某某項目商業(yè)概念策劃提案(已修改)
2026-01-04 20:56 本頁面
【正文】 Dalian Program Commerce Plan Resolution 大連項目商業(yè)概念策劃提案 目錄 一、商業(yè)概念導入 二、大連項目商業(yè)概念定位 三、大連項目概念規(guī)劃和設計建議 商業(yè)概念導入 全面了解業(yè)態(tài)是項目商業(yè)制勝關鍵之一 17種新型業(yè)態(tài) 購物中心 大型超市 專業(yè)店 專賣店 食雜店 便利店 折扣店 超市 倉儲會員店 百貨店 家居建材店 郵購 網(wǎng)上商店 自動售貨亭 直銷 電視購物 電話購物 零售業(yè)態(tài) 零售企業(yè)為滿足不同的消費需求而形成的不同經(jīng)營形式。 業(yè)態(tài)分類 劃分依據(jù)：按照零售店鋪的結構特點，按照經(jīng)營方式、商品結構、服務 功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設施、目標顧客和有無固定營業(yè)場 所等因素進行劃分具體業(yè)態(tài)區(qū)。 零售業(yè)態(tài)概念解析 商業(yè)概念導入 商 圈 也稱商業(yè)圈是指店鋪吸引消費者的地理區(qū)域。 商圈大小 一般以店鋪設定的地點為圓心，周圍一定距離為半徑所劃定的范圍作為商圈設定考慮的因素。 六大因子 考量 規(guī)模 業(yè)種 業(yè)態(tài) 消費習慣 交通條件 商圈競爭 商圈大小關鍵因子 商業(yè)概念導入 業(yè)態(tài)商圈的界定和各業(yè)態(tài)店商圈輻射 邊緣商業(yè)圈 次級商業(yè)圈 商圈的容量是商業(yè)業(yè)態(tài)店生存風險系數(shù) 中心商業(yè)圈 ———— 占這一業(yè)態(tài)店顧客總數(shù)的 55％至 70％ 次級商業(yè)圈 ———— 占這一業(yè)態(tài)店顧客總數(shù)的 15％至 25％ 邊緣商業(yè)圈 ———— 占這一業(yè)態(tài)店剩余部分的顧客 中心商業(yè)圈 商業(yè)概念導入 商圈層次的界定 美國學者威廉 〃 雷利提出的雷利法則，也可稱為“零售引力法則(定律 )”。 商業(yè)概念導入 他認為，商圈規(guī)模由于人口的多少和距離店鋪的遠近而有所不同，店鋪吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離兩方面發(fā)揮作用。 （以汽車為交通工具） 店鋪商圈界限判斷坐標 自身客流 商業(yè)概念導入 派生客流 分享客流 商業(yè)客流規(guī)律 三種客流的大小比例決定銷售額比重結構圖 項目商業(yè)概念定位 項目商業(yè)定位策略 市場互補 與大規(guī)模居住區(qū)進行配套 動態(tài)市場 以特色中高檔的業(yè)態(tài)龍頭領跑商圈、引導消費觀念 以物美價廉、品種齊全服務社區(qū) 商業(yè) 定位導入 項目商業(yè)定位策略 商業(yè)消費層次功能元素層次組合導入 第一重： 基本消費及服務功能 第二重： 舒適性消費及服務功能 第三重： 外延輔助型消費及服務功能 第四重： 商業(yè) /社會 /文化交流的消費及服務功能 第一重：各類專賣店 、 特色店 、 餐飲店 、 超級市場 、 常規(guī)服務設施等 第二重：兒童天地 、 娛樂城 、 辦公樓 、 健身房 、 鐘點旅館 、 夜總會 、 俱樂部等 第三重：圖書館 、 郵政局 、 寵物診所 、 藥房等 第四重：大型商業(yè)活動中心、社會活動舞臺、傳統(tǒng)文化交流基地和空間 商業(yè)概念 定位 選擇以購物、休閑、餐飲、娛樂于一體， 服務大社區(qū)的全新商業(yè)模式 項目商業(yè)定位策略 社區(qū)商業(yè) —— “ Community” —— 法國社會學家卡 .滕尼斯于 1882年首先提出。 1938年費孝通先生對應創(chuàng)制了“社區(qū)”，其基本含義：一定區(qū)域內(nèi)有特定生活方式并且具有成員歸屬感的人群所組成的相對獨立的社會共同體。 方案一 引入社區(qū)商業(yè)概念 地域 人口 區(qū)位 結構 社會心理 社區(qū)商業(yè) 5大要素 概念導入 項目商業(yè)定位策略 指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務對象的商業(yè)形態(tài)。 概念內(nèi)涵界定 社區(qū)商業(yè) 它的服務人口一般在 5萬以下，服務半徑一般在 2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應控制在 3—— 5萬平米左右，商業(yè)業(yè)態(tài)的設臵也有較強的針對性。 是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業(yè)。 項目商業(yè)定位策略 商圈范圍 —— 服務本居住社區(qū)和大社區(qū) 大社區(qū)規(guī)模較大 —— 100萬平方米 + 底鋪形態(tài) 底鋪形態(tài) 獨立單體形態(tài) 社區(qū)商業(yè)布局與結構形態(tài) 住宅區(qū)內(nèi) 多點式商業(yè) 住宅區(qū)周邊 沿街商業(yè) 住宅區(qū)分離 獨立集中商業(yè) + 社區(qū)商業(yè)面積配比建議 商業(yè)面積配比原則 按照商業(yè)比例黃金分割原則 —— 獨立集中商業(yè)與分散商
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