【正文】 Code of this report | 1 169。 Copyright Centaline Group, 2023 本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書(shū)面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。 萬(wàn)博匯 2023年?duì)I銷執(zhí)行報(bào)告 湖南中原事業(yè)一部 報(bào)告體系 Analyze System 目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的兩大核心問(wèn)題 項(xiàng)目核心價(jià)值深度挖掘與傳播 如何進(jìn)行針對(duì)性變市營(yíng)銷 營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算 Code of this report | 3 169。 Copyright Centaline Group, 2023 銷售金額 12億 以上，回款金額 8億 以上 2023年銷售目標(biāo) 注：根據(jù) 10年銷售回款比例計(jì)算 Code of this report | 4 169。 Copyright Centaline Group, 2023 銷售鋪排表 戰(zhàn)略問(wèn)題： Q1:如何 在投資價(jià)值體系下系統(tǒng)性的進(jìn)行一期尾貨及二期的價(jià)值傳播問(wèn)題 ？ 策略問(wèn)題： Q2:如何針對(duì)一期尾貨和二期新品進(jìn)行營(yíng)銷，完成年度營(yíng)銷任務(wù)？ 報(bào)告體系 Analyze System 目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的兩大核心問(wèn)題 如何進(jìn)行投資體系下的價(jià)值傳播 如何進(jìn)行針對(duì)性變市營(yíng)銷 營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算 Code of this report | 6 169。 Copyright Centaline Group, 2023 背景分析 矛盾轉(zhuǎn)化 價(jià)值契機(jī) 需找本案投資價(jià)值體系下一期尾貨及二期傳播價(jià)值 Code of this report | 7 169。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目背景：建鴻達(dá)品牌成為長(zhǎng)沙市“城市中心地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商”；本案成為其最具“投資價(jià)值”的城市中心區(qū)域項(xiàng)目 湖南建鴻達(dá)實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司成立于 2023年，是一家集有色金屬礦業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、特種紙業(yè)、旅游業(yè)等四大主業(yè)為一體的多元化經(jīng)營(yíng)的投資管理型企業(yè)集團(tuán)。 湖南建鴻達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)的投資主體，屬國(guó)家一級(jí)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，先后投資開(kāi)發(fā)了商業(yè)交通地產(chǎn)、中高檔寫(xiě)字樓、綠色別墅住宅小區(qū)、酒店式住宅小區(qū)、高檔住宅、小戶型公寓商住樓等多種業(yè)態(tài)的房地產(chǎn)，每年開(kāi)發(fā)面積達(dá) 30萬(wàn)平方米以上，土地儲(chǔ)備量3000畝，保持了快速、穩(wěn)健的科學(xué)發(fā)展態(tài)勢(shì)。 ” 企業(yè)定位：長(zhǎng)沙央?yún)^(qū)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商 巧克力空間 第六都 萬(wàn)博匯 最具 投資價(jià)值的項(xiàng)目 現(xiàn)代公寓 現(xiàn)代城 項(xiàng)目定位：最具投資價(jià)值的項(xiàng)目 華都 Code of this report | 8 169。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目背景：以 NUO城市共同體統(tǒng)籌本案形象，傳播本案投資價(jià)值 NUO城市共同體，即： NEWURBANISM ORGANIZATION，也就是新都市主義共同體。 以新都市主義內(nèi)涵為核心的都市共同體，占位在城市中央關(guān)鍵區(qū)域，更新更先進(jìn)充分展現(xiàn)出新都市主義高效、科技、生態(tài)、人性的特征。 “NUO” 城市共同體是投資價(jià)值體系的集合 必要條件之一： 擁有完備的城市功能 必要條件之二：在城市崛起中的中心區(qū) 必要條件之三：先進(jìn)、多元的交通資源 必要條件之四：全能配套 必要條件之五：成為地標(biāo) 必要條件之六：符合城市發(fā)展夢(mèng)想的商業(yè) 必要條件之七：符合時(shí)代趨勢(shì)，低碳綠色 必要條件之八：營(yíng)造充足生態(tài)空間 必要條件之九：結(jié)合先進(jìn)科技 必要條件之十：匯聚城市中堅(jiān)圈層 “NUO” 城市共同體十大必要條件（價(jià)值匯總） Code of this report | 9 169。 Copyright Centaline Group, 2023 市場(chǎng)背景：新政限購(gòu)，投資行為受限 11年國(guó)家宏觀調(diào)控，政策嚴(yán)格打壓投資客戶 Code of this report | 10 169。 Copyright Centaline Group, 2023 矛盾點(diǎn)導(dǎo)出： “ NUO城市共同體”即傳播本案投資價(jià)值 政府打壓投資價(jià)值 新政出臺(tái)，政府打壓投資行為 項(xiàng)目主打投資價(jià)值 矛盾點(diǎn) 作為一個(gè)投資屬性的項(xiàng)目，但不能在 11年變市下， 主宣傳推廣項(xiàng)目投資價(jià)值！ Code of this report | 11 169。 Copyright Centaline Group, 2023 背景分析 矛盾轉(zhuǎn)化 價(jià)值契機(jī) 需找本案投資價(jià)值體系下一期尾貨及二期傳播價(jià)值 Code of this report | 12 169。 Copyright Centaline Group, 2023 矛盾轉(zhuǎn)化：尋找生活居住觀 觀點(diǎn)一： 任何投資行為的最終功能都為 居住 觀點(diǎn)二： 投資回報(bào) =收益 成本 將投資價(jià)值轉(zhuǎn)化為 居住成本的降低 或 居住附加值的增加 矛盾轉(zhuǎn)化 變市之下： Code of this report | 13 169。 Copyright Centaline Group, 2023 需找本案投資價(jià)值體系下一期尾貨及二期傳播價(jià)值 背景分析 矛盾轉(zhuǎn)化 價(jià)值契機(jī) Code of this report | 14 169。 Copyright Centaline Group, 2023 尋找價(jià)值契機(jī)： 自身分析 + 競(jìng)爭(zhēng)分析 + 變市分析 + 客戶分析 靜態(tài)價(jià)值 動(dòng)態(tài)價(jià)值 “NUO 城市共同體”居住觀 Code of this report | 15 169。 Copyright Centaline Group, 2023 尋找價(jià)值契機(jī)： Q1: 需找在投資價(jià)值體系下進(jìn)行一期尾貨居住價(jià)值傳播契機(jī) Q2：需找在投資價(jià)值體系下進(jìn)行二期新品居住價(jià)值傳播契機(jī) Code of this report | 16 169。 Copyright Centaline Group, 2023 1 2 3 4 5 自身分析：一期存貨以公寓為主達(dá) 503套，住宅 139套；公寓產(chǎn)品的快速去化將為近期主要營(yíng)銷重點(diǎn) 靜態(tài)價(jià)值分析 動(dòng)態(tài)價(jià)值分析 總房源統(tǒng)計(jì)表 棟號(hào) 面 積 總 套數(shù) 推售 套 數(shù) 已售 已推 剩余 總 剩余 1棟 OHOUSE 576 204 202 2 374 2棟 NHOUSE 248 248 226 22 22 3棟 OHOUSE 372 235 207 28 165 4棟 NHOUSE 279 279 203 76 76 NHOUSE 90以上 464 325 139 OHOUSE 90以下 992 489 503 合計(jì) 1475 966 838 128 637 Code of this report | 17 169。 Copyright Centaline Group, 2023 自身分析 —— 產(chǎn)品價(jià)值：產(chǎn)品面積為市場(chǎng)主流產(chǎn)品主要集中在 3967㎡ ，空間靈活可打通，滿足商務(wù)辦公等大面積需求，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售 靜態(tài)價(jià)值分析 動(dòng)態(tài)價(jià)值分析 Code of this report | 18 169。 Copyright Centaline Group, 2023 靜態(tài)價(jià)值分析 動(dòng)態(tài)價(jià)值分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 項(xiàng)目 地段對(duì)抗 品牌對(duì)抗 產(chǎn)品對(duì)抗 社區(qū)對(duì)抗 物管對(duì)抗 本案 城市絕版核心地段， 雨花亭沃爾瑪對(duì)面 長(zhǎng)沙“城市央?yún)^(qū)運(yùn)營(yíng)商”建鴻達(dá)鼎力巨獻(xiàn) 3967平公寓產(chǎn)品，空間可自由打通 總建筑面積 49萬(wàn)平方米，綠化率40%，包括大型商業(yè)丶內(nèi)街商業(yè)丶酒店丶寫(xiě)字樓丶精品住宅丶公寓丶城市廣場(chǎng)等物業(yè)形態(tài)，沿韶山路展開(kāi) 300多米的都會(huì)風(fēng)景， 5分鐘生活圈內(nèi)應(yīng)有盡有 戴德梁行顧問(wèn)指導(dǎo) 明城國(guó)際 芙蓉中路與白沙路交 匯處 長(zhǎng)沙明城房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)有限公司 5060平方米單身公寓，目前剩 200多套 總建筑面積約為 9萬(wàn)平方米，項(xiàng)目集購(gòu)物丶商務(wù)丶休閑丶娛樂(lè)等各種功能，周邊更是聚集更多的高檔寫(xiě)字樓丶酒店丶百貨等配套設(shè)施 明星物業(yè)公司 金域華府 花區(qū)萬(wàn)家麗路與香樟路交匯處西北側(cè)（雨花區(qū)政府對(duì)面） 萬(wàn)科地產(chǎn)，第一品牌開(kāi)發(fā)商 2950平米公寓，剩 250套 萬(wàn)科城項(xiàng)目總占地約 ㎡，總建筑面積約 50萬(wàn)㎡，容積率，綠化率 46%。以中央景觀軸為中心兩面布局建筑 ,高層采用點(diǎn)式布局 萬(wàn)科物業(yè) 競(jìng)爭(zhēng)壓力?。?11年上半年公寓產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)： 市中心地段 + 區(qū)域發(fā)展?jié)摿? + 完善的商業(yè)、商務(wù)配套 + 可自由打通的產(chǎn)品 + 物業(yè)公司 Code of this report | 19 169。 Copyright Centaline Group, 2023 一期余貨靜態(tài)價(jià)值體系 價(jià)值 體系 外在 價(jià)值 內(nèi)在 價(jià)值 區(qū)域價(jià)值 ：占位在城市崛起中的中心區(qū)，隨著大量企業(yè)進(jìn)駐，高級(jí)別商業(yè)商務(wù)的活躍，雨花亭將成為最具質(zhì)感和成熟度的中心時(shí)代 地鐵規(guī)劃價(jià)值： 地鐵 3號(hào)線東塘站、曙光路站；地鐵 1號(hào)線赤黃路站、金色大道站四大地鐵站口，都在項(xiàng)目 2公里范圍內(nèi)。地鐵物業(yè)，抬升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，帶來(lái)溢價(jià)空間，未來(lái)交通便利。 交通價(jià)值： 享受先進(jìn)、多元的交通資源，便于與整個(gè)城市形成高效互動(dòng)。雙地鐵物業(yè)，未來(lái)溢價(jià)值高 生活配套價(jià)值： 5分鐘生活圈內(nèi)暢享城市 【 最成熟、最齊全 】 配套，享受 【 一站式、便捷、繁華、時(shí)尚 】 生活 商務(wù)配套價(jià)值： 標(biāo)志性地段的標(biāo)桿性項(xiàng)目，與順天國(guó)際共同帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，為項(xiàng)目帶來(lái)較高商務(wù)、商業(yè)價(jià)值 規(guī)劃價(jià)值： 集商業(yè)、辦公、公寓、住宅為一體的城市綜合體，多維價(jià)值聚合。帶來(lái)繁華、時(shí)尚、便捷、精彩的城市生活、辦公體驗(yàn)。擁有完善的城市功能 產(chǎn)品價(jià)值（一期余貨）： 產(chǎn)品面積為市場(chǎng)主流產(chǎn)品主要集中在 3967㎡ ，空間靈活可打通，滿足商務(wù)辦公等大面積需求，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售 科技價(jià)值： 樓盤引入智能化設(shè)計(jì)等創(chuàng)新元素，提升項(xiàng)目品質(zhì)及居住體驗(yàn)，引導(dǎo)前沿、潮流、品質(zhì)的生活方式 物業(yè)價(jià)值： 戴德梁行品牌物管顧問(wèn)，追求客戶滿意度，生活品質(zhì)感及舒適性保障 多維度城市價(jià)值聚合體 南中央 〃 核心 CBD 市中心最具投資價(jià)值的 準(zhǔn)現(xiàn)房都市小戶豪宅 Code of this report | 20 169。 Copyright Centaline Group, 2023 靜態(tài)價(jià)值分析 動(dòng)態(tài)價(jià)值分析 變市分析： 11年國(guó)家調(diào)控成常態(tài)，多地頒發(fā)限購(gòu)令，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，打擊投資倒機(jī)行為 Code of this report | 21 169。 Copyright Centaline Group, 2023 靜態(tài)價(jià)值分析 動(dòng)態(tài)價(jià)值分析 變市分析：長(zhǎng)沙限購(gòu)令下，自住兼投資客成公寓項(xiàng)目主流客群 第二 第一 長(zhǎng)沙限購(gòu)出臺(tái)， 90平以下投資客 購(gòu)房受限 ，客戶購(gòu)房 信心受損 限購(gòu)下 首置、首改型客戶 成為各項(xiàng)目主抓客戶 第三 自住兼投資型 客戶為公寓項(xiàng)目主流客戶群，純投資客戶打擊較大 Code of this report | 22 169。 Copyright Centaline Group, 2023 靜態(tài)價(jià)值分析 動(dòng)態(tài)價(jià)值分析 客戶分析： 萬(wàn)博匯前期公寓來(lái)訪及成交客戶分析 任何偉大的發(fā)現(xiàn)，都建立在對(duì)消費(fèi)者交易的深入洞察！ 《 國(guó)際知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常 》 Code of this report | 23 169。 Copyright Centaline Group, 2023 靜態(tài)價(jià)值分析 動(dòng)態(tài)價(jià)值分析 客戶分析： 客戶屬性（置業(yè)目的、次數(shù)及年齡構(gòu)成） 3 置業(yè)目的分析%%投資兼自住自住公寓客戶置業(yè)目的 3 置業(yè)次數(shù)分析%%%%%% 1次2次3次4次5次多次公寓客戶置業(yè)次數(shù) 置業(yè)目的：投資兼自住為主 置業(yè)次數(shù)：首置和首改客戶為主 ?本案公寓產(chǎn)品首次置業(yè)占比高達(dá) 22%，自住客戶較多，產(chǎn)品商務(wù)投資價(jià)值有待挖掘。 ?公寓主要為投資兼自住客戶，基本上沒(méi)有純投資客； 3 年齡構(gòu)成%%%%%% %%%212526303135364041454650515556606 1 以上公寓客戶年齡構(gòu)成 年齡構(gòu)成： 3040歲為主流 ?年輕化趨勢(shì)明顯， 35歲以下客戶占到 %，一半以上；特別是 80后客戶異軍突起，這些年輕的客戶多為即將結(jié)婚要孩子，或已有小孩尚在讀幼兒園。 Code of this report | 24 169。 Copyright Centaline Group, 2023 靜態(tài)價(jià)值分析 動(dòng)態(tài)價(jià)值分析 客戶分析： 客戶屬性（來(lái)訪渠道及區(qū)域、置業(yè)敏感點(diǎn)） 客戶來(lái)源分析%%%%%%