【正文】 順馳 又一城推廣匯報(bào) 目 錄 PART 1 又一城項(xiàng)目簡介 PART 2 前期總結(jié) PART 3 后期推廣對象及思路 PART 4 春節(jié)前推廣執(zhí)行方案 PART 5 工作所需支持 PART 6 后期工作思考 PART 1 又一城項(xiàng)目簡介 一、產(chǎn)品分析 二、銷售模式及目標(biāo)均價(jià) 三、項(xiàng)目 SWOT分析 一、產(chǎn)品分析 產(chǎn)品總述 : 總建筑面積 ，涵蓋餐飲、娛樂、社區(qū)配套、酒店等商業(yè)業(yè)態(tài)，其中一期商業(yè)面積為 左右，二期的面積為 4萬平米，目前規(guī)劃為產(chǎn)權(quán)式酒店 一、產(chǎn)品分析 產(chǎn)品面積劃分 : 數(shù)量 % 數(shù)量 數(shù)量 數(shù)量0 ~ 5 0 9 3 .4 % 7 5 .0 % 2 1 .6 % 0 0 .0 %5 0 ~ 1 0 0 91 3 4 .3 % 61 4 3 .6 % 30 2 4 .4 % 0 0 .0 %1 0 0 ~ 1 5 0 75 2 8 .3 % 34 2 4 .3 % 41 3 3 .3 % 0 0 .0 %1 5 0 ~ 2 0 0 56 2 1 .1 % 22 1 5 .7 % 34 2 7 .6 % 0 0 .0 %2 0 0 ~ 3 0 0 29 1 0 .9 % 14 1 0 .0 % 15 1 2 .2 % 0 0 .0 %300~ 5 1 .9 % 2 1 .4 % 1 0 .8 % 2 1 0 0 %265 1 0 0 .0 % 1 4 0 1 0 0 % 1 2 3 1 0 0 .0 % 2 1 0 0 %總共樓層一層 二層 三層占總數(shù)百分比 5 2 .8 % 4 6 .4 % 0 .8 % 一、產(chǎn)品分析 體驗(yàn)式的產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念 : ?創(chuàng)造出具有場所感和歸屬感的空間環(huán)境是又一城的首要目標(biāo)。 ? 利用尺度宜人、形態(tài)各異的街道、廣場、庭院、散步道所形成的有機(jī)結(jié)構(gòu)來給消費(fèi)者帶來變幻多姿的空間體驗(yàn)，使人流連忘返。 一、產(chǎn)品分析 項(xiàng)目總體定位 : 天津首座集餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)度假、旅游于一體的水景全生活商業(yè)群 一、產(chǎn)品分析 目標(biāo)消費(fèi)客群定位： ? 社區(qū)商業(yè)合理消費(fèi)范圍：太陽城、萬新村居民以及周邊區(qū)域居民； ? 酒店及空港物流的商務(wù)人士： ? 天津市的高收入人群； ? 未來東麗湖板塊消費(fèi)人群、東麗高消費(fèi)人群 ? 少量的慕名而來的北京、塘沽等地的短線游客； ? 部分來天津旅游的人； 二、銷售模式及目標(biāo)均價(jià) 項(xiàng)目采用自然銷售和包租銷售結(jié)合的形式： ?自然銷售： 主要為自營商家和采取委托招租或自行出租的投資者，面積為 12100平米，占總銷售面積的 40%； ?包租銷售： 5年包租， 8%回報(bào)，投資者購買包租銷售區(qū)域的商鋪，須一次性簽定 5年包租協(xié)議 目標(biāo)均價(jià)整體商業(yè)實(shí)現(xiàn) 10000元 /平米 三、項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢 （ 1）東南半環(huán)和衛(wèi)國道快速位置，可視較好。 （ 2）良好的景觀設(shè)計(jì)，天津獨(dú)一無二。 （ 3）景觀資源較為豐富，可以增加人流的聚集效應(yīng)，有利于提升 商業(yè)的整體品位。 （ 4）市區(qū)連接濱海、機(jī)場、京唐重要腹地，發(fā)展?jié)摿薮? （ 5）天津首席一站式美食休閑娛樂廣場全國首創(chuàng) （ 6）招商支持，主力店進(jìn)駐，品牌號(hào)召力 （ 7）街鋪產(chǎn)品 市場稀缺 三、項(xiàng)目 SWOT分析 劣勢 （ 1）雖然地塊坐落在城市的主干道衛(wèi)國道上，但由于立交橋的阻 隔對本項(xiàng)目的視線及交通均會(huì)產(chǎn)生不利的影響，很容易形成 橋下人車混雜的局面。 （ 2）緊鄰的 9地及小二樓部分人文素質(zhì)較低，會(huì)對高品質(zhì)的商業(yè) 產(chǎn)生不利的影響，小二樓拆除及后期地塊施工，均會(huì)對建成 的商業(yè)產(chǎn)生消極的影響。 三、項(xiàng)目 SWOT分析 機(jī)會(huì) （ 1）太陽城整體區(qū)域的發(fā)展前景極為廣闊，為商業(yè)、商務(wù)、酒 店的發(fā)展提供了潛在的市場空間。（空港物流、工業(yè)東移 等） （ 2）隨著太陽城開發(fā)地塊的逐步增多，入住人口的逐漸增加， 商業(yè)、商務(wù)的市場空間進(jìn)一步增加。 （ 3）目前太陽城周邊的商業(yè)、商務(wù)設(shè)施極不完善，市場的空白 造就了市場的機(jī)會(huì)。 三、項(xiàng)目 SWOT分析 威脅 （ 1）該區(qū)域大環(huán)境的發(fā)展速度對又一城的未來商業(yè)前景有直接 的影響。 （ 2）周邊居民的文化素質(zhì)及消費(fèi)能力參差不齊，會(huì)對高品質(zhì)的 商業(yè)及商務(wù)氛圍的營造產(chǎn)生不利的影響。 PART 2 前期總結(jié) 一、前期推廣總結(jié) 二、前期積累客戶的情況 三、又一城商業(yè)、酒店、太陽城的關(guān)系 一、前期推廣總結(jié) 1．前期媒體推廣主張分析 （ 1） 5月推廣主題：天津從此又一城 內(nèi)容：形象導(dǎo)入，宣泄項(xiàng)目的整體形象，旨在建立“又一城” 在天津市商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍地位 （ 2） 6月推廣主題 ：國際城市帶首個(gè)景觀節(jié)點(diǎn) 啟動(dòng)天津門戶商業(yè) （以水景和綜合特色商業(yè)文化切入） 內(nèi)容：圍繞核心主題闡述項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃、升值潛力、特色商 業(yè)規(guī)劃； 一、前期推廣總結(jié) 1．前期媒體推廣主張分析 （ 3） 8月推廣主題：天津首座美式商業(yè)公園 內(nèi)容：從投資者關(guān)心的問題引出項(xiàng)目功能賣點(diǎn)：區(qū)域發(fā)展規(guī) 劃、人氣、主題風(fēng)情商業(yè)、全程運(yùn)營等功能賣點(diǎn)展開； （ 4） 9月－ 11月項(xiàng)目推廣處于停滯狀態(tài) 一、前期推廣總結(jié) 2．前期媒體推廣效果： 從前期的主流媒體推廣效果看，從產(chǎn)品本身出發(fā)的形象定位，使項(xiàng)目建立了一定的市場知名度，但因選取投資者關(guān)注的產(chǎn)品賣點(diǎn)，未能有效打擊市場上的投資客戶，且項(xiàng)目形象定位未建立鮮明的市場區(qū)隔，很難引起客戶的興趣，項(xiàng)目的關(guān)注度不高。 一、前期推廣總結(jié) 3．分析前期渠道推廣工作 前期工作成果： ? 通過 DM直投、短信、海報(bào)、一對一回訪，發(fā)放“又一城紅卡”等針對性手段集中精力挖掘河?xùn)|、河北的順馳項(xiàng)目老業(yè)主，取得不錯(cuò)的效果； ? 同時(shí)通過分析前期的渠道推廣工作，從 DM直投效果可以看出，其中關(guān)于項(xiàng)目的“包租，固定回報(bào)”及“招商成果”等針對投資者敏感點(diǎn)的宣泄收到了很好的效果。 前期工作的不足： ? 由于費(fèi)用問題，并未對其它區(qū)域進(jìn)行宣傳，產(chǎn)品的市場認(rèn)知度不高 ? 以儲(chǔ)備消費(fèi)者為主要目的之一的紅卡功能性不完善，發(fā)放量不是很高，影響力較小。 一、前期推廣總結(jié) 3 ． 前期推廣存在的問題 ? 訴求對象不清。投資者和消費(fèi)者兩條線的組織上不清晰，針對消費(fèi)者的項(xiàng)目形象定位宣傳短期內(nèi)無法打擊投資者，因此，難以支持銷售； ? 商業(yè)項(xiàng)目氣質(zhì)沒有樹立，導(dǎo)致市場區(qū)隔同質(zhì)化； ? 訴求內(nèi)容缺乏投資者所關(guān)心的核心利益點(diǎn)，不能帶來有效來電來訪。 ? 企圖炒作商圈，可是項(xiàng)目的體量和推廣周期不支持，短期內(nèi)難以見效。 一、前期推廣總結(jié) 3．前期推廣存在的問題 ? 項(xiàng)目區(qū)域和未來發(fā)展的認(rèn)可存在差異（成熟度不是很高），但前期關(guān)于區(qū)域升值的推廣沒有政府炒作的有利支持，影響力不大； ? 招商脈絡(luò)如何有效的支持銷售脈絡(luò)不清晰； ? 一段時(shí)間停滯，項(xiàng)目在市場上已淡化，須重新加熱。重新啟動(dòng)如何借用以前的推廣之勢又樹立鮮明的市場形象待斟酌； 一、前期推廣總結(jié) 4．后期推廣要達(dá)到的目的 ? 重塑項(xiàng)目形象，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目商業(yè)氣質(zhì)，體現(xiàn)項(xiàng)目特色，建立市場區(qū)隔，迅