【正文】 SIAT/010929/SHPR(2023GB) 細化功能設計，制勝關鍵挑戰(zhàn)，加快上海國際汽車城的開發(fā)建設 機密 上海國際汽車城發(fā)展有限公司 工作匯報 二 OO一年十月十四日 此報告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)麥肯錫公司的書面許可，其它任何機構不得擅自傳閱、引用或復制。 SIAT/010929/SHPR(2023GB) 1 項目進展情況回顧 –– 本項目工作已基本完成 實際完成工作 ? 提出核心貿(mào)易區(qū)的初步功能定位并對其作測試分析 ? 分析國內(nèi)外優(yōu)秀案例，展開一系列頭腦風暴與分析，確定核心貿(mào)易區(qū)布局設計及關鍵舉措 ? 對所需的各項政府政策聚焦進行細化分析 ? 制定建筑規(guī)劃設計招標書 ? 分析排序潛在投資者及合作伙伴 ? 提出商業(yè)模式，建立財務模型，對經(jīng)濟效益進行評估 ? 草擬招商引資營銷方案及計劃 ? 核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及詳細布局設計 ,包括服務內(nèi)容及設施數(shù)量 ? 幫助建筑規(guī)劃設計所順利開展詳規(guī)設計及模型制作 ? 對潛在的投資者，合作伙伴及關鍵駐商進行分析排序，得出優(yōu)先吸引的對象清單 ? 對不同商業(yè)模式的案例分析及闡述以及上海國際汽車城發(fā)展有限公司可能的商業(yè)模式及運作機制的分析 ? 建立財務模型并在不同層面展開財務分析 ? 分析總結國際汽車市場的成功經(jīng)驗 ? 擬定汽車城介紹文件 ? 初步擬定汽車城關鍵駐商招商引資文件范本 第一階段： 明確市場需求，制定價值定位 計劃中工作 第二階段： 制定功能定位與布局，明確商業(yè) 模式，評估經(jīng)濟效益 第三階段： 制定招商營銷實施方案， 并作初步溝通接觸 實際完成工作 ? 設計營銷方案及計劃 ? 與優(yōu)先的投資者及合作伙伴作初步接觸與溝通 ? 設計確定汽車城項目管理組織 ? 制定實施計劃 ? 形成針對不同關鍵駐商的招商文件及計劃 ? 與第一批共 23家潛在駐商進行了首次接觸，與其中的 13家進行了第二輪的討論，明確其政策財務的需求 ? 為汽車城發(fā)展有限公司設計了組織架構及人員要求 ? 形成了具體實施計劃 計劃中工作 SIAT/010929/SHPR(2023GB) 2 今天匯報內(nèi)容 182。 上海國際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設計 182。 上海國際汽車城關鍵駐商分析以及招商引資初步方案 182。 上海國際汽車城商業(yè)模式及財務分析 182。 上海國際汽車城政策分析及要求初探 182。 第三階段工作成果 SIAT/010929/SHPR(2023GB) 3 今天匯報內(nèi)容 182。上海國際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設計 182。上海國際汽車城關鍵駐商分析以及招商引資初步方案 182。上海國際汽車城商業(yè)模式及財務分析 182。上海國際汽車城政策分析及要求初探 182。 第三階段工作成果 SIAT/010929/SHPR(2023GB) 4 根據(jù)第一階段工作的分析討論結果，上海國際 汽車城遠景與功能布局設想平面圖將是如下 人工湖 研發(fā)、管理、培訓區(qū) 滬 寧 高 速 曹 安 路 吳 淞 江 顧 河 墨 玉 路 顧 河 城 區(qū) 干 道 浦 安 亭 涇 浦 蘊 藻 浜 綠化 ? 消費者汽車貿(mào)易將主要沿墨玉路及城區(qū)干道展開 ? 工業(yè)用卡車將沿新開辟的輔路連接同三國道繞道行駛 安亭新鎮(zhèn)區(qū) 備用 地 N SIAT/010929/SHPR(2023GB) 5 模式一：汽車城公園 模式三：汽車第三方物流服務區(qū) 模式三：研發(fā)、管理、培訓區(qū) 安亭新鎮(zhèn)區(qū) 上海國際汽車城遠景功能布局的總體設想立體圖將是如下 模式二：汽車貿(mào)易展示及辦公區(qū) 新鎮(zhèn)公共活動中心 體育館中心 SIAT/010929/SHPR(2023GB) 6 在已經(jīng)確立的功能區(qū)劃分基礎上，我們對每一區(qū)塊內(nèi)的功能定位和布局進行了細化分析 功能區(qū)塊 1. 汽車貿(mào)易展示區(qū) 2. 新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公） 3. 研發(fā)管理培訓區(qū) 4. 第三方物流區(qū) 5. 汽車城公園 根據(jù)不同模式的關鍵成功因素 ? 有哪些功能 /設施是一般情況下成功所必需的？ ? 有哪些額外功能 /設施是在安亭取得成功所必需的？ 一般情況下成功所需要的項目數(shù)量 * 18 22 17 6 1 按現(xiàn)有規(guī)劃，上海國際汽車城要實現(xiàn)其遠景目標及其功能，需要成功實施90–100個項目 在安亭取得成功所需要的額外項目數(shù)量 * 15 9 6 2 0 總計 33 31 23 8 1 * 有多個同一種項目時每一個單獨計入項目總數(shù) 資料來源：麥肯錫分析 要回答的問題 : SIAT/010929/SHPR(2023GB) 7 建設這些項目需要占用約 220萬平方米土地的土地 占用土地面積 萬平方米 汽車貿(mào)易、辦公、展示區(qū) 新鎮(zhèn)公共活動中心 汽車研發(fā)教育培訓區(qū) 汽車第三方物流區(qū) 汽車城公園 未占用 土地面積 75 12 59 7 458 67 核心貿(mào)易區(qū)總土地面積 238 用于園區(qū)內(nèi)綠化、道路、廣場及發(fā)展備用 資料來源 : 麥肯錫分析 220 項目總共占有土地面積 SIAT/010929/SHPR(2023GB) 8 1. 汽車貿(mào)易展示區(qū)的功能定位細化分析 汽車貿(mào)易展示區(qū)一般情況所必須具備的功能 /設施 對于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能 /設施 ? 為汽車消費者提供可選擇的多種品牌 ? 為汽車消費者提供舒適的購車環(huán)境 ? 為汽車參展商提供足夠大的展出場地 ? 為汽車消費者提供購車一站式服務 ? 為汽車消費者提供一流的試駕體驗 ? 讓汽車消費者看車買車時感受到不同品牌的獨特文化及其魅力 ? 讓汽車愛好者隨時能看到有獨特內(nèi)容的汽車展示，而不用去等汽車展 市場服務需求 經(jīng)銷商 3S店 汽車集中貿(mào)易市場（輕型客車、輕型卡車等） 二手車市場 會展中心 購車配套政府機構（車管所，工商，稅務，養(yǎng)路費） 購車配套非政府機構（銀行，保險） 汽車體驗園 品牌中心 汽車博物館 所對應的功能項目 SIAT/010929/SHPR(2023GB) 9 汽車貿(mào)易展示區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)） – 占用土地面積，建筑面積 總建筑面積 萬平方米 經(jīng)銷商3S店 * 汽車集中貿(mào)易市場 ** 二手車 市場 會展 中心 一般功能項目合計 汽車體驗園 **** 品牌中心 –高檔 品牌中心 –特種 汽車 博物館 總占地面積 萬平方米 15 1 1 1 1 – 8 2 3 ? 總建筑面積將為 36萬平方米 ? 總占地面積將為 59萬平方米 數(shù)量 單一占地面積 （萬平方米） 單一建筑面積 （萬平方米） 12 21 10 36 0 18 8 8 38 4 8 59 6 所有功能項目合計 商貿(mào)服務中心 *** 1 * 經(jīng)銷商 3S店參照現(xiàn)有別克、 奧迪及國外 3S店 ** 汽車集中貿(mào)易市場可以和二手車市場相結合 *** 商貿(mào)服務中心內(nèi)主要駐商為與購車相關的政府及非政府機構 **** 汽車體驗園參照日本 Motegi賽車場 資料來源 : 文獻檢索；國內(nèi)外汽車制造商、經(jīng)銷商訪談；麥肯錫分析 SIAT/010929/SHPR(2023GB) 10 汽車貿(mào)易展示區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)） – 就業(yè)人數(shù)，消費者人流，交易車輛數(shù) 675 15 45 1 400** 1 400** 1 200 1 1,100 1 20 8 30 2 10 3 40 數(shù)量 每一項目就業(yè)人數(shù) 400 400 200 1,900 20 240 120 3,200 預計： 1,100 經(jīng)銷商3S店 汽車集中貿(mào)易市場 二手車 市場 會展 中心 一般功能項目合計 汽車體驗園 品牌中心 –高檔 品牌中心 –特種 汽車博物館 所有功能項目合計 商貿(mào)服務中心 * 20 * 商貿(mào)服務中心內(nèi)主要駐商與購車相關的政府及非政府機構 ** 包括市場內(nèi)經(jīng)銷人員 資料來源 : 文獻檢索；國內(nèi)外汽車制造商、經(jīng)銷商訪談；麥肯錫分析 ? 消費者人流15,000人 /天 ? 年汽車貿(mào)易量80,000 – 100,000輛 預計到 2023年就業(yè)人數(shù) 人 SIAT/010929/SHPR(2023GB) 11 根據(jù)功能定位細化分析的結果，汽車貿(mào)易展示區(qū)的詳細布局平面圖將是如下 0 50 100 250 500M 會展中心 （包括博物館） 品牌 中心 品牌 中心 品牌 中心 品牌 中心 品牌 中心 品牌 中心 品牌 中心 品牌 中心 商貿(mào) 中心 二手車市場 （包括輕型客車卡車市場） 經(jīng) 銷 商 綠化 品牌 中心 品牌 中心 N 汽車體驗園 曹 安 路 墨 玉 路 公 園 路 SIAT/010929/SHPR(2023GB) 12 經(jīng)銷商 經(jīng)銷商 經(jīng)銷商 經(jīng)銷商 品牌中心 品牌中心 會展中心（包括博物館） 二手車市場 （包括輕型客車卡車市場） 商貿(mào)服務中心 汽車體驗園 汽車貿(mào)易展示區(qū)的詳細布局立體圖將是如下 SIAT/010929/SHPR(2023GB) 13 2. 新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）的功能定位 細化分析 公共活動中心（包括辦公）一般情況所必須具備的功能/設施 對于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能 /設施 ? 為消費者（旅游者）及駐商提供全面的生活服務設施（住宿、餐飲、購物、娛樂） ? 為消費者（旅游者）及駐商提供充分的基礎服務設施保障（治安、消防、電信等） ? 對于有較高消費需求的消費者（旅游者）提供有針對性的高質量服務 市場服務需求 酒店（ 2–3星） 快餐 /中檔餐飲設施 /酒吧 電影院 大型商場 便利店 /藥店 超市 警察局 /消防站 /電信局 加油站 寫字樓 酒店（ 4–5星） 高檔餐飲設施 高檔專賣店 高檔娛樂城 所對應的功能項目 SIAT/010929/SHPR(2023GB) 14 新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）的功能定位細化分析（續(xù)） – 占用土地面積，建筑面積 總建筑面積 萬平方米 酒店 * (2–3星 ) 酒吧 電影院 大型 商場 * 一般功能項目合計 寫字樓 * 高檔專賣店 總占地面積 萬平方米 10 1 ? 總建筑面積將為 23萬平方米 ? 總占地面積將為 7萬平方米 數(shù)量 單一占地面積 （萬平方米） 單一建筑面積 （萬平方米） 17 23 6 所有功能項目合計 警察局 /消防站 /電信局 * 餐飲設施已經(jīng)包括在酒店、娛樂城、寫字樓、商場及商貿(mào)服務中心大樓內(nèi)，不再單列 資料來源 : 文獻檢索；相關公司、機構訪談；麥肯錫分析 3 1 1 5 1 7 便利店 /藥店