【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)組織管控模式 謝志華 2023年 9月 南通 前瞻研究，實(shí)戰(zhàn)總結(jié) 2 內(nèi)容 多項(xiàng)目環(huán)境下的管理困惑 集團(tuán)管理的三種模式和五種組織機(jī)構(gòu)類型 基于戰(zhàn)略和能力平衡的管控模式選擇 管控模式的核心內(nèi)容 — 管什么、管多深、如何管 各種模式下的管理思路和操作實(shí)務(wù) 3 集權(quán)與分權(quán)的悖論 萬(wàn)科 2023年前采用戰(zhàn)略型總部， 20232023年采用集權(quán)型專業(yè)總部， 2023年以后開(kāi)始新的一輪放權(quán) 復(fù)地 2023年起建立矩陣制專業(yè)總部， 2023年開(kāi)始建立總部 —區(qū)域 —項(xiàng)目三級(jí)架構(gòu)， 2023年 4月開(kāi)始醞釀進(jìn)一步向區(qū)域放權(quán) 世茂集團(tuán)于２０ 07年下半年開(kāi)始采用戰(zhàn)略型管控的區(qū)域公司制，業(yè)務(wù)管理重心下移到區(qū)域 順馳 2023年 3月以前采用放權(quán)型的區(qū)域公司制， 3月以后開(kāi)始了大規(guī)模收權(quán)行動(dòng)，改為兩級(jí)架構(gòu) 協(xié)信集團(tuán) 2023年前采用事業(yè)部制， 2023年以后開(kāi)始建立專業(yè)型總部 河南建業(yè)集團(tuán) 2023年初將原來(lái)的總部 大區(qū) 城市公司三級(jí)架構(gòu)改為兩級(jí) 上海實(shí)業(yè) 2023年開(kāi)始大規(guī)模的重組，旗下多家地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始了集權(quán)整合 從分權(quán)到集權(quán) 從集權(quán)到分權(quán) 為什么萬(wàn)科、復(fù)地開(kāi)始放權(quán)的時(shí)候順弛、上實(shí)卻開(kāi)始了集權(quán)？ 投資型總部和專業(yè)型總部的困惑？ 4 組織模式的困惑 為什么矩陣制多項(xiàng)目管理模式在很多企業(yè)舉步為艱？ 為什么 大部分項(xiàng)目管理型公司都在朝矩陣式管理模式轉(zhuǎn)變 ？ 風(fēng)險(xiǎn)控制與有效激勵(lì)的平衡？ 5 空心化與保姆化的尷尬 為什么戰(zhàn)略型總部容易 “ 空心化 ” 、而專業(yè)型總部容易 “ 保姆化 ” ？ 6 內(nèi)容 多項(xiàng)目環(huán)境下的管理困惑 集團(tuán)管理的三種模式和五種組織機(jī)構(gòu)類型 基于戰(zhàn)略和能力平衡的管控模式選擇 管控模式的核心內(nèi)容 — 管什么、管多深、如何管 各種模式下的管理思路和操作實(shí)務(wù) 7 通常集團(tuán)對(duì)下屬公司根據(jù)其管控深度和管理手段可分為財(cái)務(wù)管理型、戰(zhàn)略管理型和操作管理型三種 財(cái)務(wù)管理型 戰(zhàn)略管理型 操作管理型 分權(quán) 集權(quán) ? 以財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行管理和考核， ? 總部無(wú)業(yè)務(wù)管理部門(mén) ? 投資回報(bào) ? 通過(guò)投資組合優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu) ? 追求公司價(jià)值最大化 ? 財(cái)務(wù)控制 ? 人力資源管理 ? 多種完全不相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資運(yùn)作 ? 以戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行管理和考核， ? 總部一般無(wú)具體業(yè)務(wù)管理部門(mén) ? 業(yè)務(wù)組合的協(xié)調(diào)發(fā)展 ? 投資業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略優(yōu)化和協(xié)調(diào) ? 戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)的培育 ? 財(cái)務(wù)控制 ? 戰(zhàn)略規(guī)劃與戰(zhàn)略控制 ? 人力資源管理 ? 相關(guān)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展 ? 通過(guò)總部管理部門(mén)對(duì)業(yè)務(wù)日常經(jīng)營(yíng)運(yùn)作進(jìn)行管理 ? 業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)行為的統(tǒng)一管理 ? 公司整體協(xié)調(diào)成長(zhǎng) ? 對(duì)行業(yè)成功因素的集中控制與管理 ? 財(cái)務(wù)控制 ? 營(yíng)銷 /銷售管理 ? 網(wǎng)絡(luò) /技術(shù)開(kāi)發(fā)管理 ? 新業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā) ? 人力資源管理 ? 單一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的運(yùn)作 總部與業(yè)務(wù)部門(mén)的關(guān)系 發(fā)展目標(biāo) 一般 管理手段 一般業(yè)務(wù)應(yīng)用方式 8 而組織架構(gòu)通常會(huì)分為三種類型 項(xiàng)目公司 開(kāi)發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 類 型 職能管理型 矩陣式管理型 開(kāi)發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 職責(zé)分工 開(kāi)發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 項(xiàng)目部 ?項(xiàng)目部只負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)管理部門(mén) ?項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門(mén)成為資源提供、建議與監(jiān)督主體 優(yōu)點(diǎn) ?對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的反應(yīng)較慢；需要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積 ?員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn) 實(shí)施條件 ?項(xiàng)目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營(yíng) ?客戶定位專一，項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境不確定性低 ?公司高層介入項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作 ?項(xiàng)目數(shù)量較多，需要人才共享，不適用于全國(guó)經(jīng)營(yíng) ?客戶較穩(wěn)定，但不確定性較高的項(xiàng)目環(huán)境 ?公司有專業(yè)技能提升要求 項(xiàng)目管理型 項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部 開(kāi)發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 ?項(xiàng)目公司成為開(kāi)發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體 ?項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大；不利于公司職能知識(shí)積累和專業(yè)化發(fā)展 ?跨多個(gè)地域經(jīng)營(yíng)或客戶需求變化多項(xiàng)目管理 ?前期的客戶定位非常準(zhǔn)確 ?更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)客戶需求滿足程度 項(xiàng)目部 缺點(diǎn) ?職能部門(mén)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì) ?對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升 ?對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰的產(chǎn)品責(zé)任，容易達(dá)到客戶的滿意 9 如考慮到集團(tuán)和區(qū)域化等維度，則根據(jù)規(guī)模大小還可以細(xì)分如下五種形式 定 位 總部 分部 職能制 業(yè)務(wù)的操作者 項(xiàng)目部： 建筑施工環(huán)節(jié)實(shí)施者 （職能制的企業(yè)沒(méi)有下屬分部） 矩陣制 總部從項(xiàng)目的直接操作者向管理者轉(zhuǎn)變，經(jīng)營(yíng)管理的重心圍繞一線展開(kāi) 項(xiàng)目公司（項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)）： 項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的實(shí)施者 總部＋項(xiàng)目公司 項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)的管理者 項(xiàng)目公司：項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的實(shí)施者 集團(tuán)總部＋區(qū)域公司（區(qū)域總部）＋項(xiàng)目公司（項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)） 專業(yè)型的 管理者、支持者 區(qū)域公司（區(qū)域總部）：利潤(rùn)中心，項(xiàng)目方案的設(shè)計(jì)者，具體決策的執(zhí)行者 事業(yè)部制 戰(zhàn)略導(dǎo)向型：資源整合平臺(tái)，服務(wù)支持和協(xié)調(diào)監(jiān)控中心 事業(yè)部型的子公司：完善的運(yùn)作職能和較多決策權(quán)的獨(dú)立的業(yè)務(wù)單元和利潤(rùn)中心 10 職能制模式示例 總 經(jīng) 理 企劃部 材料設(shè)備部 工程管理部 財(cái)務(wù)部 行政人事部 項(xiàng)目部 營(yíng)銷部 報(bào)建部 11 矩陣制模式示例 圖示： 代表 “ 公司必須直接管理 , 職能部門(mén)有專人參與 ” 代表 “ 公司必須進(jìn)行管理 、 服務(wù)和指導(dǎo) ” 代表 “ 公司必須服務(wù) ” 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 財(cái)務(wù)部 研發(fā)部 設(shè)計(jì)部 成本部 工程部 采購(gòu)部 客服部 策劃部 銷售部 行政部 項(xiàng)目公司 A 項(xiàng)目公司 C 項(xiàng)目 公司B 業(yè)務(wù)決策委員會(huì) 項(xiàng)目經(jīng)理 工程主管 營(yíng)銷主管 工地代表 材料 造價(jià) 策劃 廣告 銷售 財(cái)務(wù) 設(shè)計(jì) 12 總部 +項(xiàng)目公司模式示例 公司總部 人力資源部 財(cái)務(wù)部 辦公室 ZZZZ項(xiàng)目公司 YYYY項(xiàng)目公司 XXX項(xiàng)目公司 13 集團(tuán)總部＋區(qū)域公司（區(qū)域總部）＋項(xiàng)目公司（項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)）模式示例 說(shuō)明： 表示總部直線管理 表示總部各職能部門(mén)對(duì)子公司的職能部門(mén)的對(duì)口專業(yè)管理 表示子公司對(duì)下屬職能部門(mén)的直線管理 區(qū)域 董事會(huì) 總經(jīng)理 董事會(huì)辦公室 工程管理部 市場(chǎng)營(yíng)銷部 規(guī)劃設(shè)計(jì)部 財(cái)務(wù)管理部 企劃部 集團(tuán)辦公室 人力資源部 物業(yè)管理部 審計(jì)法務(wù)部 職工委員會(huì) 銷售經(jīng)營(yíng)部 項(xiàng)目經(jīng)理部 采購(gòu)管理部 工程部 項(xiàng)目發(fā)展部 設(shè)計(jì)部 成本管理部 法律室 總經(jīng)理辦公室 人力資源部 客戶服務(wù)中心 物業(yè)公司 財(cái)務(wù)管理部 資金管理部 項(xiàng)目 A 項(xiàng)目 B 集團(tuán) 14 事業(yè)部模式示例 萬(wàn)通實(shí)業(yè) 計(jì)劃經(jīng)營(yíng)中心 投資策劃中心 產(chǎn)品研究中心 項(xiàng)目A 項(xiàng)目B ? 項(xiàng)目C 住宅建設(shè) 商用物業(yè) 土地經(jīng)營(yíng) 定制服務(wù) 人力資源部 財(cái)務(wù)部 預(yù)算部 戰(zhàn)略金融部 四大事業(yè)部 ? 將業(yè)務(wù)體系與組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化重整，分成四大事業(yè)部 ? 住宅建設(shè)業(yè)務(wù)以北京區(qū)域?yàn)橹?，專注于以“新新家園”為核心產(chǎn)品的高檔住宅物業(yè)的開(kāi)發(fā) ? 商用物業(yè)業(yè)務(wù)專注于以“萬(wàn)通中心”為核心產(chǎn)品的商用物業(yè)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng) ? 定制服務(wù)業(yè)務(wù)提供從尋找土地到設(shè)計(jì)、施工、財(cái)務(wù)安排直至交付使用等一系列量身定制式服務(wù) ? 土地經(jīng)營(yíng)事業(yè)部專注于土地經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，變過(guò)去傳統(tǒng)的存貨式的消極儲(chǔ)備土地的方式為經(jīng)營(yíng)性的積極儲(chǔ)備方式 15 直線職能制的模式中，項(xiàng)目經(jīng)理弱職能，隸屬于工程管理部門(mén)，高層副總充當(dāng)項(xiàng)目協(xié)調(diào)者，管理層級(jí)清晰，由于符合中國(guó)文化特點(diǎn)，在少項(xiàng)目模式中廣為采用，但在多項(xiàng)目環(huán)境中時(shí)容易出現(xiàn)高層協(xié)調(diào)多，形成決策堆積 ?公司總部職能部門(mén)較多，強(qiáng)調(diào)總部各部門(mén)的專業(yè)性及對(duì)下屬項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理； ?項(xiàng)目經(jīng)理弱職能，隸屬于工程管理部； ?總部有多個(gè)副總經(jīng)理和總經(jīng)理助理，工作協(xié)調(diào)成本高 總 經(jīng) 理 企劃部 材料設(shè)備部 工程管理部 財(cái)務(wù)部 行政人事部 項(xiàng)目部 營(yíng)銷 部 報(bào)建部 16