某項(xiàng)目營(yíng)銷概念案(已修改)
2025-01-15 20:36 本頁(yè)面
【正文】 項(xiàng)目開發(fā)方向定位案 益新地產(chǎn) 王旗營(yíng)項(xiàng)目 全 案 框 架 項(xiàng)目基地感受 項(xiàng)目目標(biāo)分析 項(xiàng)目戰(zhàn)略方向確定 市場(chǎng)研究？ 有效的市場(chǎng)研究？ 項(xiàng)目基地性質(zhì)確定 項(xiàng)目怎么做？ 產(chǎn)品怎么做？ 住宅？商業(yè)？ 市場(chǎng)調(diào)查是市場(chǎng)營(yíng)銷中的重要基礎(chǔ)部分！ 絕對(duì)不能單純的作為完全導(dǎo)向功能 對(duì)的工作方式 信息處理的能力 針對(duì)項(xiàng)目的 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目基地研究 開發(fā)商需求研究 市場(chǎng)研究 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究 客戶研究 豐富的操盤經(jīng)驗(yàn) 對(duì)市場(chǎng)與客戶的認(rèn)知度 長(zhǎng)期積累的 符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的 適應(yīng)昆明房地產(chǎn)的 工作方式 項(xiàng)目整體定位 !!! 我們本次選擇的調(diào)研路段一：北京路調(diào)研區(qū)域 我們本次選擇的調(diào)研路段二：白云路調(diào)研區(qū)域 我們本次選擇的調(diào)研路段三：穿金路調(diào)研區(qū)域 在市場(chǎng)調(diào)研的過(guò)程中，我們盡量做到?jīng)]有遺漏 用市場(chǎng)需求來(lái)說(shuō)話，以此保證對(duì)項(xiàng)目認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度 項(xiàng)目情況 用地權(quán)屬：益新房地產(chǎn)開發(fā)公司 容積率： ； 用地面積： ， ㎡ ； 總建筑面積： ㎡ ； 建筑密度： 60%； 車位特別提示： 根據(jù) 《 昆明市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 》 ，新建住宅車位配比不得小于 ： 1。若項(xiàng)目建有大體量商業(yè)，須考慮商業(yè)部分的車位需求； 本 案 項(xiàng)目目標(biāo) 從項(xiàng)目安全角度 科學(xué)的短、平、快 快速回籠資金 從實(shí)現(xiàn)利益的角度 保證利潤(rùn)率 從品牌傳播的角度 建立開發(fā)商地產(chǎn)品牌 目標(biāo)下的戰(zhàn)略 商業(yè)體量合理最大 保證利潤(rùn)實(shí)現(xiàn) 合理的商業(yè)主題定位 銷售 選擇最佳展示面，加大毗鄰城市的住房人氣 高品質(zhì)，高附加值，高性價(jià)比 優(yōu)先選擇更適合市場(chǎng)，銷售速度快的產(chǎn)品 產(chǎn)品 以市場(chǎng)客戶群為目標(biāo)系，實(shí)現(xiàn)快速銷售 定位 快速回籠資金 項(xiàng)目工作流程 市場(chǎng)研究 項(xiàng)目分析 定位分析 分項(xiàng)研究 1：宏觀背景 （一）、近期樓市交易量情況 0100000202300300000400000500000600000700000800000900000020234000600080001000012023成交面積 ( ㎡ ) 482394 595831 662023 662025 662023 662106 593855 650379 569661 560764 817338 854203 735529 成交金額 ( 萬(wàn)元 ) 175252 190933 228645 233284 345423 374438 196621 218661 182783 202363 380487 292103 268932 成交均價(jià) ( 元 / 平米 ) 3564 3409 3464 3632 3285 3626 3347 3462 3515 3654 3769 3587 3672 當(dāng)日成交量 ( 套 ) 5209 5109 5699 5316 9861 9932 5403 5353 5170 5152 6587 7302 683506 年 8月06 年 9月06 年 10月06 年 11月06 年 12月07 年 1月07 年 2月07 年 3月07 年 4月07 年 5月07 年 6月07 年 7月07 年 8月分項(xiàng)研究 1：宏觀背景 （二）、昆明地區(qū)房地產(chǎn)重大政策變化 ? 昆明市政府管理當(dāng)局也進(jìn)一步明確了如下一些相關(guān)具體措施： ? 二環(huán)以內(nèi)規(guī)模低于 10畝的項(xiàng)目禁止開發(fā)，二環(huán)以外低于 50畝的項(xiàng)目禁止開發(fā)； ? 在以往核準(zhǔn)商品房預(yù)售許可證規(guī)定的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目要在完成總投資 25%以上的建設(shè)資金投入后，才允許上市銷售；提高商品房銀行按揭貸款的“門檻” 。 ? 對(duì)購(gòu)買時(shí)間不足兩年的商品房出售全額征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)出售二手房所獲的增益部份征收個(gè)人所得稅。 宏觀市場(chǎng)研究結(jié)論 ?供需關(guān)系的持續(xù)存在 市場(chǎng)供需關(guān)系持續(xù)存在，調(diào)控性新政的出臺(tái)并沒(méi)有改變市場(chǎng)內(nèi)客觀存在的供求關(guān)系； ?昆明地產(chǎn)大市場(chǎng)所處階段 調(diào)控新政出臺(tái)后，昆明地產(chǎn)市場(chǎng)由“繁榮期”走向“調(diào)整期”，供盤量減少的同時(shí)，市場(chǎng)均價(jià)也實(shí)現(xiàn)也“三級(jí)跳”的過(guò)程。目前處于該期段末期的大市場(chǎng)，均價(jià)將逐漸趨于平穩(wěn)化； ?具體政策實(shí)施 06年新政在目前的“調(diào)整期”末段效用逐漸降低，但是不斷調(diào)高的房貸利率將是抑制購(gòu)房有效需求的一柄利劍； 項(xiàng)目所在片區(qū)樓盤供應(yīng)情況 可用地塊少，供量小，除老的小區(qū)外，近年開發(fā)項(xiàng)目大多銷售完畢； 分項(xiàng)研究 2：周邊二手房調(diào)研 主要以兩房為主，面積多在 60 m2～ 100 m2； 戶型設(shè)計(jì)同質(zhì)化嚴(yán)重，并相對(duì)落后，但較實(shí)用， 二手房的銷售均價(jià)約 3700— 4500元 /m2； 片區(qū)租賃房市比較火爆，租金約為 10元 /m2 （供應(yīng)量與需求量都比較大） 對(duì)產(chǎn)品定位與營(yíng)銷策略有重要的指向作用 本次市調(diào)通過(guò)與房產(chǎn)中介的交談，對(duì)區(qū)域的購(gòu)房客戶進(jìn)行了資料分析統(tǒng)計(jì) ； 54%20%20%6%2029歲3039歲4049歲5 0 歲以上一次臵業(yè)客戶為區(qū)域主要客戶群體 3% 7%65%7%1%5%12% 東邊西邊南邊北邊省外地州市中心北市區(qū)地原客戶為購(gòu)房中堅(jiān)力量 年齡結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì) 居住區(qū)域統(tǒng)計(jì) 購(gòu)房目的統(tǒng)計(jì) 84%12%4%居住投資辦公居家型客戶數(shù)量遠(yuǎn)大于投資客戶 影響片區(qū)房因素統(tǒng)計(jì) 30%23%20%9%8%10%價(jià)格戶型區(qū)位規(guī)模綠化及周邊環(huán)境升值潛力北市區(qū)客戶對(duì)性價(jià)比的重視程度很高 分項(xiàng)研究 3：項(xiàng)目區(qū)域客戶群分析 分項(xiàng)研究 4：項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)情況調(diào)研 — 結(jié)論 商鋪售價(jià)理論反推： 基地附近商鋪?zhàn)饨鹌骄綖?50元 /m2。 15年的投資回報(bào)率為較合理 加權(quán)銀行利率系數(shù)，假定商鋪?zhàn)饨馃o(wú)任何增值貶值 理論上商鋪品均價(jià)格為 9000元 /平方米左右 該區(qū)段鋪面面積大都在 60平方米以下 片區(qū)商鋪資源較為豐富，但是具有高形象的商鋪資源缺乏 表現(xiàn)：很少有拿到中介出租的，絕少有拿出來(lái)賣的！ 租賃合同一般簽半年到一年 租金平均在 50元 /平方米左右 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值有待挖掘，商業(yè)潛力較大，需重點(diǎn)考慮 市場(chǎng)研究小結(jié) 宏觀背景 供需關(guān)系改善，市場(chǎng)前景看好 房地產(chǎn)市場(chǎng) 借鑒 高品質(zhì)、高附加是暢銷的前提 客戶研究 一次臵業(yè)客戶為
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