【正文】 天璽花園品牌定位天璽花園品牌定位及一期營銷推廣提案及一期營銷推廣提案出品PARTⅠ 全景寫真全景寫真PARTⅡ 賣點梳理賣點梳理PARTⅢ 形象定位形象定位PARTⅣ 品牌塑造品牌塑造PARTⅥ 分階段推廣提案分階段推廣提案PARTⅤ 營銷推廣策略營銷推廣策略PARTⅠ 全景寫真全景寫真 在定位一個項目之前，必然要先對項目以及項目在定位一個項目之前，必然要先對項目以及項目所處的市場有一個深入的了解和準確的判斷。所以，所處的市場有一個深入的了解和準確的判斷。所以，以下我們用變焦的方式，從整體到個體對項目進行逐以下我們用變焦的方式，從整體到個體對項目進行逐層深入，全方位解析項目價值和特色。層深入，全方位解析項目價值和特色。1倍聚焦，總攬盤龍城整體規(guī)劃 2倍聚焦，洞悉盤龍城房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 3倍聚焦，展示項目整體特性 4倍聚焦，解析一期個性魅力 1倍聚焦，倍聚焦， 總攬盤龍城整體規(guī)劃總攬盤龍城整體規(guī)劃 盤龍城 “武漢第四鎮(zhèn) ”在《武漢市國民經(jīng)濟與社會發(fā)展第十五個五年計劃》中，后湖納為武漢市四個發(fā)展居住區(qū)的新型居住區(qū)之一，與南湖、東湖和四新地區(qū)并列為 四大居住新城， 而其核心就是盤龍城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建設(shè)。 從武漢市的發(fā)展戰(zhàn)略可以看出，本項目所處的盤龍城地區(qū)是未來武漢市重點建設(shè)的區(qū)域之一，眾多實力開發(fā)企業(yè)把目光投向這里，在各類基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，在政府的大力支持下，該區(qū)域 發(fā)展前景看好 。道路： 盤龍城大橋 06年 5月 18日通車。這座通往漢口的大橋上， 從漢口新華路驅(qū)車至盤龍城楚天大道只需 15分分鐘鐘 ，不受收費站制約，將極大的促進區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。而在本項目北面的城市規(guī)劃路也已經(jīng)進行到鋪路狀態(tài)，即將完工并投入使用。 交通： 目前已有從堤角開往盤龍城的公交線路，預(yù)計明年將開發(fā)多條公交路線，屆時盤龍城將和漢口快速對接，以便捷的交通拉近與城市中心的距離。市政配套：2023年春區(qū)政府就已經(jīng)開始大力實施盤龍城的綠化工程，讓生態(tài)環(huán)境得到進一步提升；同時水、電、天然氣等重點配套設(shè)施也在逐步完善中。綠地公園：盤龍城一直以自然景色的優(yōu)美與寧靜吸引著城市的人群，區(qū)內(nèi)的 9山 11湖散布于住宅之間，自然生態(tài)保持得相當完好，隨著政府的各種綠化和公共娛樂設(shè)施的建設(shè)，更將提升當?shù)氐木幼∑焚|(zhì)，成為人們追逐的熱點。旅游：武漢市政府投資 5億元將 15000畝的盤龍湖建設(shè)成為新的旅游勝地。 結(jié)論交通不便 配套缺乏 區(qū)域知名度高 先天自然景觀條件好文化底蘊深厚 2倍聚焦，倍聚焦， 洞悉盤龍城房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀洞悉盤龍城房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀●房地產(chǎn)開發(fā)火爆，市場競爭較為激烈。 迄今為止，包括 香港縱橫、武漢地產(chǎn)集團、宏宇實業(yè) 等知名企業(yè)相繼落戶盤龍城，從幾年前 F?天下的一枝獨秀，到以寶安 山水龍城、恒達 盤龍灣、宏宇 未來海岸為代表的眾多樓盤的集中開發(fā)，盤龍城成為了武漢近郊的又一個開發(fā)熱點，市場競爭較幾年前激烈。●樓盤規(guī)模大，檔次高。樓盤規(guī)模大，檔次高。 盤龍城區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)量充足，在此開發(fā)樓盤的規(guī)模普遍較大，已知的開發(fā)項目中其占地基本上都在 50萬㎡以上，其大規(guī)模、低容積率的社區(qū)環(huán)境也使整個區(qū)域的樓盤品質(zhì)比其他區(qū)域要高出許多?！駜r格兩極分化特征明顯。價格兩極分化特征明顯。 目前，盤龍城大眾化產(chǎn)品的均價基本在 21002300之間，僅有卓越 蔚藍海岸均價突破 3000元 /平米，但是別墅項目的價格卻居高不下，例如 F天下別墅價格最低的一套也在 160萬左右，價格兩極分化明顯。 ●盤龍城區(qū)域供給產(chǎn)品類型正由別墅逐漸向多層、小高層和高層大眾化產(chǎn)品轉(zhuǎn)變。盤龍城區(qū)域從開發(fā)之初起就是以別墅類的高端產(chǎn)品為主，而目前隨著盤龍城大橋的通車，道路、交通情況的逐漸好轉(zhuǎn)，一些開發(fā)商開始調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，目前多層、小高層甚至高層這些大眾化的產(chǎn)品逐漸增加?！裆虡I(yè)開發(fā)漸成氣候。 目前盤龍城的商業(yè)規(guī)劃基本以楚天大道、盤龍大道為中心。現(xiàn)在 F天下 ，佳海都市工業(yè)城的商業(yè)步行街也在緊張的施工當中。在未來的幾年內(nèi)，盤龍城的商業(yè)氛圍也將日益成熟。 結(jié)論：盤龍城將成為武漢的又一個高檔住宅片區(qū) 。多層、小高層以及高層產(chǎn)品將逐漸成為市場主流。 市場發(fā)展趨勢良好，未來升值空間較大。 3倍聚焦，倍聚焦， 展示項目整體特性展示項目整體特性 項目整體各參數(shù)指標：總占地面積： 526畝總建筑面積：近 40萬方容積率： 綠化率： 45%區(qū)位：城開 ?天璽花園位于武漢盤龍城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的 “綠心 ”—— 盤龍城濱湖地區(qū)南側(cè)，西依武漢天河機場高速路、南臨漢口火車站、東鄰陽邏深水港碼頭，北接后湖。隔府河與市區(qū)相望，屬規(guī)劃的盤龍新城第一圈層高尚居住區(qū) ，升值潛力無窮。 交通：項目北面的政府規(guī)劃路與大路相連，目前正處于鋪路狀態(tài)，即將投入使用。規(guī)模：整個項目總建面近 40萬方，規(guī)模較大，極具氣勢。同時，大盤所帶來的濃郁生活氛圍也是項目的優(yōu)勢之一。 規(guī)劃：純粹的 英式園林 ， 帶來異域的別樣風(fēng)情。專業(yè)的 運動設(shè)施 ， 打造健康，時尚的現(xiàn)代生活。依坡而置的小區(qū)走道 ， 增添錯落有致的生活藝術(shù)。獨有的 社區(qū)小型瀑布， 體驗大自然的點滴情懷?？蛻羧后w：由于目前盤龍城的各種生活配套都沒有跟上，因此在此購房自用的客戶并不多見，但由于盤龍城具備的優(yōu)越生活環(huán)境和較低的價格，有較多以 改善居住條件為購房目的 的群體構(gòu)成客戶主體。 4倍聚焦，倍聚焦， 解析一期個性魅力解析一期個性魅力 一期各參數(shù)指標：一期各參數(shù)指標：用地面積：用地面積： 55035平米平米建筑面積：建筑面積： 61320平米平米容積率：容積率： 密度：密度： %綠化率：綠化率： %總戶數(shù)：總戶數(shù)： 358戶戶建筑形態(tài)：建筑形態(tài)： 11棟多層，棟多層， 6—8 層。層。 區(qū)位優(yōu)勢：一期所處的地塊屬于項目整體地塊中最為臨湖的一片，距離盤龍湖只有 355米 的距離，可以臨窗觀湖，也可步行至湖邊漫步，水岸生活舒心閑適。 景觀優(yōu)勢：根據(jù)一期的地貌特征和密度較低的多層建筑形態(tài)，將景觀規(guī)劃為畫意式英國園林風(fēng)格，于住宅之間散布著各色玫瑰，營造出濃郁的異域情調(diào)和優(yōu)雅的生活氛圍。在靠近花境邊緣的面積較大的區(qū)域中設(shè)置了反映濃郁英國人文內(nèi)涵的巴洛克風(fēng)格的休閑廣場。使整個組團具有 濃郁英式風(fēng)情和人文內(nèi)涵 。品質(zhì)優(yōu)勢：比利時的建筑風(fēng)格，使項目更具異域風(fēng)情，提升樓盤整體品質(zhì)感。一期 11棟多層，量身定做 生活電梯以及穿插其中的觀光電梯 ， 全面彰顯居住的尊貴感受。 戶型優(yōu)勢：目前在盤龍城區(qū)內(nèi)的項目多為戶型配比豐富，以三室為主導(dǎo)，共有 21種戶型結(jié)構(gòu) 和多重面積區(qū)間可供選擇，同時，內(nèi)部的結(jié)構(gòu)設(shè)計也舒適合理，各功能空間充分考慮安全、視野、私密等各項要求。 配套優(yōu)勢：隨著一期的開發(fā)，相關(guān)娛樂休閑設(shè)施的配套也相繼到位。一期擁有 各類專業(yè)球場，大型運動會所，以及標準游泳池， 全力打造一個休閑、運動的健康社區(qū)，豐富小區(qū)居民的業(yè)余生活，同時增進溝通，營造和諧社區(qū)。 PARTⅡ 賣點梳理賣點梳理 對項目整體和一期的特性有了一個全面的了解之后，將具體對一期可以進行挖掘和突破的的各項賣點進行一個詳細的梳理和分析，理清項目產(chǎn)品線索，為后面定位和推廣的制定提供基礎(chǔ)。賣點關(guān)鍵詞： 水親水，是人與生俱來的天性，因此臨水的生活是吸引人們選擇在盤龍城居住的一大因素。在盤龍城內(nèi)，擁有 9山 11湖，而本項目所臨近的湖，更是區(qū)內(nèi)面積最大的盤龍湖，湖面一平如鏡，風(fēng)起處陣陣漣漪，隨著項目北面規(guī)劃路的鋪建完成，沿湖的大片泥地也將進行整頓，建設(shè)成一個整潔優(yōu)美的親水平臺，本項目的一期更是近水樓臺，直接共享其親水資源。除了外部的臨湖優(yōu)勢外，一期小區(qū)內(nèi)部也設(shè)有一個標準游泳池，供居者在一個較為私密的環(huán)境享受水岸度假生活。同時，在項目后期的建設(shè)過程中，各種斑駁水景也相繼建成，分布在小區(qū)各處，有流水潺潺的靈動小溪，也有全市獨有的社區(qū)內(nèi)小型瀑布，突顯項目的高貴品質(zhì)和居者的尊貴享受。 綜合評價：臨水一貫都是為項目增值的一大亮點。盤龍城內(nèi)擁有以盤龍湖為主的眾多原生態(tài)景觀資源，在此開發(fā)建設(shè)的地產(chǎn)項目也大都以此來借景、造景打造高品質(zhì)樓盤項目，依據(jù)天然景觀進行開發(fā)建設(shè)在很大程度上提升自身的檔次和品質(zhì)。本項目一線臨湖， 臨水優(yōu)勢比較突出，但在區(qū)域內(nèi)不具差異性，因此建議作為宣傳時的小賣點，增加項目附加值。賣點關(guān)鍵詞：歐式風(fēng)情事實上，異域風(fēng)情在房地產(chǎn)市場已經(jīng)不是一個新鮮的賣點，僅僅在盤龍城區(qū)內(nèi)便有數(shù)個主打異域風(fēng)情的樓盤，但不可否認，它依然是吸引消費者的一個賣點。若能夠在項目自身規(guī)劃的基礎(chǔ)之上，對其所散發(fā)出來的異國情調(diào)進行引導(dǎo)和放大，使受眾沉醉于所描述出來的濃郁氛圍中，產(chǎn)生生活幻想和喜愛之情，異域元素也不失為一個很好的突破口。本項目的整體規(guī)劃為西歐風(fēng)格，其中融合比利時和英國兩個國家的風(fēng)情元素。比利時建筑： 粉黃色外立面，紅色坡屋頂，坐落在綠樹叢蔭中的歐式建筑，讓人不禁聯(lián)想到歐洲的古堡建筑，極具古典氣息。英式園林： 英式花鏡，各色玫瑰園，疏林廣場，巴洛克休閑廣場等多個富有英倫風(fēng)情的組團景觀，圍繞在 11棟住宅之間，使居者全面感受來自英國的浪漫田園風(fēng)情。綜合評價：比利時風(fēng)情： 在充斥于市場上的各色異域風(fēng)情中，比利時風(fēng)格就目前可說是獨樹一幟，并且比利時享譽全球的巧克力所帶來的香濃感受，正好可以和生活聯(lián)系為一體，成為一大亮點 ， 但僅限于建筑風(fēng)格的體現(xiàn)則顯得過于薄弱，無法支撐整個項目定位。英式風(fēng)情： 英式情調(diào)在盤龍城區(qū)域內(nèi)還沒有被引入，本項目正好可以填補市場空白，同時，本項目在景觀規(guī)劃上汲取了英式園林的精髓，根據(jù)地貌和建筑形態(tài)將一期規(guī)劃為英國玫瑰園，營造出濃郁的浪漫生活氣息，全面感染追求生活情趣的受眾，成就項目從內(nèi)而外的優(yōu)雅氣質(zhì)。賣點關(guān)鍵詞：運動緊挨一期的社區(qū)運動會所，將隨著一期工程同期動工，其建筑面積達 13158平米，囊括 網(wǎng)球、籃球、乒乓球、棋牌、游泳、西式餐飲于一體，并提供 24小時太陽能熱水淋浴等服務(wù) ，可說是盤龍城區(qū)域內(nèi)配置最為完善的會所。對于越來越重視健康的現(xiàn)代人來說，社區(qū)內(nèi)豐富而專業(yè)的運動配套，不僅免去了前往健身房的奔波之苦，更是一個交結(jié)朋友，溝通鄰里感情的絕好機會。綜合評價：16