法律知識(shí)探析關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)之屬性及其有償流轉(zhuǎn)法律問(wèn)題(存儲(chǔ)版)
【正文】 特批的中介性流轉(zhuǎn)管理機(jī)構(gòu)。（五）做好集體建設(shè)用地使用權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)兩種流轉(zhuǎn)形態(tài)的協(xié)調(diào)要做到集體建設(shè)用地使用權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)“同地、同價(jià)、同權(quán)”，在國(guó)有土地存量日少、價(jià)格日漲的現(xiàn)實(shí)情況下，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致政府與民爭(zhēng)地的現(xiàn)象發(fā)生。對(duì)此，可以在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地規(guī)劃、合理分配各類用途土地?cái)?shù)量的基礎(chǔ)上，用土地用途管制、土地流轉(zhuǎn)稅收及土地儲(chǔ)備制度等對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)兩種流轉(zhuǎn)形態(tài)協(xié)調(diào)，以確保國(guó)家宏觀調(diào)控有效實(shí)現(xiàn)的同時(shí)集體建設(shè)用地使用權(quán)能得以有償、合理、規(guī)范流轉(zhuǎn)。在流轉(zhuǎn)期間，由土地管理中介機(jī)構(gòu)協(xié)助土地使用權(quán)出讓方與受讓方進(jìn)行協(xié)商、交易，村委會(huì)作為農(nóng)村土地所有權(quán)主體，在交易時(shí)收取一定的資源費(fèi)，作為農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之用，以發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)。對(duì)此若不能有效控制，其后果必然是大量集體建設(shè)用地?zé)o序進(jìn)入土地市場(chǎng)，嚴(yán)重沖擊現(xiàn)有土地市場(chǎng)、制度。對(duì)于公共設(shè)施和公益建設(shè)用地，主要用于鄉(xiāng)村建公共設(shè)施和公益建設(shè)，故其權(quán)能應(yīng)包括占有、使用等。使村民亦可根據(jù)土地利用規(guī)劃，再不改變規(guī)劃及土地用途的前提下，自主選擇土地利用方式。而用益物權(quán)是對(duì)他人所有之物享有以使用收益為內(nèi)容的物權(quán)，即對(duì)他人之物在一定范圍內(nèi)的占有、使用、收益之權(quán)利。故應(yīng)當(dāng)賦予農(nóng)村集體權(quán)能完整的農(nóng)地所有權(quán)，讓在全國(guó)普遍存在的具有相對(duì)獨(dú)立主體資格的村民委員會(huì)為集體所有權(quán)代表主體。建國(guó)以來(lái)的多輪土地改革之所以收效甚微，根本原因就在于“始終將政府對(duì)土地的統(tǒng)一管理職能和政府壟斷職能混為一談，而沒(méi)有去圍繞土地經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的政府與市場(chǎng)關(guān)系的機(jī)制基礎(chǔ)進(jìn)行創(chuàng)新，一直因?yàn)檎约赫{(diào)控自己，政府自己監(jiān)管自己而治標(biāo)不治本。但隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，新農(nóng)村建設(shè)需要土地，村民權(quán)益意識(shí)的提高要求分享農(nóng)地流轉(zhuǎn)之收益，改革試驗(yàn)與農(nóng)民探索為流轉(zhuǎn)工作做了政策儲(chǔ)備，更重要的是農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)隱形市場(chǎng)大量存在。然而現(xiàn)實(shí)中，農(nóng)村土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)，已經(jīng)因?yàn)檗r(nóng)地由村民占有、使用而為村民享有和行使；而農(nóng)地管理權(quán)行使的一個(gè)最重要的表現(xiàn)就是選擇農(nóng)地使用制度，自主安排農(nóng)地用途。故集體土地所有權(quán)實(shí)質(zhì)上是一種由國(guó)家控制、但由集體承受其控制結(jié)果的一種中國(guó)農(nóng)村特有的制度安排。等等。從而政府、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部與農(nóng)民間的關(guān)系對(duì)立，矛盾尖銳。如何在確保集體所有權(quán)不變的前提下充分發(fā)揮作為用益物權(quán)的集體建設(shè)用地使用權(quán)之最大效用，使之合理、有序、有償流轉(zhuǎn)之變革已刻不容緩?，F(xiàn)行的調(diào)整農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律規(guī)范因其自身的缺陷性，已不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之需。（二）農(nóng)民土地被征獲得極少的補(bǔ)償金與國(guó)家土地使用權(quán)出讓而獲得巨額差價(jià)的矛盾 我國(guó)土地管理法律體系規(guī)定了農(nóng)地只有被國(guó)家征才能進(jìn)入地市，這樣就使得國(guó)家壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，造成國(guó)家對(duì)農(nóng)地使用權(quán)的不當(dāng)干預(yù)，無(wú)償?shù)娜〉棉r(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后的增值收益，而收益返還用于農(nóng)村建設(shè)的卻是其中極少的一部分。二、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)治理現(xiàn)狀與缺陷集體建設(shè)用地所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有，而對(duì)于其使用權(quán)及使用權(quán)流轉(zhuǎn)，我國(guó)法律如是規(guī)定：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第43條，建設(shè)用地需使用國(guó)有土地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地、村民建房用宅基地、鄉(xiāng)村公益建設(shè)用地等經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有土地除外；該法60條，可以以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同興辦企業(yè)；該法62條，村民出賣、出租房屋后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)；該法63條，農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于集體建設(shè)，但符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法流轉(zhuǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外；《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第3336條等規(guī)定，農(nóng)村集體所有土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等不得抵押，但抵押地上建筑物、附著物等的，相應(yīng)土地使用權(quán)同時(shí)抵押。而農(nóng)村土地處分權(quán)能則因國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)定和政府行政權(quán)力的強(qiáng)行介入，變成政府的征地權(quán)。（三）農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制管理問(wèn)題按我國(guó)
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