(tái)，一個(gè)進(jìn)賢人民的津津樂(lè)道好去處，一個(gè)商家的必爭(zhēng)寶地。 （一）形象定位 小 結(jié) ◆ 綜上所述，本項(xiàng)目面臨一定的威脅，但潛在的可以深挖的空間相當(dāng)大。 ◆ 敢為進(jìn)賢先，創(chuàng)新和引導(dǎo)進(jìn)賢的消費(fèi)習(xí)慣和理念，是打破本項(xiàng)目當(dāng)前局勢(shì)，開(kāi)創(chuàng)美好前景的必由之路。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房 地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng) 企業(yè) () 綜合定位 外向行的社區(qū)商業(yè)典范，特色商業(yè)與步行街文化完美結(jié)合。 案 名 —— 太陽(yáng)城 步行街 招商推廣名 —— “ 南國(guó)風(fēng)情街 ” 、“太陽(yáng)不夜城”等，可推敲更合適的 分類(lèi)形象 ◎項(xiàng)目高度 填補(bǔ)進(jìn)賢休閑購(gòu)物一站式的空白，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)繁榮，完善城市商業(yè)與服務(wù)功能，提升城市整體對(duì)外形象 ◎產(chǎn)品類(lèi)別 集餐飲娛樂(lè)、電子數(shù)碼、生活配套于一體，是進(jìn)賢功能最全的商業(yè)街區(qū)◎消費(fèi)心理導(dǎo)向 符合目標(biāo)受眾目的型消費(fèi)觀念和社區(qū)居民生活需求的集中消費(fèi)圈 ◎產(chǎn)品價(jià)值 進(jìn)賢第一條步行街，絕無(wú)僅有的商業(yè)模式，極度珍稀的投資機(jī)會(huì)，非常穩(wěn)妥的創(chuàng)富格局，極具 升值潛力的綜合商區(qū)。 （二）業(yè)態(tài)定位 定位原則 （ 1）、 地段原則 前面已經(jīng)提到，本項(xiàng)目是本區(qū)的傳統(tǒng)的商業(yè)中心，方便得交通的大量的人流使本區(qū)具有濃厚的商業(yè)氛圍。與本項(xiàng)目相連的嵐湖路以及勝利路的臨街商鋪已經(jīng)形成了一定的氣候，因此在業(yè)態(tài)上不能尾隨其后， 須有精準(zhǔn)市場(chǎng)錯(cuò)位的經(jīng)營(yíng)定位，將消費(fèi)者吸引在本案來(lái)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房 地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng) 企業(yè) () （ 2）、 互補(bǔ)原則 由于本項(xiàng)目旁邊已經(jīng)形成了一定的商業(yè)規(guī)模，因此不能簡(jiǎn)單的定位與上述區(qū)域同質(zhì)業(yè)態(tài)，要走專(zhuān)業(yè)、高檔、精品的