【正文】 戶置業(yè)目的以 投資兼自住型 為主，純投資型客戶較少，新政對(duì)本案的影響相對(duì)較小 第四 對(duì) 投資價(jià)值 的判定，是決定本案客戶購(gòu)買(mǎi)的 主要因素 ；公寓客戶注重地段、區(qū)域發(fā)展、配套等價(jià)值，客戶多追求 時(shí)尚多變 的生活方式 Code of this report | 26 169。 Copyright Centaline Group, 2023 靜態(tài)價(jià)值分析 動(dòng)態(tài)價(jià)值分析 客戶分析： 客戶屬性（置業(yè)目的、次數(shù)及年齡構(gòu)成） 3 置業(yè)目的分析%%投資兼自住自住公寓客戶置業(yè)目的 3 置業(yè)次數(shù)分析%%%%%% 1次2次3次4次5次多次公寓客戶置業(yè)次數(shù) 置業(yè)目的：投資兼自住為主 置業(yè)次數(shù)：首置和首改客戶為主 ?本案公寓產(chǎn)品首次置業(yè)占比高達(dá) 22%，自住客戶較多，產(chǎn)品商務(wù)投資價(jià)值有待挖掘。地鐵物業(yè)，抬升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，帶來(lái)溢價(jià)空間，未來(lái)交通便利。 Copyright Centaline Group, 2023 需找本案投資價(jià)值體系下一期尾貨及二期傳播價(jià)值 背景分析 矛盾轉(zhuǎn)化 價(jià)值契機(jī) Code of this report | 14 169。 ” 企業(yè)定位：長(zhǎng)沙央?yún)^(qū)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商 巧克力空間 第六都 萬(wàn)博匯 最具 投資價(jià)值的項(xiàng)目 現(xiàn)代公寓 現(xiàn)代城 項(xiàng)目定位：最具投資價(jià)值的項(xiàng)目 華都 Code of this report | 8 169。 Copyright Centaline Group, 2023 本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。 Copyright Centaline Group, 2023 背景分析 矛盾轉(zhuǎn)化 價(jià)值契機(jī) 需找本案投資價(jià)值體系下一期尾貨及二期傳播價(jià)值 Code of this report | 7 169。 Copyright Centaline Group, 2023 矛盾點(diǎn)導(dǎo)出： “ NUO城市共同體”即傳播本案投資價(jià)值 政府打壓投資價(jià)值 新政出臺(tái)，政府打壓投資行為 項(xiàng)目主打投資價(jià)值 矛盾點(diǎn) 作為一個(gè)投資屬性的項(xiàng)目，但不能在 11年變市下， 主宣傳推廣項(xiàng)目投資價(jià)值！ Code of this report | 11 169。 Copyright Centaline Group, 2023 靜態(tài)價(jià)值分析 動(dòng)態(tài)價(jià)值分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 項(xiàng)目 地段對(duì)抗 品牌對(duì)抗 產(chǎn)品對(duì)抗 社區(qū)對(duì)抗 物管對(duì)抗 本案 城市絕版核心地段， 雨花亭沃爾瑪對(duì)面 長(zhǎng)沙“城市央?yún)^(qū)運(yùn)營(yíng)商”建鴻達(dá)鼎力巨獻(xiàn) 3967平公寓產(chǎn)品，空間可自由打通 總建筑面積 49萬(wàn)平方米，綠化率40%，包括大型商業(yè)丶內(nèi)街商業(yè)丶酒店丶寫(xiě)字樓丶精品住宅丶公寓丶城市廣場(chǎng)等物業(yè)形態(tài)，沿韶山路展開(kāi) 300多米的都會(huì)風(fēng)景， 5分鐘生活圈內(nèi)應(yīng)有盡有 戴德梁行顧問(wèn)指導(dǎo) 明城國(guó)際 芙蓉中路與白沙路交 匯處 長(zhǎng)沙明城房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)有限公司 5060平方米單身公寓，目前剩 200多套 總建筑面積約為 9萬(wàn)平方米，項(xiàng)目集購(gòu)物丶商務(wù)丶休閑丶娛樂(lè)等各種功能，周邊更是聚集更多的高檔寫(xiě)字樓丶酒店丶百貨等配套設(shè)施 明星物業(yè)公司 金域華府 花區(qū)萬(wàn)家麗路與香樟路交匯處西北側(cè)（雨花區(qū)政府對(duì)面） 萬(wàn)科地產(chǎn)，第一品牌開(kāi)發(fā)商 2950平米公寓，剩 250套 萬(wàn)科城項(xiàng)目總占地約 ㎡，總建筑面積約 50萬(wàn)㎡，容積率，綠化率 46%。 Copyright Centaline Group, 2023 靜態(tài)價(jià)值分析 動(dòng)態(tài)價(jià)值分析 變市分析： 11年國(guó)家調(diào)控成常態(tài)，多地頒發(fā)限購(gòu)令，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，打擊投資倒機(jī)行為 Code of this report | 21 169。 ?朋友介紹和路過(guò)成交客戶最多，達(dá)到 75%。 Copyright Centaline Group, 2023 40歲之前 我愛(ài)上了都市快節(jié)奏的時(shí)尚， 60歲之后我愛(ài)上了鄉(xiāng)村慢半拍的生活 —— 萬(wàn)博匯 〃NUO 我的選擇 我的時(shí)尚 Code of this report | 31 169。 Copyright Centaline Group, 2023 二期新品靜態(tài)價(jià)值體系 價(jià)值 體系 外在 價(jià)值 內(nèi)在 價(jià)值 區(qū)域價(jià)值 ：占位在城市崛起中的中心區(qū)，隨著大量企業(yè)進(jìn)駐，高級(jí)別商業(yè)商務(wù)的活躍，雨花亭將成為最具質(zhì)感和成熟度的中心時(shí)代 地鐵規(guī)劃價(jià)值： 地鐵 3號(hào)線東塘站、曙光路站；地鐵 1號(hào)線赤黃路站、金色大道站四大地鐵站口，都在項(xiàng)目 2公里范圍內(nèi)。 第一 國(guó)家 政策調(diào)控 ，限購(gòu)令頒布，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行 速度減緩 Code of this report | 40 169。 Copyright Centaline Group, 2023 靜態(tài)價(jià)值分析 動(dòng)態(tài)價(jià)值分析 客戶分析：客戶主要以 3040年輕時(shí)尚的首置及首改型客戶為主 第三 第一 第二住宅客戶類(lèi)型以 首置及二次置業(yè) 為主，新政對(duì)本案的影響相對(duì)較小 住宅年齡結(jié)構(gòu)多集中在 3545歲 ，有一定的經(jīng)濟(jì)承受力 住宅客戶置業(yè)目的以 自住 或 投資兼自住型 為主， 第四 對(duì) 投資價(jià)值 的判定，是決定本案客戶購(gòu)買(mǎi)的 主要因素 ；住宅客戶注重生活的享受性，如配套、規(guī)劃、教育等價(jià)值 Code of this report | 43 169。 Copyright Centaline Group, 2023 推售市場(chǎng)背景：新政限購(gòu)令下公寓產(chǎn)品受到打壓，但 1期余貨主要為公寓產(chǎn)品， 1期快速銷(xiāo)售公寓成為完成目標(biāo)關(guān)鍵， 2期住宅先行， 2期公寓視政策結(jié)束時(shí)間進(jìn)行推售 一期總房源統(tǒng)計(jì)表（商鋪未計(jì)） 棟號(hào) 面 積 總 套 數(shù) 推售 套 數(shù) 已售 已推剩余 總 剩余 1棟 OHOUSE 576 204 202 2 374 2棟 NHOUSE 248 248 226 22 22 3棟 OHOUSE 372 235 207 28 165 4棟 NHOUSE 279 279 203 76 76 NHOUSE 90以上 464 325 139 OHOUSE 90以下 992 489 503 前提一 Code of this report | 52 169。 4月 5月 8月 9月 1 4 3 10 9 蓄客 （房交會(huì)前）開(kāi)盤(pán) 9月中加推 10月中加推 7月 6月 蓄客 蓄客 11年 3月 蓄客 蓄客 5167㎡一房共計(jì) 90套 4951㎡兩房、 5167㎡公寓 合計(jì) 108套 7月推 1棟 54套 4951㎡一房 92㎡ 三房 5167 ㎡一房共計(jì) 240套 8596㎡ 2房 116131 ㎡ 3房 共計(jì) 360套 95135 ㎡ 共計(jì) 2400套 , 10月 11月 7 12月中加推 蓄客 5073㎡ 2房、 931053房 合計(jì) 232套 12月 整體營(yíng)銷(xiāo)推售建議 一期余貨銷(xiāo)售期 二期新品開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期 Code of this report | 57 169。 Copyright Centaline Group, 2023 時(shí)尚體系對(duì)位營(yíng)銷(xiāo) 公寓系列時(shí)尚命名 魔方公寓、 DIY公寓、金鉆公寓 產(chǎn)品推廣時(shí)尚出擊 推廣主形象：要投資更要時(shí)尚 客戶活動(dòng)時(shí)尚體驗(yàn) 時(shí)尚名品、 MINI試駕系列活動(dòng) 現(xiàn)場(chǎng)展示時(shí)尚演繹 時(shí)尚咖啡吧、夜間樂(lè)隊(duì)、酒吧月 搶抓客戶時(shí)尚需求 市內(nèi)拓客法、地州拓客行 Code of this report | 65 169。 Copyright Centaline Group, 2023 搶抓客戶時(shí)尚需求 寫(xiě)字樓掃客 周邊老社區(qū)掃客 方式：招聘學(xué)生團(tuán)隊(duì)進(jìn)行外場(chǎng) 拓客 時(shí)間： 4月底啟動(dòng) 地點(diǎn)：韶山路一線寫(xiě)字樓，韶山路 新建路一線老社區(qū) 物料：宣傳單張、小禮品 地州市（邵陽(yáng)）拓客 地州市巡展中配合“圈層滲透 +節(jié)點(diǎn)當(dāng)?shù)孛襟w投放”通過(guò)教育講座、派發(fā)單頁(yè)、活動(dòng)巡展進(jìn)行地州市拓客（可在 5月啟動(dòng)） 外展拓客 河西區(qū)域設(shè)立外展點(diǎn)，結(jié)合大型商場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)進(jìn)行拓客，主要外展點(diǎn)為：韶山南路、芙蓉中路、韶山北路 圈層拓客 4S店車(chē)友會(huì) 高端餐飲娛樂(lè)會(huì)所會(huì)員 中原資源圈層拓客 時(shí)尚拓客策略 Code of this report | 73 169。 Copyright Centaline Group, 2023 第 2階段目標(biāo) —— 完成銷(xiāo)售 ，完成回款 1億 階段目標(biāo) 推售策略 活動(dòng)策略 推廣策略 拓客策略 ? 時(shí)間： 2023年 4月 5月 ? 策略： 產(chǎn)品包裝 價(jià)值重塑 ?銷(xiāo)售目標(biāo) —— 完成 3棟推出 240套公寓銷(xiāo)售 70%， 34一個(gè)月完成銷(xiāo)售額 ?回款目標(biāo) —— 完成銷(xiāo)售額的同時(shí)，完成回款 1個(gè)億 Code of this report | 81 169。 Copyright Centaline Group, 2023 階段目標(biāo) 推售策略 活動(dòng)策略 推廣策略 拓客策略 推廣渠道：戶外更新、網(wǎng)絡(luò)更新、報(bào)紙廣告、短信 時(shí)間 推廣資源 具體項(xiàng) 內(nèi)容 月費(fèi)用 總費(fèi)用 5月 6月 戶外更新 窯嶺、武廣站、五 一路戶外 NUO金鉆公寓 全新推出；園林實(shí)景即將展現(xiàn) 45萬(wàn) 158萬(wàn) 網(wǎng)絡(luò)更新 073搜房等 27萬(wàn) 短信 14萬(wàn) 報(bào)紙廣告 瀟湘晨報(bào)等三家報(bào) 紙頭版 72萬(wàn) Code of this report | 89 169。 Copyright Centaline Group, 2023 周末暖場(chǎng)活動(dòng)：夏季即將到來(lái)，可結(jié)合冷飲節(jié)、水果節(jié)、冰激凌嘉年華及現(xiàn)場(chǎng)咖啡吧周末暖場(chǎng)聚集人氣 ... 陽(yáng)光午后，右手簽著你愛(ài)的她，左手簽著你和她都愛(ài)的她 ……If you love her, take her to Haagen Dazs 哈根達(dá)斯 〃 夏果繽紛系類(lèi)活動(dòng) 主題：夏季果繽紛（冰激凌嘉年華） 目的： 結(jié)合目標(biāo)客戶群精神特征，時(shí)尚酒會(huì)的形式達(dá)到客戶及項(xiàng)目客戶資源的開(kāi)拓。 Copyright Centaline Group, 2023 城市的能量已經(jīng)聚合 萬(wàn)博匯 NUO2 城市共同體即將升級(jí) Code of this report | 103 169。 Copyright Centaline Group, 2023 79月推廣：萬(wàn)博匯二期前期造勢(shì)，推廣、炒作全面啟動(dòng) 階段目標(biāo) 推售策略 活動(dòng)策略 推廣策略 步行 5分鐘，從普羅旺斯到巴黎 萬(wàn)博匯 NUO2 給 你不曾有的舒適生活 85115㎡ 城市央?yún)^(qū)生態(tài)官邸即將呈現(xiàn) Code of this report | 11。 Copyright Centaline Group, 2023 二期階段營(yíng)銷(xiāo)之 舒適營(yíng)銷(xiāo)法 【 Comfortable marketing 】 Code of this report | 105 169。 階段目標(biāo) 活動(dòng)策略 推廣策略 拓客策略 推售策略 Code of this report | 97 169。 Copyright Centaline Group, 2023 外展拓客：由學(xué)生團(tuán)隊(duì)或外場(chǎng)團(tuán)隊(duì)組織在項(xiàng)目周邊韶山路沿線寫(xiě)字樓及老社區(qū)進(jìn)行拓客 階段目標(biāo) 活動(dòng)策略 推廣策略 拓客策略 推售策略 【 外展拓客 】 【 圈層拓客 】 ?拓展手法： 利用高端會(huì)所渠道、車(chē)友會(huì)、金融機(jī)構(gòu)、 MBA教育機(jī)構(gòu)，進(jìn)行前期蓄客 ?拓展手法： 河西區(qū)域設(shè)立外展點(diǎn)，結(jié)合大型商場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)進(jìn)行拓客，主要外展點(diǎn)為：韶山南路、芙蓉中路、韶山北路 Code of this report | 91 169。 Copyright Centaline Group, 2023 階段目標(biāo) 推售策略 活動(dòng)策略 推廣策略 拓客策略 推廣渠道：戶外更新、圍擋更新、網(wǎng)絡(luò)更新、報(bào)紙廣告、短信 時(shí)間 推廣資源 具體項(xiàng) 內(nèi)容 月費(fèi)用 總費(fèi)用 4月 5月 戶外更新 窯嶺、武廣站、 五一路戶外 NUO魔方公寓 實(shí)體樣板房即將開(kāi)放 45萬(wàn) 萬(wàn) 網(wǎng)絡(luò)更新 073搜房等 27萬(wàn) 短信 14萬(wàn) 報(bào)紙廣告 瀟湘晨報(bào)等三家 報(bào)紙頭版 72萬(wàn) 圍擋更新 Code of this report | 83 169。 Copyright Centaline Group, 2023 階段策略 —— 第 1階段 蓄勢(shì)待發(fā) 階段 蓄勢(shì)期 引爆期 順勢(shì)期 收官期 時(shí)間 2023