【正文】 德商國際花園 —— 2023年度推盤及價格策略 是利潤最大化 如何實現(xiàn)銷售目標 我們的措施是什么 2023 我們面臨的局勢是什么？ 是品牌和知名度提升 2023年實現(xiàn)銷售額 √ √ √ ？ 明確溝通目標 ?宏觀市場環(huán)境遭遇低谷 ?區(qū)域樓市遭遇市區(qū)樓盤沖擊，存量增加，供大于求 ?區(qū)域市場競爭激烈，面對強手如何突圍 ?消費群體日趨理性，以剛性需求為主，本案存量房戶型偏大 ?本項目客群遭遇低價項目截流 ?本案品質高造成成本高企，價格難以下調 1 2023年房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 “ 第一部分” 2 2023年度銷售任務總覽 “ 第二部分” 3 “ 第三部分” 2023年度推盤及定價方案 目 錄 Catalog 4 “ 第四部分” 2023年度營銷推廣策略 5 “ 第五部分” 保障篇 ——營銷支持 1 ? 宏觀市場環(huán)境分析 ? 區(qū)域市場環(huán)境分析 PART 1： 2023年房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 ?保障房是改善民生和經(jīng)濟發(fā)展的最佳結合點 目前大規(guī)模開工建設了保障性住房，不僅改善民生，也有助于穩(wěn)定房價、穩(wěn)定經(jīng)濟。 ?關鍵時期應堅持調控不動搖 在房地產(chǎn)調控成效初顯的同時，調控正處在關鍵時期，成果仍不穩(wěn)固，不可放松。 ?繼續(xù)堅持調控，方向又在哪里 ? 應一邊堅持暫時的行政措施，一邊抓緊有利于樓市健康發(fā)展的長效制度的研究和政策儲備。 2023年 12月 13日頭版頭條社論：《 如何看待房價走勢：迎難而上開新局 》 ?調控正朝預期方向發(fā)展 房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)行業(yè)在調控中正在向更加理性、健康的軌道發(fā)展。 樓市動態(tài) 2023年房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 ︱ 區(qū)域市場環(huán)境分析 《 中國經(jīng)濟時報 》 → 《 新華社 》 ↓ 《 中國新聞網(wǎng) 》 ↓ 2023年房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 ︱ 宏觀市場環(huán)境分析 萬科總裁郁亮： 2023年降價過冬 2023年，樓市的關鍵詞是調控。 2023年，萬科的發(fā)展策略是過冬，即進入冬天模式：第一，講究現(xiàn)金為王，手中的現(xiàn)金比利潤更重要；第二，賣房子積極一點，不能囤地；第三，不能買錯地，買地和買股票一樣，買錯地非常虧錢。此外，降低行政費用。 世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松 ： “沒有計劃，只有變化，只有原則” ?2023年上半年房地產(chǎn)價格理性回歸 ，其中包含蕭條和觸底復蘇兩個過程。 ?2023年中國的房地產(chǎn)發(fā)展從超速發(fā)展回歸到正常 ，這個行業(yè)原先的發(fā)展是超速，由“末路狂奔型”走向正?；? ?2023年房地產(chǎn)營銷三大原則 ：公司的戰(zhàn)略大于項目的戰(zhàn)術；應對大于預測；價格沒有什么市場比較法，只跟時間相關，越晚越往下溜，房地產(chǎn)除了“地段”之外，還有 “時機”。 樓市動態(tài) 2023年房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 ︱ 宏觀市場環(huán)境分析 開發(fā)商有必要進行 5大策略調整： 由 “ 利潤最大化 ” 策略轉為 “ 快進快出 ” 策略。 2023年不再是 “ 捂盤 ” 、 “ 捂地 ” 的發(fā)展模式橫行的時代，開發(fā) “ 品質地產(chǎn) ” 以獲取高贏利的企業(yè)也將舉步維艱，相反，以剛需為主的小戶型、婚房將成為熱銷產(chǎn)品。 由 “ 靚女先嫁 ” 到 “ 丑女先行 ” 。 樓市冬季， “ 剛需 ” 和 “ 抄底 ” 是兩大主要力量，發(fā)展商必須由 “ 賣尊貴 ”轉為 “ 賣實惠 ” 。去劣存優(yōu)，價格一步到位。 賣住宅不如賣商業(yè)物業(yè)。 預料 2023年調控政策不會有大的改變，城市住宅類物業(yè)銷售形勢 2023年難以有大幅上升。目前城市居民投資渠道狹窄，不愿或不敢買住宅，但未必不敢買商鋪。 降低成本，合理定價。 進入 2023年，樓市調控不會放松，價格合理回歸和資金鏈緊張成為主旋律，房地產(chǎn)黃金十年將成為歷史，以客戶需求為導向合理定價，確定合理的利潤空間將成為生存之本。 主動出擊，多搞 “ 團購 ” 。 熊市營銷，核心在于 “ 主動出擊 ” 四個字， “ 團購 ” 形式多樣，值得在這個冬天大為推廣為主。 2023年樓市策略調整是關鍵，營銷模式緊抓“快、準、狠” 樓市動態(tài) 營銷模式緊抓 “ 快、準、狠 ” 快，即營銷模式對市場變化的反應快，對競爭對手的針對性措施響應快； 狠，即營銷手段要有足夠的技巧和力度，用最合適的方式表達或制造購房者最感興趣的買點； 準，即客戶的定位更加精準，傳播的渠道更加精準。 2023年房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 ︱ 宏觀市場環(huán)境分析 1 ? 宏觀市場環(huán)境分析 ? 區(qū)域市場環(huán)境分析 PART 1： 2023年房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 綠地劍橋 錦繡瀾灣 君悅國際城 萬科金域藍灣 旺力城 總建面 2023年供應量（ 93萬平） 2023后續(xù)供應量 建面 大商 國際鑫城 御府龍灣 一期剩余及二期上市產(chǎn)品約計 10萬平 一期剩余及二期產(chǎn)品約計 12萬平 約計 18萬平 一、二組團剩余產(chǎn)品及三組團新品約計 15萬平 100萬 70萬 120萬 150萬 215萬 30萬 55萬 28萬 B組團剩余產(chǎn)品約計 10萬平 順景剩余及御景新品及英倫洋房新品約計 15萬平 一、二組團剩余產(chǎn)品及三組團新品約計 5萬平 一組團剩余產(chǎn)品及二組團新品約計 8萬平 55萬 132萬 16萬 185萬 12萬 36萬 4萬 18萬 768萬 458萬 2023年供應量 15萬 7萬 10萬 10萬 11萬 9萬 8萬 5萬 75萬 2023年區(qū)域供應量近百萬平，市場供大于求，項目競爭愈加激烈！ 沈撫新城板塊供應一覽 2023年房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 ︱ 區(qū)域市場環(huán)境分析 項 目 產(chǎn)品形式 面積區(qū)間 （平方米） 年供 應套數(shù) 年消 化套數(shù) 去化率 均價 （元 /平方米） 主力總價 （萬元） 競爭 級別 金域藍灣 洋房 133263 96 60 % 7980 110130 A 小高 149 44 22 50% 6500 95 高層 88167 380 330 86% 5700 5070 君悅國際城 洋房 83158 816 567 % 5500 4955 A 綠地劍橋 多層 8899 252 238 94% 4100 3640 B 洋房 126228 180 177 98% 5000 7080 小高 50111 540 468 87% 4000 2430 公寓 5065 832 251 30% 4900 2430 旺力城 小高 56165 796 330 41% 4400 3545 B 高層 6498 324 140 43% 4300 3040 別墅 210253 71 62 87% 12500 270300 錦繡藍灣 多層 90140 180 117 65% 3600 4050 B 洋房 140310 210 145 69% 3600 5060 小高 66123 272 196 72% 3300 2835 高層 80130 186 149 76% 3200 3540