房地產(chǎn)開發(fā)如何拿地251952(已修改)
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【正文】 2023年 06月 25日 地產(chǎn)發(fā)展部 如何拿地 總計(jì)： 78頁(yè) 時(shí)間： 100分鐘 2/ 78 如何拿地 基本知識(shí) 信息來(lái)源 獲取途徑 拿地步驟總結(jié) 心得分享 認(rèn)識(shí)土地 目 錄 3/ 78 如何拿地 ? 意義 ? 土地儲(chǔ)備附加值 ? 戰(zhàn)略發(fā)展需求 拿地工作的重要性 4/ 78 如何拿地 意義 在房地產(chǎn)環(huán)節(jié)中土地是第一 拿地 找錢 建房 賣房 管房 ? 土地是做項(xiàng)目的基礎(chǔ) 是根本 ? 吃著碗里 做著鍋里 種著田里 開著山里 5/ 78 如何拿地 土地的屬性 總量確定性 不可再生性 高附加值性 多種不對(duì)稱性 高政策導(dǎo)向性 競(jìng)爭(zhēng)非理性 6/ 78 如何拿地 拿地原則 前瞻性 合法性 靈活性 合理性 7/ 78 如何拿地 認(rèn)識(shí)土地 土地分類 （建設(shè)用地 農(nóng)用地 未利用土地） 會(huì)查地類表 會(huì)查規(guī)劃用地性質(zhì)表 8/ 78 如何拿地 基本農(nóng)田 一般農(nóng)田 集體建設(shè)用地 國(guó)有農(nóng)用地 國(guó)有林地 國(guó)有建設(shè)用地 土地概念 這些概念和相關(guān)政策規(guī)定 要搞清楚并熟悉其對(duì)應(yīng)的征地審批程序 9/ 78 如何拿地 農(nóng)民補(bǔ)助、拆遷費(fèi)用、土地出讓金、稅費(fèi) …… （注： 土地評(píng)估的價(jià)格構(gòu)成中農(nóng)民補(bǔ)助、拆遷費(fèi)用是剛性的，而所有土地出讓金的事情都可以緩一下）。 清楚土地最終的價(jià)格、付款方式、整體的操作程序等，這樣我們就可以和開發(fā)區(qū)、土地部門等進(jìn)行充分的溝通。 把所要了解的情況弄清楚，然后根據(jù)天明的實(shí)際情況，找到一個(gè)中心的點(diǎn)。 土地評(píng)估構(gòu)成 10/ 78 如何拿地 宗地要素 容積率 限高 建筑密度 綠地率 11/ 78 如何拿地 看圖 道路交通圖 航測(cè)圖 地界圖 宗地圖 控制性規(guī)劃圖 紅線圖（地塊、建筑 ) 12/ 78 如何拿地 ? 周邊要去找各個(gè)區(qū)的土地所所長(zhǎng) ? 街道辦事處土地管理所 ? 土地稽查等的主要負(fù)責(zé)人了解土地信息 ? 市區(qū)內(nèi)部隊(duì)用地的轉(zhuǎn)讓 ? 房管局熟人介紹 ? 因資金、證件不到位的暫停項(xiàng)目 ? 地市土地推介會(huì)（關(guān)注 18個(gè)地市） 土地信息來(lái)源 13/ 78 如何拿地 ? 資產(chǎn)管理中心處理的不良資產(chǎn) ? 儲(chǔ)備有土地而缺少開發(fā)資金的房地產(chǎn)公司 ? 上網(wǎng) 報(bào)紙等公開處理信息查詢等途徑 ? 公司高層獲取的信息 ? 法院查封 拍賣的公開信息 ? 爛尾樓收購(gòu) 土地信息來(lái)源 14/ 78 如何拿地 省域化戰(zhàn)略 15/ 78 如何拿地 重點(diǎn)城市戰(zhàn)略 鄭 州（中牟） 信 陽(yáng) 商 丘 漯 河 新 鄉(xiāng) …… 16/ 78 如何拿地 土地獲取路徑總結(jié) ? 國(guó)有土地出讓 ? 協(xié)議轉(zhuǎn)讓 ? 行政劃撥 ? 租賃 ? 作價(jià)出資或入股 ? 股權(quán)拆分資產(chǎn)剝離 土地獲取途徑流線圖 17/ 78 如何拿地 土地獲取基本模型 見(jiàn)流程組合 18/ 78 如何拿地 城中村改造模型 基礎(chǔ)工作： 列入改造計(jì)劃 土地確權(quán) 用地控規(guī)設(shè)計(jì) 拆遷 項(xiàng)目可行性研究 辦理國(guó)有劃撥土地證 工作模型 1 19/ 78 如何拿地 經(jīng)濟(jì)適用房工作模型 房管局（發(fā)改委）指標(biāo)申請(qǐng) 發(fā)改委立項(xiàng)批復(fù) 規(guī)劃局選址意見(jiàn) 發(fā)改委立可研批復(fù) 土地部門征地 申請(qǐng)用地規(guī)劃 土地證 方案審查 建設(shè)規(guī)模批復(fù) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證
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