【正文】 機密 Wednesday, March 03, 2023 中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司關(guān)鍵流程優(yōu)化建議 第一（ ），提供海量管理資料免費下載！ 2 目錄 182。 中遠房地產(chǎn)流程體系診斷 182。 流程優(yōu)化的原則和目標 182。 關(guān)鍵流程優(yōu)化方案 第一（ ），提供海量管理資料免費下載！ 3 中遠房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式的演變決定了運營系統(tǒng)的現(xiàn)狀 ? 適應(yīng)市場環(huán)境而不是做行業(yè)創(chuàng)新者 ? 暫時犧牲利益 ? 保證品質(zhì) ? 努力建立品牌 ? 開發(fā)相關(guān)多業(yè)務(wù)試探 運營系統(tǒng)現(xiàn)狀 ?運營系統(tǒng)多變、缺乏穩(wěn)定性 ?高層運作理念領(lǐng)先 ?開發(fā)運營系統(tǒng)相對不能適應(yīng)業(yè)務(wù)快速發(fā)展 ?非開發(fā)業(yè)務(wù)管理管理缺乏針對性、方向性 業(yè)務(wù)模式 ? 開發(fā)業(yè)務(wù)采用項目驅(qū)動模式，目前擴展十分迅速 ? 圍繞開發(fā)業(yè)務(wù)逐步形成多種業(yè)務(wù)的子公司組合 第一（ ），提供海量管理資料免費下載！ 4 業(yè)務(wù)發(fā)展快、組織劃分專業(yè)化導向不足且多變從而中遠房地產(chǎn)的運營系統(tǒng)已經(jīng)不能適應(yīng)未來業(yè)務(wù)高速發(fā)展的需求 ? 目標體系不明，預(yù)算制定及控制責任集中于領(lǐng)導團隊，沒有落實于職能部門，事后彌補多于事前規(guī)劃 ? 部門劃分專業(yè)導向不清，沒有關(guān)鍵節(jié)點控制，職責不清而形成層層上報機制，造成流程復雜化 ? 中遠房地產(chǎn)對開發(fā)價值鏈中的前期策劃、工程監(jiān)理、銷售等外包環(huán)節(jié)并沒有形成最有效的協(xié)調(diào)管理 ? 中遠房地產(chǎn)沒有建立有效的成本控制體系 ? 對下屬子公司的經(jīng)營管理上“行政管理”為主； ? 融資渠道不穩(wěn)定造成資金成本高，另外專業(yè)職能、經(jīng)驗不足也是主要原因 ? 業(yè)務(wù)高速發(fā)展，沒有固化流程可以使項目知識技能、經(jīng)驗教訓得到積累 計劃預(yù)算 目標體系 業(yè)務(wù)流程 公司整體預(yù)算 項目預(yù)算 外包管理 成本管理 資金管理 項目運作流程 知識管理 質(zhì)量管理 經(jīng)營管理流程 開發(fā)主業(yè) 資產(chǎn)運營 資源配置 管理制度 支持體系 購并交易流程 各子公司運作 第一（ ），提供海量管理資料免費下載！ 5 過去快速發(fā)展的業(yè)務(wù)對預(yù)算制定的準確執(zhí)行要求不高，目前的公司計劃預(yù)算更多依賴公司核心層責任心控制，未形成公司保障體系 ?公司業(yè)務(wù)戰(zhàn)略目標不清晰，導致預(yù)算制定缺乏指引；使預(yù)算難以在公司整體規(guī)劃下進行 ?各個部門在缺乏公司要求和預(yù)算標準的情況下制定預(yù)算，預(yù)算的合理性難以保證 ?公司層面與各個部門就預(yù)算溝通不夠，而是由高層自行修改 ?預(yù)算沒有滾動調(diào)整， 執(zhí)行不嚴格 公司整體預(yù)算 項目預(yù)算一次性制定，缺乏動態(tài)調(diào)整 項目預(yù)算 預(yù)算管理不嚴格，更多依靠核心領(lǐng)導人員的個人責任心控制為主，未在公司形成體系 —— 創(chuàng)業(yè)期的典型特點 公司業(yè)務(wù)發(fā)展模式導致運營系統(tǒng)重點在于追求效率、品質(zhì)而一定程度犧牲收益為特點 —— 搶時間、建品牌； 本次流程重組工作中將優(yōu)化《經(jīng)營計劃與預(yù)算調(diào)整流程》 《項目投資收益預(yù)算流程》 第一（ ），提供海量管理資料免費下載！ 6 公司上下已經(jīng)充分意識到在開發(fā)業(yè)務(wù)流程中各個環(huán)節(jié)中存在著一定不足 前期 決策 設(shè)計 施工 銷售與 客戶服務(wù) 訪談中聽到的聲音 ? 總工辦不參與產(chǎn)品開發(fā) ， 使得工程人員與市場有脫節(jié) ， 另外總工辦的人員對市場的把握能力尚有欠缺； ? 國內(nèi)外設(shè)計的接口不好 ? 前期設(shè)計時間延誤的原因還在于前期策劃中營銷策劃 、 開發(fā)及設(shè)計分別為遠嘉 、 市場開發(fā)部及總工辦負責 ， 三條線銜接不暢 ? 項目經(jīng)驗無法積累傳遞 ? 市場的需求不能很快反應(yīng)到工程部門 ? 工程質(zhì)量的控制主要由監(jiān)理公司負責 ， 但監(jiān)理公司是抽查 ， 對質(zhì)量控制不夠嚴格 ， 我們應(yīng)更多的參與質(zhì)量工作 ， 但全面抽查需要考慮成本 。 ? 客戶服務(wù)中心的定位不清楚 ? 在項目部與遠嘉交工的期間我們遇到很多服務(wù)不到位的情況 ? 層高的問題主要是銷售人員混淆了 — 凈高與層高的概念 ， 層高當然比凈高要高；但在同一房間中出現(xiàn)不同凈高的問題 ， 屬于工程質(zhì)量控制不嚴的結(jié)果 ? 公司的市場調(diào)查一般是在立項之后才進行，但只是針對一個項目，缺少連續(xù)的積累。 ? 遠嘉參與項目開發(fā)的全過程是正確的，但是遠嘉與市場開發(fā)部的關(guān)系定位不清以及遠嘉公司市場運作能力不足 ? 需要加強項目前期的專業(yè)力量：項目的規(guī)劃設(shè)計職能在總工部，但是該部門缺乏專業(yè)的技術(shù)人員，實際上規(guī)劃設(shè)計由銷售子公司主導，對規(guī)劃設(shè)計當中可能出現(xiàn)的問題和成本在事先沒有監(jiān)控機制，也無法建立產(chǎn)品研發(fā)方面的核心競爭力 在充分考慮原有問題的基礎(chǔ)上，結(jié)合公司未來戰(zhàn)略和核心流程，咨詢工作小組提出了新的組織結(jié)構(gòu)調(diào)整建議，并經(jīng)董事會批準實施 第一（ ），提供海量管理資料免費下載！ 7 從項目流程各環(huán)節(jié)看最終市場表現(xiàn)能力不均衡，并且本部自身能力有很大欠缺 市場平均水平 目標水平 評價圖 項目研究 施工建造 設(shè)計規(guī)劃 銷售 物業(yè)管理 投資決策 最終市場表現(xiàn) 中遠房地產(chǎn)運作能力 外包公司的運作能力 ? 中遠房地產(chǎn)項目研究過于依賴外包環(huán)節(jié)，自身缺乏判斷能力 ? 中遠房地產(chǎn)領(lǐng)導核心的投資決策能力較強，歷史上取得良好效益 ? 有較領(lǐng)先的意識借助國外設(shè)計理念，但對外包管理能力不足 ? 施工建造公司能力在市場上差異不大，中遠房地產(chǎn)自身管理能力應(yīng)有提高 ? 銷售公司（遠嘉）有一定的能力，但中遠房地產(chǎn)自身缺乏控制管理能力 ? 已經(jīng)意識到物業(yè)的重要，公司投入也較大但物業(yè)公司的能力素質(zhì)仍不足 房地產(chǎn)開發(fā)屬于資源整合整合性行業(yè)，各環(huán)節(jié)都存在利用外包公司的可能，公司整體市場表現(xiàn)是公司自身能力與外包公司能力的組合 ，要求房地產(chǎn)開發(fā)公司有較強的外包質(zhì)量控制管理能力 第一（ ），提供海量管理資料免費下載！ 8 在投資決策階段，公司職能部門缺乏判斷能力而對決策作出支持，公司主要依賴外包公司和核心團隊而作出決策控制力度不足 投資決策階段 “前期市場策劃更多由遠嘉主導，對客戶需求的分析把握市場開發(fā)部缺乏過程控制” 員工訪談 財務(wù)意見 工程技術(shù)意見 市場意見 開發(fā)各部門對外包質(zhì)量管理 相應(yīng)部門參與不足及專業(yè)職能部門的判斷能力不足是中遠房地產(chǎn)未來發(fā)展的 瓶頸和風險 市場策劃階段是整個項目開發(fā)的最關(guān)鍵階段，很大程度決定了項目的成功與否 可是 外包公司研究數(shù)據(jù)支持 本次流程重組工作中將優(yōu)化《開發(fā)項目確定流程》 第一（ ），提供海量管理資料免費下載！ 9 公司在規(guī)劃設(shè)計階段缺乏有效質(zhì)量控制能力，處于協(xié)調(diào)國外設(shè)計公司與國內(nèi)設(shè)計公司爭端的被動局面。 中遠房地產(chǎn)大膽引進的國外設(shè)計有效的提升了企業(yè)品牌和產(chǎn)品競爭力，但同時在國內(nèi)、國外設(shè)計沒有形成理想的銜接 總工辦 項目部 國外規(guī)劃設(shè)計 國內(nèi)擴初設(shè)計 方案設(shè)計階段 本次流程重組工作中將優(yōu)化《項目設(shè)計流程》 第一（ ），提供海量管理資料免費下載！ 10 ? 不能只依靠監(jiān)理公司而完成項目質(zhì)量控制 ? 公司自身應(yīng)該建立質(zhì)量控制標準，在運作流程中設(shè)置質(zhì)量控制點 在建設(shè)施工階段沒有對更多的客戶需求作出反應(yīng)而形成內(nèi)部質(zhì)量標準 總工辦 項目部 監(jiān)理公司 施工單位 質(zhì)量監(jiān)管 缺乏規(guī)范體系 難以有力監(jiān)管 質(zhì)量不能完全滿足客戶需求 項目施工階段 本次流程重組工作中將優(yōu)化《施工、銷售進度配合流程》 《重大設(shè)備、材料采購流程》 第一（ ），提供海量管理資料免費下載！ 11 營銷、施工環(huán)節(jié)的脫節(jié)和對銷售及售后服務(wù)環(huán)節(jié)的有效管理是中遠房地產(chǎn)急待解決的問題 項目部 銷售公司 不了解銷售的承諾 不了解客戶的需求 過多承諾 不了解工程施工要求 不了解工程現(xiàn)場情況 銷售與服務(wù)階段 物業(yè)公司 專業(yè)化能力不足 沒有對銷售形成標準化要求 沒有反饋機制 本次流程重組工作中將優(yōu)化 《重大設(shè)備、材料采購流程》 《售房流程》 《按客戶需求變更流程》 《客戶服務(wù)流程》 第一（ ），提供海量管理資料免費下載！ 12 市場調(diào)查 規(guī)劃設(shè)計 咨詢 物業(yè)管理 建設(shè)施工 銷售公司 工程監(jiān)理 設(shè)備材料 施工圖設(shè)計 目前中遠房地產(chǎn)對開發(fā)價值鏈中的前期策劃、工程監(jiān)理、銷售等外包環(huán)節(jié)并沒有形成最有效的協(xié)調(diào)管理 中遠房地產(chǎn)將開發(fā)鏈中的諸多重要環(huán)節(jié)外包 市場策劃階段 方案設(shè)計階段 項目施工階段 追蹤 開工 預(yù)售 銷售與服務(wù)階段 竣工驗收 確定規(guī)劃設(shè)計方案 設(shè)計招標 外包商事后管理 外包商控制 外包商選擇 ? 有效通過招投標而選擇了一些環(huán)節(jié)的外包公司 ? 對于外包環(huán)節(jié)中的子公司控制不足 ? 沒有規(guī)范的質(zhì)量控制體系來管理外包供應(yīng)商 ? 有事后管理的相關(guān)制度，但有待系統(tǒng)化 投資決策 規(guī)劃立項