【正文】 1 目錄 前言 .................................................................................................................................3 第 1 章 投資組合分析 .................................................................................................4 武漢市投資環(huán)境分析 ......................................................................................................................................4 項(xiàng)目背景 ..........................................................................................................................................................4 投資組合分析 ...................................................................................................................................................5 橡樹灣融資模式探討 ......................................................................................................................................7 第 2 章 地理位置分析 .............................................................................................. 10 ................................................................................................................................................ 10 ............................................................................................................................................ 11 項(xiàng)目選址分析 ............................................................................................................................................... 11 區(qū)域發(fā)展前景 ................................................................................................................................................ 14 第 3 章 潛在客戶群分析 .......................................................................................... 15 潛在客戶群分析的重要性 ........................................................................................................................... 15 潛在客戶群的具體調(diào)查 ............................................................................................................................... 15 潛在客戶群分析 ............................................................................................................................................. 17 同類交易成交量分析 .................................................................................................................................... 18 總結(jié) .................................................................................................................................................................. 19 第 4 章 經(jīng)營模式分析 .............................................................................................. 20 華潤置地橡樹灣概述 .................................................................................................................................... 20 華潤置地橡樹灣產(chǎn)品戰(zhàn)略及定位 ............................................................................................................ 20 無可復(fù)制的經(jīng)營模式 ................................................................................................................................... 20 差異化模式鑄就核心競 爭力 ..................................................................................................................... 23 2 第 5 章 財(cái)務(wù)分析 ...................................................................................................... 24 評價(jià)的依據(jù)、原則和假設(shè)條件 ................................................................................................................. 24 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)級(jí)財(cái)務(wù)報(bào)表 .................................................................................................................................... 24 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 ....................................................................................................................................... 26 項(xiàng)目敏感性分析 ............................................................................................................................................. 27 參考文獻(xiàn) ..................................................................................................................... 31 3 前言 隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè) 腳步的加快 ，房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展 的越來越快 ， 其在我國國民經(jīng)濟(jì)的地位也越來越重要。 在提高居民居住水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加地方財(cái)政收入，拉動(dòng) GDP 的快速增長，改善城市形象，提供就業(yè)崗位等方面發(fā)揮了不可替代的重要作用。但是，作為一個(gè)還未完全成熟的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)還存在諸多影響行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的問題。 單從項(xiàng)目的前期決策階段來看，就普遍存在如投資分析不合理、市場調(diào)研不充分、項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確、規(guī)劃設(shè)計(jì)不完善、營銷手段單一等系列問題。因此 ，項(xiàng)目管理在工程建設(shè)項(xiàng)目的作用越發(fā)顯得重要，做好項(xiàng)目的前期策劃將有效的提高投資效益，節(jié)省社會(huì)資源，給 投資者 帶來巨大的 投資 收益。 本文從業(yè)主 方 前期策劃角度出發(fā)，選取武漢市華潤置地橡樹灣項(xiàng)目作為研究對象，系統(tǒng)地對前期策劃 的五大側(cè)重點(diǎn)進(jìn)行分析，包括：投資組合分析、地理位置分析、潛在客戶分析、經(jīng)營模式分析、財(cái)務(wù)分析。 橡樹灣，華潤置地學(xué)府系列經(jīng)典品牌線，在北京、上海、沈陽、成都、廈門 、福州，歷經(jīng)多次產(chǎn)品升級(jí)，被譽(yù)為中國學(xué)院住宅的典范。 橡樹灣所在的楊園區(qū)域，曾經(jīng)是武漢工業(yè)的驕傲記憶，而現(xiàn)在，也在向著更美好的方向前進(jìn)。百余年歷史的參天大樹，凝聚了滄桑的歷史記憶，為學(xué)院提供著優(yōu)雅環(huán)境同時(shí)，也成為學(xué)院成長的見證者。橡樹灣的原生樹群，以同樣的精神關(guān)懷著居住者，為居住者提供來自最自然學(xué)院的關(guān)懷。 橡樹灣的社區(qū)規(guī)劃與建筑布局，取法伯克利大學(xué)的空間結(jié)構(gòu)，強(qiáng)調(diào)鄰里、通道和步行尺度，將公共空間的創(chuàng)造和公共建筑的定址列為建筑規(guī)劃之初的重要地位。 院落式圍合布局，將著力創(chuàng)造出社區(qū)共享空 間與開放公共空間 ,通過塑造生動(dòng)、悠閑的社區(qū)活動(dòng)場景，加強(qiáng)住區(qū)住戶的活動(dòng)及非正式會(huì)面行為，形成在室內(nèi)和室外、建筑和人之間、不同背景的人們之間、以及與大自然之間的相遇和交流。 由此，更好地實(shí)現(xiàn)“社區(qū)營造”的基本理念內(nèi)涵 —— 住區(qū)資源的均享和人性的平等和諧。 建筑外觀以溫暖的色彩搭配，精巧的線條組織營造平和寧謐的居住氣氛；同時(shí)，汲取古典建筑中的優(yōu)美元素與比例，使建筑外觀在現(xiàn)代的框架中透射出古樸的美，總體風(fēng)格簡味大方又耐人尋味，具有“學(xué)院派”建筑的典型特征。 橡樹灣社區(qū)，會(huì)為居住者提供陶冶道德情操的生活環(huán) 境和生活場景。社區(qū)入口的圖書館，正是社區(qū)最好的精神標(biāo)桿，在這里的每一個(gè)人都是熱愛學(xué)習(xí)的人，小學(xué)里的孩子們，更是對知識(shí)充滿的向往與追求。 社區(qū)建設(shè)充分尊重業(yè)主的意見和建議，展示社區(qū)民主、和諧的學(xué)院生活氛圍。全部居住者主動(dòng)參與社區(qū)大家庭的建設(shè)，比如對公共環(huán)境的美化和維護(hù)，積極參加社區(qū)節(jié)慶和活動(dòng)。 4 第 1 章 投資組合分析 武漢市投資環(huán)境分析 （一）自然環(huán)境 武漢市位居 中國地理上的 “ 心臟 ” ，為 “ 九省通衢 ” 之地 ，在全國縱橫水陸交通的交叉點(diǎn)上，豫、湘、贛、皖的省會(huì)及三峽地區(qū)均在其 500km 的吸引范圍內(nèi)，至北京、廣州、重慶和上海都在 1200km 左右，在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略布局中起著內(nèi)聯(lián)各省，外通海疆的樞紐作用，擁有廣闊的經(jīng)濟(jì)腹地和巨大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?。從長遠(yuǎn)著眼，武漢極有可能發(fā)展成為我國內(nèi)陸地區(qū)最大的經(jīng)濟(jì)、金融和貿(mào)易中心。此外，武漢風(fēng)景秀麗，名勝眾多等優(yōu)越的自然條件都為房地產(chǎn)投資創(chuàng)造了得天獨(dú)厚的條件。 （二）經(jīng)濟(jì)環(huán)境 武漢是全國重要的工業(yè)基地和交通通信樞紐，為華中地區(qū)最大城市，是華中地區(qū)的金融中心、交通中心、文化中心，長江 中下游特大中心城市，是國家綜合配套改革試點(diǎn)城市。擁有 鋼鐵 、 汽車 、 光電子 、 化工 、冶金、 紡織 、造船、 制造 、 醫(yī)藥 等完整的 工業(yè)體系 ，武漢市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和綜合實(shí)力遠(yuǎn) 遠(yuǎn)超過湖北省內(nèi)其他的城市，尤其隨著近年來經(jīng)濟(jì)增長速度加快，GDP 總額占湖北省的比重穩(wěn)步提升。這都為武漢房產(chǎn)投資形成一個(gè)良好的市場環(huán)境。 （三）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境 近年武漢市在基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)方面不斷加大投入，使得投資硬環(huán)境的承載能力大幅度提高。武漢是全國十大鐵路樞紐之一；其水路航運(yùn)綜 合能力位于全國內(nèi)河之首；而且公路網(wǎng)絡(luò)也四通八達(dá)。在 2020 年中國城市競爭力排名中，武漢的基礎(chǔ)設(shè)施指數(shù)為第七，可見其競爭實(shí)力之大。此外，隨著武漢城市建設(shè)的提速，政府不僅加強(qiáng)基礎(chǔ)