【正文】 泰然 南湖玫瑰灣初號(hào)機(jī) 大澤龍藝廣告 引子： 人類存在的意義，不是為每天通讀一本比字典還厚的高科技產(chǎn)品說(shuō)明書，而是無(wú)時(shí)無(wú)刻不在享受高科技帶來(lái)的愉悅，卻感覺(jué)不到高科技的存在。 正如買一所好房子的真正意義，不在于為自己圈定了多牛的階層，或是買到了多好看的建筑，而是真正享受了建筑給生活帶來(lái)的愉悅性。 ——也正如這份策略提案，其實(shí)我更愿意拋開這些冗長(zhǎng)的理性的文字，口述給各位聽(tīng)，無(wú)非就是幾個(gè)關(guān)于推廣的淺顯的道理和好創(chuàng)意。 P： 由于到目前為止，還仍未看到園林、建筑設(shè)計(jì)等產(chǎn)品主題性規(guī)劃的嚴(yán)謹(jǐn)、詳細(xì)的說(shuō)明，故本次推廣策略建議未能過(guò)多以此類分析為基礎(chǔ)建立。相信日后有鮮明主題性的規(guī)劃最后確立，會(huì)是對(duì)創(chuàng)意推廣的最強(qiáng)勁的補(bǔ)充！ （具體需溝通的規(guī)劃問(wèn)題，在本次提案的最后附錄說(shuō)明） 目錄： ? 市場(chǎng)調(diào)研 ? 關(guān)鍵詞 ? SWOT分析 ? 目標(biāo)人群 ? 推廣核心 ? 推廣節(jié)點(diǎn) ? 工期建議 ? 活動(dòng)執(zhí)行建議 ? 媒體預(yù)算 市場(chǎng)調(diào)研 武漢樓市總體概況 一、武漢樓市關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控 2023年，從 “ 國(guó)六條 ” 宏觀精神延伸出 《 武漢市住房發(fā)展十一五規(guī)劃綱要 》 的傳承面上分析，武漢樓市貫徹落實(shí)國(guó)家房產(chǎn)調(diào)控，著重關(guān)注中低收入者住房需求。據(jù)一些資料顯示，武漢目前商品房?jī)r(jià)約為 3700余元 /平方米，與一季度 3585元 /平方米的價(jià)格相比，半年來(lái)漲幅只有 3%左右。 武漢樓市價(jià)格漲幅減小，導(dǎo)致市民持幣觀望，市場(chǎng)購(gòu)房熱度較明顯降低，預(yù)計(jì) 明年購(gòu)房需求將會(huì)增大 ，新一年武漢樓市的走勢(shì)也為眾人所關(guān)注。 二、從秋交會(huì)看武漢樓市 ? 在今年秋季房交會(huì)上一個(gè)很明顯的特征：高、中、低檔價(jià)位房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例為1： 5： 4。即低于武漢市商品房均價(jià) 3500元 /平米以下的樓盤 32個(gè)； 35005500元 /平方米均價(jià)的中檔樓盤 37個(gè)； 5500元 /平方米以上的高檔樓盤 4個(gè)。 ? 參展樓盤一大部分位于三環(huán)附近，這些盤集體亮相形成了中、低檔價(jià)位房源 “ 占據(jù) ” 本屆秋季交易會(huì)的獨(dú)特局面。 從價(jià)位而言， 35005500元 /平米均價(jià)樓盤在武漢市場(chǎng)的供應(yīng)量非常大，因而本案的銷售壓力比較大，同時(shí) 隨 著房地產(chǎn)的升溫，大量新樓盤介入，競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈 三、武昌人居解讀 ? 濱湖板塊成熱點(diǎn)：濱湖的樓盤價(jià)值得到了 充分的展現(xiàn)，尤其是東湖、南湖、沙湖區(qū)域。 ? 科技產(chǎn)業(yè)愈漸興起：光谷商業(yè)漸成氣候；總部經(jīng)濟(jì)助熱商務(wù)地產(chǎn)；東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)等 ? 濃厚的人文氣息：多所大學(xué)矗在南湖周圍。 武昌，已形成城市發(fā)展的副中心，良好的商務(wù)、市政規(guī)化，豐富的自然資源和人文氣自氣息 成就武漢未來(lái)高品質(zhì)生活特區(qū) ！ 四、南湖：武漢熱點(diǎn)居住板塊！ ? 南湖，未來(lái)武漢市重要的城市副中心，規(guī)劃居住人口 1115萬(wàn)，輻射人口 35萬(wàn)。 ? 南湖處于內(nèi)中環(huán)線區(qū)域，距武昌區(qū)中心較近，道路通暢。擁有豐富的自然景觀資源。 ? 是武漢的重要的城市副中心區(qū)域，隨政府規(guī)劃的利好引導(dǎo)，將成為武漢樓市開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。 ? 目前部分大型超大規(guī)模項(xiàng)目的入駐，產(chǎn)品品質(zhì)的提高，南湖區(qū)域樓盤的銷售價(jià)格逐步上升，已成為武昌的一個(gè)中高檔樓盤的聚集地 南湖，武漢的 CLD(中央生活區(qū) )正在形成！高尚住宅區(qū)需要一些實(shí)力開發(fā)商打造區(qū)域高端住宅產(chǎn)品滿足人們居住需求！ 南湖地區(qū)樓盤目前銷售勢(shì)態(tài)： ? 多半樓盤規(guī)劃利好，依托周邊環(huán)境提升了本區(qū)域的人居品質(zhì)。 ? 樓盤高品質(zhì)產(chǎn)品因素，項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)力因素，有效的拉動(dòng)樓盤 的銷售進(jìn)度 ... ? 中高檔客戶群體的支撐，高知階層聚集地。 ? 在南湖中心板塊內(nèi)的樓盤總價(jià)在 。 競(jìng)爭(zhēng)的基本格局與簡(jiǎn)析 : 積玉橋片區(qū) 華潤(rùn)鳳凰城 金都漢宮 玉橋新都 夢(mèng)湖水岸 東湖天下 東湖上領(lǐng) 楚世家 東湖公館 清江縱橫項(xiàng)目 水岸星城 鴻源國(guó)際公館 東湖片區(qū) 南湖片區(qū) 沙湖、徐東片區(qū) 泰然南湖 1號(hào) 大華南湖世家 金地格林小城 學(xué)府林居 保利項(xiàng)目 光谷片區(qū) 光谷中心花園 光谷特一號(hào) 東谷銀座 謂語(yǔ)城 目標(biāo)人群很容易被其他三個(gè)板塊樓盤分化，本案銷售預(yù)計(jì)將巨大壓力 …… 基于本案品質(zhì)及面市價(jià)位，都高于南湖板塊大多項(xiàng)目；另一方面從消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)向而言，本案的競(jìng)爭(zhēng)層面應(yīng)立于武昌區(qū)其他板塊樓盤進(jìn)行橫向和縱向分析。 各板塊代表競(jìng)品簡(jiǎn)析 : 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目定位 品牌主張 推廣主題 目前的價(jià)位 說(shuō)明 大華南湖公園 73萬(wàn)平米海外派公園化社區(qū) 稀缺。在南湖，多層已不多見(jiàn) 高層均價(jià)： 3800元/平方米 高起點(diǎn)、高品位、高標(biāo)準(zhǔn)提升南湖人居品質(zhì)。 華潤(rùn)鳳凰城 武昌核心住區(qū)，藝術(shù)館上層建筑 注定有一種生活是藝術(shù) 高層均價(jià)： 5300元/平米 知名公司打造，樓盤宣揚(yáng)浪漫法國(guó)文化。 夢(mèng)湖水岸三期 沙湖畔城市中心生活 3700畝沙湖與一個(gè)城市的珍藏心情 復(fù)式樓房均價(jià) 5500元 ,多層花園洋房均價(jià) 7200元 沙湖板塊極少親水、觀景、養(yǎng)生、人文生活為賣點(diǎn) 謂語(yǔ)城 中國(guó)光谷，民院路上，新知識(shí)份子專區(qū) 世界認(rèn)為知識(shí)是第一生產(chǎn)力，我們也是 暫未開盤 依托光谷科技園，以消費(fèi)者形態(tài)進(jìn)行項(xiàng)目定位 大型、高品質(zhì)、 高知名，本區(qū)域強(qiáng) 力品牌競(jìng)品 中大型科技 生活盤 光谷板塊 強(qiáng)力競(jìng)品 競(jìng)爭(zhēng)分析的結(jié)論： 本案將面臨區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)和區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)的雙重競(jìng)爭(zhēng)壓力 縱向比較： 與南湖板塊的樓盤比較，本案的優(yōu)勢(shì)除得天獨(dú)厚的自然資源以外，在產(chǎn)品本身的規(guī)化也略勝一籌，屬本板塊高檔居住項(xiàng)目。 橫向比較： 與其他三個(gè)板塊的項(xiàng)目，產(chǎn)品質(zhì)素相當(dāng)，除臨第二大南湖以外，某些指標(biāo)我們略為劣勢(shì)。 在項(xiàng)目的品牌個(gè)性上，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多以地段、體量和湖景為主要推廣點(diǎn)，極少部分競(jìng)品在各自品牌核心價(jià)值的打造上體現(xiàn)出自己的生活氣息。如華潤(rùn)鳳凰城 宣揚(yáng)浪漫法國(guó)藝術(shù)文化成為異域生活的代表之一 。 競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)： 產(chǎn)品品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng) +周邊環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)， 極可能引致本案埋沒(méi)在板塊眾多樓盤之中的中檔住宅項(xiàng)目，由此對(duì)外區(qū)域人群吸納力優(yōu)勢(shì)的略微不足。 思考焦點(diǎn)： 在此背景下，我們應(yīng)賦予泰然 南湖玫瑰灣什么樣的品牌概念，以與諸多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手抗衡？ 因此，本案的傳播應(yīng)是在 湖景 +產(chǎn)品品質(zhì) 之上的生活價(jià)值訴求。 從而形成南湖競(jìng)品之上，武昌最具個(gè)性生活的高品質(zhì)住宅項(xiàng)目。 關(guān)鍵詞： 南湖、 獅子山、 50萬(wàn)平方米、 一公里湖岸線、人文環(huán)境、多建筑形態(tài) 絕對(duì)不能少的 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) ? 濱水 ：武漢第二大湖南湖。社區(qū)內(nèi)引入湖水； ? 湖岸線： 一公里不算綿長(zhǎng)卻也足夠奢侈的水岸線， 對(duì)于所有臨湖的房子來(lái)說(shuō)不算太夸張，但已很是了得了； ? 景觀： 遠(yuǎn)觀綿延的獅子山，東南與水杉林休閑公園相連，卻不是所有臨湖的項(xiàng)目都能擁有的視野； ? 人文： 高等學(xué)府區(qū)，光谷科技區(qū)； ? 綠植： 項(xiàng)目?jī)?nèi)保留有大量原生植物； ? 產(chǎn)品： 空中庭院、一層一戶等奇妙規(guī)劃； 劣勢(shì) ? 產(chǎn)品： 高層產(chǎn)品數(shù)量巨大，是一期難啃的骨頭； ? 配套 ：周邊至今沒(méi)有優(yōu)越的