【正文】 讓星沙，更自豪！ 從此不見(jiàn)后來(lái)者！ 佐佑說(shuō)：為什么我的眼里飽含淚水？因?yàn)槲覍?duì)這土地愛(ài)的深沉。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載 錦繡星城項(xiàng)目前策方案 佐佑地產(chǎn)營(yíng)銷 合作回顧 ? 2023年 1月 20日，佐佑地產(chǎn)與城池置業(yè)首次會(huì)晤，提報(bào)了我司的初步思路，并達(dá)成了一定程度的共識(shí)； ? 2023年 3月 26日，佐佑地產(chǎn)與城池置業(yè)再次溝通，應(yīng)發(fā)展商要求，佐佑正式成立錦繡星城項(xiàng)目小組，就項(xiàng)目的整體定位、物業(yè)發(fā)展及整合營(yíng)銷等方面展開探討，形成方案。 本次方案解決之問(wèn)題 ? 項(xiàng)目市場(chǎng)站位問(wèn)題 ? 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系建立 ? 項(xiàng)目營(yíng)銷思路確定 ? 項(xiàng)目推廣方向確定 ? 本次提案不同于傳統(tǒng)提案 —— ? 我們不堆砌數(shù)據(jù)，只求發(fā)現(xiàn)真相，探討發(fā)展； ? 我們不丟棄市場(chǎng)，只為精準(zhǔn)定位，突破制勝！ 報(bào)告提綱 ? 市場(chǎng)篇 ? 宏觀市場(chǎng) ? 區(qū)域市場(chǎng) ? 產(chǎn)品市場(chǎng) ? 客戶市場(chǎng) ? 市場(chǎng)小結(jié) ? 定位篇 ? 營(yíng)銷篇 市場(chǎng) —— 空前的瘋長(zhǎng) ? 樓市瘋長(zhǎng)了 !全國(guó)新房成交價(jià)格逐月以超過(guò) 10%的幅度上漲，長(zhǎng)沙新房成交均價(jià)達(dá) 4900元 /㎡，內(nèi)環(huán)幾無(wú) 5500元 /㎡以內(nèi)新房，星沙區(qū)域從均價(jià) 2023多到超過(guò)3700，個(gè)別樓盤逼近 5000！ ? “地王地王地王！”一年來(lái)，一個(gè)個(gè)土地出讓記錄被刷新 —— 255億總價(jià)地王！超過(guò) 36000元 /㎡樓面單價(jià)地王！全國(guó)土地出讓總收益超過(guò) 1萬(wàn)億！ 客戶 —— 空前的恐慌 ? 客戶真急了！ 無(wú)房了！開盤即售罄了！ 1年以來(lái)，瘋狂不斷 —— 自帶水壺方便面排通宵隊(duì)的，客戶過(guò)多售樓部擠到爆擠到失控的，趁機(jī)炒樓花大發(fā)其財(cái)?shù)模涡紊?，林林總總。大?80后甚至 85后 90后提前透支加入買房大軍，大量炒房客重新占領(lǐng)市場(chǎng)。 中央 —— 空前的緊張 ? 調(diào)控開始了！ 從 2023年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“防止”開始，到國(guó)務(wù)院工作會(huì)議提出的“遏制”，到央行微調(diào)準(zhǔn)備金率，到“貸款回收”，到各地紛紛響應(yīng)中央政策，到土地環(huán)節(jié)的大小限制措施，到兩會(huì)的熱議 ……調(diào)控的步調(diào)很緊張。兩大懸疑：加息何時(shí)加，又該不該加？樓市如何控，又能否控的?。课覀儾坏枚?，但是，樓市的強(qiáng)勢(shì)告訴我們，已經(jīng)“高危”了。 佐佑 —— 理性的觀望 ? 總之這一年，大家都很忙。 ? 這新一輪的瘋長(zhǎng)為中國(guó)社會(huì)財(cái)富分配做了一次更為徹底的洗牌，在大的“政策市”背景下，國(guó)際緊逼調(diào)控的節(jié)奏必將持續(xù)，但是，基于通貨膨脹的現(xiàn)實(shí)情況，加息需重典，但過(guò)重的加息亦必將帶來(lái)更大的蕭條。消費(fèi)，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的第一大馬車，仍然沒(méi)有被激活； ? 2023年開始的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)并沒(méi)有離我們遠(yuǎn)去，中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)體并未轉(zhuǎn)好，經(jīng)濟(jì)危機(jī)的確救了中國(guó)的房地產(chǎn)，但是，當(dāng)房地產(chǎn)再次突起，潛在的危機(jī)又浮現(xiàn)了出來(lái)，房地產(chǎn)真的能救中國(guó)經(jīng)濟(jì)？顯然不現(xiàn)實(shí)； ? 2023年的亞洲大旱再次提醒我們，也許瑪雅歷關(guān)于“ 2023年大改變”的預(yù)言不無(wú)道理，只是一句調(diào)侃，但是我們?cè)摵苌羁痰恼J(rèn)識(shí)到，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，我們需要做的還有太多太多，而對(duì)樓市的調(diào)穩(wěn)，已經(jīng)刻不容緩。 報(bào)告提綱 ? 市場(chǎng)篇 ? 宏觀市場(chǎng) ? 區(qū)域市場(chǎng) ? 產(chǎn)品市場(chǎng) ? 客戶市場(chǎng) ? 市場(chǎng)小結(jié) ? 定位篇 ? 營(yíng)銷篇 我們不談星沙，談長(zhǎng)沙。 ? 基于項(xiàng)目的特殊性，佐佑憑借多年的專業(yè)能力和操盤經(jīng)驗(yàn)，以專業(yè)的眼光下了這樣的定義： 本案將遠(yuǎn)超出星沙本地市場(chǎng)的期望 ； ? 正如長(zhǎng)沙市區(qū)的各大地標(biāo)型單棟小戶型項(xiàng)目，不論是產(chǎn)品價(jià)格還是產(chǎn)品價(jià)值，均高出長(zhǎng)沙，均價(jià)超過(guò) 10000元 /㎡的項(xiàng)目能用傳統(tǒng)長(zhǎng)沙思維思考？大量外來(lái)投資客，我們能用傳統(tǒng)的思路和方式？顯然不行。 ? 我們占據(jù)星沙最佳位置，區(qū)域地標(biāo)價(jià)值優(yōu)越，城市精神承載責(zé)任重大！我們可以內(nèi)斂，我們可以低調(diào)，但是我們的出身注定了我們的絕對(duì)地位，誰(shuí)也不能復(fù)制我們的驕傲。 ? 星沙，無(wú)對(duì)手！ ? 所以，我們決心用長(zhǎng)沙思維操作本案，從市場(chǎng)分析開始 —— 2023年的長(zhǎng)沙 ? 地鐵來(lái)了！ ? 2號(hào)線的全面動(dòng)工，標(biāo)志著長(zhǎng)沙兩翼齊飛時(shí)代的來(lái)臨，河西新城，尚東武廣，兩頭旺熱； 1號(hào)線工程的確立，標(biāo)志著長(zhǎng)沙地鐵基礎(chǔ)規(guī)劃布局基本完成，未來(lái)的長(zhǎng)沙，是值得期待的； ? 高鐵來(lái)了！ ? 武廣客運(yùn)高鐵的運(yùn)行，確立了中國(guó)的又一個(gè)“三小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，武漢至廣州，全程 3小時(shí)行程！武廣新城板塊火熱，各樓盤量?jī)r(jià)齊升，供不應(yīng)求。新火車站商圈的確立，大量外來(lái)投資客的涌入，區(qū)域未來(lái)升值潛力巨大； ? 三城合一！ ? 從電話號(hào)碼的升位和區(qū)位統(tǒng)一開始，未來(lái)的“ 0731”是一座擁有過(guò)數(shù)千萬(wàn)人口的和武漢比肩的大型城市，長(zhǎng)株潭輕軌的規(guī)劃確立意義重大！ 交通拉動(dòng)區(qū)域，距離拉動(dòng)價(jià)值！ 長(zhǎng)沙樓市表現(xiàn) ? 供應(yīng)市場(chǎng)： 按照新增開工面積滯后于供應(yīng) 年 的周期計(jì)算， 09 年 新增開工面積將體現(xiàn)在 10年 的全 年 供應(yīng)上。 09 年 全 年新開工面積大 1700 萬(wàn)（含四縣市），顯示著 2023 年 全市供應(yīng) 量 將巨大。 1 月市場(chǎng)供應(yīng) 量 即高漲； 2 月，受春節(jié)假期影響，新批預(yù)售進(jìn) 度 受阻，供應(yīng) 量 暫歇性回 落 ，預(yù)測(cè) 3 月過(guò)后供應(yīng)將火速回升。 供應(yīng)低潮期 2023年長(zhǎng)沙新房市場(chǎng)供應(yīng)巨大，競(jìng)爭(zhēng)激烈！ 長(zhǎng)沙樓市表現(xiàn) ? 銷售市場(chǎng)： 銷售低潮期 銷售高漲期 ？ 2 月，長(zhǎng)沙成交市場(chǎng)大幅收縮。受國(guó)家貸款政策收緊影響，各金融機(jī)構(gòu)個(gè)人房貸門檻相繼提高，導(dǎo)致商品房成交量走低。據(jù)市場(chǎng)監(jiān)控，目前長(zhǎng)沙各大商業(yè)銀行在房貸政策上取消七折利率，陸續(xù)提高首付款比重。此舉將嚴(yán)重削弱剛性需求購(gòu)買力，挫傷消費(fèi)信心。在從緊的房貸政策，一季度成交規(guī)模將大幅跳水。 2023很火爆， 2023不得而知，但逆向壓力較大！ 長(zhǎng)沙樓市表現(xiàn) ? 供求比例： 經(jīng)過(guò) 09年供應(yīng)緊張局面之后， 10年市場(chǎng)供應(yīng)將出現(xiàn)全新格局，供應(yīng)大幅增加可能性增強(qiáng)。就 2月供應(yīng)看，純商品房供應(yīng)量達(dá)，供求比突破 ，其中純商品住宅供求比突破 ，單月銷售壓力已初步現(xiàn)象。預(yù)計(jì)隨著春節(jié)后施工進(jìn)度的加快，后續(xù)供應(yīng)將急劇增加，后市快速去化風(fēng)險(xiǎn)加大。 銷售蜜月已成往事 供應(yīng)壓力接踵而至 長(zhǎng)沙樓市表現(xiàn) ? 成交均價(jià)： 2月份，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房備案均價(jià)為 5098元 /㎡，同比上漲%，環(huán)比漲 %，其中，商品住宅平均備案均價(jià)為 4670元 /㎡，同比上漲 %，環(huán)比上漲%。 2月，市中心及次中心中小戶型、公寓產(chǎn)品成交量較大，如彩虹都、經(jīng)典商務(wù)中心、融圣國(guó)際、佳境天成等樓盤備案成交套數(shù)大；此外，恒大地產(chǎn)旗下精裝修房引領(lǐng) 2 月高價(jià)產(chǎn)品，恒大綠洲、恒大城等精裝修房的成交拉升了整體市場(chǎng)成交價(jià)格。 小戶型公寓及精裝修成交火爆 價(jià)格大幅上揚(yáng) 2023年預(yù)測(cè) —— 房地產(chǎn)行業(yè)全景圖 2023年市場(chǎng)預(yù)測(cè) —— 核心影響因素 四大核心因素分析 市場(chǎng)內(nèi)在規(guī)律 中央政府的政策考量 資金厚度與開工速度 通貨膨脹預(yù)期 2023全國(guó)樓市總預(yù)測(cè) 2023年長(zhǎng)沙樓市預(yù)測(cè) ? 上半年房?jī)r(jià)高速上揚(yáng)，下半年上漲幅度趨穩(wěn)，或價(jià)格震蕩平穩(wěn)，全年商品房成交均價(jià)預(yù)測(cè)：約 50005300元 /㎡； ? 供應(yīng)量急劇攀升，成交量略低于 2023年，但是足夠?qū)r(jià)格上漲形成有力支撐； ? 城市資源占有型單棟小戶型產(chǎn)品繼續(xù)受投資客戶追捧，上漲空間仍然較大，由此帶來(lái)的城市其他類似地段效應(yīng)項(xiàng)目必將熱賣，本案的發(fā)展亦能有效借勢(shì)； ? 熱點(diǎn)板塊：南湖新城、濱江新城、新河三角洲、芙蓉新城、圭塘河風(fēng)光帶、暮云綠核等； ? 100㎡以內(nèi)，總價(jià)控制在 50萬(wàn)以內(nèi)產(chǎn)品較受市場(chǎng)歡迎，在產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)層面上看，品質(zhì)打造、附加值提供及獨(dú)特優(yōu)勢(shì)是順應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)品發(fā)展思路。 報(bào)告提綱 ? 市場(chǎng)篇 ? 宏觀市場(chǎng) ? 區(qū)域市場(chǎng) ? 產(chǎn)品市場(chǎng) ? 客戶市場(chǎng) ? 市場(chǎng)小結(jié) ? 定位篇 ? 營(yíng)銷篇 小戶型的發(fā)展 ? 政策導(dǎo)向影響 ： 2023年以來(lái)，在國(guó)家住房保障計(jì)劃的大框架下， 9070政策落地，中小戶型產(chǎn)品順應(yīng)政策需要； ? 價(jià)格指數(shù)影響 ：樓市價(jià)格短短幾年翻了幾番，購(gòu)買力增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有跟上房?jī)r(jià)漲幅，這樣無(wú)形中在相當(dāng)靜止的購(gòu)買力空間里，房屋面積只能求其次求其小，中小戶產(chǎn)品更受歡迎； ? 最大價(jià)值追求 ：絕佳地段項(xiàng)目，往往考慮到做大面積商業(yè)，往往會(huì)考慮做中小戶型，究其原因，仍然是開發(fā)企業(yè)對(duì)地段最佳利用的結(jié)果，在單價(jià)相當(dāng)較高的情況下，面積和總價(jià)控制就顯得尤為重要了； ? 從小眾到大眾 ：更多的城市人離不開城市的色彩，企業(yè)白領(lǐng)，中高管，SOHO一族，藝術(shù)家，投資客，光怪陸離的其他人，他們都戒不掉城市的味道，也都想占有這個(gè)城市的魂 …客群的廣泛度支撐著小戶發(fā)展。 小戶型依托的重點(diǎn)和非重點(diǎn) ? 重點(diǎn)：地段和配套?。?！ ? 城市資源！ ? 城市中心或次中心區(qū)域，交通要道或扼口； ? 配套資源！ ? 成熟的配套是小戶型發(fā)展的關(guān)鍵，交通、生活、醫(yī)療、教育、購(gòu)物等等； ? 非重點(diǎn)：企業(yè)品牌。 ? 小戶型客戶對(duì)開發(fā)企業(yè)品牌不看重，但對(duì)項(xiàng)目推廣和訴求的特點(diǎn)較看重。 小戶型樓盤以便捷的交通路網(wǎng)為分布帶，以成熟的商圈為依托。 長(zhǎng)沙小戶型分布圖 未來(lái)城 謀房博客 陽(yáng)光 100 金 星 北 路 桐梓坡路 芙 蓉 路 三一大道 韶 山 路 湘府路 沁園春御院 永祺西京 盛大澤西城 香麓麗舍 由上到下： 金麓國(guó)際 美林銀谷 郡原廣場(chǎng) 伍家?guī)X生 活廣場(chǎng) 天健芙蓉盛世 蘋果派 SOHO天都 才子佳苑 雙子座公寓 豪菲斯 新時(shí)代廣場(chǎng) 金陽(yáng)大廈 鉑宮 左岸右岸 上河國(guó)際 由上到下： 金色家園 香頌國(guó)際 亞商國(guó)際 加加大街 巧克力空間 博林金谷 長(zhǎng)城國(guó)際、鑫遠(yuǎn)杰座 紅區(qū)抽屜 長(zhǎng)沙商務(wù)中心 印象天心； 天心華庭 尚城 華潤(rùn) 鳳凰 城 融圣 國(guó)際 新芙蓉之都 建鴻達(dá)華都 名富公寓 長(zhǎng)沙之心 明城府 摩天一號(hào) 尚都花園城 各版塊對(duì)比分析 板塊 名稱 小戶類型 主力價(jià)格（毛坯） 主力產(chǎn)品線 支撐點(diǎn)類型 成熟度 區(qū)域典型樓盤 市政府板塊 附帶小戶樓盤為主 3060平米 新興政務(wù)區(qū)、桐梓坡商圈；大市場(chǎng)（安居樂(lè)園、望城坡市場(chǎng)） 新老并存，新區(qū)處于成長(zhǎng)期 未來(lái)城、謀房博客、郡原廣場(chǎng)、美林銀谷 四方坪板塊 純小戶為主 3060平米 以大型居住社區(qū)（如金帆小區(qū)）發(fā)展起來(lái)的商圈，以麥德龍為中心 依托社區(qū)發(fā)展較成熟的商業(yè) SOHO天都、華府 1航線、蘋果派、蘭亭風(fēng)景 伍家?guī)X板塊 純小戶為主 3050平米 老社區(qū)發(fā)展起來(lái)的商業(yè)（通城、新一佳等）、商務(wù)中心（華悅、華天等） 商業(yè)、商務(wù)成熟度較高 天健芙蓉盛世、伍家?guī)X生活廣場(chǎng) 芙蓉路沿線 五一商圈輻射區(qū) 純小戶 4060平米 集商業(yè)（臨街商業(yè)、家樂(lè)福、步行街、寶南接、下河街等）、商務(wù)（喜來(lái)登、銀華、南方明珠、大成華天等）、辦公（中天、定王大廈、華美歐、順天財(cái)富、銀華、第一大道、工商大廈、農(nóng)業(yè)銀行大廈等）于一體 非常成熟的商業(yè)、商務(wù)、辦公中心 鉑宮、新親年公寓、印象天心、天心華庭、金燁融府 芙蓉路沿線 侯家塘以南區(qū)域 純小戶為主 57千 7080平米；4070平米 商業(yè)中心（臨街商業(yè)、新一佳）、商務(wù)（如新時(shí)空大廈等） 較為成熟的商業(yè)、商務(wù)、辦公中心 新芙蓉之都、巧克力空間、長(zhǎng)城國(guó)際、長(zhǎng)大彩虹都 韶山路沿線 東塘區(qū) 純小戶為主 6070平米 商業(yè)中心（友誼大廈、金色家族、平和堂、家潤(rùn)多、步步高、地下步行街、臨街商業(yè)） 非常成熟的商業(yè)、商務(wù)中心 建鴻達(dá)華都、三重星都心 韶山路沿線 鐵道等高校區(qū) 純小戶 3050平米；8090平米 商業(yè)中心（沃爾瑪、華銀旺和、臨街商業(yè)）及鐵道學(xué)院、林科大、中心醫(yī)院等支撐發(fā)展起來(lái)的商業(yè) 較為成熟的商業(yè)中心 金色家園、香頌國(guó)際、加加大街、亞商國(guó)際 韶山路沿線 紅星區(qū) 純小戶為主 5千 3090平米 市場(chǎng)（紅星大市場(chǎng)、漣源百貨城等專業(yè)市場(chǎng)） 較為成熟的大型市場(chǎng) 紅星國(guó)際星城 星沙 小戶樓盤極少 6070平米；8090平米 集中在星沙央?yún)^(qū)，依托星沙工業(yè)園發(fā)展起來(lái)的新興中心區(qū)。商業(yè)（易初蓮花、通程、新一佳等） 較為成熟的商業(yè)中心 華潤(rùn)鳳凰城、尚城、尚