【正文】 新地中心 天譽 1012月 營銷 策略及 執(zhí) 行 計 劃策略 總綱Part2：下 階 段 營銷 策略及 執(zhí) 行 計 劃Thinking思路Part1： 營銷 推廣回 顧Part1： 營銷 推廣回 顧■ 銷 售 線■ 客 戶線■ 推廣 線■ 活 動線Part1： 營銷 推廣回 顧目 標(biāo)2023年 9月 22日首期房源開 盤 ，開 盤 周 實現(xiàn)銷 售100套。硬目 標(biāo) ：⊙ 軟 目 標(biāo) ：⊙樹 立 項 目高端市場 形象，占位合肥豪宅 領(lǐng)導(dǎo) 者地位。開 盤 目 標(biāo) 回 顧首批推售 計 劃u 通 過 最 優(yōu)質(zhì)產(chǎn) 品 4高價入市， 樹 立價 值標(biāo) 桿；u 通 過 5市 場 高 總 價 產(chǎn) 品入市， 實現(xiàn)項 目快速跑量；u 為 提高 銷 售率制造 熱銷勢頭 ，首批 5各推一個 單 元共 228戶 （不含 頂 復(fù)）。首批推售 單 位建 議 42單 元與 5樓 1單 元；u 通 過 與核心 競 品樓 盤華潤凱 旋 門 的 產(chǎn) 品 對 比，采用差異化引 導(dǎo) 的思路，以 產(chǎn) 品功能性和 實 用性取 勝 。樓號 4號樓 (45層 ) 5號樓 (40層 )戶 型 A B A B C D 總計戶 型 類 型 四房兩 廳 三衛(wèi) 三房兩 廳 三衛(wèi) 三房兩 廳 兩衛(wèi) 兩房兩 廳 一衛(wèi) 兩房兩 廳 一衛(wèi) 三房兩 廳 兩衛(wèi) 　單 位面 積 (㎡） 208 212 160 99 99 190 　各 戶 型套數(shù) 40 40 37 37 37 37 228戶 型配比 % % % % % % %各套型 總 面 積 (㎡） 面 積 配比 % % % % % % %單 元數(shù) 2個 單 元，三梯兩 戶 2個 單 元，三梯四 戶 　開 盤 當(dāng)日 銷 售 統(tǒng)計截止至開 盤 當(dāng)日，共 實現(xiàn) 來 訪 客 戶 1849組 。截止至開 盤 當(dāng)日，共 實現(xiàn)認 籌186組 。開 盤 當(dāng)日共來 訪認 籌客 戶 120批。開 盤 當(dāng)日實現(xiàn) 成交80套開 盤 當(dāng)日 銷 售 統(tǒng)計總銷 售套數(shù) 總銷 面 積 總銷 金 額 實際 成交均價80 143690755元 12355元 /平米4 銷 售套數(shù) 銷 售面 積 銷 售金 額 實際 成交均價 合 計銷 售03（ 212㎡） 6 21087052 16395元 /平米 13套04（ 208㎡） 7 26029875 17876元 /平米5 銷 售套數(shù) 銷 售面 積 銷 售金 額 實際 成交均價 合 計銷 售01（ 190㎡） 15 33202811 11825元 /平米 67套02（ 99㎡） 18 18137516 10109元 /平米03（ 99㎡） 19 19172264 10141元 /平米04（ 160㎡） 15 30277673 12643元 /平米u從開 盤 當(dāng)日 認購 情況分析， 5樓 1單 元房源去化率 約 45%， 4樓 2單 元房源去化率 約15%。u4價格相 對較 高，剩余量 較 大， 5價格相 對 4有 較 大 優(yōu)勢 ， 51單 元快速去化，是下 階 段工作的重點，在此基 礎(chǔ) 上， 帶動 42單 元房源 銷 售。u開 盤 當(dāng)天， 5去化速度表 現(xiàn) 良好， 4去化在 預(yù) 期范 圍 之內(nèi)。最新 銷 售數(shù)據(jù) 統(tǒng)計 （截止至 10月 6日數(shù)據(jù)） 總銷 售套數(shù) 總銷 面 積 總銷 金 額 實際 成交均價116 205029988 4 銷 售套數(shù) 銷 售面 積 銷 售金 額 實際 成交均價 樓 棟實際 成交均價 總銷 售套數(shù)03（ 212㎡） 7套 ㎡ 24801841元 16524元 /㎡17122元 /㎡ 13套04（ 208㎡） 6套 ㎡ 22269091元 17842元 /㎡5 銷 售套數(shù) 銷 售面 積 銷 售金 額 實際 成交均價 樓 棟實際 成交均價 總銷 售套數(shù)01（ 190㎡） 25套 ㎡ 55501565 元 11849元 /㎡11399元 /㎡ 103套02（ 99㎡） 25套 ㎡ 26206455 元 10110元 /㎡03（ 99㎡） 26套 ㎡ 23217993元 10145元 /㎡ 04（ 160㎡） 24套 ㎡ 47956705 元 12514元 /㎡07（ 99㎡） 3套 ㎡ 3027453 元 10110元 /㎡u自 9月 22日開 盤 以來，截止到 10月 6日 ,共 銷 售 106套， 總銷 售面 積 ㎡， 總銷 售金 額 ￥ 205029988元 。u4樓共 銷 售 13套， 銷 售均價 17122元 /㎡㎡； 5樓共 銷 售 103套， 銷 售均價 11399元 /㎡?！?銷 售 線■ 客 戶線■ 推廣 線■ 活 動線Part1： 營銷 推廣回 顧來 電 來 訪 客 戶 分析 /來 電 情況u分析： 自 4月份入 場 以來，截止到 9月 30,共 計 來 電 客 戶 1186。 4—8 月每月來 電 逐 漸上升， 9月份來 電 略有下降。來 電 來 訪 客 戶 分析 /來 訪 情況u分析： 自 4月份入 場 以來，截止到 9月 30日 ,共 計 來 訪 客 戶 1849組 。自四月份 進場 以來，推廣 線 逐 漸 成熟，月來 訪 量呈 現(xiàn) 上升狀 態(tài) 。 9月份相比 8月份來 訪 客 戶 略有下降。成交客 戶 分析 /總 體成交概況成交面 積 99 160 190 204216 總銷 量銷 售套數(shù) 54 24 25 13 116銷 售面 積 （平米） 銷 售金 額 （元） 205029988元u截止至 10月 6日，新地中心 天譽共成交 116套， 銷 售面 積 共 ㎡， 銷 售金 額共 205029988元。u99㎡ 戶 型 銷 售所占比例最大，累 計銷 售 54套，成交占比 約 45%。 160㎡、 190㎡ 戶 型去化 較為 均衡。成交客 戶 分析 /成交樓 棟 分析4 513 103u分析： 截止到 10月 6日 認購 客 戶 來看，成交樓 棟 是 5的客 戶較 多，占比 90%左右，成交 4的 較 少， 僅 占比 12%。 成交客 戶 分析 /99㎡成交客 戶 分析自 9月 22日 10月 6日日 認購 客 戶 116批，其中成交 99平米的客 戶 共 計 54批，以下為 99平米成交客 戶 的 詳細 分析?？?戶 居住區(qū)域分析 包河區(qū) 濱 湖 廬 陽區(qū) 蜀山區(qū) 政 務(wù) 區(qū) 省內(nèi)其它市 外省3 2 12 11 3 11 6u分析： 截止到 10月 6日 認購 客 戶 來看， 購買 99㎡的客 戶 大部分 為 合肥市內(nèi)，其中 廬陽區(qū)、蜀山區(qū)居多，分 別 占比 25%、 23%，省內(nèi)市其他 縣 市也 較 多，占比 23%，外省占比 13%，在 認購 客 戶 中都占有一定比例。由此可 見 ，外地客 戶 也是我 們 后期 營銷 工作的重點。成交客 戶 分析 /99㎡成交客 戶 分析購 房客 戶認 知渠道分析DM直 郵 報廣 電轉(zhuǎn)訪 短信 戶 外 /LED/分眾 路 過 網(wǎng) 絡(luò) 友介 轉(zhuǎn) 介1 3 2 3 6 20 1 11 1u分析： 截止到 10月 6日 認購 客 戶 來看， 購買 99㎡的客 戶 通 過 短信、 報 廣、 戶 外、網(wǎng) 絡(luò) 等多種媒體渠道了解到 項 目信息，來 電 、來 訪 到最 終 成交，媒體渠道均有涉及，其中友介相 對 來 說 效果最好，在此，特 別 建 議 老 帶 新方案的啟 動 ，與此同 時 ，有效的媒體手段像短信、 DM直 郵 、 戶 外等在后期推廣中建 議繼續(xù) 投放。成交客 戶 分析 /99㎡成交客 戶 分析購 房關(guān)注點房型 綜 合體 項 目 精裝修 五星 級 會所12 6 8 20u分析 ：截止到 10月 6日 認購 客 戶 來看， 購買 99㎡客 戶 主要關(guān)注精裝修、房型、會所功能，分 別 占比 29%、 26%、 22%，其中精裝修是主要 購 房 誘 因。其次是城市 綜 合體配套，分 別 占比 12%左右。成交客 戶 分析 /99㎡成交客 戶 分析購 房用途投 資 婚房 為 子女 購 房 為 父母 購 房 改善性住房8 2 10 12 21u分析： 截止到 10月 6日 認購 客 戶 來看， 購買 99㎡客 戶 改善性住房、 為 父母 /子女 購房，分 別 占比 39%、 23%、 19%，其次是投 資 客，占比 15%，另有兩批是用來作 為 婚房，由此可 見 ， 購買 99㎡客 戶 中大部分是 剛 需客 戶 。 成交客 戶 分析 /99㎡成交客 戶 分析購 房次數(shù) u分析： 截止到 10月 6日 認購 客 戶 來看，首次置 業(yè) 者、多次置 業(yè) 者比例相當(dāng)，分 別 占比 50%。 首次 多次24 24成交客 戶 分析 /99㎡成交客 戶 分析成交客 戶 年 齡 分析u分析： 截止到 10月 6日 認購 客 戶 年 齡 來看， 3035歲 客 戶 所占比例最高，達到 22%%， 25——30 歲 之 間 年 輕 人也有一定比例，占比 29%。 2025歲 2530歲 3035歲 3540歲 4045歲 4550歲 5055歲 5565歲6 8 11 6 6 7 2 2成交客 戶 分析 /99㎡成交客 戶 分析成交客 戶職業(yè) 分析u分析： 截止到 10月 6日 認購 99平米 認購 客 戶職業(yè) 分析來看， 56%的客 戶為 個體，除此，事 業(yè)單 位、企 業(yè) 高管跟隨其后，分 別 占比 15%，剩余的 8%為職員 ， 6%的 為 公 務(wù)員 。 個體 公 務(wù)員 企 業(yè) 高管 事 業(yè)單 位 職員27 3 7 7 4成交客 戶 分析 /99㎡成交客 戶 分析客 戶認購 樓 層 分析u分析： 截止到 10月 6日 認購 客 戶選擇 樓 層 來看， 選擇 1120層 和 2130層 的客 戶 分別 占比 35%，而 選擇 3140層 與 410層 的客 戶 相 對較 少，分 別為 17%、 13%。410層 1120層 2130層 3140層5 16 16 6成交客 戶 分析 /160190㎡成交客 戶 分析自 9月 22日 10月 6日 認購 客 戶 116批，其中成交 160190平米的客 戶 共 計 49批，以下 為 160190平米成交客 戶 的 詳細 分析?？?戶 居住區(qū)域分析 u分析： 截止到 10月 6日 認購 客 戶 居住區(qū)域來看， 購買 160190㎡的客 戶 大部分 為 合肥市內(nèi)，其中蜀山區(qū)居多，占比 24%，而其省內(nèi)其他 縣 市，占比 32%，外省占比 13%，外地總 占比 45%，將近一半的比例 為 外地客 戶 ，后期客 戶 挖掘中在以省內(nèi) 為 重點的基 礎(chǔ) 上，重點挖掘外地客 戶 。其他 包河區(qū) 廬 陽區(qū) 蜀山區(qū) 政 務(wù) 區(qū) 省內(nèi)其它市 外省2 1 8 11 3 14 6成交客 戶 分析 /160190㎡成交客 戶 分析購 房客 戶認 知渠道分析u分析： 截止到 10月 6日 認購 客 戶 知 曉 途徑來看， 購買 160190㎡的客 戶 ，除去 39%的路 過 客 戶 ，友介位居其次，后期建 議 啟 動 老 帶 新 計 劃，后期 還 將有更多的友介客 戶 成交。而短信、 戶 外在此面 積 段成交的客 戶 中，均占比 13%。電轉(zhuǎn)訪 /網(wǎng)絡(luò) 短信 戶 外 /LED/分眾 路 過 友介6 6 6 18 10成交客 戶 分析 /160190㎡成交客 戶 分析購 房關(guān)注點分析u分析： 截止到 10月 6日 認購 客 戶 關(guān)注點來看， 購買 160190㎡客 戶 主要關(guān)注湖景 資 源，占比 37%， 對 此會所、面 積 段房型的 認 可度分 別 占比 18%、 16%，精裝修 17%緊 隨其后。通 過圖 表客 戶 看出，湖景價 值 是客 戶購 房的主要 誘 因。湖景 房型 綜 合體 項 目 精裝修 五星 級 會所18 8 6 7 10成交客 戶 分析 /160190㎡成交客 戶 分析購 房用途分析u分析： 截止到 10月 6日 認購 客 戶購 房用途來看， 購買 160190㎡客 戶 ，以改善型住房為 主，占比 76%，投 資 客最少， 僅 占比 4%，除此，也有一定數(shù)量客 戶為 子女 購 房和婚房用途。 投 資 婚房 為 子女 購房 改善性住房2 3 6 34成交客 戶 分析 /160190㎡成交客 戶 分析購 房次數(shù)分析u分析： 截止到 10月 6日 認購 客 戶購 房次數(shù)來看， 購買 160190㎡的客