【正文】 沈陽雅居樂花園前期營銷總結(jié)與 68月推廣策略前言? 集團成功開局東北 十二年品牌地產(chǎn)戰(zhàn)略合作伙伴? 沈雅項目銷售實現(xiàn) 系統(tǒng)策略，解決地產(chǎn)問題? 推廣成果業(yè)界標(biāo)桿 高檔項目成功推廣案例基于相同的目標(biāo)與互融的平臺，我們將共見雅居樂開局東北，鉅筑沈陽！目錄 CONTENTS1 定位策略思考 ——品牌 項目 雙管齊下 品牌開發(fā)商市場格局品牌定位策略 “ 三步走 ”項目定位策略 “ 三步走 ”板塊住宅市場分析 競爭項目機會判斷 目標(biāo)消費者洞察品牌導(dǎo)入模式 品牌導(dǎo)入建議目錄 CONTENTS2 傳播策略工作?2023年推廣策略?分階段推廣戰(zhàn)術(shù)?渠道建議3 現(xiàn)階段創(chuàng)意表現(xiàn)定位策略思考PART 1【 品牌篇 】199319981999202320232023 2023 20232023 2023 2023 2023萬科紫金苑保利花園萬科城/新榆公館保利海棠花園 萬科蘭喬圣菲保利百合花園萬科金域藍(lán)灣保利心語花園恒大城金地濱河國際社區(qū)/長青灣綠地老街坊/新里摩爾公館遠(yuǎn)洋天地沈陽碧桂園/ /太陽城/銀河城/鳳凰城保利十二橡樹金地長青灣丹陛華潤凱旋門中海龍灣/國際社區(qū)新湖明珠城萬科金域國際/藍(lán)山/柏翠園 華潤中心/橡樹灣保利溪湖林語/海上五月花/康橋恒大名都金地名京/檀郡中海城/央墅/寰宇天下遠(yuǎn)洋三好郡/和平府萬科沈馬公路東項目/春河地塊項目保利于洪二環(huán)項目恒大江灣/華府新湖御和園金地聯(lián)合路南遠(yuǎn)洋白山路項目雅居樂蒲河項目萬科城市花園萬科花園新城萬科金色家園萬科四季家園新湖北國之春萬科魅力之城/新里程恒大綠洲保利上林灣金地國際花園93年，第一個品牌開發(fā)商萬科進(jìn)入沈陽市場04年，保利進(jìn)入沈陽，結(jié)束了萬科獨領(lǐng)沈陽地產(chǎn)的局面沈陽房地產(chǎn)品牌發(fā)展格局歷程截至 2023年， 全國知名開發(fā)商近乎齊聚沈城 ，在沈陽這個品牌云集的商品房市場上，品牌幾乎是所有中高端及以上項目的基本價值要素。其中， 萬科、中海、恒大、金地、保利 均以出色的銷售成績贏得了市場的高度認(rèn)可，成為普通住宅市場中的主流品牌。名次 開發(fā)商名稱 銷售金額（億元）所占比重1 萬科 %2 中海 %3 恒大 %4 金地 %5 保利 %前 5名總占銷售比重： %名次 開發(fā)商名稱 銷售面積（萬平）所占比重1 萬科 4%2 恒大 %3 中海 %4 保利 %5 金地 %前 5名總占面積比重： %2023年沈陽房地產(chǎn)開發(fā)商銷售額 /銷售面積前五名從 2023年各品牌銷售排行榜說起 ……萬科 ——持續(xù)領(lǐng)跑，人文精耕n 17年 18盤，足以證明萬科在沈陽住宅市場的絕對領(lǐng)導(dǎo)性地位。n 2023年金域國際開始，萬科從占據(jù)沈陽中高端住宅市場逐步走向沈陽高端住宅市場，并深獲沈陽高端人群的青睞。n 品牌管理上，以客戶為中心的客戶服務(wù)、物業(yè)體系已非常完備，是其他品牌開發(fā)商所不能比擬的。? 2023年進(jìn)入沈陽， 32億地王落子長白島。聲勢浩大的品牌攻勢，一時風(fēng)頭無兩，但因大市場低迷的 08時運，以及工程周期明顯滯后營銷的推盤硬傷，慘遭滑鐵盧。? 重整旗鼓的 2023年，中海地產(chǎn)兩周內(nèi)拿下車輛廠、荷蘭村兩幅巨地，再次出手的中海，務(wù)實許多。品牌的著眼點落在項目品牌上，以項目豐滿公司品牌。 3年時間，完成萬科 10年進(jìn)程，以實際銷售奠定了中海在沈陽銷售排行榜第二的地位。中海 ——國字號大盤霸主恒大 ——三板斧，錢少房多速來n 入沈之初，創(chuàng)下 1個月內(nèi) 3000萬廣告費全媒體投放的驚人之舉，以世界級豪宅進(jìn)入沈陽做為品牌切入點，豪裝會所、大腕明星是品牌落地的主要特點，廣告運動之后的銷售數(shù)字成為謎團。n 2023年，憑借在沈陽多方布局重塑市場形象， ” 開盤必特價、特價必升值 “ ， ” 潛力區(qū)域 +高層 +大湖 “ 使其成為中端投資市場霸主。n 除恒大華府外，恒大其他項目均分布在二環(huán)外、城市配套尚需完備的城市近郊。在產(chǎn)品力的營造上雷同，有嚴(yán)重的產(chǎn)品復(fù)制現(xiàn)象：均是大盤、高層、精裝、園區(qū)規(guī)劃上均配有景觀大湖及雙會所。金地 ——厚積薄發(fā)，長期利得者? 2023年，金地國際社區(qū)低調(diào)進(jìn)入。? 2023年， 《 金地集團創(chuàng)新成果展首展沈陽揭幕暨沈陽金地 08戰(zhàn)略發(fā)布會 》 ，集團董事長凌克出席，可見金地進(jìn)入沈陽的高調(diào)和決心。? 2023年金地整合了 7個項目， “ 品質(zhì)創(chuàng)造價值 ” 聯(lián)動沈陽。 “ 印象長青灣 感動大沈陽” 長青灣蔡琴演唱會 ，強化品牌高端屬性。金地沿渾河和 6個項目加上城市中心的金地名京項目，金地的高端品牌形象在 2023年得以確立。? 在 2023年的排名中，金地以微弱差距排名第四，但其銷售均價，卻超過萬科，是前五名中最高者。保利 ——低位徘徊，后起直追n 2023年，保利成為繼萬科之后第二個入主沈陽的全國性品牌開發(fā)商。n 入市及后續(xù)項目中檔住宅的市場定位，讓保利的品牌形象長期以來低位徘徊，與其全國性聲譽極為不符。n 2023年開始 ，以十二橡樹莊園為代表的保利高端產(chǎn)品線向沈陽高端細(xì)分市場發(fā)力。n 朗朗和樂中國音樂演出、與棋盤山其他項目合作的秀湖搖滾節(jié)，成為保利重塑品牌形象一系列舉措。值得關(guān)注的華潤 ——高專細(xì)作 重質(zhì)重價 n 魯豫主持產(chǎn)品說明會、陸川執(zhí)導(dǎo)示范區(qū)影片、故宮舉行全球招商會，媒體同行客戶品質(zhì)檢驗之旅等一系列高端品質(zhì)活動，一舉打響了華潤品牌進(jìn)入沈陽的知名度。n 5年間，布局城市傳統(tǒng)核心區(qū)，已開盤的 3個項目包括普通住宅、別墅、商業(yè)、寫字樓等多種業(yè)態(tài)。產(chǎn)品以 “ 毫厘工程 ” 為亮點，示范區(qū)震撼體驗，營銷上慢工細(xì)活，穩(wěn)扎穩(wěn)打，逐步確立沈陽高端地產(chǎn)商形象。n 目前，華潤在沈最核心項目悅府 2023年 2月 10日開盤，創(chuàng)下最高單價 ，均價 萬的城心豪宅新標(biāo)桿。全球頂尖豪車藝術(shù)節(jié)在龍湖 滟瀾山別墅激情上演。全球頂級品牌云集沈陽龍湖前所未見，頂級豪車法拉利、幽靈、悍馬與國際一線品牌 GUCCI、 PRADA等眾多世界頂級奢侈品牌，齊聚龍湖滟瀾山，舉行現(xiàn)場展示等活動。 聚焦龍湖觀點： 龍湖落地沈陽只是龍湖滟瀾山項目的落地，舉行了龍湖滟瀾山大地藝術(shù)節(jié)等活動，成功的向市場向客戶展示出龍湖滟瀾山的產(chǎn)品品質(zhì)，但是對于龍湖品牌自身并沒有實現(xiàn)完美的落地，這就使得沈陽的客戶更多了解的是龍湖滟瀾山，而并非龍湖品牌。在近期走訪項目的過程中，我們也了解到龍湖近期的銷售并不理想，而 10年成交的客戶多為其他城市忠于龍湖品牌的 FANS。品牌導(dǎo)入模式借鑒人文精神塑造核心競爭力 代表：萬科產(chǎn)品精工塑造核心競爭力 代表：金地、華潤強勢大盤塑造核心競爭力 代表：中海工業(yè)化規(guī)模擴張、性價比塑造核心競爭力 代表：恒大、碧桂園針對目標(biāo)客群進(jìn)行產(chǎn)品定位，有的放矢進(jìn)行品牌植入、情感引導(dǎo)低調(diào)入市，高調(diào)做事，通過精工產(chǎn)品，實景震撼體驗導(dǎo)入品牌價值有利于資金快速周轉(zhuǎn)，不利于品牌長期發(fā)展和可持續(xù)性建設(shè)先拔形象， “ 硬 ” 塑品牌，營銷費用投入大，存在產(chǎn)品偏差和工期跟進(jìn)的風(fēng)險★ ★