【正文】 [美 ]規(guī)劃專家 *景觀建筑師 城市使人迷失了親切感和尺度感，這就是人們從當初的地方遷走的原因 ——關于新市鎮(zhèn) ——新市鎮(zhèn) ， 顧名思義指的是在原有的市區(qū)之外興建起的新的城市區(qū)。從1973年推行新市鎮(zhèn)計劃以來，香港在 30年間先后興建了 9個新市鎮(zhèn)：荃灣、沙田、屯門、元朗、粉嶺 /上水、大埔、將軍澳、天水圍和東涌。漫步于新市鎮(zhèn)，那 “ 成群結隊 ” 的四五十層的居民大廈，那布局合理的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化娛樂設施，令人不禁發(fā)出驚嘆。入夜，憑海臨風的萬家燈火，更是讓人忍不住去追溯新市鎮(zhèn)的成功之道。要知道， 30年前，這些地方，有的是舊式的集鎮(zhèn)、村落，有的是支離破碎的稻田，有的是灌木叢生的荒坡，有的是隨潮隱現(xiàn)的灘淤，如今卻變成了數(shù)百萬香港人生活、工作的樂園； 30年前，新市鎮(zhèn)起步之初，香港的總人口是 400多萬，如今是 670萬左右， 30年間香港新增了 260萬人口，而新市鎮(zhèn)所在地區(qū)的居民由 30年前的 50萬增加到現(xiàn)在的 300多萬，差不多也增加了 260萬，兩個幾乎相同的數(shù)字，無疑說明一個事實： 30年間香港的新增人口，并沒有增加原有市區(qū)的稠密度，而全都被不斷興建的新市鎮(zhèn) “ 消化 ”掉了。居住郊區(qū)化？郊區(qū)城市化？拋開這個問題我們冷靜的來審視第五園：布吉衛(wèi)星城的定位、與四季花城萬科城甚至以后更大規(guī)模、更多類型的發(fā)展空間和街區(qū)價值 …… 我們完全有理由相信，萬科在建造一個社區(qū)的同時，更是從一種歷史的高度和意義上來營造一個真正的生活街區(qū)。我們不敢說， 第五園 能否為萬科在坂田區(qū)域實現(xiàn) “新市鎮(zhèn) ”計劃實現(xiàn)跨越式的飛躍，但最少我們知道，第五園的成功必將為萬科郊區(qū)化開發(fā)續(xù)寫里程碑式的一筆， 因為 ……萬科 不僅僅是在打造一座城，更應該是打造一片 江山！江山！讓我們開啟這一場 江山的征戰(zhàn) ……萬科萬科第五園第五園～骨子里的中國情結～骨子里的中國情結萬科萬科 第五園第五園之之征戰(zhàn)江山征戰(zhàn)江山胸懷江山，大胸懷江山，大隱人家！隱人家！——追溯中式宅院閑雅生活第一回合：第一回合： 市場研判市場研判第二回合： 定位延展第三回合： 專案推廣第一回合第一回合 市場研判市場研判《孫子兵法》：《孫子兵法》： “ 名君賢將，所以動而制人，成功出于眾者，先知也 ” 。先知先覺是領導者，后知后覺是追隨者，不知不覺是淘汰者。故此， 一場戰(zhàn)爭的成敗，首要條件要 清醒地知道形勢發(fā)生了什么變化，問題在哪里，危機在哪里。 了解了敵軍之底細，方能攻其不備，出奇制勝！片區(qū)市場分析 片區(qū)未來 12年市場分析 項目客戶分析萬科第五園市場分析總結概況價格 銷售供求 片區(qū)內 片區(qū)外基礎 主線 補充片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶項目認籌客戶未來競爭分析片區(qū)市場分析 片區(qū)未來 12年市場分析 項目客戶分析萬科第五園市場分析總結概況價格 銷售供求 片區(qū)內 片區(qū)外基礎 主線 補充片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶項目認籌客戶未來競爭分析一、片區(qū)房地產市場狀況以及對本項目的啟示? 片區(qū)房地產發(fā)展形勢一片大好，在國家宏觀調控逐步規(guī)范地產市場發(fā)展的背景下，深圳地產持續(xù)健康、平穩(wěn)發(fā)展，銷售量、銷售面積穩(wěn)步上升。 市場供需兩旺 ，成交量較 2023年增長了超過 36％。? 本項目開發(fā)時正處于片區(qū)市場的 發(fā)展提速期 ，市場整體開發(fā)量激增，市場發(fā)展將更加趨于成熟，市場競爭壓力凸現(xiàn)；? 隨著片區(qū)整體城市化水平的提高，整體住宅市場的蓬勃發(fā)展勢頭將會得到延續(xù)與提升。片區(qū)將成為深圳地產市場的一個 重要 “戰(zhàn)場 ”！一、片區(qū)房地產市場狀況以及對本項目的啟示? 片區(qū)未來的發(fā)展規(guī)劃方向將 為 本地區(qū)中高檔次的房地產發(fā)展提供充足的客戶源保障 以及較大的發(fā)展空間；? 逐步完善的城市化配套還將大大提高片區(qū)的綜合競爭力，并由此 吸引更多的關內置業(yè)群 ；一、片區(qū)房地產市場狀況以及對本項目的啟示? 就本項開發(fā)時機分析，項目入市時，片區(qū)整體面貌將不會有徹底的改觀，相關配套尤其是 交通、教育配套 的發(fā)展仍然顯示出 滯后 的特點 ；? 在本項目的發(fā)展中，針對 交通、教育的配套問題還需引起發(fā)展商的格外重視。一、片區(qū)房地產市場狀況以及對本項目的啟示片區(qū)市場分析 片區(qū)未來 12年市場分析 項目客戶分析萬科第五園市場分析總結概況價格 銷售供求 片區(qū)內 片區(qū)外基礎 主線 補充片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶項目認籌客戶未來競爭分析一、片區(qū)房地產市場狀況以及對本項目的啟示總體供求、總體供求一、片區(qū)房地產市場狀況以及對本項目的啟示片區(qū)戶型銷售比例、片區(qū)戶型銷售比例20232023年 ，片區(qū)住宅物業(yè)價格大幅上漲 ％， 遠高于深圳市整體價格漲幅水平。一、片區(qū)房地產市場狀況以及對本項目的啟示片區(qū)銷售價格、片區(qū)銷售價格n 區(qū)域發(fā)展的日益成熟，增強了片區(qū)的吸引力，發(fā)掘了片區(qū)的物業(yè)價值；n 大盤的銷售拉升了整體片區(qū)整體價格水平；n 隨著市區(qū)土地的日漸稀有，本片區(qū)承接了市區(qū)地產發(fā)展的功能與任務，成為了市區(qū)客戶置業(yè)的矚目焦點；n 市場低估了本片區(qū)物業(yè)的真實價值，低估了置業(yè)者的真正購買能力 ；一、片區(qū)房地產市場狀況以及對本項目的啟示價格上漲分析、價格上漲分析? 整體市場 供銷兩旺供銷兩旺 ； ? 市場銷售以 中檔物業(yè)為主中檔物業(yè)為主 ； ? 高檔物業(yè)高檔物業(yè) 逐步為 市場接受市場接受 ； ? 銷售的物業(yè)類型主要以 小高層、多層為主小高層、多層為主 ；? 銷售狀況普遍較為 理想； ? 暢銷戶型面積浮動 范圍較大；? 中大戶型的銷售狀況呈現(xiàn) 兩級分化；一、片區(qū)房地產市場狀況以及對本項目的啟示銷售特征分析、銷售特征分析片區(qū)市場分析 片區(qū)未來 12年市場前瞻 項目客戶分析萬科第五園市場分析總結概況價格 銷售供求 片區(qū)內 片區(qū)外基礎 主線 補充片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶項目認籌客戶未來競爭分析坂田片區(qū)總體供應量：共統(tǒng)計項目近 20個， 已出讓土地建筑面積達到 300萬 平方米，已知將要于明年入市約為 90萬 平方米左右，預測價格將在 43006000元 /平方米之間。市場特征： 供不應求的市場狀況因市區(qū)供應量的減少以及地產熱點的轉移而得到持續(xù)，市區(qū)客戶對高檔物業(yè)的需求將持續(xù)上升。：二、未來坂田片區(qū)市場發(fā)展前瞻龍華片區(qū)總體供應量： 共統(tǒng)計項目近 20個 已出讓土地建筑面積接近 300萬 平方米。其中明確開發(fā)的約為 平方米，且多為明年入市項目。預測價格將在 4200—5500元 /M2之間。市場特征： 片區(qū)發(fā)展特色與坂田片區(qū)接近，將成為深圳地產發(fā)展的熱點。大有南山數(shù)年前在深圳崛起之勢。二、未來龍華片區(qū)市場發(fā)展前瞻三、本項目未來競爭分析從對本項目所在坂田片區(qū)以及臨近的龍華片區(qū)地產發(fā)展形式的研究，我們認為從對本項目所在坂田片區(qū)以及臨近的龍華片區(qū)地產發(fā)展形式的研究，我們認為：無論是在坂田片區(qū)還是龍華片區(qū)，與萬科項目形成競爭的項目以及發(fā)展商都：無論是在坂田片區(qū)還是龍華片區(qū)，與萬科項目形成競爭的項目以及發(fā)展商都還未形成，換言之：還未形成，換言之：第五園項目的競爭對手不在這兩個片區(qū)內，而是在片區(qū)外。第五園項目的競爭對手不在這兩個片區(qū)內，而是在片區(qū)外。關于項目未來競爭分析的內容，我們將在后期進行專題的研究與分析。關于項目未來競爭分析的內容，我們將在后期進行專題的研究與分析?？偨Yp 未來 1－ 2年內，本項目所在的坂田片區(qū)以及臨近的龍華片區(qū)都將迎來區(qū)域發(fā)展以來最大規(guī)模的地產發(fā)展熱潮，成為深圳地產的焦點區(qū)域；p 區(qū)域面貌逐步改善，發(fā)展日趨成熟，但在近 1－ 2年內，片區(qū)仍然需要面對交通、教育兩個對于地產發(fā)展至關重要的發(fā)展瓶頸；p 片區(qū)中的中高檔置業(yè)客戶量將得以保持與進一步增加，這也為本項目的發(fā)展提供了堅實的基礎；片區(qū)市場分析 片區(qū)未來 12年市場分析 項目客戶分析萬科第五園市場分析總結概況價格 銷售供求 片區(qū)內 片區(qū)外基礎 主線 補充片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶項目認籌客戶未來競爭分析n 片區(qū)置業(yè)客戶構成 比較內容客戶分類購買目的 價格 承受能力 面積 /戶型需求 關注因素 備注高新科技企業(yè)的中高級職員 居住 較高 3房及以上發(fā)展商品牌、戶型、配套華為、新天下、富士康等高新科技園的普通職員 居住 一般 3房 價格、戶型、配套 ——關內首次置業(yè)者 居住 一般 2房、 3房 價格、戶型、配套 福田、羅湖、 南山關內的二次置業(yè)者 居住 很高 3房以上 小區(qū)、戶型、管理、配 套、 ——首次置業(yè)的本地居民 居住 一般 2房、 3房 小區(qū)、戶型、價格 ——二次或多次置業(yè)的本地居民 居住、投資 較高 3房以上小區(qū)、發(fā)展商品牌、管理、戶型——當?shù)氐墓珓諉T 居住、投資 較高 3房子或以 上 小區(qū)、戶型、配套管理 ——片區(qū)置業(yè)客戶特征（基礎）片區(qū)置業(yè)客戶特征（基礎）片區(qū)市場分析 片區(qū)未來 12年市場分析 項目客戶分析萬科第五園市場分析總結概況價格 銷售供求 片區(qū)內 片區(qū)外基礎 主線 補充片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶項目認籌客戶未來競爭分析％ 的客戶來源于 福田、龍崗， 福田客戶比例較高。認籌客戶來源分析認籌客戶來源分析超過 80％的潛在購買客戶年齡介于 2642歲歲 之間認籌客戶年齡結構分析認籌客戶年齡結構分析認籌客戶購買物業(yè)類型分析認籌客戶購買物業(yè)類型分析認籌客戶購買物業(yè)戶型分析認籌客戶購買物業(yè)戶型分析認籌客戶購房目的分析認籌客戶購房目的分析％ 的客戶購房目的為 自住認籌客戶可接受單價分析認籌客戶可接受單價分析認籌客戶可接受總價分析認籌客戶可接受總價分析項目認籌客戶的價格承受能力明顯高于片區(qū)其它項目認籌客戶購房配套需求分析認籌客戶購房配套需求分析交通、教育、商業(yè)是潛在購房客戶最為關心的配套。第五園認籌客戶的詳細分析（主線）第五園認籌客戶的詳細分析（主線）p 選取了中原現(xiàn)場接待，并認籌的 487批客戶；p 對不同的物業(yè)類型的認籌客戶分別進行分析；p 客戶分析涉及客戶區(qū)域、職業(yè)、年齡、學歷、家庭結構、私家車狀況、購買用途、價格期望、認籌原因、關注問題等 10余個方面，詳盡的對前期認籌客戶進行了綜合的分析與判斷。（詳見第五園市場分析報告）多層、小高層客戶多層、小高層客戶 寬景寬景 house客戶客戶 Townhouse客戶客戶片區(qū)市場分析 片區(qū)未來 12年市場分析 項目客戶分析萬科第五園市場分析總結概況價格 銷售供求 片區(qū)內 片區(qū)外基礎 主線 補充片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶項目認籌客戶未來競爭分析其它城市中式住宅購買客戶（補充）其它城市中式住宅購買客戶（補充）客戶分類 客戶簡析設計師、藝術家設計師、藝術家 具有藝術的氣息，具有鮮明的個性，對特立獨行的新具有藝術的氣息，具有鮮明的個性，對特立獨行的新鮮事物會強烈的追捧，思維上能把現(xiàn)代與傳統(tǒng)文化很鮮事物會強烈的追捧，思維上能把現(xiàn)代與傳統(tǒng)文化很好的的融合。好的的融合。公司老板或大型公司公司老板或大型公司的高級管理人員的高級管理人員客戶受過良好的教育，事業(yè)成功，有足夠的財富實客戶受過良好的教育，事業(yè)成功，有足夠的財富實力，最重要的一點是他們大多有從容平和的心態(tài)；對力，最重要的一點是他們大多有從容平和的心態(tài)；對中式文化與住宅有一定的情結。中式文化與住宅有一定的情結。歸國華僑歸國華僑 客戶長年在國外生活，經(jīng)濟實力較強，對中國的傳統(tǒng)客戶長年在國外生活，經(jīng)濟實力較強，對中國的傳統(tǒng)文化以及中式建筑有較強的親切感與歸屬感。文化以及中式建筑有較強的親切感與歸屬感。外籍企業(yè)的高級管理外籍企業(yè)的高級管理人員人員 （（外籍人士）外籍人士）這部分客戶收入很高，中國文化對他們吸引力很強，這部分客戶收入很高，中國文化對他們吸引力很強，他們喜愛中國傳統(tǒng)的文化與建筑形式，在選擇住宅他們喜愛中國傳統(tǒng)的文化與建筑形式，在選擇住宅時，四合院等中式住宅通常成為他們的首選，并以租時，四合院等中式住宅通常成為他們的首選，并以租住形式為主。住形式為主。投資客戶投資客戶 專業(yè)投資客戶，市場洞察力較強，手中有較多的流動專業(yè)投資客戶，市場洞察力較強，手中有較多的流動資金，看好中式住宅的租賃市場。資金，看好中式住宅的租賃市場。第五園目標客戶定位與建議第五園目標客戶定位與建議綜合以上三個方面的客戶分析結論，我們對第五園的目標客戶定位提出以下的見解：萬科第五園目標客戶定位分析與建議萬科第五園目標客戶定位分析與建議（詳見第五園市場分析報告）216。本項目所處 市場處于發(fā)展上升期 ，物業(yè) 銷售情況良好 ，物業(yè)類型豐富，但檔次較為單一， 市場高檔物業(yè)較為缺乏 ，中低檔物業(yè)仍然是市場的主流，此類型產品的市場競爭較為激烈。 交通、教育 仍然是片區(qū)發(fā)展的一個 瓶頸 。216。從片區(qū)內中高檔物業(yè)的銷售情況來看，均取得了良好的銷售業(yè)績，表明市場對高檔物業(yè)認可度逐漸加。片區(qū)市場發(fā)展特征216。 從 片區(qū)中高檔物業(yè)的價格水平 來看， 處于深圳 最 暢銷 的 6000元價格 區(qū)間內 ，具有較大的市場空間；216。從片區(qū)地產發(fā)展的特征分析， 1－－ 2年內年內 片區(qū)內 高檔高檔物業(yè)物業(yè) 的供應量 增長較為緩慢增長較為緩慢 ；216。萬科在坂田片區(qū)的統(tǒng)治地位還將得以保持與延續(xù)。 片區(qū)市場發(fā)展特征