【正文】 ? 第一部分 眾信和誠(chéng)核心競(jìng)爭(zhēng)力及本案團(tuán)隊(duì) ? 眾信和誠(chéng) —— 商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)跑者 經(jīng)過(guò)近七年的跋涉，我們見證了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)起云涌、潮起潮落，也體味了作為投資商、開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、資源整合商的酸甜苦辣。 今天，成都眾信和誠(chéng)已具備 發(fā)現(xiàn)核心問(wèn)題、締造特定結(jié)構(gòu)，并通過(guò)科學(xué)方法和專業(yè)技能，達(dá)成命題解構(gòu)的工作體系和務(wù)實(shí)態(tài)度。 同時(shí)也深信這是成熟市場(chǎng)環(huán)境中成熟開發(fā)機(jī)構(gòu)為之孜求的使命感和緊迫感。眾信和誠(chéng)也正是憑籍于此獲得諸如萬(wàn)科地產(chǎn)、成都置信集團(tuán)、成都藍(lán)光集團(tuán)、重慶申基集團(tuán)、重慶安邦集團(tuán)、棕櫚泉地產(chǎn)等合作伙伴的認(rèn)可和尊重。同時(shí)，相信這也是貴公司愿意尋求合作的基礎(chǔ)。 ? 眾信和誠(chéng)的核心觀點(diǎn) 七年征程，千百次磨礪，使我們尋找到地產(chǎn)價(jià)值鏈的核心 —— —— 住宅地產(chǎn) 的競(jìng)爭(zhēng)是 產(chǎn)品與服務(wù) 的競(jìng)爭(zhēng)； —— 商業(yè)地產(chǎn) 的競(jìng)爭(zhēng)是 資源整合與定位 的競(jìng)爭(zhēng)； —— 酒店地產(chǎn) 的競(jìng)爭(zhēng)是 國(guó)際品牌與生活模式 的競(jìng)爭(zhēng)； —— 旅游地產(chǎn) 的競(jìng)爭(zhēng)是 終端消費(fèi)者 的競(jìng)爭(zhēng)。 可見，商業(yè)地產(chǎn)的全程運(yùn)營(yíng)，是邏輯性嚴(yán)密、系統(tǒng)性極強(qiáng)的多專業(yè)整合過(guò)程；是專業(yè)分工、綜合運(yùn)作的全程化操盤手段；是以科學(xué)的方法，決策最佳的市場(chǎng)策略，并使之貫穿于項(xiàng)目全程，從而獲得風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)最優(yōu)平衡點(diǎn)的現(xiàn)代整合營(yíng)銷策略的最完美體現(xiàn)。由眾信和誠(chéng)創(chuàng)新提出的“六位一體”核心理念 將開啟商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的恢宏大幕！ ? 眾信和誠(chéng)核心競(jìng)爭(zhēng)力 多年的市場(chǎng)磨礪使眾信和誠(chéng)擁有了獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)力，那就是 —— ? 戰(zhàn)略認(rèn)知能力 —— 營(yíng)銷理念： 六位一體，創(chuàng)造無(wú)限價(jià)值， 對(duì)任何項(xiàng)目的判斷都不僅僅停留在項(xiàng)目本身，而是以超前的戰(zhàn)略眼光研判項(xiàng)目，挖掘核心優(yōu)勢(shì)，一步領(lǐng)先，步步領(lǐng)先 ?創(chuàng)新思維能力 —— 創(chuàng)新不懈： 不拘傳統(tǒng)，超前把握市場(chǎng)， 時(shí)刻立足市場(chǎng)，時(shí)刻關(guān)注終端?？焖俜磻?yīng)，高效推廣。在營(yíng)銷上以行銷（漏斗篩選，鎖定目標(biāo)）、點(diǎn)銷（固定設(shè)點(diǎn)，以點(diǎn)帶面）、渠道營(yíng)銷（渠道多樣、成本低廉）、活動(dòng)營(yíng)銷（財(cái)富聯(lián)盟、投資說(shuō)明）等多種方式獲得理想效果。 ? 團(tuán)隊(duì)執(zhí)行能力 —— 團(tuán)隊(duì)執(zhí)行： 上下嚴(yán)律，半軍事化管理， 以半軍事化管理培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)。鍛煉了一支深受眾信企業(yè)文化熏陶、挑戰(zhàn)高激勵(lì)機(jī)制，敢于打硬仗的執(zhí)行團(tuán)隊(duì) ? 資源整合能力 —— 財(cái)富聯(lián)盟： 從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作起始，我們便獨(dú)創(chuàng)了“六位一體”的商業(yè)地產(chǎn)核心運(yùn)作模式，并培育和維護(hù)了千余家各行業(yè)品牌、實(shí)力合作企業(yè)伙伴及投資商，形成財(cái)富聯(lián)盟，眾信和誠(chéng)不只是為商家做選址工作，更會(huì)為商家的創(chuàng)新性商業(yè)盈利模式做策劃，為商家創(chuàng)造更大的價(jià)值，而商家也愿意跟隨眾信和誠(chéng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)天南海北。 ? 合作伙伴看眾信 眾信和誠(chéng)為置信集團(tuán)的資產(chǎn)保值增值做出了重大貢獻(xiàn)，并走出了一條獨(dú)特的發(fā)展之路，在西部商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，有領(lǐng)跑者的風(fēng)范。 —— 成都置信集團(tuán)董事長(zhǎng) 楊毫 ? 通過(guò)多家遴選，成都萬(wàn)科最終攜手眾信和誠(chéng)打造其商業(yè)資產(chǎn)，是因?yàn)樗麄冇兄接谟谄渌械倪\(yùn)營(yíng)理念和運(yùn)作模式。 —— 成都萬(wàn)科總經(jīng)理 張海 合作伙伴看眾信 ? 藍(lán)光在成都開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，無(wú)疑是首屈一指的，但是在經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)域必須選擇眾信和誠(chéng)作為合作伙伴，是因?yàn)樗麄儾坏珓?chuàng)新提出并真正實(shí)現(xiàn)了“六位一體”。 —— 成都藍(lán)光和駿總裁 楊曉初 合作伙伴看眾信 ? 沒有眾信和誠(chéng)，就沒有今天的索菲特酒店。 —— 重慶申基集團(tuán)董事長(zhǎng) 申勇 合作伙伴看眾信 2023年，重慶地產(chǎn)代理界面對(duì)“申基會(huì)展國(guó)際”這一營(yíng)銷難題，莫衷一是，江郎才盡； 重 慶眾信和誠(chéng)憑借其精準(zhǔn)、果干、務(wù)實(shí)的營(yíng)銷渠道戰(zhàn)術(shù)迎難而上， 一舉成名，妙手回春！ 昔日奄奄一息的“冷盤”方才成為今日舉世矚目的行業(yè)驕子！ ? 眾信和誠(chéng)不僅為戴斯創(chuàng)造了地產(chǎn)銷售的奇跡。他們?cè)诰频甑禺a(chǎn)運(yùn)營(yíng)上深厚的圈層營(yíng)銷功底和幾近完美的團(tuán)隊(duì)執(zhí)行，更為戴斯酒店的管理和運(yùn)營(yíng)注入了全新的活力。 —— 重慶安邦集團(tuán)董事長(zhǎng) 安晉辰 合作伙伴看眾信 2023年，眾信和誠(chéng)廣泛發(fā)動(dòng)客戶網(wǎng)絡(luò)資源，營(yíng)銷“重慶戴斯大酒店”。接手代理的 4個(gè)月期間，銷售率突破 80%。最高價(jià)超過(guò) 25000元 /平方米（套內(nèi)），再度創(chuàng)下重慶酒店地產(chǎn)的營(yíng)銷神話！ 成績(jī)背后，眾信和誠(chéng)客戶開拓能力之強(qiáng)、客戶運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)之豐富，相信目前重慶乃至中國(guó)地產(chǎn)營(yíng)銷界，前無(wú)來(lái)者，無(wú)出其右！ ? 與眾信和誠(chéng)的攜手，是重慶棕櫚泉戰(zhàn)略上的選擇。我們看重的是眾信和誠(chéng)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的超前理念和高度資源整合能力，商業(yè)地產(chǎn)不僅要說(shuō)得漂亮，更要做得到位。 —— 重慶棕櫚泉董事長(zhǎng) 曾剛 合作伙伴看眾信 ? 對(duì)于我這種在海外漂泊的華人來(lái)說(shuō)，多年打拼的積累，非常希望在國(guó)內(nèi)做一些好的投資。感謝眾信和誠(chéng)的投資顧問(wèn)服務(wù)，讓我選擇了申基會(huì)展國(guó)際，成功避過(guò)金融風(fēng)暴，獲得穩(wěn)健投資和不菲回報(bào)。 —— 申基會(huì)展國(guó)際最大投資人 林先生 大客戶看眾信 備注： 林先生，荷蘭華僑領(lǐng)袖，在外打拼 30余年，產(chǎn)業(yè)遍布?xì)W洲。成功投資 4000余萬(wàn)，購(gòu)買申基會(huì)展國(guó)際物業(yè)，至今仍想購(gòu)買申基酒店客房。 ? 戰(zhàn)略合作商家看眾信 感謝眾信和誠(chéng)和我多年的合作，從新希望、萬(wàn)科、到重慶棕櫚泉，眾信和誠(chéng)不只是簡(jiǎn)單為我進(jìn)行開店選址，而是在管理和成功商業(yè)模式上為我的經(jīng)營(yíng)出謀劃策，為我的品牌順利成長(zhǎng)考慮更多。是伙伴，更是朋友。 —— 歐洲房子西餐咖啡董事長(zhǎng) 韓勤耕 ? 眾信和誠(chéng)核心優(yōu)勢(shì) 眾信和誠(chéng)之核心優(yōu)勢(shì)，在于其根植本土、主攻商業(yè)、著眼”高端商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)跑者“戰(zhàn)略定位，在于其對(duì)本土市場(chǎng)需求的準(zhǔn)確把握、對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的敏銳判斷、以及對(duì)戰(zhàn)略執(zhí)行的完美保證，更在于其本土專業(yè)團(tuán)隊(duì)的構(gòu)建，不盲目向不擅長(zhǎng)的領(lǐng)域發(fā)展，使眾信對(duì)市場(chǎng)和產(chǎn)品的把握能力及執(zhí)行能力，具有其他機(jī)構(gòu)均不可比擬的優(yōu)勢(shì)。 ? 眾信和誠(chéng)核心團(tuán)隊(duì)構(gòu)成及簡(jiǎn)介 眾信和誠(chéng)項(xiàng)目核心成員 ? ? 眾信和誠(chéng)一貫認(rèn)為，專業(yè)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力應(yīng)該是團(tuán)隊(duì)、經(jīng)驗(yàn)、資源。 ? 眾信和誠(chéng)一直在穩(wěn)固地壯大發(fā)展，主力員工大都跟隨公司多年發(fā)展，業(yè)務(wù)骨干流失甚少，避免了國(guó)內(nèi)一些同行因人員變動(dòng)過(guò)大而影響專業(yè)能力的可持續(xù)進(jìn)步，表現(xiàn)出極高的企業(yè)管理水準(zhǔn)。同時(shí)，公司在內(nèi)部業(yè)務(wù)管理中，已成功運(yùn)用了當(dāng)前最為先進(jìn)的矩陣化管理模式，對(duì)涉及項(xiàng)目的各環(huán)節(jié)都進(jìn)行了專業(yè)化的分工，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，都是團(tuán)隊(duì)協(xié)作的結(jié)果，從而確保了高質(zhì)量的服務(wù)水準(zhǔn)。 ? 鑒于本項(xiàng)目的特殊性和復(fù)雜性，公司上下給予了最高級(jí)別的重視與關(guān)注。屆時(shí)，作為合作方，眾信和誠(chéng)董事長(zhǎng)、中國(guó)十大商業(yè)地產(chǎn)操盤手、中國(guó)房地產(chǎn)十大策劃人張效春將親自擔(dān)綱、指揮、參與項(xiàng)目的全程營(yíng)銷工作。以圓滿實(shí)現(xiàn)貴我雙方同心合力，打造中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)典范這一最終戰(zhàn)略合作目的。 ? 我們保證，這個(gè)團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力、準(zhǔn)確傳遞和穩(wěn)定。 ? 項(xiàng)目總指揮 張效春 項(xiàng)目策劃總監(jiān) 柳雙林 項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān) 楊黔蜀 高級(jí)策劃師 田松振 高級(jí)策劃師 錢孟 高級(jí)銷售經(jīng)理 段昊言 銷售經(jīng)理 魯博 銷售經(jīng)理 常宏巖 銷售經(jīng)理 王東利 置業(yè)顧問(wèn) 置業(yè)顧問(wèn) 置業(yè)顧問(wèn) 置業(yè)顧問(wèn) 置業(yè)顧問(wèn) 置業(yè)顧問(wèn) 置業(yè)顧問(wèn) 置業(yè)顧問(wèn) 項(xiàng)目總統(tǒng)籌 楊路 國(guó)匯中心項(xiàng)目營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)架構(gòu)圖 ? ? 第二部分 眾信和誠(chéng)關(guān)于本案營(yíng)銷思考 ? 第一章 市場(chǎng)研判 ? 一、 項(xiàng)目綜合市場(chǎng)背景概況 重慶寫字樓 20232023年市場(chǎng)概況 見圖 2－ 4 （ 1）、產(chǎn)品放量較 2023年同比增長(zhǎng) 160%，達(dá)到 40萬(wàn)㎡、“泛甲與甲級(jí) /泛 CBD與 CBD”寫字樓競(jìng)爭(zhēng)激烈 （ 2） 、 渝中、南岸、高新區(qū)成為集中供應(yīng)區(qū)域，競(jìng)爭(zhēng)將趨于白熱化 （ 3） 、 預(yù)計(jì) 09年租金變化不大、平均吸納速度將降低、整體空置率將明顯攀升 重慶高級(jí)酒店公寓 20232023年市場(chǎng)概況 （ 1）、 08年市場(chǎng)空白， 09年放量激增，總量達(dá)到 23萬(wàn)㎡ （ 2） 、 房?jī)r(jià)回落，租金穩(wěn)企，平均投資回報(bào)率達(dá)到 %，其他地產(chǎn)投資品對(duì)酒店公寓的競(jìng)爭(zhēng)威脅更加明顯 （ 3）、酒店公寓的產(chǎn)品定義將發(fā)生本質(zhì)改變，其核心營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)力將回歸本質(zhì) ? 重慶主城區(qū)五星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀與趨勢(shì) 見圖 5 （ 1）、五星級(jí)酒店平均入住率為 51%，普標(biāo)均價(jià)為 500元 /㎡，掛牌價(jià)與協(xié)議價(jià)格相差懸殊 （ 2） 、 “三北” /南岸 /渝中成為高級(jí)酒店新增供應(yīng)的集中區(qū)域，客房數(shù)量將激增 1倍，未來(lái) 3年整體入住率不容樂觀 （ 3） 、 國(guó)內(nèi)商務(wù)人群構(gòu)成主力客群、外籍人士比例僅占 18% （ 4） 、 2023年常駐渝外國(guó)人總數(shù)為 13524人，星級(jí)酒店之間對(duì)長(zhǎng)線客競(jìng)爭(zhēng)激烈，重慶真正意義上的私產(chǎn)酒店奇缺，市場(chǎng)空間明顯 ? 二、 項(xiàng)目 SWTO分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) （ 1）、政府重點(diǎn)工程背景 。 （ 2） 、管理團(tuán)隊(duì)及品牌優(yōu)勢(shì)： （ 3）、交通 /景觀 /產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)： （ 4） 、 開發(fā)商背景優(yōu)勢(shì)： （ 5）、優(yōu)惠引進(jìn)政策優(yōu)勢(shì)： （ 6）、帶租銷售 /長(zhǎng)期租務(wù)管理優(yōu)勢(shì) ： 項(xiàng)目劣勢(shì) （ 1）、非 CBD地段、非產(chǎn)業(yè)集中群地段 （ 2） 、 投資門檻高，收益難以預(yù)測(cè) （ 3）、 租務(wù)市場(chǎng)前景不明，投資信心難以樹立 ? 項(xiàng)目威脅 （ 1）、