【正文】 赤峰錦繡大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 管理咨詢項(xiàng)目第三階段 —— 管理模式及組織結(jié)構(gòu)分析報告 進(jìn)行戰(zhàn)略性組織調(diào)整，建立科學(xué)有效的管理模式，保障企業(yè)的成功擴(kuò)張?zhí)嵘? 二 OO四年七月十六日 重要聲明 1. 本報告是基于新華信項(xiàng)目組對赤峰錦繡大地房地產(chǎn)公司的內(nèi)部訪談、管理問卷調(diào)查、對現(xiàn)有內(nèi)部資料的審閱，以及對政府有關(guān)政策、規(guī)劃的研究、外部行業(yè)資料的分析而提出的對赤峰錦繡大地管理診斷和內(nèi)外部分析初步結(jié)論。 2. 這些初步結(jié)論是新華信進(jìn)行后續(xù)工作的分析起點(diǎn)。在繼續(xù)工作的過程中，新華信會不斷修正這些初步的思路，并逐漸形成切實(shí)可行的適合赤峰錦繡大地的解決方案。 3. 本報告旨在分析問題，不針對任何部門和個人。 4. 除非特別說明，貨幣單位均為人民幣。 5/4/2023 2 1 報告內(nèi)容 :第二階段項(xiàng)目進(jìn)展回顧 第三階段項(xiàng)目進(jìn)展回顧 標(biāo)桿企業(yè)研究及經(jīng)營管理模式報告 赤峰錦繡大地組織結(jié)構(gòu)設(shè)計報告 赤峰錦繡大地人力資源規(guī)劃報告 5/4/2023 3 在赤峰錦繡大地房地產(chǎn)公司通力配合和支持下，咨詢項(xiàng)目按計劃順利進(jìn)行，順利完成了第三階段的工作內(nèi)容 第一階段： 內(nèi)部管理診斷和外部環(huán)境分析 第二階段： 戰(zhàn)略規(guī)劃的制定 第三階段： 管理模式和組織設(shè)計 第四階段： 人力資源規(guī)劃 計劃中的工作 實(shí)際完成工作 超額完成任務(wù) ? 標(biāo)桿企業(yè)研究和赤峰錦繡大的經(jīng)營管理模式的確定 ? 明確赤峰錦繡大地分階段組織結(jié)構(gòu)的設(shè)計及部門職責(zé)、核心流程 ? 對赤峰錦繡大地未來人力資源需求進(jìn)行進(jìn)行規(guī)劃 ? 對 赤峰錦繡大地進(jìn)行了《企業(yè)文化研討》的培訓(xùn) ?對赤峰錦繡大地進(jìn)行了《會議管理技巧》的培訓(xùn) ? 完成了《赤峰錦繡大地經(jīng)營管理模式研究報告》 ? 完成了《赤峰錦繡大地組織設(shè)計研究報告》，包含部門職責(zé)及核心流程 ? 完成了《錦繡大地人力資源規(guī)劃分析報告》 5/4/2023 4 在制定各項(xiàng)方案的過程中，新華信項(xiàng)目組關(guān)注的重點(diǎn)是方案的科學(xué)性和可操作性 資料收集 內(nèi)部訪談 調(diào)查問卷 外部分析 182。 從內(nèi)部重點(diǎn)收集公司原有的相關(guān)管理資料等，使新方案在體現(xiàn)新思想的同時，能夠保持工作的延續(xù)性 182。 對大地基礎(chǔ)和錦繡大地中高層管理人員和員工進(jìn)行進(jìn)一步訪談，與各層級共同研討新方案，確保方案有較強(qiáng)的可操作性 182。 項(xiàng)目組針對公司戰(zhàn)略、組織、人力資源、項(xiàng)目管理等方面的問卷結(jié)果進(jìn)行分析，在方案制定過程中確保新方案具有較強(qiáng)的針對性 182。 對國內(nèi)房地產(chǎn)市場和相關(guān)區(qū)域市場的發(fā)展趨勢和主要供求關(guān)系發(fā)展趨勢進(jìn)行分析，確保在戰(zhàn)略規(guī)劃過程中的客觀性和科學(xué)性 5/4/2023 5 同時新華信認(rèn)為，在制定方案的過程中 新華信的責(zé)任是 ... – 與錦繡大地一起找出答案 – 經(jīng)常向錦繡大地領(lǐng)導(dǎo)匯報項(xiàng)目進(jìn)展，以獲取及時指導(dǎo)和支持 – 幫助錦繡大地建立起解決問題的流程，并保證嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn) – 及時地與各層級管理人員及員工保持溝通和交流，交換各自意見和建議，共同完善新的方案 – 提供外部觀點(diǎn)和普遍適用的經(jīng)驗(yàn)，使之與錦繡大地的需要相適應(yīng) – 保證以事實(shí)為基礎(chǔ)，以成果為驅(qū)動力的工作方法 新華信的責(zé)任并不是 ... – 將自己的答案直接告訴錦繡大地 – 到項(xiàng)目結(jié)束前才向錦繡大地領(lǐng)導(dǎo)遞交報告 – 替代錦繡大地人員來操作業(yè)務(wù)流程 – 要求錦繡大地的管理層創(chuàng)造奇跡 – 無視錦繡大地的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)，無視錦繡大地當(dāng)前的客觀條件和現(xiàn)實(shí)狀況 – 采用理論性的，以研究為驅(qū)動力的工作方法 5/4/2023 6 2 .1報告內(nèi)容 :標(biāo)桿企業(yè)研究及經(jīng)營管理模式研究 第三階段項(xiàng)目進(jìn)展回顧 標(biāo)桿企業(yè)研究及經(jīng)營管理模式報告 赤峰錦繡大地組織結(jié)構(gòu)設(shè)計報告 赤峰錦繡大地人力資源規(guī)劃報告 標(biāo)桿企業(yè)經(jīng)營管理研究 錦繡大地經(jīng)營管理模式分析 5/4/2023 7 2 .2報告內(nèi)容 :標(biāo)桿企業(yè)研究 萬科股份 陽光 100 河南建業(yè) 廊坊榮盛 萬通實(shí)業(yè) 華潤置地 1 2 3 4 5 6 5/4/2023 8 萬科 萬科企業(yè)股份有限公司成立于 1984年 5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。至 2023年 12月 31日止，公司總資產(chǎn) ，凈資產(chǎn) 億元。 公司于 1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域， 1992年正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，截止 2023年底已進(jìn)入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、南昌、佛山、鞍山、大連、中山和廣州 15個城市進(jìn)行住宅開發(fā)， 2023年萬科又先后進(jìn)入東莞、無錫、昆山三個城市。 目前萬科業(yè)務(wù)已經(jīng)擴(kuò)展到 18個大中城市，并確定了以珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海灣區(qū)域?yàn)橹行牡娜髤^(qū)域城市群帶發(fā)展以及其它區(qū)域中心城市的發(fā)展策略。憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，公司樹立了住宅品牌，并為投資者帶來了穩(wěn)定增長的回報。 5/4/2023 9 經(jīng)過 20年的發(fā)展，萬科已成為中國房地產(chǎn)的龍頭企業(yè) 1988年 12月，公司公開向社會發(fā)行股票 2,800萬股，集資人民幣2,800萬元，資產(chǎn)及經(jīng)營規(guī)模迅速擴(kuò)大。 1991年 1月29日公司 A股在深圳證券交易所掛牌交易。 1991年 6月，公司通過配售和定向發(fā)行新股2,836萬股，集資人民幣，公司開始跨地域房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。 1992年底，上海萬科城市花園項(xiàng)目正式啟動，大眾住宅項(xiàng)目的開發(fā)被確定為萬科的核心業(yè)務(wù)，萬科開始進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整。 1993年 3月，本公司發(fā)行 4,500萬股 B股，該等股份于 1993年 5月 28日在深圳證券交易所上市。 B股募股資金 45,135萬港元，主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)進(jìn)一步突顯。 1988 1991 1992 1993 1997 2023 2023 1997年 6月，公司增資配股募集資金人民幣 元，主要投資于深圳住宅開發(fā)，推動公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展更上一個臺階。 2023年初，公司增資配股募集資金人民幣 億元，公司實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。 2023年將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司 72%的股份轉(zhuǎn)讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司。 2023年 6月，萬科發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，募集資金 15億，進(jìn)一步增強(qiáng)了發(fā)展房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)的資金實(shí)力 2023 5/4/2023 10 通過向 索尼、新鴻基、 Pulte Homes等企業(yè)的學(xué)習(xí) ，萬科逐步走到了中國房地產(chǎn)市場的前列 從索尼，萬科學(xué)會了 “營銷 ”和 “售后服務(wù) ”， 萬科第一個在國內(nèi)做樣板房，也是受索尼營銷手法的啟發(fā)， 后來萬科的物業(yè)管理，贏得了消費(fèi)者們的一致認(rèn)可，甚至不少人就是沖著萬科的物業(yè)管理買房子，這是索尼優(yōu)秀的售后服務(wù)給萬科做了一個好榜樣。 索尼 新鴻基擁有 1400億凈資產(chǎn)，是全香港最優(yōu)秀發(fā)展商之一。 從新鴻基，萬科學(xué)到的是：對品質(zhì)的重視和對客戶的經(jīng)營理念。 從新鴻基，萬科懂得了 “能夠讓客戶終身追隨的先決原因首先就是房子的品質(zhì) ”， 學(xué)習(xí)新鴻基會，萬科成立了國內(nèi)第一個維護(hù)客戶關(guān)系、提供增值服務(wù)的《萬客會》，即使在客戶服務(wù)會已經(jīng)普及的今天，萬客會仍然是會刊可讀性最強(qiáng)、服務(wù)最細(xì)致的客戶經(jīng)營機(jī)構(gòu)， 新鴻基 萬科的新榜樣 ——美國最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) Pulte Homes，學(xué)習(xí)它鎖定終身客戶，延長產(chǎn)品線，以及提供細(xì)分的產(chǎn)品以滿足客戶不同階段的置業(yè)需求。 Pulte Homes 5/4/2023 11 萬科以 建筑無限生活作為自身宗旨，致力于成為中國房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者 萬科愿景：成為中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑者。 2023－ 2023年，萬科的發(fā)展規(guī)模將以年均 30－40％的速度增長，到 2023年發(fā)展成為大型藍(lán)籌上市公司，在 15－ 25個城市發(fā)展業(yè)務(wù)。 1. 客戶是我們永遠(yuǎn)的伙伴 2. 人才是萬科的資本 3. “陽光照亮的體制 ” 4. 持續(xù)的增長和領(lǐng)跑 萬科核心價值觀：創(chuàng)造健康豐盛的人生 ?對客戶，意味著了解你的生活，創(chuàng)造一個展現(xiàn)自我的理想空間。 ?對投資者，意味著了解你的期望，回報一份令人滿意的理想收益。 ?對員工，意味著了解你的追求，提供一個成就自我的理想平臺。 ?對社會，意味著了解時代需要，樹立一個現(xiàn)代企業(yè)的理想形象。 萬科宗旨：建筑無限生活 5/4/2023 12 萬科以城市城郊結(jié)合部為重點(diǎn)區(qū)域，以新興的白領(lǐng)為主力消費(fèi)群，形成了自身獨(dú)特的風(fēng)格 在各地萬科分支機(jī)構(gòu)中，我們擁有共同的企業(yè)核心價值觀、 “以客戶為導(dǎo)向”的服務(wù)理念、規(guī)范化的管理模式、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉I(yè)務(wù)流程以及萬科所提倡的生活方式。 倡導(dǎo)文化 在各地項(xiàng)目中，我們遵循以大規(guī)模開發(fā)為主的原則，提供完善的配套和無微不至的物業(yè)管理服務(wù)，營造富有活力和魅力的社區(qū)文化。 開發(fā)原則 在各種類型的產(chǎn)品中，我們已經(jīng)形成了相對穩(wěn)定的系列：萬科城市花園、四季花城、花園新城。不同系列的產(chǎn)品各具特色，但始終保持清新、活潑、溫馨、體貼的一致風(fēng)格。 產(chǎn)品風(fēng)格 以多層住宅為主的大規(guī)模項(xiàng)目占萬科總開發(fā)規(guī)模的 80%左右。 業(yè)態(tài)類型 萬科面對的更多的是城市的白領(lǐng)，從中高檔到高檔調(diào)整到以中檔為主少數(shù)高檔這樣的定位，始終把握主流市場。 目標(biāo)客戶 萬科目前在 “建筑無限生活 ”理念的導(dǎo)引下，運(yùn)用萬科這一品牌，通過對市場定位、產(chǎn)品設(shè)計、成本控制、營銷企劃、產(chǎn)品采購、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)重要流程的統(tǒng)一和節(jié)點(diǎn)的控制，以城市城郊結(jié)合部為重點(diǎn)區(qū)域，以新興的白領(lǐng)為主力消費(fèi)群，在全國的１５個經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市成功地投資開發(fā)了萬科城市花園、萬科新城和花園新城三大系列的樓盤，成為中國樓市名副其實(shí)的市場領(lǐng)跑者。 5/4/2023 13 萬科已經(jīng)形成了三大產(chǎn)品系列：萬科城市花園、四季花城、花園新城。這些產(chǎn)品各具特色，但始終保持溫馨體貼的一致風(fēng)格 大規(guī)模的居民住宅小區(qū)。 1992年開始，公司先后在上海、北京、天津、沈陽、深圳、成都等地推出大規(guī)模的居民住宅小區(qū)，形成了 萬科城市花園 系列品牌。憑借規(guī)模優(yōu)勢，萬科引入國外先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計理念，配套完善，注重綠化、環(huán)境和社區(qū)文化的營造，強(qiáng)調(diào)人與人的親情和溝通，充分體現(xiàn)人的價值，項(xiàng)目整體風(fēng)格更為成熟和細(xì)致。 面向普通白領(lǐng)的城交結(jié)合部的多層建筑群項(xiàng)目，定位是普通商品住房。為了順應(yīng)郊區(qū)化住宅發(fā)展趨勢， 1998年起，萬科又相繼在各地推出了 萬科新城系列 。天津萬科新城、深圳四季花城、沈陽花園新城、武漢四季花城等項(xiàng)目，注重住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，融入環(huán)保及高科技的含量，充分顯示了成熟社區(qū)的內(nèi)涵魅力。 中檔大盤路線，目標(biāo)人群以 “小資化 ”的城市中產(chǎn)階級為主，通過在城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)有文化、有品味的社區(qū)吸引白領(lǐng)階層、私營企業(yè)主。項(xiàng)目的產(chǎn)品種類較多，有多層、小高層、情景洋房和 TOWNHOUSE。是新市鎮(zhèn)開發(fā)模式的典范，標(biāo)志著萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)入了規(guī)?；l(fā)展階段。 “四季花城 ”是萬科產(chǎn)品系列中范圍最廣、銷量最大的一個系列，因而也是從市場角度講最為成功的一個產(chǎn)品。 城市花園 花園新城 四季花城 5/4/2023 14 萬科的跨地域擴(kuò)張經(jīng)歷了幾個階段。 2023年起，萬科開始穩(wěn)健而有步驟的新城市擴(kuò)張戰(zhàn)略 2023年萬科再度開始了穩(wěn)健而有步驟的新城市擴(kuò)張戰(zhàn)略。在全國 10個城市的開發(fā)，形成了 “萬科地產(chǎn)在中國 ”的開發(fā)格局。 從 1991年開始，萬科在全國十三個城市投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，并確定了以房地產(chǎn)為核心的發(fā)展方向，但開發(fā)品種涉及住宅、寫字樓、商鋪、酒店和保稅倉等。 1993年國家宏觀調(diào)控，各地項(xiàng)目相繼面臨資金和市場困境。而在管理上，公司還處在對跨地域管理模式的探討中， 13個城市的超長管理鏈條使管理面臨捉襟見肘的局面，不同的開發(fā)品種和項(xiàng)目也不能形成規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)。 從 1993年起，萬科走上了 “減法 ”之路，投資重點(diǎn)集中至深圳、上海、北京、沈陽和天津，投資品種集中于住宅開發(fā)。經(jīng)過 7年的調(diào)整，萬科選擇了一個專業(yè)，建立了一個制度，培養(yǎng)了一支隊(duì)伍，樹立了一個品牌。 目前萬科業(yè)務(wù)已經(jīng)擴(kuò)展到 18個大中城市，并確定了以珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海灣區(qū)域?yàn)橹行牡娜髤^(qū)域城市群帶發(fā)展以及其它區(qū)域中心城市的發(fā)展策略。 1991 2023 1993 5/4/2023 1