法律知識(shí)探析關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)之屬性及其有償流轉(zhuǎn)法律問題(已修改)
2025-01-09 07:17 本頁(yè)面
【正文】 編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第9頁(yè) 共9頁(yè)省人民政府水行政主管部門建立水土保持監(jiān)測(cè)網(wǎng)絡(luò)，對(duì)全省水土流失動(dòng)態(tài)進(jìn)行監(jiān)測(cè)、預(yù)報(bào)，省人民政府定期將監(jiān)測(cè)、預(yù)報(bào)情況予以公告?？h級(jí)以上人民政府水行政主管部門及其所屬的水土保持監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)建立執(zhí)法關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)之屬性及其有償流轉(zhuǎn)法律問題探析關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)之屬性及其有償流轉(zhuǎn)法律問題探析作者佘衛(wèi)剛[內(nèi)容摘要]農(nóng)村集體建設(shè)土地使用權(quán)作為一項(xiàng)重要的用益物權(quán)，隨著中國(guó)工業(yè)化、城市化進(jìn)程的加快，其外部利益性逐漸顯現(xiàn)。集體建設(shè)用地使用權(quán)有償流轉(zhuǎn)問題遂成為專家、學(xué)者們研討的焦點(diǎn)問題?，F(xiàn)行的調(diào)整農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律規(guī)范因其自身的缺陷性，已不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之需。如何在確保集體所有權(quán)不變的前提下充分發(fā)揮作為用益物權(quán)的集體建設(shè)用地使用權(quán)之最大效用，使之合理、有序、有償流轉(zhuǎn)之變革已刻不容緩。[關(guān)鍵詞] 集體建設(shè)用地使用權(quán)，用益物權(quán)，權(quán)能，有償流轉(zhuǎn)一、社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)中的不和諧因素近年來，“ 三農(nóng)” 問題一直被稱為中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展問題的重中之重，新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體提出“ 社會(huì)主義新農(nóng)村” 建設(shè)。隨科學(xué)理論思想轉(zhuǎn)變?yōu)閺?qiáng)大的實(shí)踐武器，中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)，尤其是農(nóng)村面貌將會(huì)出現(xiàn)巨大的變化。但目前現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，仍存在著嚴(yán)重影響農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的矛盾：（一）城市化進(jìn)程加速化與農(nóng)地銳減的矛盾經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然促進(jìn)城市化進(jìn)程發(fā)展：城市化水平不斷提高，城市數(shù)量不斷增加、城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，又必然需要大量建設(shè)用地。據(jù)報(bào)中國(guó)城市化水平1995年為29%，到2000年為35%，而到2010年則為45%左右?？v觀中國(guó)建國(guó)以來城市發(fā)展與耕地變化簡(jiǎn)史，可以看出，從1957年到1997年間，耕地從112百萬(wàn)公頃下降到95百萬(wàn)公頃，年減少近1，000，000萬(wàn)公頃[1]。這嚴(yán)重沖擊保護(hù)耕地的國(guó)策。（二）農(nóng)民土地被征獲得極少的補(bǔ)償金與國(guó)家土地使用權(quán)出讓而獲得巨額差價(jià)的矛盾 我國(guó)土地管理法律體系規(guī)定了農(nóng)地只有被國(guó)家征才能進(jìn)入地市，這樣就使得國(guó)家壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，造成國(guó)家對(duì)農(nóng)地使用權(quán)的不當(dāng)干預(yù)，無(wú)償?shù)娜〉棉r(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后的增值收益，而收益返還用于農(nóng)村建設(shè)的卻是其中極少的一部分。從而政府、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部與農(nóng)民間的關(guān)系對(duì)立，矛盾尖銳。（三）農(nóng)地使用權(quán)之流轉(zhuǎn)趨勢(shì)與國(guó)家法律規(guī)范嚴(yán)格限制間的矛盾以土地管理法為主的法律體系對(duì)農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是嚴(yán)格禁止、限制的，只有極少數(shù)情況例外，但也有嚴(yán)格的限制條件。但現(xiàn)實(shí)中，這些禁限基本處于失靈狀態(tài)，各地農(nóng)地流轉(zhuǎn)隱形市場(chǎng)大量存在。隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展、戶籍制改革，村民買賣、抵押房屋及宅基地屢見不鮮；名為聯(lián)營(yíng)實(shí)為土地租賃、甚至買賣的現(xiàn)象也比較嚴(yán)重；在皖粵等省份亦以地方立法形式出臺(tái)了集體建設(shè)用地有償流轉(zhuǎn)等辦法。可見，現(xiàn)實(shí)中集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題靠一味的禁止是無(wú)法解決的。綜上所述，農(nóng)村土地，尤其是其流轉(zhuǎn)問題，已經(jīng)成為嚴(yán)重影響農(nóng)村發(fā)展的重要問題。隨中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的確立，建立如何充分體現(xiàn)、發(fā)揮土地使用權(quán)生產(chǎn)要素作用的，使之能正常、合理、高效利用的制度刻不容緩。二、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)治理現(xiàn)狀與缺陷集體建設(shè)用地所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有，而對(duì)于其使用權(quán)及使用權(quán)流轉(zhuǎn)，我國(guó)法律如是規(guī)定：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第43條，建設(shè)用地需使用國(guó)有土地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地、村民建房用宅基地、鄉(xiāng)村公益建設(shè)用地等經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有土地除外；該法60條，可以以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同興辦企業(yè)；該法62條，村民出賣、出租房屋后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)；該法63條，農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于集體建設(shè)，但符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法流轉(zhuǎn)發(fā)生
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