xxxx年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營(yíng)銷提案(已修改)
2025-01-20 04:59 本頁(yè)面
【正文】 衡水今辰地產(chǎn) “ 翰林華府 ” 整合營(yíng)銷提案匯豐行地產(chǎn)投資顧問機(jī)構(gòu)人無法選擇自然的故鄉(xiāng)但可以選擇心靈的故鄉(xiāng) The human is unable to choose the natural hometown， But he may choose the mind hometown —— 美籍華人建筑師 貝聿銘新政下衡水樓市解讀成交量開始下滑，市場(chǎng)觀望氣氛加重在實(shí)地采訪中得知，衡水各樓盤在新政推出之后成交量均出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，許多有意向的客戶均采取了觀望態(tài)度。部分樓盤價(jià)格開始松動(dòng)，隱性降價(jià)悄然開始由于政策影響的滯后性，衡水市場(chǎng)項(xiàng)目售價(jià)并未出現(xiàn)大幅度下降，但隱性降價(jià)（優(yōu)惠、促銷）的力度開始增大，反應(yīng)出開發(fā)商對(duì)后市的信心不足。二套房首付比例及貸款利率提高，直接遏制改善型需求釋放更依賴銀行貸款的改善型客戶由于政策的變化而不得不延緩置業(yè)的步伐，選擇持續(xù)觀望。市場(chǎng)供給充足，下半年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空前高漲市場(chǎng)遇冷超乎很多開發(fā)商的預(yù)期，新政之前預(yù)計(jì)上半年將要進(jìn)入市場(chǎng)的，可能會(huì)在延緩在下半年集中推出，也可能等市場(chǎng)大勢(shì)確定之后再開政府對(duì)本輪調(diào)整的決心和力度是前所未有的，可能短期內(nèi)不會(huì)救市匯豐行建議： 放棄幻想 —— 調(diào)整心態(tài)積極應(yīng)對(duì)； 謹(jǐn)慎入市 —— 規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)； 快進(jìn)快出 —— 搶在衡水市場(chǎng)未變更壞之前的一波，短期加速去貨 現(xiàn)金為王 —— 重定全年計(jì)劃，量入為出，合理安排現(xiàn)金流 高手運(yùn)營(yíng) —— 與有誠(chéng)信、有經(jīng)驗(yàn)、有實(shí)力的伙伴合作匯豐行建議應(yīng)對(duì)的措施大型項(xiàng)目的出現(xiàn) 前幾年的項(xiàng)目多為小項(xiàng)目，從體量、售價(jià)、產(chǎn)品素質(zhì)等各方面都比較小，近兩年隨著政府對(duì) 土地監(jiān)管力度的加大，房地產(chǎn)開發(fā)門檻的提高，加上有品牌的、有資金實(shí)力的開發(fā)商的介入 和本地開發(fā)商實(shí)力的增強(qiáng)，一些規(guī)模較大的項(xiàng)目紛紛推向市場(chǎng)。市場(chǎng)對(duì)于居住品質(zhì)的要求提高 隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高和消費(fèi)理念的完善，衡水市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)于居住品質(zhì)的追求也越來越高， 房子已不單單是滿足居住，對(duì)于房屋格局、功能、舒適性、景觀、配套等要求進(jìn)一步提高產(chǎn)品供應(yīng)的多樣化 一方面是與購(gòu)房者的要求形成呼應(yīng)，另一方面是開發(fā)商房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)的水平的進(jìn)一步提高， 目前衡水市場(chǎng)房屋供應(yīng)已由前些年的單一、雷同向多樣化、特色化、個(gè)性化發(fā)展，如小高層 逐漸興起、景觀設(shè)計(jì)的進(jìn)一步引入，社區(qū)配套的大力開發(fā)，戶型設(shè)計(jì)的多元化等衡水市場(chǎng)特點(diǎn)概述價(jià)格漲幅緩慢但平穩(wěn) 價(jià)格方面，均價(jià)從 05年的 “ 一兩千 ” 級(jí)別上漲到現(xiàn)在的 “ 三千 ” 乃至 “ 四千 ” 級(jí)別，增幅翻了一番，且從目前局勢(shì)看，仍有繼續(xù)增長(zhǎng)下去的可能與動(dòng)力，但目前市場(chǎng)總體均價(jià)與省內(nèi)其它地級(jí)市相比仍處于較低的水平，增幅仍緩慢?？蛻舻牡鼐壭試?yán)重 雖然衡水房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于由初級(jí)階段向中級(jí)階段的轉(zhuǎn)變之中，比如客戶的地緣性因素與區(qū) 域性因素，出去特殊因素，大部分客戶很難到長(zhǎng)期居住地以外的區(qū)域去選購(gòu)項(xiàng)目，橋西客戶 很難到橋東去置業(yè)，這樣造成房地產(chǎn)供應(yīng)的局部失衡，某個(gè)地域過量而某些地區(qū)不足。營(yíng)銷策劃水平大幅度提高 隨著一些外來開發(fā)商和營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，一些先進(jìn)的營(yíng)銷理念和手段紛紛進(jìn)入市場(chǎng)，整 體的提高了營(yíng)銷水平、加快了項(xiàng)目銷售進(jìn)度的同時(shí)，促進(jìn)了市場(chǎng)和開發(fā)商的成熟。橋東市場(chǎng)項(xiàng)目情況一覽表名稱 規(guī)模 面積 均價(jià) 分期情況 銷售進(jìn)度尚都花苑 20萬㎡ 66136㎡ 3150 一期 12棟，二期 9棟多層 35%左右錦繡東城 40萬㎡ 84135 ㎡ 2980 一期 10棟二期 7棟高層， 4棟多層高層 15%麗景名郡 11萬㎡ 113125 ㎡ 一期 3020二期 2970一期 8棟二期 12棟多層一期 60%二期認(rèn)購(gòu)宜居家園 70萬㎡ 70140 ㎡ 3100 一期 2棟高層， 12棟多層二期 1棟高層， 7棟多層多層售罄高層 40%東方太陽(yáng)城 80萬㎡ 60200 ㎡ 27002800 一、二期已入住三期 8棟多層， 9棟高層多層售罄小高層 60%眾馨家園 108戶 7791 ㎡ 2453 3棟多層 30%左右滏東家園 7萬㎡ 80120 ㎡ 2760 一期 6棟，二期 4棟多層 19日開盤建筑形式：整體以多層為主，而從市場(chǎng)反映和需求來看，對(duì)于小高層、高層高生活成本的顧慮導(dǎo)致此區(qū)域多層需求量更大。體量：隨著城中村和一些企業(yè)的拆遷改造，橋東市場(chǎng)不乏太陽(yáng)城、宜居家園、錦繡東城這樣的大盤，吸引了大量消費(fèi)者的關(guān)注與參與，在一定程度上加速了區(qū)域市場(chǎng)的成熟價(jià)格：橋東市場(chǎng)屬于整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格洼地，整體售價(jià)地處橋西市場(chǎng)近 300500元，而根據(jù)衡水的收入推算，這 300500可能就是促進(jìn)購(gòu)買的終極因素銷售：目前各個(gè)項(xiàng)目都在進(jìn)行新房源的推售，雖有地緣性因素，整體壓力也較大橋西市場(chǎng)項(xiàng)目概況 近期成交情況名稱 規(guī)模 均價(jià) 新政前 新政后滏興國(guó)際園 8棟高層 3300 7套 /周 23套 /周廣廈上城 11棟高層 3450 34套 /周 1套 /周麗景名苑 14棟高層 3350 8套 /周 34套 /周天鴻尚都 6棟多層， 26棟高層 多層 29002960，高層 2800 6套 /周 2套 /周金域藍(lán)灣 12棟高層 3200 56套 /周 12套 /周靚景明居 17棟高層 3300 5套 /周 12套 /周騰達(dá)新城 6棟高層， 34棟多層 3100 4套 /周 2套 /周天璽香頌 一期 10棟，二期 14棟 4100 5套 /周 2套 /周花香維也納 31棟高層 未開盤無價(jià)九派香鄰 6棟高層 32003400 未開盤公園大道 2860建筑形式：橋西代表的是衡水市的新形象，屬于新城區(qū)，整體以高層小高層為主體量：各項(xiàng)目的整體體諒都表較大，且仍有更多的新項(xiàng)目將推出市場(chǎng)價(jià)格：代表著衡水市場(chǎng)的高端群體，均價(jià)都在 3300左右銷售：目前各個(gè)項(xiàng)目都在進(jìn)行新房源的推售，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力非常大■ 地理環(huán)境： 項(xiàng)目位于衡水市東南新興的居住板塊 — 河?xùn)|板塊，此版塊以東方太陽(yáng)城為主要代表，但在整體的 地理位置上屬于偏、遠(yuǎn)、亂的區(qū)域。雖距離衡水發(fā)展方向 南向較近，但難以借勢(shì)?！?區(qū)域環(huán)境： 項(xiàng)目本身處在一個(gè)正在成熟中的較大的居住區(qū)內(nèi)，因此目前各種配套都屬于較小的配套，不大但 是比較齊全，項(xiàng)目整體被城中村包圍，不易被發(fā)覺同時(shí)難以給人以高檔次的感覺。■ 市場(chǎng)環(huán)境： 項(xiàng)目附近在售或?qū)⑹鄣捻?xiàng)目較多，且體量都不算?。ㄒ娗安糠郑虼四壳案黜?xiàng)目都在進(jìn)行新房
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