【正文】 同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司安徽同力房產(chǎn)咨詢有限公司謹(jǐn)呈：華潤合肥房地產(chǎn)發(fā)展有限公司扭轉(zhuǎn)乾坤 重塑標(biāo)帝華潤橡樹灣營銷策略報告南帝：華潤中心 華氏家族 論劍皖中 南帝北蓋 登峰造極北蓋：橡樹灣 北蓋寓意：七公追隨者遍及四海，橡樹灣步出廬陽，征服大合肥 南帝寓意：一燈大師皇室正統(tǒng)，華潤中心系出名門豪宅，正統(tǒng)為尊 目錄市場研判及競品研究營銷回顧及問題診斷項目本體及價值重塑目標(biāo)客戶洞察營銷解決方案報告大綱1市場研判及競品研究洞悉市場，方可為戰(zhàn)受市場調(diào)控的深度影響， 11年合肥樓市住宅成交均呈現(xiàn)下降趨勢，整體供大于求現(xiàn)象繼續(xù)惡化價格呈現(xiàn)下降趨勢成交價格： 11年合肥住宅銷售均價為 6669元 /㎡。 通過走勢圖可以看出， 受樓市調(diào)控影響， 11年成交價格大體呈下降趨勢，尤其隨著藍(lán)鼎大幅降價，合肥房價開始受到?jīng)_擊。 2023年限購政策延續(xù)，市場短期內(nèi)難以回暖。11011201合肥市商品住宅供求走勢圖11011201合肥市商品住宅價格走勢圖供應(yīng)方面： 連續(xù)性的宏觀政策調(diào)控，使得合肥住宅供應(yīng)量大幅度縮水， 2023年供應(yīng) 68923套，供應(yīng)面積 ㎡，僅為去年的 68%。成交方面： 住宅成交量為 43430套，成交面積㎡。相比 10年成交面積仍沒有明顯增長，庫存量不斷增大，去化周期延長。住宅市場掃描整體市場216。 成交量有限，庫存量持續(xù)增加： 截止到 2023年 1月 31號合肥住宅市場可售套數(shù)在 53000套左右，近五個月呈逐月上升趨勢。同比 2023年 1月上漲了 17873套，漲幅高達(dá) %。216。 受限購影響，老城區(qū)存量占比巨大： 自限購令出臺，老城區(qū)成交受挫，四大老城區(qū)逐漸淪為可售量較高區(qū)域，截止 2023年 1月底，可售量最高的區(qū)域為蜀山區(qū)，其次為 廬陽區(qū) 、瑤海區(qū)、包河區(qū)。其中廬陽區(qū)的可售量為8040套，占全市可售量的 14%，居全市第二。合肥住宅市場存量持續(xù)增加，老城區(qū)供應(yīng)存量占比顯著增大，廬陽區(qū)可售量占比居全市第二11011201各區(qū)域可售套數(shù)比例11011201合肥市可售套數(shù)走勢圖住宅市場掃描整體市場從各區(qū)域銷售價格和客戶購房意愿可以看出區(qū)域的高價格導(dǎo)致購房群體的外溢價格方面： 2023年合肥市的區(qū)屬銷售均價中高新區(qū)位列第一位，其銷售均價達(dá)到了 /㎡ ，政務(wù)區(qū)緊隨其后，銷售均價也達(dá) /㎡ ，而瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、包河區(qū)、新站區(qū)的銷售均價是低于 6000元 /㎡ 的。需求方面： 所在區(qū)域的價格過高，導(dǎo)致客戶的外溢，對客房客戶調(diào)查發(fā)現(xiàn)，意向購房片區(qū)的重點廬陽區(qū)占29%、瑤海區(qū)占 21%，是購房者的首選。2023年合肥各區(qū)域成交價對比圖合肥客戶意向購房群體住宅市場掃描整體市場11年廬陽區(qū)受新盤上市的影響，供應(yīng)量激增成交量連續(xù)三月下跌， “以價換量 ”時代來臨2023年廬陽區(qū)供求比走勢圖2023年廬陽區(qū)成交價格走勢圖價格方面： 11年廬陽區(qū)住宅銷售均價為 6154元 /㎡。 通過走勢圖可以看出， 11年成交價格大體上平穩(wěn)，受合肥整個區(qū)域影響，市場短期內(nèi)難以回暖。供應(yīng)方面： 由于廬陽區(qū)有多個新盤上市，促使區(qū)域供應(yīng)量同比大幅提升，總供應(yīng)量 ㎡。成交方面： 2023年住宅成交量為 ㎡，由于供應(yīng)量持續(xù)攀升，造成成交面積明顯增長，但是庫存量仍不斷增大，去化周期延長。供應(yīng)量大且集中，單月成交不穩(wěn)定，供求矛盾突顯。受主城區(qū)限購令影響，成交量大幅下滑。 低價盤橫霸市場，量升價跌，區(qū)域迎來 “ 以價換量 ” 時代。住宅市場掃描區(qū)域供求市場穩(wěn)定將是 12年發(fā)展的基調(diào)，土地市場的低迷不可避免，逐漸會過渡到一個穩(wěn)定階段 2023年的合肥樓市面臨的是前所未有的深度調(diào)控，限購的步步緊逼，限貸的雪上加霜，合肥商品住宅的成交價格沒有太大的變化，個別樓盤超乎尋常的降價并沒有給整體的市場產(chǎn)生震蕩，但是 中央采取的嚴(yán)厲的貨幣緊縮還是給合肥的樓市帶來了巨大的變化，顯著的反映在合肥的成交量的明顯萎縮上，成交金額也大幅的銳減。 2023年的合肥土地市場在趨緊的調(diào)控縱深下，全年土地市場交易量呈凹型的趨勢，年初土地市場出現(xiàn)短期的火爆，隨著政策的持續(xù)， 土地市場的疲軟盡顯無疑，持續(xù)的低迷 ， 12月的大量推地可以看成是年前指標(biāo)的倉促執(zhí)行，大量推出促成較大量的成交，可以讓 11年的土地交易數(shù)據(jù)不那么的難看。 合肥市 2023年度土地供需走勢 合肥市（ 2023 2023）季度商品住宅成交走勢 住宅市場掃描2023年市場預(yù)測知己知彼，百戰(zhàn)不殆合肥整體市場由中東部成熟區(qū)域向西南方向發(fā)展蜀山區(qū)政務(wù)區(qū)經(jīng)開區(qū)高新區(qū)廬陽區(qū)新站區(qū) 瑤海區(qū)包河區(qū)濱湖新區(qū)本案本案新站區(qū)以交通樞紐的物流園區(qū)為基礎(chǔ)規(guī)劃為城市三大開發(fā)區(qū)之一，客戶以自住為主，少量婚房與改善型客戶為輔瑤海區(qū)配套齊全、居住成熟區(qū)域規(guī)劃發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)，打造瑤海工業(yè)園區(qū)，客戶自主、婚房為主，少量改善型客戶。包河區(qū)配套完善，人文教育資源豐富打造包河工業(yè)區(qū)和宜居城區(qū)，客戶首置和改善均占一定比例濱湖區(qū)依托濱湖旅游資源定位為行政辦公中心、商務(wù)文化會展中心、省級休閑旅游基地、居住綜合新區(qū)，客戶以自主為主廬陽區(qū)完善的配套，成熟的商業(yè)環(huán)境重點打造環(huán)城路以內(nèi)的中央商務(wù)區(qū)以及二環(huán)周邊的居住區(qū)。客以自主為主。蜀山區(qū)豐富自然資源，規(guī)劃科技和現(xiàn)代化商貿(mào)承載城市的科研、商業(yè)、教育功能。 客戶以再改善為主高新區(qū)以高新科技企業(yè)和高校為依托規(guī)劃為宜商宜居，現(xiàn)代化多功能綜合新城區(qū)?？蛻粢宰灾骱透纳茷橹髡?wù)區(qū)行政，商業(yè)、居住、辦公、旅游一體高品位現(xiàn)代化城區(qū)，客戶為首置和首改為主經(jīng)開區(qū)制造型工業(yè)（東部）及商務(wù)文化區(qū)（西部）工業(yè)和商務(wù)相融合現(xiàn)代化多功能綜合性新城區(qū)?？蛻粢宰灾鳛橹髡w競爭市場格局挑選主要集中在整體均價 65007500元 /平的周邊以及全市高品質(zhì)樓盤作為參考核心競爭項目篩選原則： 區(qū)位相近或類似 板塊明星或代表項目，成交速度快 戶型有競爭總價類似，價格在 6090萬 /套范圍； 中短期仍將為主力競爭項目競爭按照梯隊形式選取 7大項目 一級競爭力量中鐵國際城、金宏豪庭、翡麗城 二級競爭力量柏莊春暖花開、藍(lán)鼎海棠灣 三級競爭力量藍(lán)鼎星河府、淮礦和平盛世北城板塊核心動力：廬陽工業(yè)園區(qū)、政府導(dǎo)向物業(yè)類型：多層、小高，高層、別墅價格區(qū)間： 50005500代表項目：恒盛皇家花園、力高共和城一環(huán)內(nèi)800010000元一二環(huán)65008000元二環(huán)外50006500元高新區(qū)核心動力：高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、蜀山產(chǎn)業(yè)園物業(yè)類型：多層、小高，高層、別墅價格區(qū)間： 55007000元代表項目：華地紫園、新加坡花園城翡翠湖板塊核心動力：自然景觀物業(yè)類型：多層、高層、別墅價格區(qū)間： 65009500元代表項目：綠城玫瑰公寓、國耀花半里政務(wù)區(qū)核心動力：自然景觀、學(xué)區(qū)物業(yè)類型：多層、高層、別墅價格區(qū)間： 70009000元代表項目：置地廣場、御龍灣老城區(qū)核心動力：地段、生活配套物業(yè)類型：多層、高層價格區(qū)間： 700010000元代表項目：融僑觀邸、萬達(dá)廣場龍崗開發(fā)區(qū)板塊核心動力：開發(fā)區(qū)物業(yè)類型：多層、小高，高層價格區(qū)間： 50006000代表項目：恒大城濱湖新區(qū)核心動力：政府導(dǎo)向、學(xué)區(qū)物業(yè)類型：多層、高層、別墅價格區(qū)間： 70007500元代表項目：藍(lán)鼎濱湖假日、書香門第本案項目核心競爭分析總建面 200萬㎡，較佳景觀資源，物業(yè)類型豐富，規(guī)劃有高層、別墅和商業(yè)中鐵國際城基本指 標(biāo) 基本信息占地（萬㎡） 441,336㎡總建面（萬㎡） 200萬㎡容積率 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約主力戶型 98135平米當(dāng)前均價（元 /㎡） 6300物業(yè)類型 高層、別墅主要以傳統(tǒng)的戶外媒介配合現(xiàn)場的營銷活動進(jìn)行推廣，重點訴求學(xué)區(qū)房濕地公園等自然資源p 項目介紹： 項目共分五期，現(xiàn)已規(guī)劃兩期，物業(yè)類型豐富為別墅、高層和商業(yè)。住宅、商業(yè)、國際雙語幼兒園、主題會所等配套設(shè)施。p 推售情況： 目前在售二期德園，總建筑面積 ，包括 1134層住宅、商業(yè)、國際雙語幼兒園、主題會所等配套設(shè)施及 ?？倯魯?shù)達(dá) 3453戶。p 客戶組成： 前期主要為廬陽區(qū)客戶為主，后期以全市性客戶為主?？偨?12萬㎡，目前在售一期，物業(yè)類型單一規(guī)劃有高層和社區(qū)商業(yè)金宏豪庭基本指 標(biāo) 基本信息占地（萬㎡） 29988㎡總建面（萬㎡） 123100M2容積率 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約，干掛石 材 +涂料主力戶型 86136平米當(dāng)前均價（元 /㎡） 6100物業(yè)類型 高層、社區(qū)商業(yè)主要以傳統(tǒng)的戶外媒介配合現(xiàn)場的營銷活動進(jìn)行推廣，重點訴求學(xué)區(qū)資源和戶型的附加值p 項目介紹： 項目戶型結(jié)構(gòu)方正，布局較合理，有較高的附加值贈送。 項目集高檔住宅、商業(yè)街區(qū)等物業(yè)形態(tài)于一體； 臨泉路等城市主 干道暢通四方， 1分鐘直達(dá)華孚城隍廟， 15分鐘對接新天地樂購； 金宏豪庭學(xué)區(qū)是合肥重點中學(xué) 45和長江路二小p 推售情況： 2023年 5樓，共計推 680套， 5388元 /㎡ 起，均價 6100—6200元 /㎡ ；p 客戶組成： 主要為廬陽區(qū)客戶為主?？偨?33萬㎡，目前在售一期，物業(yè)類型豐富規(guī)劃有高層、酒店和綜合商業(yè)翡麗城基本指 標(biāo) 基本信息占地（萬㎡） 5總建面（萬㎡） 33容積率 5建筑風(fēng)格 Artdeco，干掛石材+涂料主力戶型 91178當(dāng)前均價（元 /㎡） 8900物業(yè)類型 高層、大型商業(yè)、 酒店主要以傳統(tǒng)的戶外媒介配合現(xiàn)場的營銷活動進(jìn)行推廣，重點訴求地段資源p 項目介紹： 項目集高檔住宅、星級酒店、 18000平米大型超市、商業(yè)街區(qū)等物業(yè)形態(tài)于一體，同時配有奢華會所。p 推售情況： 項目 2023年 10月 22日開始推出 6， 91178平米，共 350套房源。價格在 76009900/平米之間 。p 客戶組成： 主要為全市性客戶為主?？偨?50萬㎡，比鄰南一環(huán)，物業(yè)類型單一規(guī)劃有高層、和社區(qū)商業(yè)藍(lán)鼎星河府基本指 標(biāo) 基本信息占地（萬㎡） 總建面（萬㎡） 50容積率 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約，干掛石 材 +涂料主力戶型 93138當(dāng)前均價（元 /㎡） 6300物業(yè)類型 高層、大型商業(yè)、 酒店主要以傳統(tǒng)的戶外媒介配合現(xiàn)場的營銷活動進(jìn)行推廣，重點訴求地段資源 +性價比p 項目介紹： 項目集高檔住宅、超市、商業(yè)街區(qū)等物業(yè)形態(tài)于一體；周邊新都會、萬達(dá)廣場、樂購、家樂福、恒茂RBD、綠地贏海等國際化商務(wù)地標(biāo)云集 ；p 推售情況： 17樓， 90—140平米戶型，均價在 6300元 /平米左右 。p 客戶組成： 主要為廬陽區(qū)客戶為主，輔以合肥其他區(qū)域客戶。p 項目介紹： 分為四期開發(fā)， 13期住宅為主， 4期商辦為主。一共 12棟住宅， 2棟商業(yè)辦公樓，一期要銷售的是四棟高層住宅。小區(qū)總戶數(shù) 2628套。一期共開發(fā) 4棟高層住宅， 133層， 217層， 425層， 827層， 976戶，約 85996㎡ 。p 在售信息： 目前 在售一期 12樓 8 8 9 124平米戶型， 368套房源；均價 6800元 /平米；支持省直、市直公積金貸款。p 客戶組成： 以瑤海區(qū)域客為主，客戶類型為公務(wù)員、銀行職員、白領(lǐng)為主。總建面 36萬方，分四期開發(fā)，目前在售一期物業(yè)類型較單一，規(guī)劃有高層和底層商業(yè)柏莊