番禺長(zhǎng)隆地塊(原天龍山莊)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告(已修改)
2025-01-23 23:56 本頁(yè)面
【正文】 番禺長(zhǎng)隆地塊（原天龍山莊）項(xiàng)目前期策劃報(bào)告 科通置業(yè)項(xiàng)目部 2023年 7月 26日 經(jīng)項(xiàng)目部充分理解公司的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略思想及各大開(kāi)發(fā)集團(tuán)在番禺的戰(zhàn)略部署，以及本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本和未來(lái)的收益預(yù)期，確立本次市場(chǎng)調(diào)查 研究方向；重點(diǎn)主要 鎖定在區(qū)域范圍內(nèi)的市場(chǎng)供需細(xì)分情況 了解；基于此，項(xiàng)目部將分以下 各大部分開(kāi)展本次市場(chǎng)調(diào)查和形成本次市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告。 本市場(chǎng)調(diào)查研究策劃報(bào)告說(shuō)明： 第一部分：宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及城市規(guī)劃發(fā)展分析 第二部分：項(xiàng)目所在區(qū)域樓市環(huán)境分析 第三部分：番禺區(qū)未來(lái)樓市供銷分析 第四部分：區(qū)域樓市環(huán)境回顧與總結(jié) 第一篇章：市場(chǎng)研究 宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及城市規(guī)劃分析 Part 1 區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析 ? 廣州市 2023年 生產(chǎn) 總值 18100元 ，十年間增長(zhǎng)近 12023億； ? 番禺區(qū) 2023年 生產(chǎn) 總值 ， 2023年 較 2023年 增長(zhǎng)增長(zhǎng) %，十年間增長(zhǎng)近 1010億； 2023年 —2023年 5年間番禺 第三產(chǎn)業(yè)占 到生產(chǎn)總值 的 65%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) %，成為 區(qū)域的主流產(chǎn)業(yè)； 2023年全區(qū)消費(fèi)零售總額不斷增長(zhǎng)，近年增長(zhǎng)率 超過(guò) 11%，消費(fèi) 需求總體增長(zhǎng)率呈上升趨勢(shì)； 廣州市 20232023年 生產(chǎn)總值變化 廣州市 20232023年建筑業(yè)變化 廣州 番禺城市規(guī)劃發(fā)展分析 廣州市城市規(guī)劃： 20232023年的空間發(fā)展將實(shí)現(xiàn)從以“南拓、東進(jìn)”為主； 華南新城中心 大石鎮(zhèn)中心 番禺區(qū)發(fā)展定位：形成 “兩軸兩帶六組團(tuán) ”的結(jié)構(gòu)； ?城市空間規(guī)劃發(fā)展更加廣闊； ?以萬(wàn)博 漢溪長(zhǎng)隆為中心，打造華南新城商業(yè) CBD； ?亞洲最大的綜合性交通樞紐中心 廣州南站的落成； 城市規(guī)劃與未來(lái)發(fā)展展望 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境向好、城市規(guī)劃發(fā)展更合理、基建配套設(shè)施更加完善 項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境分析 Part 2 項(xiàng)目所在區(qū)域樓市概況 1 ? 供貨主要集中在華南板塊，及亞運(yùn)板塊 ，占 總供應(yīng)量 的 60%左右； ? 市橋南板塊基本趨于飽和，大多住宅項(xiàng)目地塊推遲了開(kāi)發(fā)進(jìn)度； ? 市橋板塊基本沒(méi)有地塊可開(kāi)發(fā)，近兩年供貨量占比 2%左右； ? 受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，番禺區(qū)從近幾年住宅整體供貨趨于保守。 番禺區(qū) 20232023年 樓市概況 20232023番禺 區(qū)各板塊供應(yīng)套數(shù)比例數(shù)據(jù)表 分類 2023年 2023年 2023年 套數(shù) 占比 套數(shù) 占比 套數(shù) 占比 華南板塊 4077 34% 6037 53% 5874 51% 市橋板塊 3669 31% 2661 23% 2631 23% 亞運(yùn)板塊 3153 26% 2290 20% 2794 24% 大學(xué)城 932 8% 288 3% 226 2% 洛溪新城 81 1% 58 1% 67 1% 合計(jì)套數(shù) 11912 11334 11592 番禺區(qū) 2023年居住類產(chǎn)品供應(yīng) 與成交總面積對(duì)比分析 2023年上半年住宅供不應(yīng)求 ，供貨量趨于保守 ，由于新政非住宅類產(chǎn)品（酒店除外）獨(dú)立單元擁有獨(dú)立洗手間及廚房功能區(qū)間不可超過(guò)建筑體量 30%的新政影響，各大開(kāi)發(fā)集團(tuán)全面搶建公寓類產(chǎn)品，下半年公寓產(chǎn)品將出現(xiàn) 嚴(yán)重的供過(guò)于求；囤積貨量將在 2023年集中釋放，區(qū)域樓市環(huán)境競(jìng)爭(zhēng) 激烈；而由于公寓類產(chǎn)品的過(guò)多釋放及國(guó)家的宏觀干預(yù)，區(qū)域內(nèi)各開(kāi)發(fā)企業(yè)推出的住宅類產(chǎn)品明顯減少，純住宅產(chǎn)品將受到市場(chǎng)熱捧。 番禺區(qū) 2023年居住類產(chǎn)品供應(yīng) 與成交情況對(duì)比分析 成交量和成交價(jià)格之間明顯呈現(xiàn)正向分布，受國(guó)家政策的影響 68月份開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間開(kāi)始博弈，成交量出現(xiàn)明顯下滑 ； 成交最活躍是 70120平米總價(jià)在 70180萬(wàn)之間的產(chǎn)品，其次表現(xiàn)較為突出的是 150180平米，總價(jià)在 200300萬(wàn)之間的舒適型產(chǎn)品 番禺區(qū) 2023年居住類產(chǎn)品成交 情況對(duì)比分析 華南 市橋板塊洋房樓市分析 2 華南 市橋板塊樓市分析 ? 華南板塊各盤供需兩旺集中在 90160平米之間， 160180平米供應(yīng)量稀缺，市場(chǎng)需求量大，目前產(chǎn)品創(chuàng)新不夠大膽，戶型格局較普通； ? 市橋板塊主力戶型 90平米以下兩房； 目前華南板塊廣州客戶和番禺客戶的比例為 1:1； 華南板塊客源結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，掀起臵換潮 ；目前區(qū)域內(nèi) 有大 批來(lái)自廣 州的剛需首臵和臵換型的中高端客戶。 華南板塊 客戶結(jié)構(gòu)與流向分析 市橋板塊由于項(xiàng)目小，供應(yīng)量少，對(duì)廣州市場(chǎng)擴(kuò)展稍弱，客戶主要集中在周邊區(qū)域；華南板塊由于教育配套缺乏，不少急需教育配套的客戶被吸引至市橋板塊。 市橋板塊 客戶結(jié)構(gòu)與流向分析 華南 市橋板塊客戶喜好分析 客戶喜好什么？ 板塊好在哪里，不好在哪里？ 市橋南 亞運(yùn)板塊洋房樓市分析 3 市橋南 亞運(yùn)板塊樓市分析 ? 市橋南板塊產(chǎn)品供應(yīng)集中在 140平米以上的大戶型，缺乏創(chuàng)新，出貨速度慢； ? 亞運(yùn)板塊產(chǎn)品供應(yīng)集中在 70120平米的中小戶型，主打性價(jià)比； 亞運(yùn)板塊客戶主要以石樓、石碁本地客戶為主；廣州客戶和外省人士因該板塊價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引前來(lái)臵業(yè) ；番禺其他客戶認(rèn)為該板塊位臵較偏，多數(shù)為當(dāng)?shù)鼐用裨谠摪鍓K臵業(yè)；亞運(yùn)板塊由于剛剛發(fā)展起步，在客源結(jié)構(gòu)方面吸引了大批首次臵業(yè)的周邊地緣型客。 橋南板塊整體客源較單一，主要以市橋、沙灣當(dāng)?shù)厝肆魅霝橹?；廣州客戶較少，只占一成多；來(lái)自華南板塊的客戶因該板塊教育資源優(yōu)勢(shì)進(jìn)駐。目前 橋南板塊目前產(chǎn)品多為合并戶型，導(dǎo)致客戶面臨“雙證”問(wèn)題缺乏購(gòu)房資格 。 橋南板塊客源分析 亞運(yùn)板塊客源分析 市橋南 亞運(yùn)板塊 客戶結(jié)構(gòu)與流向分析 客戶喜好什么？ 板塊好在哪里，不好在哪里？ 市橋南 亞運(yùn)板塊 客戶喜好分析
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