法律知識探析關于集體建設用地使用權之屬性及其有償流轉法律問題(存儲版)
【正文】 特批的中介性流轉管理機構。（五）做好集體建設用地使用權與國有土地使用權兩種流轉形態(tài)的協(xié)調要做到集體建設用地使用權與國有土地使用權“同地、同價、同權”，在國有土地存量日少、價格日漲的現(xiàn)實情況下，勢必會導致政府與民爭地的現(xiàn)象發(fā)生。對此，可以在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地規(guī)劃、合理分配各類用途土地數量的基礎上，用土地用途管制、土地流轉稅收及土地儲備制度等對集體建設用地使用權與國有土地使用權兩種流轉形態(tài)協(xié)調，以確保國家宏觀調控有效實現(xiàn)的同時集體建設用地使用權能得以有償、合理、規(guī)范流轉。在流轉期間，由土地管理中介機構協(xié)助土地使用權出讓方與受讓方進行協(xié)商、交易，村委會作為農村土地所有權主體，在交易時收取一定的資源費，作為農村基礎設施建設之用，以發(fā)展農村經濟。對此若不能有效控制，其后果必然是大量集體建設用地無序進入土地市場，嚴重沖擊現(xiàn)有土地市場、制度。對于公共設施和公益建設用地，主要用于鄉(xiāng)村建公共設施和公益建設，故其權能應包括占有、使用等。使村民亦可根據土地利用規(guī)劃，再不改變規(guī)劃及土地用途的前提下，自主選擇土地利用方式。而用益物權是對他人所有之物享有以使用收益為內容的物權，即對他人之物在一定范圍內的占有、使用、收益之權利。故應當賦予農村集體權能完整的農地所有權，讓在全國普遍存在的具有相對獨立主體資格的村民委員會為集體所有權代表主體。建國以來的多輪土地改革之所以收效甚微，根本原因就在于“始終將政府對土地的統(tǒng)一管理職能和政府壟斷職能混為一談，而沒有去圍繞土地經濟運行的政府與市場關系的機制基礎進行創(chuàng)新，一直因為政府自己調控自己，政府自己監(jiān)管自己而治標不治本。但隨經濟的發(fā)展，新農村建設需要土地，村民權益意識的提高要求分享農地流轉之收益，改革試驗與農民探索為流轉工作做了政策儲備，更重要的是農地使用權流轉隱形市場大量存在。然而現(xiàn)實中，農村土地的經營權，已經因為農地由村民占有、使用而為村民享有和行使；而農地管理權行使的一個最重要的表現(xiàn)就是選擇農地使用制度，自主安排農地用途。故集體土地所有權實質上是一種由國家控制、但由集體承受其控制結果的一種中國農村特有的制度安排。等等。從而政府、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部與農民間的關系對立，矛盾尖銳。如何在確保集體所有權不變的前提下充分發(fā)揮作為用益物權的集體建設用地使用權之最大效用，使之合理、有序、有償流轉之變革已刻不容緩?，F(xiàn)行的調整農地使用權流轉的相關法律規(guī)范因其自身的缺陷性，已不能適應市場經濟發(fā)展之需。（二）農民土地被征獲得極少的補償金與國家土地使用權出讓而獲得巨額差價的矛盾 我國土地管理法律體系規(guī)定了農地只有被國家征才能進入地市，這樣就使得國家壟斷土地一級市場，造成國家對農地使用權的不當干預，無償的取得農村集體土地轉為建設用地后的增值收益，而收益返還用于農村建設的卻是其中極少的一部分。二、集體建設用地使用權流轉治理現(xiàn)狀與缺陷集體建設用地所有權屬于農民集體所有，而對于其使用權及使用權流轉，我國法律如是規(guī)定：《中華人民共和國土地管理法》第43條，建設用地需使用國有土地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設用地、村民建房用宅基地、鄉(xiāng)村公益建設用地等經依法批準使用農民集體所有土地除外；該法60條，可以以土地使用權入股、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)；該法62條，村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準；該法63條，農民集體所有土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于集體建設，但符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法流轉發(fā)生轉移的除外；《中華人民共和國擔保法》第3336條等規(guī)定，農村集體所有土地使用權、宅基地使用權等不得抵押，但抵押地上建筑物、附著物等的，相應土地使用權同時抵押。而農村土地處分權能則因國家法律法規(guī)的規(guī)定和政府行政權力的強行介入，變成政府的征地權。（三）農村集體建設用地使用權流轉制管理問題按我國
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