某公寓入市階段推廣方案(已修改)
2025-01-15 13:52 本頁面
【正文】 榮盛 盛錦花都入市階段推廣方案 Advertising strategy report 2023年 5月 14日 Part1：核心策略 》 全國： 全國房地產(chǎn)政策調(diào)控繼續(xù)不變，觀望氛圍濃郁，成交低靡； 》 盤錦： 區(qū)域競品項目眾多，價格戰(zhàn)、成交萎靡，市場處于滯銷階段 盛錦花都如何跳出市場，激發(fā)客戶需求，引起目標(biāo)客群關(guān)注？ 重新再度審視盛錦花都 1 廣廈新城 2 恒大華府 3 東方銀座 4 樂府江南 5 藍(lán)色康橋 1 2 3 5 4 雙臺子區(qū) 興隆臺區(qū) 油田區(qū) 一、比地段： 核心競品好于本案 二、比戶型： ? 恒大華府 ：高板 /主力戶型 120150平米 /精裝 ? 東方銀座 ：高層、小高層、別墅 /三居 137142平米，洋房 260280平米 ? 廣廈新城 錦府 ：多層、高層 /中式古典 /二居 87110平米，三居 117164平米，洋房 178381平米 ? 愛頓 國際城 ：洋房、高層 /三居 88平米，三居 132平米，三居 124平米 ? 藍(lán)色康橋 ：高層、小高層為主 /二居 60100平米，三居 100120平米，電梯洋房 129254平米 總體來說，盛錦花都的戶型更偏首次置業(yè)的剛需需求。 三、比配套： ? 恒大華府 ： 5200㎡ 會所 + ㎡ 劇場 + 萬 ㎡ 運(yùn)動中心 +2100 ㎡ 幼兒園 +16萬 ㎡ 商業(yè)街 +星級酒店 + ? 東方銀座 ：綜合體 /五星級酒店 /多動能商業(yè)業(yè)態(tài)的大型購物中（心以購物為主體，集金融、辦公、餐飲、休閑和旅游為一體） … 多功能、高品質(zhì)又富有國際感的綜合生活區(qū) ? 廣廈新城 錦府 ：錦里商業(yè)街 / ? 愛頓 國際城 ：綜合體 /星級酒店 /酒店公寓 /天幕步行街 /商務(wù)會所 /星級影院 /大型購物商場 /品牌旗艦店 /全日制小學(xué)、雙語幼兒園 ? 藍(lán)色康橋 ：新世紀(jì)幼兒園 / 英語培訓(xùn)機(jī)構(gòu) /社區(qū)商業(yè) /20萬平米水景 盛錦花都 : 》 13萬平米商業(yè)街 /江南水系園林 本案與競品比較，競品的項目綜合配套要好于盛錦花都。 四、比品牌： ? 恒大華府 ：全國著名地產(chǎn)品牌 /2023年入市開盤 ? 東方銀座 ：具有良好口碑 /2023年 7月入市開盤 ? 廣廈新城 錦府 ：本土開發(fā)商 /信賴度高 /成熟名盤、大盤，區(qū)域富人居住區(qū) ? 愛頓 國際城 ：綜合體大盤 /影響力一般 ? 藍(lán)色康橋 ： 200萬平米 /號稱盤錦目前最大的住宅小區(qū)， 03年開發(fā)的老盤 盛錦花都 : 》 榮盛集團(tuán)全國規(guī)模，河北第一 /香堤榮府品牌 /90萬平米規(guī)模 /2023下半年首次入市新盤 品牌角度比較來看，榮盛集團(tuán)具有的大品牌地位優(yōu)勢。 五、比市場價格： ? 恒大華府 ：貸款 95折 /一次性 92折 /~13日針對油田客群 9折以下 ? 東方銀座 ：貸款 98折 /一次性 96折 ? 愛頓 國際城 ：打出 3188元 /平米起價 ? 遼河左岸 ：最低打折 85折， 3800元 /平米 市場處于呈現(xiàn)價格戰(zhàn)的趨勢，盛錦花都絕不能加入價格戰(zhàn)中！ 六、比廣告： 恒大華府 ： 東方銀座 廣廈新城 錦府 愛頓 國際城 藍(lán)色康橋： 海洋風(fēng)情，半島生活 盛錦花都 : 》 “浪漫主義引領(lǐng)者，唯美生活私享家” ，花都偏向唯美、浪漫的小資形象調(diào)性，與競品在廣告形象和訴求上跳出來了； ，但是是否跳出了疲軟、觀望、低靡的大市場環(huán)境。針對目前市場，我們的營銷訴求需要精準(zhǔn)的產(chǎn)品與客群對位營銷 綜合分析 —— ①本案與競品比較，更呈現(xiàn)出 “剛需 /首改剛需” 的項目特性。 ②本案客群是知性青年、格調(diào)大人、城市精英類為核心客群： 呈現(xiàn)的需求大致分三類： （以油田區(qū)為主） 他們是渴望輕松向往和擁有更好生活的人群； 而本案從地段、產(chǎn)品規(guī)劃、競品比較、配套等綜合上來看，與該人群的置業(yè)需求精準(zhǔn)吻合！ 本案產(chǎn)品綜合特點(diǎn)與剛需 /首改剛需的人群正好對位 那么，本案在目前市場下如何激發(fā)他們的需求和關(guān)注呢？ 精準(zhǔn)產(chǎn)品訴求 精準(zhǔn)客群訴求 + 這是我們營銷推廣核心關(guān)鍵 以 1號公寓、 2號洋房產(chǎn)品引爆市場 產(chǎn)品推售策略： 銷售擠壓，順帶 1號樓高層、 13號樓大面積洋房產(chǎn)品 市場價值：區(qū)域市場競品稀缺，而本案獨(dú)有的產(chǎn)品 客群價值：與剛需客群精準(zhǔn)對位，滿足首次置業(yè)、陪讀等剛需需求 產(chǎn)品價值：戶型面積小，品質(zhì)高，低總價，質(zhì)價比極高 投資價值：相比較競品，小戶型易出租 策略思路： 鉆石公寓 1號公寓產(chǎn)品命名： 45㎡ 優(yōu)品洋房 2號洋房產(chǎn)品命名： 75— 87㎡ Part2：推廣策略 一、盛錦花都入市推廣面臨的問題 問題 1；如何在市場冷淡、疲軟的環(huán)境下引爆市場轟動？ 問題 2：如何將項目稀缺產(chǎn)品信息有效的傳達(dá)到給客戶？ 問題 3：如何兼顧維護(hù)榮盛品牌的本地營造和口碑？ 全媒體，全渠道，立體式媒體轟炸 媒體傳播策略： 現(xiàn)場形象包裝 文本營銷 戶外廣告 電視廣告 廣播廣告 網(wǎng)絡(luò) 重點(diǎn)小區(qū) 短信 影院片頭 5月 6月 19日 9日 16日 23日 30日 第一周 第二周 第三周 第四周 第五周 第六周
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