【正文】 1 大連大和中盛醫(yī)科大動遷項(xiàng)目 WORKSHOP 九洲遠(yuǎn)景商業(yè)管理機(jī)構(gòu)簡介 九洲遠(yuǎn)景商業(yè)管理機(jī)構(gòu) 購物中心布局研究 九洲遠(yuǎn)景 上海 2023年 08月 購物中心的布局設(shè)計(jì)是以商業(yè)定位為依據(jù)，從商業(yè)模塊的概念、動線和銷售支持區(qū)域三個方面進(jìn)行展開的 商業(yè)模塊概念發(fā)展 動線設(shè)計(jì) 銷售支持區(qū)域設(shè)計(jì) 購物中心商業(yè)規(guī)劃 購物中心的布局設(shè)計(jì)是以商業(yè)定位為依據(jù)，從商業(yè)模塊的概念、動線和銷售支持區(qū)域三個方面進(jìn)行展開的 階段 第一部分商業(yè)模塊概念發(fā)展 第二部分動線設(shè)計(jì) 購物中心模塊布局 購物中心動線設(shè)計(jì) 階段成果 物業(yè)條件假設(shè) 商業(yè)概念確定 業(yè)態(tài)特性分析 租戶需求訪談 工作內(nèi)容 1 2 3 4 ?購物中心的物業(yè)指標(biāo)假設(shè) ?商業(yè)業(yè)態(tài)多維度分析 ?業(yè)態(tài)面積占比、目標(biāo)客群定位等 ?租戶面積及樓層需求訪談、位置需求 5 ?人流動線的類型及其設(shè)計(jì)參數(shù) 人流動線設(shè)計(jì) 購物中心布局方法 資料來源 :九洲遠(yuǎn)景分析 6 中庭設(shè)計(jì) 7 ?物流、人流通道設(shè)計(jì)原則及輸入?yún)?shù) 物流、消防設(shè)計(jì) ?中庭的類型及其設(shè)計(jì)參數(shù) 3 8 配套設(shè)施、銷售支持設(shè)計(jì) 第三部分銷售支持設(shè)計(jì) 購物中心落位 九洲遠(yuǎn)景通過物業(yè)條件假設(shè)、商業(yè)概念確定、業(yè)態(tài)特性分析以及租戶需求訪談四個維度的分析，得到購物中心的初步落位圖 購物中心初步落位圖 購物中心初步落位圖 第一 部分 物業(yè)條件假設(shè) ?購物中心的物業(yè)指標(biāo)假設(shè)（建筑物業(yè)類型、商業(yè)體量、層數(shù)、主入口 ?? ） 業(yè)態(tài)特性分析 商業(yè)概 念 ?行業(yè) /子行業(yè) /業(yè)態(tài)面積占比 ?主題模塊落位 ?目標(biāo)客群定位 ?商業(yè)業(yè)態(tài)多維度分析 ?租金水平與面積需求 ?消費(fèi)頻率與消費(fèi)類型 ?租戶面積及樓層需求訪談 ?租戶位置需求 租戶需求 資料來源 :九洲遠(yuǎn)景分析 4 確定項(xiàng)目的建筑類型、商業(yè)體量、入口位置、停車場以及中庭等，來明確項(xiàng)目的研究對象 物業(yè)條件假設(shè) 停車場： 停車場類型及面積 物業(yè)條件假設(shè) 其他： ?? 商業(yè)體量： 建筑面積、單層面積、總層數(shù) ?入口位置： 主入口、次入口的數(shù)量和位置 中庭： 中庭類型及數(shù)量 建筑類型： 封閉式、（半）開放式 本項(xiàng)目需要布局的購物中心是什么樣？ 物業(yè)條件假設(shè) 輸入條件 輸出結(jié)果 1 資料來源 :九洲遠(yuǎn)景分析 5 結(jié)合項(xiàng)目第一階段在行業(yè) /子行業(yè) /業(yè)態(tài)面積占比確定、目標(biāo)客群定位以及主題模塊落位，明確本項(xiàng)目承載的業(yè)態(tài)及布局方向 商業(yè)概念定位 行業(yè) /子行業(yè) /業(yè)態(tài)面積占比 ? 本項(xiàng)目規(guī)劃的商業(yè)功能、子行業(yè)及業(yè)態(tài)面積占比，以及相關(guān)業(yè)態(tài)的代表品牌細(xì)化表 目標(biāo)客群定位 ? 本項(xiàng)目目標(biāo)客群定位，不同客群規(guī)模的占比（男女性別占比）等 主題模塊落位 ? 本項(xiàng)目包含的主題模塊、相應(yīng)規(guī)模比例以及布局 商業(yè)概念定位 確定購物中心的內(nèi)涵（租戶、客群） 2 資料來源 :九洲遠(yuǎn)景分析 6 基于購物中心整體的商業(yè)概念，通過各模塊和子模塊商業(yè)概念的組合與互動，共同構(gòu)建并傳遞購物中心的市場定位和價值內(nèi)容 某購物中心 模塊 1 子模塊 1 ?依據(jù)主力行業(yè)或其他主題，對購物中心商業(yè)概念進(jìn)行逐級分解形成模塊和子模塊，各模塊 /子模塊分別承擔(dān)購物中心的某個主力行業(yè)或主題 ?以建立市場 Dominance或建立有效的影響力為原則，對模塊 /子模塊進(jìn)行規(guī)劃，包括： – 在整體商業(yè)框架的目標(biāo)消費(fèi)群定義下，各模塊可能擁有細(xì)分的目標(biāo)消費(fèi)群 – 各模塊 /子模塊提供獨(dú)特的服務(wù)內(nèi)容和價值，可能有著獨(dú)特的文化和視覺體驗(yàn) – 各模塊 /子模塊的行業(yè)組合，包括行業(yè)類型、涉及的子行業(yè)及其深度、檔次結(jié)構(gòu) – 各模塊 /子模塊的 店鋪組合，包括店鋪的類型、數(shù)量，是否采用主力店、主力店的選擇方向 – 各模塊 /子模塊的布局和相鄰關(guān)系 ?通過從整體到模塊 /子模塊 topdown 的規(guī)劃方式，確保整體商業(yè)概念最大化的落實(shí)和一致性 模塊 2 模塊 3 模塊 4 舉例 子模塊 3 子模塊 2 8 金雞湖項(xiàng)目第二階段報(bào)告 舉例 – 某生活時尚中心定位于向高端客戶群提供家庭生活的一站式購物，由七個模塊組成 資料來源：九洲遠(yuǎn)景 九洲遠(yuǎn)景通過租金水平、面積需求、消費(fèi)頻率以及消費(fèi)類型四個維度的分析，得出了各業(yè)態(tài)的合理落位樓層圖 業(yè)態(tài)特性分析 租金水平 面積需求 消費(fèi)頻率 消費(fèi)類型 多維度分析 低層區(qū) 中層區(qū) 高層區(qū) 1 2 3 4 服裝服飾 服飾配件 化妝品 藥妝店 Body shop 西式快餐 中式快餐 主題酒吧 音樂酒吧 便利店 食品專業(yè)店 3C數(shù)碼 體育用品 兒童服裝 體育用品 兒童家居及用品 兒童玩具 禮品 家庭耐用品品牌店 美食廣場 健身瑜伽 影院 KTV 兒童早教 慢搖酒吧 SPA 足療 家庭餐飲 商務(wù)餐飲 主題餐飲 美容美發(fā) 兒童攝影 西式餐吧 中式餐吧 /茶餐廳 專業(yè)百貨 劇院 兒童娛樂 課外教育 業(yè)態(tài)特性分析 3 購物中心 資料來源 :九洲遠(yuǎn)景分析 9 書店 兒童玩具 藥店 Body Shop 藥妝店 化妝品品類殺手店 相對購物行業(yè)，第一片區(qū)業(yè)態(tài)建議樓層以低層區(qū)為主，第二片區(qū)以中層區(qū)為主，第三片區(qū)業(yè)態(tài)以主力店為主、樓層可覆蓋 B14F 購物行業(yè)各業(yè)態(tài)租戶的面積需求及租金水平分布圖 ≥3000 ≤100 301500 5011000 101300 10013000 面積需求 租金水平 高 低 大賣場 家電 百貨主力店 服裝服飾 服飾配件 化妝品 3C數(shù)碼 專業(yè)百貨 品牌多品類組合店 3C數(shù)碼品類殺手店 家庭耐用品品牌店 精品超市 連鎖超市 便利店 食品雜貨專業(yè)店 兒童服裝 兒童家居及用品 體育用品 禮品 辦公用品 中 中低 中高 家庭耐用品品類殺手店 第一片區(qū) 第二片區(qū) 第三片區(qū) 支持 租金水平 面積需求 資料來源 :九洲遠(yuǎn)景分析 10 美容美發(fā) SPA 足療 兒童攝影 商務(wù)餐飲 兒童娛樂 課外教育 咖啡廳 茶坊 相對餐飲、文化娛樂行業(yè)，面積需求小、租金水平高的業(yè)態(tài)建議布置在低層區(qū)、中層區(qū)，面積需求大租金水平較低的業(yè)態(tài)建議設(shè)置在高層區(qū)業(yè)態(tài) 餐飲、文化娛樂行業(yè)各業(yè)態(tài)租戶的面積需求及租金水平分布圖 ≥2500 ≤400 12002500 4001200 面積需求 租金水平 低 美食廣場 健身瑜伽 中 中低 中高 KTV 主題餐飲 家庭餐飲 中式快餐 西式快餐 中式餐吧 /茶餐廳 西式餐吧 兒童早教 影院 劇院 演義酒吧 主題酒吧 慢搖酒吧 支持 租金水平 面積需求 資料來源 :九洲遠(yuǎn)景分析 11 購物隨機(jī)性高、頻率高的業(yè)態(tài)建議設(shè)置在低層區(qū)，而購物目的性高、消費(fèi)頻率低的業(yè)態(tài)建議設(shè)置在中層區(qū)或高層區(qū) 目的性 頻率 低 中 中低 中高 高 大賣場 服飾配件 便利店 服裝服飾 化妝品 藥妝店 Body Shop 兒童玩具 食品專業(yè)店 精品超市 兒童服飾 家居 藥店 辦公用品 禮品 3C數(shù)碼 家電 體育用品 建材 兒童家居及用品 隨機(jī)性 支持 消費(fèi)頻率 消費(fèi)類型 資料來源 :九洲遠(yuǎn)景分析 12 消費(fèi)頻率較高、隨機(jī)性大的中西式快餐可考慮設(shè)置在低層區(qū)，而目的性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)建議設(shè)置在高層區(qū)，也可考慮設(shè)置中層區(qū) 頻率 低 中 中低 中高 高 中式快餐 西式快餐 中式餐吧 /茶餐廳 美食廣場 西式餐吧 家庭餐飲 商務(wù)餐飲 咖啡廳 茶坊 主題餐飲 兒童娛樂 美容美發(fā) KTV 影院 健身瑜伽 酒吧 兒童早教 兒童攝影 SPA 足療 目的性 隨機(jī)性 支持 消費(fèi)頻率 消費(fèi)類型 資料來源 :九洲遠(yuǎn)景分析 13 14 運(yùn)動基本時尚 女裝快速時尚 ≥3000 ≤100 301500 5011000 面積和樓層示意圖 101300 意向租戶大多選擇 1F2F的位置，并且大多選擇 300平米以下的鋪位 樣本量： 101個 B1 3F 1F 2F 4F及 以上 10013000 大賣場 酒吧 咖啡廳 家庭餐飲 咖啡廳 運(yùn)動基本時尚 基本時尚 兒童服裝、玩具 家電 家居 電影院 健身 美容 SPA 資料來源：安陽租戶訪談，九洲遠(yuǎn)景分析 百貨主力店 百貨主力店 百貨主力店 化妝品店 基本時尚 女裝設(shè)計(jì)師時尚 男裝設(shè)計(jì)師時尚 百貨主力店 百貨主力店 兒童服裝、玩具 家電 家電 大賣場 食品專業(yè)店 數(shù)碼品類殺手 店 數(shù)碼品類殺手店 鞋包 運(yùn)動獨(dú)立店 珠寶 家庭餐飲 家庭餐飲 西式快餐 西式快餐 中式快餐 KTV 兒童攝影 美發(fā)、美容 S 租戶訪談 各租戶面積樓層需求 4 主力店業(yè)態(tài)、休閑餐飲業(yè)態(tài)選擇臨主街的位置，而化妝品、食品雜貨、服飾配件選擇臨入口區(qū)域，而正餐、休閑娛樂業(yè)態(tài)則選擇邊角區(qū)域 主街 中庭 入口 中西式餐吧 西式快餐 咖啡廳 茶坊 建材品類殺手 家電品類殺手 家居品類殺手 專業(yè)百貨 大賣場 綜合百貨 西式快餐 食品雜貨專業(yè)店 化妝品 服飾配件 臨主街區(qū)域 臨主街區(qū)域 入口區(qū)域 邊角區(qū)域 兒童早教 美食廣場 家庭 餐飲 主題餐飲 SPA 足療 健身會所 影院 KTV 資料來源：某項(xiàng)目租戶訪談，九洲遠(yuǎn)景分析 租戶訪談 各租戶位置需求 4 15 第一階段結(jié)果示意：各樓層商業(yè)主題 25號地塊商業(yè) 第一部分結(jié)果示意 購物 餐飲 文化及娛樂 服務(wù) 藥妝店 專業(yè)百貨 B1 L1 L2 L3 L4 正餐 商務(wù)餐飲 家庭餐飲 L5 個人時尚購物 品牌店 /專賣店 綜合百貨 綜合百貨 美食廣場 中西快餐 休閑餐飲 食品雜貨專業(yè)店 銀行、沖印店、 電信服務(wù) 個人時尚購物 基礎(chǔ)時尚 快速時尚 休閑餐飲 書店 16 天津路勁 2526號地項(xiàng)目報(bào)告 第一階段結(jié)果示意：各樓層商業(yè)主題 26號地塊商業(yè) 綜合百貨 B1 L1 L2 L3 L4 綜合百貨 綜合百貨 綜合百貨 購物 餐飲 文化及娛樂 服務(wù) 家電品類殺手 17 天津路勁 2526號地項(xiàng)目報(bào)告 第一部分結(jié)果示意 第一階段結(jié)果示意：各樓層商業(yè)主題 16號地塊商業(yè) 中西式快餐 超市賣場 家庭餐飲 購物 餐飲 文化及娛樂 B1 L1 L3 L4 服務(wù) 電玩城