【正文】 支持 重慶 協(xié)信 集團(tuán) 設(shè)計(jì) 投資 控 股 管理 模 式 下 的 組織 結(jié)構(gòu) 和 管理 體 系 – 中期 報(bào)告 – 重慶 協(xié)信 實(shí) 業(yè) (集團(tuán) )有 限 公司 重慶， 2023年 12月 23日 SHA4309053370924ax This document was created for the exclusive use of our clients. It is not plete unless supported by the underlying detailed analyses and oral presentation. It must not be passed on to third parties except with the explicit prior consent of Roland Berger Partners. 目錄 頁碼 A. 協(xié)信 集團(tuán) 戰(zhàn)略 評估 分析 4 A1. 協(xié) 信 集團(tuán) 制定 了 具 有 挑戰(zhàn) 性 的 企業(yè) 發(fā) 展 戰(zhàn)略 A2. 外 部 市場 的 發(fā) 展 為 協(xié) 信 集團(tuán) 戰(zhàn)略 實(shí)施 提供 了 廣 闊 的 空 間 A3. 協(xié) 信 集團(tuán) 的 戰(zhàn)略 實(shí)施 還 需要 注意多 方面 的 管理 難 點(diǎn) B. 協(xié) 信 集團(tuán) 組織 結(jié)構(gòu) 現(xiàn) 狀 分析 37 B1. 為了適應(yīng)發(fā)展， 協(xié)信 集團(tuán) 應(yīng)進(jìn)行全面的 組織 結(jié)構(gòu)調(diào)整 B2. 協(xié) 信 集團(tuán) 現(xiàn) 有 的 人 力 資源 體 系無 法 支撐 企業(yè) 的良性 發(fā) 展 C. 協(xié) 信 集團(tuán) 組織 結(jié)構(gòu) 設(shè)計(jì) 的 基本 思 路 和 原則 61 C1. 競爭 對 手 和 成功 企業(yè) 的 組織運(yùn) 行 模 式 分析 C2. 建立 高 效、 精 干、 規(guī)范、 分 工 明確 的 組織 運(yùn) 作 體 系 SHA4309053370924ax This document was created for the exclusive use of our clients. It is not plete unless supported by the underlying detailed analyses and oral presentation. It must not be passed on to third parties except with the explicit prior consent of Roland Berger Partners. 目錄 頁碼 D. 法 人 管理 結(jié)構(gòu) 和 管理 原則 建議 88 E. 部門 和 職 能 設(shè)置 建議 96 E1. 總 部 的 部門 和 職 能 設(shè) 置 E2. 房地 產(chǎn) 體 系 的 部門 和 職能 設(shè)置 E3. 商 業(yè) 物 業(yè) 體 系 的 部門 和 職 能 設(shè)置 E4. 人 力 資源 體系 設(shè)計(jì) 基本 思 路 和 建議 F. 實(shí)施 建議 151 G. 下 一 步 行動(dòng) 方案 160 SHA4309053370924ax A. 協(xié)信 集團(tuán) 戰(zhàn)略 評估 分析 羅蘭 ?貝格認(rèn)為協(xié)信集團(tuán)制定了非常具有挑戰(zhàn)性的戰(zhàn)略目標(biāo)，目前的問題并不是戰(zhàn)略目標(biāo)本身，而更多的是內(nèi)部制約戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的因素 ? 協(xié)信集團(tuán)制定了成為中國具有重要經(jīng)濟(jì)影響力的企業(yè)的長期戰(zhàn)略目標(biāo)，短期內(nèi)以資產(chǎn)迅速擴(kuò)張、高利潤率和高回報(bào)、企業(yè)社會化為戰(zhàn)略目標(biāo)。 ? 外部市場的發(fā)展為協(xié)信實(shí)現(xiàn)起短期戰(zhàn)略目標(biāo)提供了廣闊的空間，房地產(chǎn)行業(yè)和商業(yè)物業(yè)行業(yè)都保持著較高的增長率，需要指出的是重慶汽車交易市場的前景并不樂觀，汽車經(jīng)營和貿(mào)易如果以卡車和農(nóng)用車為主，還存在一定的機(jī)會，建議協(xié)信審慎發(fā)展汽車經(jīng)營業(yè)務(wù) ? 協(xié)信要實(shí)現(xiàn)其短期戰(zhàn)略目標(biāo)，主要面臨四個(gè)方面的問題： 選擇最適合企業(yè)擴(kuò)張和發(fā)展的業(yè)務(wù)發(fā)展模式 籌集足夠的資金并進(jìn)行合理的分配來確保各項(xiàng)業(yè)務(wù)的順利發(fā)展 目前的組織結(jié)構(gòu)需要全面調(diào)整來支撐戰(zhàn)略的實(shí)施 目前的人力資源狀況無法支撐企業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)和組織結(jié)構(gòu)的發(fā)展 概括 SHA4309053370924ax A1. 協(xié)信集團(tuán)制定了具有挑戰(zhàn)性的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 協(xié)信集團(tuán)的長期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)是希望成為中國具有重要經(jīng)濟(jì)影響力的企業(yè) 長期戰(zhàn)略 發(fā)展目標(biāo) ? 成為一個(gè)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理的企業(yè)集團(tuán) ? 具有龐大的規(guī)模 ? 成為中國具有重要經(jīng)濟(jì)影響力的企業(yè) ? 具有良好的社會公益形象的上市公司 ? 最受員工熱愛的企業(yè) SHA4309053370924ax 為實(shí)現(xiàn)長期目標(biāo)，協(xié)信集團(tuán)制定了公司層面和業(yè)務(wù)層面的短期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo) 房地產(chǎn)體系短期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo) ? 房地產(chǎn)體系未來的管理和運(yùn)作模式應(yīng)該作哪些改進(jìn)？ ? 房地產(chǎn)體系應(yīng)該重點(diǎn)培養(yǎng)哪些能力？ ? 房地產(chǎn)體系的業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)是什么？ 市場體系短期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo) ? 市場體系未來在內(nèi)部管理和組織結(jié)構(gòu)方面應(yīng)該進(jìn)行哪些改進(jìn)？ ? 重點(diǎn)營造什么樣的核心競爭能力？ ? 業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)是什么？ 協(xié)信集團(tuán)短期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo) ? 重點(diǎn)培養(yǎng)哪些方面的核心能力？ ? 主要控制 哪些方面的戰(zhàn)略指標(biāo)？ ? 內(nèi)部管理的重點(diǎn)和核心所在是什么？ ? 追求什么樣的企業(yè)發(fā)展指標(biāo)？ SHA4309053370924ax 協(xié)信集團(tuán)制定了迅速擴(kuò)大規(guī)模和資產(chǎn)，并積極推進(jìn)企業(yè)社會化的公司短期 發(fā)展戰(zhàn)略（ 2023至 2023年） 定性目標(biāo) 定量目標(biāo) ? 整合現(xiàn)有資產(chǎn)，提高利潤率 ? 建立高效的投資控股模式的管理體制 ? 完善和優(yōu)化融資渠道 ? 建立穩(wěn)定高質(zhì)的職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍 ? 建立良好的企業(yè)信譽(yù)及品牌 ? 培育具有鮮明特設(shè)的推動(dòng)企業(yè)發(fā)展的文化 ? 建立良好的公關(guān)關(guān)系（政府、金融、新聞） ? 總資產(chǎn)達(dá)到 20億元 ? 年銷售額達(dá)到 7億元 ? 總資產(chǎn)稅后利潤率達(dá)到 18% ? 擁有一家上市公司 SHA4309053370924ax 房地產(chǎn)體系制定了非常具有挑戰(zhàn)性的短期業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) 定性目標(biāo) 定量目標(biāo) ? 建立高效的內(nèi)部管理系統(tǒng) ? 建立一個(gè)穩(wěn)定的高素質(zhì)的員工隊(duì)伍 ? 在重慶地區(qū)樹立一流房屋開發(fā)商的地位 ? 培養(yǎng)“天驕”高尚住宅小區(qū)的品牌形象 ? 形成良性的現(xiàn)金流循環(huán) ? 初步形成長期研發(fā)能力以及穩(wěn)定持續(xù)的開發(fā)能力 ? 建立房地產(chǎn)體系的外部支撐系統(tǒng)（外部關(guān)系、物業(yè)管理等） ? 總資產(chǎn)達(dá)到 15億元 ? 總建設(shè)面積 100萬平米（即新增加 60萬平方米） ? 重慶城區(qū)市場占有率 8% ? 項(xiàng)目總投資回報(bào)率 20% ? 項(xiàng)目銷售稅后利潤率 25%以上 ? 擁有一家異地子公司 ? 2023年銷售額 5億元 ,2023年 7億元 SHA4309053370924ax 市場體系的短期業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)主要是以商業(yè)物業(yè)經(jīng)營和管理創(chuàng)新為核心 定性目標(biāo) 定量目標(biāo) ? 建立一個(gè)高效的運(yùn)營系統(tǒng) ? 建立一個(gè)穩(wěn)定、高素質(zhì)的員工隊(duì)伍 ? 建立新型的商業(yè)經(jīng)營模式，具有某一細(xì)分市場的核心競爭力。 ? 初步形成獨(dú)立的融資能力 ? 爭取年度租賃收入達(dá)到 5000萬元（？）。 ? 現(xiàn)有物業(yè)出租率 98% ? 其它形式的銷售額達(dá)到 1億元，稅后利潤率達(dá)到 10% ? 在細(xì)分市場擁有 3家連鎖店 SHA4309053370924ax A2. 外部市場分析 重慶市房地產(chǎn)開發(fā)市場逐步規(guī)范，促進(jìn)了重慶市房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展 重慶 市 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 市場 特 征 重慶房地產(chǎn)開發(fā)市場特征 ? 重慶加大固定資產(chǎn)投資 ? 重慶房地產(chǎn)開發(fā)增長迅速 ? 2023元以上的中高檔細(xì)分市場必將成為重慶市房地產(chǎn)開發(fā)商必爭之地 ? 加大房地產(chǎn)開發(fā)的投資力度 ? 規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場 ? 培育綜合實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè) ? 建立和完善全市房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)計(jì)算機(jī)管理網(wǎng)絡(luò) ? 新的房地產(chǎn)銷售政策即將出臺 ? 房地產(chǎn)?？顚Ｓ? ? 利息上調(diào) ? 搬遷貨幣安置 市場規(guī)模 市場細(xì)分 政府引導(dǎo) 政策導(dǎo)向 SHA4309053370924ax 自從 1996年，重慶市被設(shè)立為直轄市后，國家不斷加大對重慶市的固定資產(chǎn)投資，加快重慶的城市改造進(jìn)程 重慶市全社會固定資產(chǎn)投資 [單位：億元人民幣 ] 資料 來 源： 協(xié) 信， 羅蘭 ?貝格 分析 * 95 96 97 98 99 2023 +20% . *：重慶 市 城市 建設(shè) 綜合 開 發(fā) 辦 預(yù)測 SHA4309053370924ax 近五年來，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)總額增長很快，年均增長率為 20%，尤其是住宅增長更快，平均增長率為 27% 住宅開發(fā)投資 [億元 ] 房地產(chǎn)開發(fā)投資 [億元 ] 1997 1998 1999 2023 2023* +20% *: 重慶 市 城市 建設(shè) 綜合 開 發(fā) 辦 預(yù)測 資料 來 源： 1999年 中 國 房 地 年 鑒 1997 1998 1999 2023 2023* +27% SHA4309053370924ax 越來越多的開發(fā)商進(jìn)入 2023元以上的中高檔住宅開發(fā)市場，將使這一細(xì)分市場競爭更加激烈 住宅開發(fā)市場發(fā)展趨勢 ? 重慶市房地產(chǎn)開發(fā)檔次逐步提升，居民住宅消費(fèi)觀念有了根本轉(zhuǎn)變。居民由為了基本解決人的居住條件向追求居住環(huán)境、戶型、生活配套等，對商品房的需求品味提高 ? 金融機(jī)構(gòu)對住房消費(fèi)支持力度的不斷增加，促進(jìn)了住房市場的發(fā)展，特別是使普通收入居民購買中高檔住宅成為可能 ? 重慶市較有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛進(jìn)入此市場的角逐，例如：協(xié)信、南方、中建科、華宇、廣廈、重慶利達(dá)物業(yè)等 重慶市住宅開發(fā)市場細(xì)分 [ 萬平方米 ] 35%35%20%35%35%25%10%5%2023 2023豪宅 454 500 中高檔住宅 普通商品房 安居 資料 來 源： 羅蘭 ?貝格 訪談 SHA4309053370924ax 相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)及利率政策的出臺，將進(jìn)一步規(guī)范重慶市房地產(chǎn)開發(fā)市場，引導(dǎo)其健康發(fā)展 重慶市將出臺房地產(chǎn)開發(fā)款?？顚Ｓ茫瑢?shí)行“項(xiàng)目資本金制度”。開發(fā)商必須將項(xiàng)目總投資額的 25~30%的自有資金存入指定銀行，由此銀行監(jiān)管資金的流向 重慶市的搬遷安置將全部采用貨幣安置，這將導(dǎo)致開發(fā)商的大量現(xiàn)金流出 ?建設(shè)部將出臺新的房地產(chǎn)銷售政策： 7層以下住宅開發(fā)項(xiàng)目必須在封頂后才能銷售； 7層以上建筑必須在完成總體投資 75%以上后才能封頂，上海、成都已開始執(zhí)行 ?重慶地方政府也出臺相關(guān)政策，比現(xiàn)有銷售政策要求更為嚴(yán)格 國家近期將上調(diào)利率，抑制通貨，房地產(chǎn)受到的抑制將首當(dāng)其沖 重慶房地產(chǎn)市場 SHA4309053370924ax 重慶市政府對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展保持非常積極的態(tài)度 …... 建立和完善全市房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)計(jì)算機(jī)管理網(wǎng)絡(luò)，大力促進(jìn)重慶房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展， 加快城市建設(shè)步伐，推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，促進(jìn)重慶經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長 重慶市建設(shè)事業(yè) 第十個(gè)五年計(jì)劃發(fā)展綱要 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理法規(guī)和章程進(jìn)一步完善，房地產(chǎn)開發(fā)市場規(guī)范有序 培育一批綜合實(shí)力強(qiáng)的開 發(fā)企業(yè)，引導(dǎo)、扶持開發(fā)商的投資開發(fā)建設(shè)規(guī)模大，科技含量高的居民小區(qū)，不斷提高人居環(huán)境質(zhì)量，改善城市景觀 完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 600億元，房地產(chǎn)增加值 240億元，房地產(chǎn)增加值對城市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率比“九五”期間提高 % 房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積達(dá)4500萬平方米，房屋竣工面積達(dá) 3000萬平方米，城市人均居住面積 14平方米 “十 五 ”期間 的 奮斗 目標(biāo) SHA4309053370924ax ……, 同時(shí)制定非常有挑戰(zhàn)性的發(fā)展目標(biāo)，顯示出對房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的較為樂觀的預(yù)期 完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 140億元 房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積達(dá)到900萬平方米 2023年重慶市房地產(chǎn)開發(fā)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 房地產(chǎn)業(yè)增加值 53億元 竣工房屋面積達(dá)到 700萬平方米 2023年 主 要 經(jīng) 濟(jì) 指標(biāo) SHA4309053370924ax 重慶市將加速構(gòu)造發(fā)達(dá)的商貿(mào)流通體系，并以商貿(mào)流通的發(fā)展促進(jìn)和推動(dòng)一、二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 社會消費(fèi)品零售總額 [億元 ] 商貿(mào)服務(wù)業(yè)增加值 [億元 ] 資料 來 源： 《 重慶 市 商 貿(mào) 流通 發(fā) 展 “十 五 ”計(jì)劃 和 2023年 規(guī)劃 思 路》 200350*900*2023 2023 2023+% 680110024002023 2023 2023+% SHA4309053370924ax 越來越多的新興商貿(mào)經(jīng)營業(yè)態(tài)會逐漸取代傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)，同時(shí)促進(jìn)重慶商貿(mào)流通的快速發(fā)展 未來十五年重慶市商貿(mào)經(jīng)營業(yè)態(tài) 零售業(yè)的發(fā)展方向 ? 購物中心 ? 超級市場 ? 便民連鎖店