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某國(guó)匯中心營(yíng)銷方案研討(已修改)

2025-01-28 19:42 本頁(yè)面
 

【正文】 ? 第一部分 眾信和誠(chéng)核心競(jìng)爭(zhēng)力及本案團(tuán)隊(duì) ? 眾信和誠(chéng) —— 商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)跑者 經(jīng)過(guò)近七年的跋涉,我們見證了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)起云涌、潮起潮落,也體味了作為投資商、開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、資源整合商的酸甜苦辣。 今天,成都眾信和誠(chéng)已具備 發(fā)現(xiàn)核心問(wèn)題、締造特定結(jié)構(gòu),并通過(guò)科學(xué)方法和專業(yè)技能,達(dá)成命題解構(gòu)的工作體系和務(wù)實(shí)態(tài)度。 同時(shí)也深信這是成熟市場(chǎng)環(huán)境中成熟開發(fā)機(jī)構(gòu)為之孜求的使命感和緊迫感。眾信和誠(chéng)也正是憑籍于此獲得諸如萬(wàn)科地產(chǎn)、成都置信集團(tuán)、成都藍(lán)光集團(tuán)、重慶申基集團(tuán)、重慶安邦集團(tuán)、棕櫚泉地產(chǎn)等合作伙伴的認(rèn)可和尊重。同時(shí),相信這也是貴公司愿意尋求合作的基礎(chǔ)。 ? 眾信和誠(chéng)的核心觀點(diǎn) 七年征程,千百次磨礪,使我們尋找到地產(chǎn)價(jià)值鏈的核心 —— —— 住宅地產(chǎn) 的競(jìng)爭(zhēng)是 產(chǎn)品與服務(wù) 的競(jìng)爭(zhēng); —— 商業(yè)地產(chǎn) 的競(jìng)爭(zhēng)是 資源整合與定位 的競(jìng)爭(zhēng); —— 酒店地產(chǎn) 的競(jìng)爭(zhēng)是 國(guó)際品牌與生活模式 的競(jìng)爭(zhēng); —— 旅游地產(chǎn) 的競(jìng)爭(zhēng)是 終端消費(fèi)者 的競(jìng)爭(zhēng)。 可見,商業(yè)地產(chǎn)的全程運(yùn)營(yíng),是邏輯性嚴(yán)密、系統(tǒng)性極強(qiáng)的多專業(yè)整合過(guò)程;是專業(yè)分工、綜合運(yùn)作的全程化操盤手段;是以科學(xué)的方法,決策最佳的市場(chǎng)策略,并使之貫穿于項(xiàng)目全程,從而獲得風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)最優(yōu)平衡點(diǎn)的現(xiàn)代整合營(yíng)銷策略的最完美體現(xiàn)。由眾信和誠(chéng)創(chuàng)新提出的“六位一體”核心理念 將開啟商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的恢宏大幕! ? 眾信和誠(chéng)核心競(jìng)爭(zhēng)力 多年的市場(chǎng)磨礪使眾信和誠(chéng)擁有了獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)力,那就是 —— ? 戰(zhàn)略認(rèn)知能力 —— 營(yíng)銷理念: 六位一體,創(chuàng)造無(wú)限價(jià)值, 對(duì)任何項(xiàng)目的判斷都不僅僅停留在項(xiàng)目本身,而是以超前的戰(zhàn)略眼光研判項(xiàng)目,挖掘核心優(yōu)勢(shì),一步領(lǐng)先,步步領(lǐng)先 ?創(chuàng)新思維能力 —— 創(chuàng)新不懈: 不拘傳統(tǒng),超前把握市場(chǎng), 時(shí)刻立足市場(chǎng),時(shí)刻關(guān)注終端??焖俜磻?yīng),高效推廣。在營(yíng)銷上以行銷(漏斗篩選,鎖定目標(biāo))、點(diǎn)銷(固定設(shè)點(diǎn),以點(diǎn)帶面)、渠道營(yíng)銷(渠道多樣、成本低廉)、活動(dòng)營(yíng)銷(財(cái)富聯(lián)盟、投資說(shuō)明)等多種方式獲得理想效果。 ? 團(tuán)隊(duì)執(zhí)行能力 —— 團(tuán)隊(duì)執(zhí)行: 上下嚴(yán)律,半軍事化管理, 以半軍事化管理培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)。鍛煉了一支深受眾信企業(yè)文化熏陶、挑戰(zhàn)高激勵(lì)機(jī)制,敢于打硬仗的執(zhí)行團(tuán)隊(duì) ? 資源整合能力 —— 財(cái)富聯(lián)盟: 從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作起始,我們便獨(dú)創(chuàng)了“六位一體”的商業(yè)地產(chǎn)核心運(yùn)作模式,并培育和維護(hù)了千余家各行業(yè)品牌、實(shí)力合作企業(yè)伙伴及投資商,形成財(cái)富聯(lián)盟,眾信和誠(chéng)不只是為商家做選址工作,更會(huì)為商家的創(chuàng)新性商業(yè)盈利模式做策劃,為商家創(chuàng)造更大的價(jià)值,而商家也愿意跟隨眾信和誠(chéng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)天南海北。 ? 合作伙伴看眾信 眾信和誠(chéng)為置信集團(tuán)的資產(chǎn)保值增值做出了重大貢獻(xiàn),并走出了一條獨(dú)特的發(fā)展之路,在西部商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,有領(lǐng)跑者的風(fēng)范。 —— 成都置信集團(tuán)董事長(zhǎng) 楊毫 ? 通過(guò)多家遴選,成都萬(wàn)科最終攜手眾信和誠(chéng)打造其商業(yè)資產(chǎn),是因?yàn)樗麄冇兄接谟谄渌械倪\(yùn)營(yíng)理念和運(yùn)作模式。 —— 成都萬(wàn)科總經(jīng)理 張海 合作伙伴看眾信 ? 藍(lán)光在成都開發(fā)商業(yè)地產(chǎn),無(wú)疑是首屈一指的,但是在經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)域必須選擇眾信和誠(chéng)作為合作伙伴,是因?yàn)樗麄儾坏珓?chuàng)新提出并真正實(shí)現(xiàn)了“六位一體”。 —— 成都藍(lán)光和駿總裁 楊曉初 合作伙伴看眾信 ? 沒有眾信和誠(chéng),就沒有今天的索菲特酒店。 —— 重慶申基集團(tuán)董事長(zhǎng) 申勇 合作伙伴看眾信 2023年,重慶地產(chǎn)代理界面對(duì)“申基會(huì)展國(guó)際”這一營(yíng)銷難題,莫衷一是,江郎才盡; 重 慶眾信和誠(chéng)憑借其精準(zhǔn)、果干、務(wù)實(shí)的營(yíng)銷渠道戰(zhàn)術(shù)迎難而上, 一舉成名,妙手回春! 昔日奄奄一息的“冷盤”方才成為今日舉世矚目的行業(yè)驕子! ? 眾信和誠(chéng)不僅為戴斯創(chuàng)造了地產(chǎn)銷售的奇跡。他們?cè)诰频甑禺a(chǎn)運(yùn)營(yíng)上深厚的圈層營(yíng)銷功底和幾近完美的團(tuán)隊(duì)執(zhí)行,更為戴斯酒店的管理和運(yùn)營(yíng)注入了全新的活力。 —— 重慶安邦集團(tuán)董事長(zhǎng) 安晉辰 合作伙伴看眾信 2023年,眾信和誠(chéng)廣泛發(fā)動(dòng)客戶網(wǎng)絡(luò)資源,營(yíng)銷“重慶戴斯大酒店”。接手代理的 4個(gè)月期間,銷售率突破 80%。最高價(jià)超過(guò) 25000元 /平方米(套內(nèi)),再度創(chuàng)下重慶酒店地產(chǎn)的營(yíng)銷神話! 成績(jī)背后,眾信和誠(chéng)客戶開拓能力之強(qiáng)、客戶運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)之豐富,相信目前重慶乃至中國(guó)地產(chǎn)營(yíng)銷界,前無(wú)來(lái)者,無(wú)出其右! ? 與眾信和誠(chéng)的攜手,是重慶棕櫚泉戰(zhàn)略上的選擇。我們看重的是眾信和誠(chéng)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的超前理念和高度資源整合能力,商業(yè)地產(chǎn)不僅要說(shuō)得漂亮,更要做得到位。 —— 重慶棕櫚泉董事長(zhǎng) 曾剛 合作伙伴看眾信 ? 對(duì)于我這種在海外漂泊的華人來(lái)說(shuō),多年打拼的積累,非常希望在國(guó)內(nèi)做一些好的投資。感謝眾信和誠(chéng)的投資顧問(wèn)服務(wù),讓我選擇了申基會(huì)展國(guó)際,成功避過(guò)金融風(fēng)暴,獲得穩(wěn)健投資和不菲回報(bào)。 —— 申基會(huì)展國(guó)際最大投資人 林先生 大客戶看眾信 備注: 林先生,荷蘭華僑領(lǐng)袖,在外打拼 30余年,產(chǎn)業(yè)遍布?xì)W洲。成功投資 4000余萬(wàn),購(gòu)買申基會(huì)展國(guó)際物業(yè),至今仍想購(gòu)買申基酒店客房。 ? 戰(zhàn)略合作商家看眾信 感謝眾信和誠(chéng)和我多年的合作,從新希望、萬(wàn)科、到重慶棕櫚泉,眾信和誠(chéng)不只是簡(jiǎn)單為我進(jìn)行開店選址,而是在管理和成功商業(yè)模式上為我的經(jīng)營(yíng)出謀劃策,為我的品牌順利成長(zhǎng)考慮更多。是伙伴,更是朋友。 —— 歐洲房子西餐咖啡董事長(zhǎng) 韓勤耕 ? 眾信和誠(chéng)核心優(yōu)勢(shì) 眾信和誠(chéng)之核心優(yōu)勢(shì),在于其根植本土、主攻商業(yè)、著眼”高端商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)跑者“戰(zhàn)略定位,在于其對(duì)本土市場(chǎng)需求的準(zhǔn)確把握、對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的敏銳判斷、以及對(duì)戰(zhàn)略執(zhí)行的完美保證,更在于其本土專業(yè)團(tuán)隊(duì)的構(gòu)建,不盲目向不擅長(zhǎng)的領(lǐng)域發(fā)展,使眾信對(duì)市場(chǎng)和產(chǎn)品的把握能力及執(zhí)行能力,具有其他機(jī)構(gòu)均不可比擬的優(yōu)勢(shì)。 ? 眾信和誠(chéng)核心團(tuán)隊(duì)構(gòu)成及簡(jiǎn)介 眾信和誠(chéng)項(xiàng)目核心成員 ? ? 眾信和誠(chéng)一貫認(rèn)為,專業(yè)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力應(yīng)該是團(tuán)隊(duì)、經(jīng)驗(yàn)、資源。 ? 眾信和誠(chéng)一直在穩(wěn)固地壯大發(fā)展,主力員工大都跟隨公司多年發(fā)展,業(yè)務(wù)骨干流失甚少,避免了國(guó)內(nèi)一些同行因人員變動(dòng)過(guò)大而影響專業(yè)能力的可持續(xù)進(jìn)步,表現(xiàn)出極高的企業(yè)管理水準(zhǔn)。同時(shí),公司在內(nèi)部業(yè)務(wù)管理中,已成功運(yùn)用了當(dāng)前最為先進(jìn)的矩陣化管理模式,對(duì)涉及項(xiàng)目的各環(huán)節(jié)都進(jìn)行了專業(yè)化的分工,對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作,都是團(tuán)隊(duì)協(xié)作的結(jié)果,從而確保了高質(zhì)量的服務(wù)水準(zhǔn)。 ? 鑒于本項(xiàng)目的特殊性和復(fù)雜性,公司上下給予了最高級(jí)別的重視與關(guān)注。屆時(shí),作為合作方,眾信和誠(chéng)董事長(zhǎng)、中國(guó)十大商業(yè)地產(chǎn)操盤手、中國(guó)房地產(chǎn)十大策劃人張效春將親自擔(dān)綱、指揮、參與項(xiàng)目的全程營(yíng)銷工作。以圓滿實(shí)現(xiàn)貴我雙方同心合力,打造中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)典范這一最終戰(zhàn)略合作目的。 ? 我們保證,這個(gè)團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力、準(zhǔn)確傳遞和穩(wěn)定。 ? 項(xiàng)目總指揮 張效春 項(xiàng)目策劃總監(jiān) 柳雙林 項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān) 楊黔蜀 高級(jí)策劃師 田松振 高級(jí)策劃師 錢孟 高級(jí)銷售經(jīng)理 段昊言 銷售經(jīng)理 魯博 銷售經(jīng)理 常宏巖 銷售經(jīng)理 王東利 置業(yè)顧問(wèn) 置業(yè)顧問(wèn) 置業(yè)顧問(wèn) 置業(yè)顧問(wèn) 置業(yè)顧問(wèn) 置業(yè)顧問(wèn) 置業(yè)顧問(wèn) 置業(yè)顧問(wèn) 項(xiàng)目總統(tǒng)籌 楊路 國(guó)匯中心項(xiàng)目營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)架構(gòu)圖 ? ? 第二部分 眾信和誠(chéng)關(guān)于本案營(yíng)銷思考 ? 第一章 市場(chǎng)研判 ? 一、 項(xiàng)目綜合市場(chǎng)背景概況 重慶寫字樓 20232023年市場(chǎng)概況 見圖 2- 4 ( 1)、產(chǎn)品放量較 2023年同比增長(zhǎng) 160%,達(dá)到 40萬(wàn)㎡、“泛甲與甲級(jí) /泛 CBD與 CBD”寫字樓競(jìng)爭(zhēng)激烈 ( 2) 、 渝中、南岸、高新區(qū)成為集中供應(yīng)區(qū)域,競(jìng)爭(zhēng)將趨于白熱化 ( 3) 、 預(yù)計(jì) 09年租金變化不大、平均吸納速度將降低、整體空置率將明顯攀升 重慶高級(jí)酒店公寓 20232023年市場(chǎng)概況 ( 1)、 08年市場(chǎng)空白, 09年放量激增,總量達(dá)到 23萬(wàn)㎡ ( 2) 、 房?jī)r(jià)回落,租金穩(wěn)企,平均投資回報(bào)率達(dá)到 %,其他地產(chǎn)投資品對(duì)酒店公寓的競(jìng)爭(zhēng)威脅更加明顯 ( 3)、酒店公寓的產(chǎn)品定義將發(fā)生本質(zhì)改變,其核心營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)力將回歸本質(zhì) ? 重慶主城區(qū)五星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀與趨勢(shì) 見圖 5 ( 1)、五星級(jí)酒店平均入住率為 51%,普標(biāo)均價(jià)為 500元 /㎡,掛牌價(jià)與協(xié)議價(jià)格相差懸殊 ( 2) 、 “三北” /南岸 /渝中成為高級(jí)酒店新增供應(yīng)的集中區(qū)域,客房數(shù)量將激增 1倍,未來(lái) 3年整體入住率不容樂觀 ( 3) 、 國(guó)內(nèi)商務(wù)人群構(gòu)成主力客群、外籍人士比例僅占 18% ( 4) 、 2023年常駐渝外國(guó)人總數(shù)為 13524人,星級(jí)酒店之間對(duì)長(zhǎng)線客競(jìng)爭(zhēng)激烈,重慶真正意義上的私產(chǎn)酒店奇缺,市場(chǎng)空間明顯 ? 二、 項(xiàng)目 SWTO分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ( 1)、政府重點(diǎn)工程背景 。 ( 2) 、管理團(tuán)隊(duì)及品牌優(yōu)勢(shì): ( 3)、交通 /景觀 /產(chǎn)品優(yōu)勢(shì): ( 4) 、 開發(fā)商背景優(yōu)勢(shì): ( 5)、優(yōu)惠引進(jìn)政策優(yōu)勢(shì): ( 6)、帶租銷售 /長(zhǎng)期租務(wù)管理優(yōu)勢(shì) : 項(xiàng)目劣勢(shì) ( 1)、非 CBD地段、非產(chǎn)業(yè)集中群地段 ( 2) 、 投資門檻高,收益難以預(yù)測(cè) ( 3)、 租務(wù)市場(chǎng)前景不明,投資信心難以樹立 ? 項(xiàng)目威脅 ( 1)、
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