【正文】 %% %%%%%%%%北京株洲天心區(qū)雨花區(qū)芙蓉區(qū)開福區(qū)岳麓區(qū)邵陽省內(nèi)其他縣市上海深圳溫州湘潭永州云南長沙縣%%%%%%%%%%0731 搜房新浪 戶外晚報 晨報短信 電梯樓宇朋友介紹 路過來訪渠道：以朋友介紹和戶外為主 客戶來源：區(qū)域性強，集中周邊 ?區(qū)域情節(jié)濃郁，客戶區(qū)域性較強，雨花區(qū)、天心區(qū)客戶合計占到 %； ?外地客戶占比上升。占%。 ?朋友介紹和路過成交客戶最多，達到 75%。 ?在推廣媒體中，效果依次如下：戶外 長沙晚報 短信=0731房產(chǎn)網(wǎng) 搜房網(wǎng) =晨報 新浪網(wǎng)。 置業(yè)敏感點：地段、配套 ?公寓客戶約 40%看重項目的地段及區(qū)域發(fā)展，其次20%為項目周邊便利的生活配套； 公寓置業(yè)敏感點 Code of this report | 25 169。 Copyright Centaline Group, 2023 靜態(tài)價值分析 動態(tài)價值分析 客戶分析：客戶主要以 3040年輕時尚的首置及首改型客戶為主 第三 第一 第二公寓客戶類型以 首置及二次置業(yè) 為主 公寓年齡結(jié)構(gòu)多集中在 3040歲的年輕群體 公寓客戶置業(yè)目的以 投資兼自住型 為主，純投資型客戶較少，新政對本案的影響相對較小 第四 對 投資價值 的判定，是決定本案客戶購買的 主要因素 ；公寓客戶注重地段、區(qū)域發(fā)展、配套等價值，客戶多追求 時尚多變 的生活方式 Code of this report | 26 169。 Copyright Centaline Group, 2023 靜態(tài)價值分析 動態(tài)價值分析 動態(tài)價值分析小結(jié)： 新政下，搶奪足夠量的客戶群為王道，本案價值推廣需滿足 3040歲首置及首改客戶精神訴求，即以時尚便捷的生活觀吸引客戶 Code of this report | 27 169。 Copyright Centaline Group, 2023 一期尾貨居住價值契機： 靜態(tài)價值： 市中心最具投資價值的 準現(xiàn)房都是小戶豪宅 動態(tài)價值： 滿足對位客群精神訴求的 時尚便捷生活觀 價值契機： 【 都市時尚生活觀 】 新政下，動態(tài)價值 占主導地位 Code of this report | 28 169。 Copyright Centaline Group, 2023 NUO城市共同體之一期尾貨居住觀投資體系： 【 都市時尚生活觀 】 —— 資源集約型低成本生活方式 節(jié)約生活時間成本 節(jié)約交通運輸成本 節(jié)約消費購物成本 節(jié)約資源享受成本 節(jié)約子女教育成本 Code of this report | 29 169。 Copyright Centaline Group, 2023 40歲之前 我愿意住在紐約大街、東京的小公寓， 60歲之后我愿意住在農(nóng)村的大別墅 —— 萬博匯 〃NUO 我的選擇 我的時尚 一期余貨形象定位 Code of this report | 30 169。 Copyright Centaline Group, 2023 40歲之前 我愛上了都市快節(jié)奏的時尚， 60歲之后我愛上了鄉(xiāng)村慢半拍的生活 —— 萬博匯 〃NUO 我的選擇 我的時尚 Code of this report | 31 169。 Copyright Centaline Group, 2023 40歲之前 我愿意步行 5分鐘去上班， 購物 60歲之后我愿意躺在院子曬太陽， —— 萬博匯 〃NUO 我的選擇 我的時尚 Code of this report | 32 169。 Copyright Centaline Group, 2023 40歲之前 我選擇孩子在我的關(guān)懷中讀書成長， 60歲之后 我選擇讓孩子自由拼搏 —— 萬博匯 〃NUO 我的選擇 我的時尚 Code of this report | 33 169。 Copyright Centaline Group, 2023 尋找價值契機： Q1: 需找在投資價值體系下進行一期尾貨居住價值傳播契機 Q2：需找在投資價值體系下進行二期新品居住價值傳播契機 Code of this report | 34 169。 Copyright Centaline Group, 2023 自身分析 —— 規(guī)劃價值： 15000平中央花園、社區(qū)泳池增添項目舒適性；底商、離主干道及三期近增添附加值，拉升項目投資價值 項目三期 項目二期 項目一期 項目二期即舒適性與商務性于一體 ?規(guī)劃設計：二期 10棟建筑圍合式布局，保證項目內(nèi)部園林的私享空間和小區(qū)安靜環(huán)境； ?物業(yè)構(gòu)成： 住宅： 、公寓： 、商業(yè)： ?園林： 15000平米中央花園；超高綠化率，達 41% 以上，央?yún)^(qū)稀有大體量集中式園林，帶來舒適、尊貴生活體驗； ?配套：二期內(nèi)部泳池配套帶來尊貴生活體驗； 二期底商提供便利的社區(qū)生活配套； 離韶山路近，昭示性好，更好的享受雨花 亭商圈配套資源，生活便利性更高，相對 一期更具有投資價值； 離項目三期商務商業(yè)屬性物業(yè)近，項目三 期對其的價值拉升性更高，更易升值 靜態(tài)價值分析 動態(tài)價值分析 Code of this report | 35 169。 Copyright Centaline Group, 2023 自身分析 —— 產(chǎn)品價值：良好的戶型設計、超寬樓間距、集中式中央水景、 、一流建筑施工質(zhì)量，奠定了項目市中心舒適型豪宅樓盤的基礎(chǔ) 靜態(tài)價值分析 動態(tài)價值分析 Code of this report | 36 169。 Copyright Centaline Group, 2023 靜態(tài)價值分析 動態(tài)價值分析 項目 地段對抗 品牌對抗 產(chǎn)品對抗 社區(qū)對抗 物管對抗 本案 城市絕版核心地段，雨花亭沃爾瑪對面 長沙“城市央?yún)^(qū)運營商”建鴻達鼎力巨獻 3967平公寓產(chǎn)品，空間可自由打通 總建筑面積 49萬平方米，綠化率 40%，包括大型商業(yè)丶內(nèi)街商業(yè)丶酒店丶寫字樓丶精品住宅丶公寓丶城市廣場等物業(yè)形態(tài)，沿韶山路展開 300多米的都會風景， 5分鐘生活圈內(nèi)應有盡有 戴德梁行物業(yè)管理顧問 通用時代 芙蓉中路與赤嶺路交匯處（長沙理工大學正對面） 通用地產(chǎn)長沙有限公司 5060平一房； 90100平兩房； 120130平三房 項目占地 240畝，總規(guī)模近 70萬平方米，總投資額 30億，通用地產(chǎn)將以央企的實力和責任，將項目打造成長沙最佳城市生活示范區(qū)。 戴德梁行物業(yè)管理顧問 納愛斯 城市絕版核心地段，雨花亭沃爾瑪旁 湖南納愛斯地產(chǎn) 3060㎡ 公寓， 90120平住宅 項目集合高端小戶型公寓，主題景觀園林，時尚風情商業(yè)街區(qū)，景觀住宅等四大城市功能元素；追求高度、寬度、氣度、深度、風度的“五度空間”的開發(fā)理念； —— 匯金國際 長沙市天心區(qū)芙蓉中路 380號（神農(nóng)大酒店對面） 建發(fā)地產(chǎn) 8087平二房；109117平三房；戶型設計一般 匯金國際是集城市中心頂級豪宅、寫字樓、商業(yè)配套為一體的城市綜合體項目，占據(jù)著長沙絕對城市中心領(lǐng)地，緊鄰地鐵 1號線赤黃路站，以 150米的地標建筑高度，撐起南城 CBD核心 怡盛物業(yè) 順天國際 城市絕版核心地段，雨花亭沃爾瑪對面 湖南順天房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 5080平公寓，每平層設置公共花園 規(guī)劃建筑面積 20萬平方米，欲打造一個集白金五星級酒店、國際甲級 5A寫字樓、高檔公寓、央?yún)^(qū)住宅、主題商業(yè)為一體的都市綜合體 —— 競爭壓力?。?11年 9月后是競爭項目的集中推貨期 競爭優(yōu)勢強： 央?yún)^(qū)稀缺景觀資源 +市中心地段 +區(qū)域發(fā)展?jié)摿? 完善的商業(yè)、商務配套 +戶型設計 +物業(yè)公司 競爭分析 —— Code of this report | 37 169。 Copyright Centaline Group, 2023 二期新品靜態(tài)價值體系 價值 體系 外在 價值 內(nèi)在 價值 區(qū)域價值 ：占位在城市崛起中的中心區(qū)，隨著大量企業(yè)進駐，高級別商業(yè)商務的活躍，雨花亭將成為最具質(zhì)感和成熟度的中心時代 地鐵規(guī)劃價值： 地鐵 3號線東塘站、曙光路站；地鐵 1號線赤黃路站、金色大道站四大地鐵站口，都在項目 2公里范圍內(nèi)。地鐵物業(yè)，抬升項目價值，帶來溢價空間，未來交通便利。 交通價值： 享受先進、多元的交通資源，便于與整個城市形成高效互動。雙地鐵物業(yè)，未來溢價值高 生活配套價值： 5分鐘生活圈內(nèi)暢享城市 【 最成熟、最齊全 】 配套，享受 【 一站式、便捷、繁華、時尚 】 生活 商務配套價值： 標志性地段的標桿性項目，與順天國際共同帶動區(qū)域發(fā)展，為項目帶來較高商務、商業(yè)價值 規(guī)劃價值： 集商業(yè)、辦公、公寓、住宅為一體的城市綜合體，多維價值聚合。帶來繁華、時尚、便捷、精彩的城市生活、辦公體驗。擁有完善的城市功能 規(guī)劃價值（二期）： 15000平中央花園、社區(qū)泳池增添項目舒適性；底商、離主干道及三期近增添附加值，拉升項目投資價值 產(chǎn)品價值（二期）： 良好的戶型設計、超寬樓間距、集中式中央水景、 空、一流建筑施工質(zhì)量，奠定了項目市中心舒適型豪宅樓盤的基礎(chǔ) 科技價值： 樓盤引入智能化設計等創(chuàng)新元素，提升項目品質(zhì)及居住體驗，引導前沿、潮流、品質(zhì)的生活方式 物業(yè)價值： 戴德梁行品牌物管顧問，追求客戶滿意度，生活品質(zhì)感及舒適性保障 多維度城市價值聚合體 南中央 〃 核心 CBD 市中心最具投資價值的 都市舒適闊景豪宅 Code of this report | 38 169。 Copyright Centaline Group, 2023 靜態(tài)價值分析 動態(tài)價值分析 變市分析： 11年國家調(diào)控成常態(tài)，多地頒發(fā)限購令，抑制房價過快增長，打擊投資倒機行為 Code of this report | 39 169。 Copyright Centaline Group, 2023 靜態(tài)價值分析 動態(tài)價值分析 變市分析：長沙限購令下，住宅產(chǎn)品先行推售 第三 第二 長沙限購出臺，住宅項目相對公寓項目影響較小， 住宅產(chǎn)品先出貨 限購下 首置、首改型客戶 成為各項目主抓客戶， 90平米以上 住宅客戶 不受影響 第四 限購多為 短時間調(diào)控 行為，估計為 1年左右；一旦 調(diào)控解除 ，長沙市場需求積累，價、量都將猛漲 。 第一 國家 政策調(diào)控 ，限購令頒布，房地產(chǎn)市場運行 速度減緩 Code of this report | 40 169。 Copyright Centaline Group, 2023 靜態(tài)價值分析 動態(tài)價值分析 客戶分析： 客戶屬性（置業(yè)目的、次數(shù)及年齡構(gòu)成） 置業(yè)目的：投資兼自住為主 置業(yè)次數(shù)：首置和首改客戶為主 ?首次置業(yè)占比較大，特別是住宅產(chǎn)品中 88平米二房，主要為自住客戶； ?住宅以自住為主，自住客戶占 71%；投資兼自住客戶占到 28%。 年齡構(gòu)成： 3545歲為主流 ?住宅客戶年齡主要集中在3545歲之間，比例占 50%；客戶經(jīng)濟能力較好 2 置業(yè)目的分析%%%投資兼自住自住其他住宅客戶置業(yè)目的 2 置業(yè)次數(shù)分析%%%%%% 1次2次3次4次5次多次住宅客戶置業(yè)次數(shù) 2 年齡構(gòu)成%%%%%%%%% 212526303135364041454650515556606 1 以上住宅客戶年齡構(gòu)成 Code of this report | 41 169。 Copyright Centaline Group, 2023 靜態(tài)價值分析 動態(tài)價值分析 客戶分析： 客戶屬性（來訪渠道及區(qū)域、置業(yè)敏感點） 客戶來源分析%%%%%%%% %%%%%%%%北京株洲天心區(qū)雨花區(qū)芙蓉區(qū)開福區(qū)岳麓區(qū)邵陽省內(nèi)其他縣市上海深圳溫州湘潭永州云南長沙縣%%%%%%%%%%0731 搜房