【正文】 世紀瑞博 .廣告有限公司高深可測 求解望京之巔 東湖灣營銷策略求解之路目 錄：n第一部分 宗地篇 n第二部分 產(chǎn)品篇 n第三部分 客群篇 n第四部分 執(zhí)行篇n第五部分 視覺篇 這看上去應(yīng)該是一個簡單的不等式，是。但是如何把括號中省略的內(nèi)容補足？？ 使不等式成立！……求解 ，是我們今天溝通的主題?！?！。高價值價格比 營銷永恒的不二法則（ 10+64+） （ 3+1） 178。+（ ） ≥9500求解之源 —— 東湖灣營銷推廣三大核心問題一、價格：9500元 /平米，主力戶型總價 160萬，望京區(qū)域毛坯期房最高價。如何支撐？二、地塊： 望京區(qū)域最有價值的地塊。如何體現(xiàn)？三、生活： 望京區(qū)域最高品質(zhì)社區(qū)。如何打造？PART 1 宗地篇 求解 宗地最大價值點“后望京 ”時代到來從歷史中走來，望京進入后望京時代?望京，始于金朝 “ 望京館 ” ，元明為 “ 望京墩 ” ，清乾隆時命名 “ 望京 ” ，緣地勢略高于周邊 1－ 2米，取 “ 位居廣闊平原，遙望京都 ” 之義。?上世紀末，望京規(guī)劃為亞洲最大生活區(qū)，大量韓國人入駐望京，但擁擠的交通與貧乏的配套使望京成為北京有名的臥城。?現(xiàn)今望京，打破交通瓶頸，一改臥城舊貌，摩托羅拉、西門子LG等世界 500強企業(yè)爭相進駐，沃爾瑪、宜家等大型商業(yè)與生活配套日益興隆，中高檔住宅比鄰而建，住宅價格節(jié)節(jié)攀升。?至此， 望京進入后望京時代 ，與麗都、燕莎商圈聯(lián)橫成為北京國際化高端居住區(qū)?！? 望京區(qū)域交通與商業(yè)、生活配套逐年完善，十年之后，區(qū)內(nèi)樓盤價格翻了一番以上，目前高檔住宅毛坯房均價可達 8000元以上 /平米，精裝房價格要在此基礎(chǔ)上再增加千元左右；◇ 樓盤品質(zhì)逐步提升，由早期塔樓到板塔結(jié)合、低層、高層板樓、聯(lián)排、 TOWN HOUSE等，三年前的 CLASS成為望京標志性經(jīng)典之作，今天的東湖灣將為望京住宅發(fā)展樹立里程碑；◇ 今日望京，已非昨日臥城，大量世界 500強企業(yè)進駐望京高科技園區(qū)，加之最近兩年開始的大規(guī)模商業(yè)開發(fā)等優(yōu)勢條件，望京高檔住宅產(chǎn)品未來發(fā)展?jié)摿薮蟆r格攀升 潛力無限—— 望京內(nèi)樓盤價格逐年攀升，區(qū)域潛力不可限量后望京 PK其他競爭區(qū)域跳出望京后望京 PK朝青板塊 基因?qū)Ρ群笸┰谑鄞眄椖浚簴|湖灣、香頌、國風(fēng)北京融科橄欖城、季景沁園（精裝）代表項目平均價格水平：8500－ 9500元 /平米景觀與配套： 北小河公園、望京公園、中小學(xué)、大專院校、多個商業(yè)中心交通： 機場高速、京承高速、東北四環(huán)、五環(huán)客群： 望京外企中高管、京東、京北部分中高端人群、望京內(nèi)部二次置業(yè)者朝青板塊在售代表項目：星河灣、天鵝灣、 AZ Town潤楓水尚（以上項目產(chǎn)品都是精裝房）代表項目平均價格水平：9500－ 12023元 /平米景觀與配套： 紅領(lǐng)巾公園、中小學(xué)、社區(qū) 內(nèi)部商業(yè)交通： 東四環(huán)、五環(huán)客群： CBD中外企業(yè)高管、京東二次置業(yè) 人群優(yōu)勢： 后望京具有相對價格優(yōu)勢，客群范圍更廣，生活配套更齊全，交通更便利。劣勢： 朝青板塊距離 CBD更近，產(chǎn)品多為精裝房，可以更好的滿足 CBD高端客群 投資與自住需求。后望京 PK上東、朝陽公園、泛 CBD板塊基因?qū)Ρ群笸┰谑鄞眄椖浚簴|湖灣、香頌、國風(fēng)北京融科橄欖城、季景沁園（精裝）代表項目平均價格水平：8500－ 9500元 /平米景觀與配套： 北小河公園、望京公園、中 小學(xué)、大專院校、多個商業(yè)中心交通： 機場高速、京承高速、東北四環(huán)、五環(huán)客群： 望京外企中高管、京東、京北部分中高端人群、望京內(nèi)部二次置業(yè)者上東、朝陽公園、泛 CBD板塊代表項目：陽光上東、棕櫚泉、觀湖國際、富力城、樂城國際代表項目平均價格水平：10000－ 20230元 /平米景觀與配套： 朝陽公園、中小學(xué)、國際學(xué)校、 國貿(mào)、燕莎等商業(yè)中心交通： 東三、四環(huán)、機場高速客群： CBD中、外企業(yè)高管、京東實力派 高端人群，多次置業(yè)者優(yōu)勢： 區(qū)內(nèi)樓盤性價比較高，具有較大升值空間，客群范圍較廣，居住密 度相對較低。劣勢： 三大板塊為京東的黃金板塊，區(qū)域價值具有不可替代性。后望京 PK百子灣、四方橋板塊基因?qū)Ρ群笸┰谑鄞眄椖浚簴|湖灣、香頌、國風(fēng)北京融科橄欖城、季景沁園（精裝）代表項目平均價格水平：8500－ 9500元 /平米景觀與配套： 北小河公園、望京公園、中 小學(xué)、大專院校、多個商業(yè)中心交通： 機場高速、京承高速、東北四環(huán)、五環(huán)客群： 望京外企中高管、京東、京北部分中高端人群、望京內(nèi)部二次置業(yè)者百子灣、四方橋板塊代表項目：沿海賽洛城、金都杭城、華僑城、世紀東方城代表項目平均價格水平：8500元左右 /平米景觀與配套： 窯洼湖公園、中小學(xué)、歡樂谷 社區(qū)內(nèi)商 業(yè)配套交通： 東四環(huán)、兩廣路東延長線、京沈高速客群： CBD中、外企業(yè)中級白領(lǐng)優(yōu)勢： 高端客群相對集中，商業(yè)、生活、教育配套相對齊全，交通更便捷。劣勢： 中端客群較集中，百子灣、四方橋板塊價格更具競爭優(yōu)勢，距離 CBD較近。區(qū)域 PK結(jié)果：區(qū)位：價格：配套：客群：較京東、京南各板塊而言，區(qū)位更優(yōu)， 上風(fēng)上水。、 CBD周邊板塊而言，區(qū)內(nèi)高端項目 性價比更優(yōu) ，未來升值空間較大。，樓盤整體價格相對較低。 “ 大公建 ” 時代 ，各大規(guī)模商業(yè)中心相繼開發(fā)，將 極大地提升區(qū)域價值 。 、教育配套，可以給朝青板塊中高端客群 更大的選擇空間。已逐步發(fā)展成京北最大 國際化高端人群聚居區(qū) ，客群層次高于百子灣、四方橋等四環(huán)外京東南板塊。綜合考慮 望京 區(qū)域價值： 名列京東各大板塊 前三名東湖灣 宗地價值求解在望京寬闊的肩膀上， 東湖灣站得更高，望得更遠。東湖灣在哪里？? 望京西北? 北小河公園東側(cè) 100米? 南接北小河沿岸景觀公園? 北小河北側(cè) 70米? 西向姜莊湖、馨葉、南湖三大高爾夫球場? 臨近京承高速、東北五環(huán)廣順橋、廣順北大街、望京西街、東湖路、 13號城鐵望京西站、東湖路公交總站真正的上風(fēng)上水，絕對的公園生活東湖灣 PK周邊部分競爭項目上京新航線國風(fēng)北京融科橄欖城嘉美風(fēng)尚中心季景沁園 東湖灣東湖灣東北側(cè)， 200米左右，無法直接觀景森林公園與北小河。北小河南岸，目前無法直接到達北小河公園。周圍教育配套一般。臨近京承高速、東北四環(huán)。望京東部，遠離公園水景，臨近望京國際商業(yè)中心、京順路、機場高速、教育配套一般。望京東南，遠離公園水景，臨近望京國際商業(yè)中心、京順路、機場高速、教育配套一般。宗地 PK結(jié)論： 東湖灣集眾多優(yōu)勢于一身 宗地價值 —— 后望京 □ 城市生活配套 東臨望京高端商業(yè)中心 ——“ 六佰本商業(yè)中心 ” 北臨 “ 望馨商業(yè)中心 ” 周邊臨近多所中小學(xué)、韓國國際學(xué)校、中央美院等教育機構(gòu) 南北臨近慧谷金色家園等成熟社區(qū)，周邊休閑娛樂生活配套設(shè)施齊全□ 自然生態(tài) 緊鄰 ，京北最大社區(qū)公園 —— 北小河公園 南接流經(jīng)望京唯一河流 —— 北小河 西向姜莊湖、馨葉、南湖三大高爾夫球場□ 交通便利 緊鄰京承高速，可快速到達東北五環(huán)廣順橋 臨近廣順北大街、望京西街、城鐵 13號線望京西站、東湖路公交總站 東湖路等周邊道路修繕后，交通將更加便捷本篇 求解 所得之 第一組價值符號基礎(chǔ)優(yōu)勢：自然環(huán)境價值＋城市商業(yè)性創(chuàng)意：后望京時代 望望 京京 園園 首首望京 “ 新中央公園新中央公園 ” 生活區(qū)PART 2 產(chǎn)品篇 求解 產(chǎn)品最大價值點 方能成就 東湖灣 在后望京時代高檔住宅的領(lǐng)袖地位 不僅造就了真正的好房子還將創(chuàng)造出一個更純粹的高品質(zhì)社區(qū)團隊品牌價值配套細節(jié)價值戶型立面價值社區(qū)規(guī)劃價值自然景觀價值東湖灣產(chǎn)品五大價值點p由外而內(nèi)的超級園林景觀 (園首 )自然景觀價值之首 （京北最大社區(qū)公園、望京之首）約 3萬平米北小河水岸公園12萬平米社區(qū)內(nèi)中心園林一園二園三園p望京唯一水景資源 —— 北小河南接 80米寬北小河，上風(fēng)上水 一岸三園一岸三園一岸 風(fēng)景正中央獨一無二的稀缺自然景觀價值—— 品質(zhì)豪宅的第一性格特點p12萬平米多樣化主題園林 —— 貝爾高林國際先進園林規(guī)劃理念?七米下沉式主題廣場、 6米落差瀑布?高低錯落立體綠化?北京獨有空中百米連廊p100－ 130米超大樓間距 —— 高度采光，社區(qū)內(nèi)外超級景觀一覽無余p兩排半圍合式樓座規(guī)劃設(shè)計 —— 保證充分的采光與景觀效果，保障