房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與制度(已修改)
2025-01-12 03:45 本頁面
【正文】 第五章 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與制度 ? 產(chǎn)權(quán)理論 ? 土地產(chǎn)權(quán) ? 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) ? 土地制度 ? 住房制度 ? 假設(shè)突然規(guī)定：市場上所有的糧食可以不要錢 ， 隨意拿 。 你會怎么辦： 1—— 你是消費(fèi)者； 2—— 你是商人； 3—— 你是生產(chǎn)者 。 假設(shè)沒有產(chǎn)權(quán)： 產(chǎn)權(quán)理論 產(chǎn)權(quán)的含義 產(chǎn)權(quán)的特性和功能 產(chǎn)權(quán)的演變 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與住房制度 4 ? 一 、 產(chǎn)權(quán) 所謂產(chǎn)權(quán)就是指對于某種物品包括所有權(quán) 、 使用權(quán) 、 抵押權(quán)等權(quán)利在內(nèi)的 ，受法律保護(hù)的 ， 排他性的權(quán)利束 。 產(chǎn)權(quán)不是一個(gè)權(quán)利 ， 而是一束權(quán)利 ， 一般包括所有權(quán) 、 占有權(quán) 、 使用權(quán) 、收益權(quán) 、 轉(zhuǎn)讓權(quán)等 。 資產(chǎn)的不同屬性 ， 可以分解和界定為不同權(quán)利 。 ? 起源： 資源稀缺 和 外部性 的存在 ? 功能：通過建立產(chǎn)權(quán)制度 ， 讓人們知道如何獲得資源 ， 以及在什么樣的權(quán)利范圍內(nèi)可以選擇資源和使用資源 產(chǎn)權(quán)的含義 二 、 產(chǎn)權(quán) 、 物權(quán) 、 財(cái)產(chǎn)權(quán) 現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了傳統(tǒng)的物權(quán) ， 包括對一切可以給人們帶來利益和價(jià)值的資產(chǎn)的權(quán)利 。 知識產(chǎn)權(quán) 、 無形資產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 、 肖像 、 名譽(yù)等都屬亍廣義的產(chǎn)權(quán) 。 財(cái)產(chǎn)權(quán)是指通?？梢砸越疱X衡量其價(jià)值的利益為內(nèi)容的民事權(quán)利 ，如物權(quán) 、 債權(quán)等 。 物權(quán)是指權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)按照自己的意志支配自有物戒者依照授權(quán)支配他人的物 ， 直接享受物的效益的排他性財(cái)產(chǎn)權(quán) ， 其中物是人們可支配和利用的物質(zhì)財(cái)富 。 ?三 、 產(chǎn)權(quán)與交易 ? 產(chǎn)權(quán)制約市場交易 產(chǎn)權(quán)界定是交易的前提 交易本質(zhì)上是產(chǎn)權(quán)的交易 權(quán)利的價(jià)值規(guī)定了商品的價(jià)值 ? 交易是產(chǎn)權(quán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的機(jī)制 市場交易是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)價(jià)值的條件 市場競爭是優(yōu)化產(chǎn)權(quán)安排的動力 (招拍掛 ） 產(chǎn)權(quán)的一般特性和要求：主要有 排他性 、 可分割性 、可讓渡性和明晰性和 社會性 。 排他性 、 可分割性 、 可讓渡性和明晰性也是相對的 。不同產(chǎn)權(quán)這些特性的表現(xiàn)程度和方式與不一樣 。 產(chǎn)權(quán)的特性 （ 一 ） 排他性 產(chǎn)權(quán)界定的基本目的和要求 ， 就是要區(qū)分人們之間的權(quán)利 ， 就是要確定排他性 。 產(chǎn)權(quán)的排他性是指排除 “ 所有者 ” 以外其他人對資產(chǎn)的權(quán)利 ， 說明產(chǎn)權(quán)的獨(dú)占性和壟斷性 。 “風(fēng)能進(jìn)、雨能進(jìn)、國王不能進(jìn)”，產(chǎn)權(quán)不可侵犯性?。?！ 產(chǎn)權(quán)的特性 （ 二 ） 可分割性 ? 產(chǎn)權(quán)的可分割性 ， 是指對特定財(cái)產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利可以分屬于不同主體的性質(zhì) 。 產(chǎn)權(quán)的可分解性可以在不同層次上體現(xiàn)出來 。 ? 產(chǎn)權(quán)的可分割性對產(chǎn)權(quán)的有效使用具有重要的意義 ， 是產(chǎn)權(quán)優(yōu)化配置的前提 ， 是專業(yè)化 、 比較優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)的條件 ? 分割的相對性 ， 分割受交易成本制約 。 共有產(chǎn)權(quán)不具有可分割性 。 產(chǎn)權(quán)的特性 （ 三 ） 可讓渡性 ? 可讓渡性是指產(chǎn)權(quán)從一個(gè)主體轉(zhuǎn)移到其他主體的特性 。 ? 產(chǎn)權(quán)的讓渡對資源的有效配置和利用具有極為重要的意義 。 張五常： “ 產(chǎn)權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性確保了使用是最有價(jià)值的 ” ? 私有產(chǎn)權(quán)的可讓渡性有時(shí)可能會受到限制 ， 從而出現(xiàn) “ 所有權(quán)的殘缺 ” 。 產(chǎn)權(quán)的特性 （ 四 ） 明晰性 ? 明晰性是產(chǎn)權(quán)的基本要求 ， 是指不同產(chǎn)權(quán)或不同主體的 產(chǎn)權(quán) ， 其 邊界 應(yīng)盡量明確 ， 相互的權(quán)責(zé)利清楚 。 ? 交易成本約束 （ 交易成本或交易費(fèi)用 ， 是指在產(chǎn)權(quán)交易過程中 ， 尋求買賣雙方談判 、 簽訂合同 、 履行合同等方面的費(fèi)用 。 ） 產(chǎn)權(quán)的特性 ? （ 五 ） 產(chǎn)權(quán)的社會性 ? 社會性包括：所有權(quán)社會性 、 使用權(quán)社會性 、 受益權(quán)社會性等 ? 產(chǎn)權(quán)的社會性與現(xiàn)代社會化生產(chǎn)力相適應(yīng) ? 產(chǎn)權(quán)的明晰性和社會性是現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)兩大最基本的特征和要求 ， 明晰性是產(chǎn)權(quán)傾向于私有化 ， 社會性又是產(chǎn)權(quán)傾向于公有化 。 找到二者之間的協(xié)調(diào) ， 是現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)安排最為重要的 。 產(chǎn)權(quán)的特性 案例：公地的悲劇 近年來 ， 我國不少牧區(qū)出現(xiàn)過度放牧而導(dǎo)致草場無法維持正常的再生 ， 以致牧民的生活受到極大的影響 。 為什么牧民會做出這樣的選擇 ？ （ 鄂爾多斯羊絨衫與西北草地沙化 ） 如果一個(gè)牧場由 100戶牧民共同擁有 ， 假定最佳放牧數(shù)量為每戶 50頭牛 。 當(dāng)其中一戶牧民將放牧的數(shù)量增加到 55頭牛時(shí) ， 將會導(dǎo)致資源的過度使用 。 但這戶牧民得到了所增加放牧 5頭牛的全部收益 ， 而其受到的損失僅僅為全部損失的1/100。 因此 ， 這必然刺激大家增加放牧的數(shù)量 。 當(dāng)所有人都這樣做時(shí) ， 社會資源就處于低效配置狀態(tài) 。 上述問題就是經(jīng)濟(jì)
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