【正文】 同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司安徽同力房產(chǎn)咨詢有限公司謹(jǐn)呈：華潤(rùn)合肥房地產(chǎn)發(fā)展有限公司扭轉(zhuǎn)乾坤 重塑標(biāo)帝華潤(rùn)橡樹灣營(yíng)銷策略報(bào)告南帝：華潤(rùn)中心 華氏家族 論劍皖中 南帝北蓋 登峰造極北蓋：橡樹灣 北蓋寓意：七公追隨者遍及四海，橡樹灣步出廬陽(yáng)，征服大合肥 南帝寓意：一燈大師皇室正統(tǒng)，華潤(rùn)中心系出名門豪宅，正統(tǒng)為尊 目錄市場(chǎng)研判及競(jìng)品研究營(yíng)銷回顧及問題診斷項(xiàng)目本體及價(jià)值重塑目標(biāo)客戶洞察營(yíng)銷解決方案報(bào)告大綱1市場(chǎng)研判及競(jìng)品研究洞悉市場(chǎng)，方可為戰(zhàn)受市場(chǎng)調(diào)控的深度影響， 11年合肥樓市住宅成交均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，整體供大于求現(xiàn)象繼續(xù)惡化價(jià)格呈現(xiàn)下降趨勢(shì)成交價(jià)格： 11年合肥住宅銷售均價(jià)為 6669元 /㎡。 通過走勢(shì)圖可以看出， 受樓市調(diào)控影響， 11年成交價(jià)格大體呈下降趨勢(shì)，尤其隨著藍(lán)鼎大幅降價(jià)，合肥房?jī)r(jià)開始受到?jīng)_擊。 2023年限購(gòu)政策延續(xù)，市場(chǎng)短期內(nèi)難以回暖。11011201合肥市商品住宅供求走勢(shì)圖11011201合肥市商品住宅價(jià)格走勢(shì)圖供應(yīng)方面： 連續(xù)性的宏觀政策調(diào)控，使得合肥住宅供應(yīng)量大幅度縮水， 2023年供應(yīng) 68923套，供應(yīng)面積 ㎡，僅為去年的 68%。成交方面： 住宅成交量為 43430套，成交面積㎡。相比 10年成交面積仍沒有明顯增長(zhǎng)，庫(kù)存量不斷增大，去化周期延長(zhǎng)。住宅市場(chǎng)掃描整體市場(chǎng)216。 成交量有限，庫(kù)存量持續(xù)增加： 截止到 2023年 1月 31號(hào)合肥住宅市場(chǎng)可售套數(shù)在 53000套左右，近五個(gè)月呈逐月上升趨勢(shì)。同比 2023年 1月上漲了 17873套，漲幅高達(dá) %。216。 受限購(gòu)影響，老城區(qū)存量占比巨大： 自限購(gòu)令出臺(tái)，老城區(qū)成交受挫，四大老城區(qū)逐漸淪為可售量較高區(qū)域，截止 2023年 1月底，可售量最高的區(qū)域?yàn)槭裆絽^(qū)，其次為 廬陽(yáng)區(qū) 、瑤海區(qū)、包河區(qū)。其中廬陽(yáng)區(qū)的可售量為8040套，占全市可售量的 14%，居全市第二。合肥住宅市場(chǎng)存量持續(xù)增加，老城區(qū)供應(yīng)存量占比顯著增大，廬陽(yáng)區(qū)可售量占比居全市第二11011201各區(qū)域可售套數(shù)比例11011201合肥市可售套數(shù)走勢(shì)圖住宅市場(chǎng)掃描整體市場(chǎng)從各區(qū)域銷售價(jià)格和客戶購(gòu)房意愿可以看出區(qū)域的高價(jià)格導(dǎo)致購(gòu)房群體的外溢價(jià)格方面： 2023年合肥市的區(qū)屬銷售均價(jià)中高新區(qū)位列第一位，其銷售均價(jià)達(dá)到了 /㎡ ，政務(wù)區(qū)緊隨其后，銷售均價(jià)也達(dá) /㎡ ，而瑤海區(qū)、廬陽(yáng)區(qū)、包河區(qū)、新站區(qū)的銷售均價(jià)是低于 6000元 /㎡ 的。需求方面： 所在區(qū)域的價(jià)格過高，導(dǎo)致客戶的外溢，對(duì)客房客戶調(diào)查發(fā)現(xiàn)，意向購(gòu)房片區(qū)的重點(diǎn)廬陽(yáng)區(qū)占29%、瑤海區(qū)占 21%，是購(gòu)房者的首選。2023年合肥各區(qū)域成交價(jià)對(duì)比圖合肥客戶意向購(gòu)房群體住宅市場(chǎng)掃描整體市場(chǎng)11年廬陽(yáng)區(qū)受新盤上市的影響，供應(yīng)量激增成交量連續(xù)三月下跌， “以價(jià)換量 ”時(shí)代來臨2023年廬陽(yáng)區(qū)供求比走勢(shì)圖2023年廬陽(yáng)區(qū)成交價(jià)格走勢(shì)圖價(jià)格方面： 11年廬陽(yáng)區(qū)住宅銷售均價(jià)為 6154元 /㎡。 通過走勢(shì)圖可以看出， 11年成交價(jià)格大體上平穩(wěn)，受合肥整個(gè)區(qū)域影響，市場(chǎng)短期內(nèi)難以回暖。供應(yīng)方面： 由于廬陽(yáng)區(qū)有多個(gè)新盤上市，促使區(qū)域供應(yīng)量同比大幅提升，總供應(yīng)量 ㎡。成交方面： 2023年住宅成交量為 ㎡，由于供應(yīng)量持續(xù)攀升，造成成交面積明顯增長(zhǎng)，但是庫(kù)存量仍不斷增大，去化周期延長(zhǎng)。供應(yīng)量大且集中，單月成交不穩(wěn)定，供求矛盾突顯。受主城區(qū)限購(gòu)令影響，成交量大幅下滑。 低價(jià)盤橫霸市場(chǎng)，量升價(jià)跌，區(qū)域迎來 “ 以價(jià)換量 ” 時(shí)代。住宅市場(chǎng)掃描區(qū)域供求市場(chǎng)穩(wěn)定將是 12年發(fā)展的基調(diào)，土地市場(chǎng)的低迷不可避免，逐漸會(huì)過渡到一個(gè)穩(wěn)定階段 2023年的合肥樓市面臨的是前所未有的深度調(diào)控，限購(gòu)的步步緊逼，限貸的雪上加霜，合肥商品住宅的成交價(jià)格沒有太大的變化，個(gè)別樓盤超乎尋常的降價(jià)并沒有給整體的市場(chǎng)產(chǎn)生震蕩，但是 中央采取的嚴(yán)厲的貨幣緊縮還是給合肥的樓市帶來了巨大的變化，顯著的反映在合肥的成交量的明顯萎縮上，成交金額也大幅的銳減。 2023年的合肥土地市場(chǎng)在趨緊的調(diào)控縱深下，全年土地市場(chǎng)交易量呈凹型的趨勢(shì)，年初土地市場(chǎng)出現(xiàn)短期的火爆，隨著政策的持續(xù)， 土地市場(chǎng)的疲軟盡顯無疑，持續(xù)的低迷 ， 12月的大量推地可以看成是年前指標(biāo)的倉(cāng)促執(zhí)行，大量推出促成較大量的成交，可以讓 11年的土地交易數(shù)據(jù)不那么的難看。 合肥市 2023年度土地供需走勢(shì) 合肥市（ 2023 2023）季度商品住宅成交走勢(shì) 住宅市場(chǎng)掃描2023年市場(chǎng)預(yù)測(cè)知己知彼，百戰(zhàn)不殆合肥整體市場(chǎng)由中東部成熟區(qū)域向西南方向發(fā)展蜀山區(qū)政務(wù)區(qū)經(jīng)開區(qū)高新區(qū)廬陽(yáng)區(qū)新站區(qū) 瑤海區(qū)包河區(qū)濱湖新區(qū)本案本案新站區(qū)以交通樞紐的物流園區(qū)為基礎(chǔ)規(guī)劃為城市三大開發(fā)區(qū)之一，客戶以自住為主，少量婚房與改善型客戶為輔瑤海區(qū)配套齊全、居住成熟區(qū)域規(guī)劃發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)，打造瑤海工業(yè)園區(qū)，客戶自主、婚房為主，少量改善型客戶。包河區(qū)配套完善，人文教育資源豐富打造包河工業(yè)區(qū)和宜居城區(qū)，客戶首置和改善均占一定比例濱湖區(qū)依托濱湖旅游資源定位為行政辦公中心、商務(wù)文化會(huì)展中心、省級(jí)休閑旅游基地、居住綜合新區(qū)，客戶以自主為主廬陽(yáng)區(qū)完善的配套，成熟的商業(yè)環(huán)境重點(diǎn)打造環(huán)城路以內(nèi)的中央商務(wù)區(qū)以及二環(huán)周邊的居住區(qū)?？鸵宰灾鳛橹鳌Ｊ裆絽^(qū)豐富自然資源，規(guī)劃科技和現(xiàn)代化商貿(mào)承載城市的科研、商業(yè)、教育功能。 客戶以再改善為主高新區(qū)以高新科技企業(yè)和高校為依托規(guī)劃為宜商宜居，現(xiàn)代化多功能綜合新城區(qū)?？蛻粢宰灾骱透纳茷橹髡?wù)區(qū)行政，商業(yè)、居住、辦公、旅游一體高品位現(xiàn)代化城區(qū)，客戶為首置和首改為主經(jīng)開區(qū)制造型工業(yè)（東部）及商務(wù)文化區(qū)（西部）工業(yè)和商務(wù)相融合現(xiàn)代化多功能綜合性新城區(qū)?？蛻粢宰灾鳛橹髡w競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)格局挑選主要集中在整體均價(jià) 65007500元 /平的周邊以及全市高品質(zhì)樓盤作為參考核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目篩選原則： 區(qū)位相近或類似 板塊明星或代表項(xiàng)目，成交速度快 戶型有競(jìng)爭(zhēng)總價(jià)類似，價(jià)格在 6090萬(wàn) /套范圍； 中短期仍將為主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)按照梯隊(duì)形式選取 7大項(xiàng)目 一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)力量中鐵國(guó)際城、金宏豪庭、翡麗城 二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)力量柏莊春暖花開、藍(lán)鼎海棠灣 三級(jí)競(jìng)爭(zhēng)力量藍(lán)鼎星河府、淮礦和平盛世北城板塊核心動(dòng)力：廬陽(yáng)工業(yè)園區(qū)、政府導(dǎo)向物業(yè)類型：多層、小高，高層、別墅價(jià)格區(qū)間： 50005500代表項(xiàng)目：恒盛皇家花園、力高共和城一環(huán)內(nèi)800010000元一二環(huán)65008000元二環(huán)外50006500元高新區(qū)核心動(dòng)力：高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、蜀山產(chǎn)業(yè)園物業(yè)類型：多層、小高，高層、別墅價(jià)格區(qū)間： 55007000元代表項(xiàng)目：華地紫園、新加坡花園城翡翠湖板塊核心動(dòng)力：自然景觀物業(yè)類型：多層、高層、別墅價(jià)格區(qū)間： 65009500元代表項(xiàng)目：綠城玫瑰公寓、國(guó)耀花半里政務(wù)區(qū)核心動(dòng)力：自然景觀、學(xué)區(qū)物業(yè)類型：多層、高層、別墅價(jià)格區(qū)間： 70009000元代表項(xiàng)目：置地廣場(chǎng)、御龍灣老城區(qū)核心動(dòng)力：地段、生活配套物業(yè)類型：多層、高層價(jià)格區(qū)間： 700010000元代表項(xiàng)目：融僑觀邸、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)龍崗開發(fā)區(qū)板塊核心動(dòng)力：開發(fā)區(qū)物業(yè)類型：多層、小高，高層價(jià)格區(qū)間： 50006000代表項(xiàng)目：恒大城濱湖新區(qū)核心動(dòng)力：政府導(dǎo)向、學(xué)區(qū)物業(yè)類型：多層、高層、別墅價(jià)格區(qū)間： 70007500元代表項(xiàng)目：藍(lán)鼎濱湖假日、書香門第本案項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)分析總建面 200萬(wàn)㎡，較佳景觀資源，物業(yè)類型豐富，規(guī)劃有高層、別墅和商業(yè)中鐵國(guó)際城基本指 標(biāo) 基本信息占地（萬(wàn)㎡） 441,336㎡總建面（萬(wàn)㎡） 200萬(wàn)㎡容積率 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡(jiǎn)約主力戶型 98135平米當(dāng)前均價(jià)（元 /㎡） 6300物業(yè)類型 高層、別墅主要以傳統(tǒng)的戶外媒介配合現(xiàn)場(chǎng)的營(yíng)銷活動(dòng)進(jìn)行推廣，重點(diǎn)訴求學(xué)區(qū)房濕地公園等自然資源p 項(xiàng)目介紹： 項(xiàng)目共分五期，現(xiàn)已規(guī)劃兩期，物業(yè)類型豐富為別墅、高層和商業(yè)。住宅、商業(yè)、國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園、主題會(huì)所等配套設(shè)施。p 推售情況： 目前在售二期德園，總建筑面積 ，包括 1134層住宅、商業(yè)、國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園、主題會(huì)所等配套設(shè)施及 ?？倯魯?shù)達(dá) 3453戶。p 客戶組成： 前期主要為廬陽(yáng)區(qū)客戶為主，后期以全市性客戶為主?？偨?12萬(wàn)㎡，目前在售一期，物業(yè)類型單一規(guī)劃有高層和社區(qū)商業(yè)金宏豪庭基本指 標(biāo) 基本信息占地（萬(wàn)㎡） 29988㎡總建面（萬(wàn)㎡） 123100M2容積率 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡(jiǎn)約，干掛石 材 +涂料主力戶型 86136平米當(dāng)前均價(jià)（元 /㎡） 6100物業(yè)類型 高層、社區(qū)商業(yè)主要以傳統(tǒng)的戶外媒介配合現(xiàn)場(chǎng)的營(yíng)銷活動(dòng)進(jìn)行推廣，重點(diǎn)訴求學(xué)區(qū)資源和戶型的附加值p 項(xiàng)目介紹： 項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)方正，布局較合理，有較高的附加值贈(zèng)送。 項(xiàng)目集高檔住宅、商業(yè)街區(qū)等物業(yè)形態(tài)于一體； 臨泉路等城市主 干道暢通四方， 1分鐘直達(dá)華孚城隍廟， 15分鐘對(duì)接新天地樂購(gòu)； 金宏豪庭學(xué)區(qū)是合肥重點(diǎn)中學(xué) 45和長(zhǎng)江路二小p 推售情況： 2023年 5樓，共計(jì)推 680套， 5388元 /㎡ 起，均價(jià) 6100—6200元 /㎡ ；p 客戶組成： 主要為廬陽(yáng)區(qū)客戶為主?？偨?33萬(wàn)㎡，目前在售一期，物業(yè)類型豐富規(guī)劃有高層、酒店和綜合商業(yè)翡麗城基本指 標(biāo) 基本信息占地（萬(wàn)㎡） 5總建面（萬(wàn)㎡） 33容積率 5建筑風(fēng)格 Artdeco，干掛石材+涂料主力戶型 91178當(dāng)前均價(jià)（元 /㎡） 8900物業(yè)類型 高層、大型商業(yè)、 酒店主要以傳統(tǒng)的戶外媒介配合現(xiàn)場(chǎng)的營(yíng)銷活動(dòng)進(jìn)行推廣，重點(diǎn)訴求地段資源p 項(xiàng)目介紹： 項(xiàng)目集高檔住宅、星級(jí)酒店、 18000平米大型超市、商業(yè)街區(qū)等物業(yè)形態(tài)于一體，同時(shí)配有奢華會(huì)所。p 推售情況： 項(xiàng)目 2023年 10月 22日開始推出 6， 91178平米，共 350套房源。價(jià)格在 76009900/平米之間 。p 客戶組成： 主要為全市性客戶為主?？偨?50萬(wàn)㎡，比鄰南一環(huán)，物業(yè)類型單一規(guī)劃有高層、和社區(qū)商業(yè)藍(lán)鼎星河府基本指 標(biāo) 基本信息占地（萬(wàn)㎡） 總建面（萬(wàn)㎡） 50容積率 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡(jiǎn)約，干掛石 材 +涂料主力戶型 93138當(dāng)前均價(jià)（元 /㎡） 6300物業(yè)類型 高層、大型商業(yè)、 酒店主要以傳統(tǒng)的戶外媒介配合現(xiàn)場(chǎng)的營(yíng)銷活動(dòng)進(jìn)行推廣，重點(diǎn)訴求地段資源 +性價(jià)比p 項(xiàng)目介紹： 項(xiàng)目集高檔住宅、超市、商業(yè)街區(qū)等物業(yè)形態(tài)于一體；周邊新都會(huì)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、樂購(gòu)、家樂福、恒茂RBD、綠地贏海等國(guó)際化商務(wù)地標(biāo)云集 ；p 推售情況： 17樓， 90—140平米戶型，均價(jià)在 6300元 /平米左右 。p 客戶組成： 主要為廬陽(yáng)區(qū)客戶為主，輔以合肥其他區(qū)域客戶。p 項(xiàng)目介紹： 分為四期開發(fā)， 13期住宅為主， 4期商辦為主。一共 12棟住宅， 2棟商業(yè)辦公樓，一期要銷售的是四棟高層住宅。小區(qū)總戶數(shù) 2628套。一期共開發(fā) 4棟高層住宅， 133層， 217層， 425層， 827層， 976戶，約 85996㎡ 。p 在售信息： 目前 在售一期 12樓 8 8 9 124平米戶型， 368套房源；均價(jià) 6800元 /平米；支持省直、市直公積金貸款。p 客戶組成： 以瑤海區(qū)域客為主，客戶類型為公務(wù)員、銀行職員、白領(lǐng)為主?？偨?36萬(wàn)方，分四期開發(fā)，目前在售一期物業(yè)類型較單一，規(guī)劃有高層和底層商業(yè)柏莊