【正文】 讓星沙，更自豪！ 從此不見后來者！ 佐佑說：為什么我的眼里飽含淚水？因為我對這土地愛的深沉。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載 錦繡星城項目前策方案 佐佑地產(chǎn)營銷 合作回顧 ? 2023年 1月 20日，佐佑地產(chǎn)與城池置業(yè)首次會晤，提報了我司的初步思路，并達成了一定程度的共識； ? 2023年 3月 26日，佐佑地產(chǎn)與城池置業(yè)再次溝通，應(yīng)發(fā)展商要求，佐佑正式成立錦繡星城項目小組，就項目的整體定位、物業(yè)發(fā)展及整合營銷等方面展開探討，形成方案。 本次方案解決之問題 ? 項目市場站位問題 ? 項目價值體系建立 ? 項目營銷思路確定 ? 項目推廣方向確定 ? 本次提案不同于傳統(tǒng)提案 —— ? 我們不堆砌數(shù)據(jù)，只求發(fā)現(xiàn)真相，探討發(fā)展； ? 我們不丟棄市場，只為精準(zhǔn)定位，突破制勝！ 報告提綱 ? 市場篇 ? 宏觀市場 ? 區(qū)域市場 ? 產(chǎn)品市場 ? 客戶市場 ? 市場小結(jié) ? 定位篇 ? 營銷篇 市場 —— 空前的瘋長 ? 樓市瘋長了 !全國新房成交價格逐月以超過 10%的幅度上漲，長沙新房成交均價達 4900元 /㎡，內(nèi)環(huán)幾無 5500元 /㎡以內(nèi)新房，星沙區(qū)域從均價 2023多到超過3700，個別樓盤逼近 5000！ ? “地王地王地王！”一年來，一個個土地出讓記錄被刷新 —— 255億總價地王！超過 36000元 /㎡樓面單價地王！全國土地出讓總收益超過 1萬億！ 客戶 —— 空前的恐慌 ? 客戶真急了！ 無房了！開盤即售罄了！ 1年以來，瘋狂不斷 —— 自帶水壺方便面排通宵隊的，客戶過多售樓部擠到爆擠到失控的，趁機炒樓花大發(fā)其財?shù)?，形形色色，林林總總。大?80后甚至 85后 90后提前透支加入買房大軍，大量炒房客重新占領(lǐng)市場。 中央 —— 空前的緊張 ? 調(diào)控開始了！ 從 2023年末的中央經(jīng)濟工作會議提出“防止”開始，到國務(wù)院工作會議提出的“遏制”，到央行微調(diào)準(zhǔn)備金率，到“貸款回收”，到各地紛紛響應(yīng)中央政策，到土地環(huán)節(jié)的大小限制措施，到兩會的熱議 ……調(diào)控的步調(diào)很緊張。兩大懸疑：加息何時加，又該不該加？樓市如何控，又能否控的??？我們不得而知，但是，樓市的強勢告訴我們，已經(jīng)“高?！绷?。 佐佑 —— 理性的觀望 ? 總之這一年，大家都很忙。 ? 這新一輪的瘋長為中國社會財富分配做了一次更為徹底的洗牌，在大的“政策市”背景下，國際緊逼調(diào)控的節(jié)奏必將持續(xù)，但是，基于通貨膨脹的現(xiàn)實情況，加息需重典，但過重的加息亦必將帶來更大的蕭條。消費，作為中國經(jīng)濟的第一大馬車，仍然沒有被激活； ? 2023年開始的全球經(jīng)濟危機并沒有離我們遠去，中國實體經(jīng)濟體并未轉(zhuǎn)好，經(jīng)濟危機的確救了中國的房地產(chǎn)，但是，當(dāng)房地產(chǎn)再次突起，潛在的危機又浮現(xiàn)了出來，房地產(chǎn)真的能救中國經(jīng)濟？顯然不現(xiàn)實； ? 2023年的亞洲大旱再次提醒我們，也許瑪雅歷關(guān)于“ 2023年大改變”的預(yù)言不無道理，只是一句調(diào)侃，但是我們該很深刻的認識到，中國經(jīng)濟的全面發(fā)展，我們需要做的還有太多太多，而對樓市的調(diào)穩(wěn)，已經(jīng)刻不容緩。 報告提綱 ? 市場篇 ? 宏觀市場 ? 區(qū)域市場 ? 產(chǎn)品市場 ? 客戶市場 ? 市場小結(jié) ? 定位篇 ? 營銷篇 我們不談星沙，談長沙。 ? 基于項目的特殊性，佐佑憑借多年的專業(yè)能力和操盤經(jīng)驗，以專業(yè)的眼光下了這樣的定義： 本案將遠超出星沙本地市場的期望 ； ? 正如長沙市區(qū)的各大地標(biāo)型單棟小戶型項目，不論是產(chǎn)品價格還是產(chǎn)品價值，均高出長沙，均價超過 10000元 /㎡的項目能用傳統(tǒng)長沙思維思考？大量外來投資客，我們能用傳統(tǒng)的思路和方式？顯然不行。 ? 我們占據(jù)星沙最佳位置，區(qū)域地標(biāo)價值優(yōu)越，城市精神承載責(zé)任重大！我們可以內(nèi)斂，我們可以低調(diào)，但是我們的出身注定了我們的絕對地位，誰也不能復(fù)制我們的驕傲。 ? 星沙，無對手！ ? 所以，我們決心用長沙思維操作本案，從市場分析開始 —— 2023年的長沙 ? 地鐵來了！ ? 2號線的全面動工，標(biāo)志著長沙兩翼齊飛時代的來臨，河西新城，尚東武廣，兩頭旺熱； 1號線工程的確立，標(biāo)志著長沙地鐵基礎(chǔ)規(guī)劃布局基本完成，未來的長沙，是值得期待的； ? 高鐵來了！ ? 武廣客運高鐵的運行，確立了中國的又一個“三小時經(jīng)濟圈”，武漢至廣州，全程 3小時行程！武廣新城板塊火熱，各樓盤量價齊升，供不應(yīng)求。新火車站商圈的確立，大量外來投資客的涌入，區(qū)域未來升值潛力巨大； ? 三城合一！ ? 從電話號碼的升位和區(qū)位統(tǒng)一開始，未來的“ 0731”是一座擁有過數(shù)千萬人口的和武漢比肩的大型城市，長株潭輕軌的規(guī)劃確立意義重大！ 交通拉動區(qū)域，距離拉動價值！ 長沙樓市表現(xiàn) ? 供應(yīng)市場： 按照新增開工面積滯后于供應(yīng) 年 的周期計算， 09 年 新增開工面積將體現(xiàn)在 10年 的全 年 供應(yīng)上。 09 年 全 年新開工面積大 1700 萬（含四縣市），顯示著 2023 年 全市供應(yīng) 量 將巨大。 1 月市場供應(yīng) 量 即高漲； 2 月，受春節(jié)假期影響，新批預(yù)售進 度 受阻，供應(yīng) 量 暫歇性回 落 ，預(yù)測 3 月過后供應(yīng)將火速回升。 供應(yīng)低潮期 2023年長沙新房市場供應(yīng)巨大，競爭激烈！ 長沙樓市表現(xiàn) ? 銷售市場： 銷售低潮期 銷售高漲期 ？ 2 月，長沙成交市場大幅收縮。受國家貸款政策收緊影響，各金融機構(gòu)個人房貸門檻相繼提高，導(dǎo)致商品房成交量走低。據(jù)市場監(jiān)控，目前長沙各大商業(yè)銀行在房貸政策上取消七折利率，陸續(xù)提高首付款比重。此舉將嚴(yán)重削弱剛性需求購買力，挫傷消費信心。在從緊的房貸政策，一季度成交規(guī)模將大幅跳水。 2023很火爆， 2023不得而知，但逆向壓力較大！ 長沙樓市表現(xiàn) ? 供求比例： 經(jīng)過 09年供應(yīng)緊張局面之后， 10年市場供應(yīng)將出現(xiàn)全新格局，供應(yīng)大幅增加可能性增強。就 2月供應(yīng)看，純商品房供應(yīng)量達，供求比突破 ，其中純商品住宅供求比突破 ，單月銷售壓力已初步現(xiàn)象。預(yù)計隨著春節(jié)后施工進度的加快，后續(xù)供應(yīng)將急劇增加，后市快速去化風(fēng)險加大。 銷售蜜月已成往事 供應(yīng)壓力接踵而至 長沙樓市表現(xiàn) ? 成交均價： 2月份，長沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房備案均價為 5098元 /㎡，同比上漲%，環(huán)比漲 %，其中，商品住宅平均備案均價為 4670元 /㎡，同比上漲 %，環(huán)比上漲%。 2月，市中心及次中心中小戶型、公寓產(chǎn)品成交量較大，如彩虹都、經(jīng)典商務(wù)中心、融圣國際、佳境天成等樓盤備案成交套數(shù)大；此外，恒大地產(chǎn)旗下精裝修房引領(lǐng) 2 月高價產(chǎn)品，恒大綠洲、恒大城等精裝修房的成交拉升了整體市場成交價格。 小戶型公寓及精裝修成交火爆 價格大幅上揚 2023年預(yù)測 —— 房地產(chǎn)行業(yè)全景圖 2023年市場預(yù)測 —— 核心影響因素 四大核心因素分析 市場內(nèi)在規(guī)律 中央政府的政策考量 資金厚度與開工速度 通貨膨脹預(yù)期 2023全國樓市總預(yù)測 2023年長沙樓市預(yù)測 ? 上半年房價高速上揚，下半年上漲幅度趨穩(wěn)，或價格震蕩平穩(wěn)，全年商品房成交均價預(yù)測：約 50005300元 /㎡； ? 供應(yīng)量急劇攀升，成交量略低于 2023年，但是足夠?qū)r格上漲形成有力支撐； ? 城市資源占有型單棟小戶型產(chǎn)品繼續(xù)受投資客戶追捧，上漲空間仍然較大，由此帶來的城市其他類似地段效應(yīng)項目必將熱賣，本案的發(fā)展亦能有效借勢； ? 熱點板塊：南湖新城、濱江新城、新河三角洲、芙蓉新城、圭塘河風(fēng)光帶、暮云綠核等； ? 100㎡以內(nèi)，總價控制在 50萬以內(nèi)產(chǎn)品較受市場歡迎，在產(chǎn)品競爭層面上看，品質(zhì)打造、附加值提供及獨特優(yōu)勢是順應(yīng)競爭的產(chǎn)品發(fā)展思路。 報告提綱 ? 市場篇 ? 宏觀市場 ? 區(qū)域市場 ? 產(chǎn)品市場 ? 客戶市場 ? 市場小結(jié) ? 定位篇 ? 營銷篇 小戶型的發(fā)展 ? 政策導(dǎo)向影響 ： 2023年以來，在國家住房保障計劃的大框架下， 9070政策落地，中小戶型產(chǎn)品順應(yīng)政策需要； ? 價格指數(shù)影響 ：樓市價格短短幾年翻了幾番，購買力增幅遠遠沒有跟上房價漲幅，這樣無形中在相當(dāng)靜止的購買力空間里，房屋面積只能求其次求其小，中小戶產(chǎn)品更受歡迎； ? 最大價值追求 ：絕佳地段項目，往往考慮到做大面積商業(yè)，往往會考慮做中小戶型，究其原因，仍然是開發(fā)企業(yè)對地段最佳利用的結(jié)果，在單價相當(dāng)較高的情況下，面積和總價控制就顯得尤為重要了； ? 從小眾到大眾 ：更多的城市人離不開城市的色彩，企業(yè)白領(lǐng)，中高管，SOHO一族，藝術(shù)家，投資客，光怪陸離的其他人，他們都戒不掉城市的味道，也都想占有這個城市的魂 …客群的廣泛度支撐著小戶發(fā)展。 小戶型依托的重點和非重點 ? 重點：地段和配套！?。? ? 城市資源！ ? 城市中心或次中心區(qū)域，交通要道或扼口； ? 配套資源！ ? 成熟的配套是小戶型發(fā)展的關(guān)鍵，交通、生活、醫(yī)療、教育、購物等等； ? 非重點：企業(yè)品牌。 ? 小戶型客戶對開發(fā)企業(yè)品牌不看重，但對項目推廣和訴求的特點較看重。 小戶型樓盤以便捷的交通路網(wǎng)為分布帶，以成熟的商圈為依托。 長沙小戶型分布圖 未來城 謀房博客 陽光 100 金 星 北 路 桐梓坡路 芙 蓉 路 三一大道 韶 山 路 湘府路 沁園春御院 永祺西京 盛大澤西城 香麓麗舍 由上到下： 金麓國際 美林銀谷 郡原廣場 伍家?guī)X生 活廣場 天健芙蓉盛世 蘋果派 SOHO天都 才子佳苑 雙子座公寓 豪菲斯 新時代廣場 金陽大廈 鉑宮 左岸右岸 上河國際 由上到下： 金色家園 香頌國際 亞商國際 加加大街 巧克力空間 博林金谷 長城國際、鑫遠杰座 紅區(qū)抽屜 長沙商務(wù)中心 印象天心； 天心華庭 尚城 華潤 鳳凰 城 融圣 國際 新芙蓉之都 建鴻達華都 名富公寓 長沙之心 明城府 摩天一號 尚都花園城 各版塊對比分析 板塊 名稱 小戶類型 主力價格（毛坯） 主力產(chǎn)品線 支撐點類型 成熟度 區(qū)域典型樓盤 市政府板塊 附帶小戶樓盤為主 3060平米 新興政務(wù)區(qū)、桐梓坡商圈；大市場（安居樂園、望城坡市場） 新老并存，新區(qū)處于成長期 未來城、謀房博客、郡原廣場、美林銀谷 四方坪板塊 純小戶為主 3060平米 以大型居住社區(qū)（如金帆小區(qū)）發(fā)展起來的商圈，以麥德龍為中心 依托社區(qū)發(fā)展較成熟的商業(yè) SOHO天都、華府 1航線、蘋果派、蘭亭風(fēng)景 伍家?guī)X板塊 純小戶為主 3050平米 老社區(qū)發(fā)展起來的商業(yè)（通城、新一佳等）、商務(wù)中心（華悅、華天等） 商業(yè)、商務(wù)成熟度較高 天健芙蓉盛世、伍家?guī)X生活廣場 芙蓉路沿線 五一商圈輻射區(qū) 純小戶 4060平米 集商業(yè)（臨街商業(yè)、家樂福、步行街、寶南接、下河街等）、商務(wù)（喜來登、銀華、南方明珠、大成華天等）、辦公（中天、定王大廈、華美歐、順天財富、銀華、第一大道、工商大廈、農(nóng)業(yè)銀行大廈等）于一體 非常成熟的商業(yè)、商務(wù)、辦公中心 鉑宮、新親年公寓、印象天心、天心華庭、金燁融府 芙蓉路沿線 侯家塘以南區(qū)域 純小戶為主 57千 7080平米；4070平米 商業(yè)中心（臨街商業(yè)、新一佳）、商務(wù)（如新時空大廈等） 較為成熟的商業(yè)、商務(wù)、辦公中心 新芙蓉之都、巧克力空間、長城國際、長大彩虹都 韶山路沿線 東塘區(qū) 純小戶為主 6070平米 商業(yè)中心（友誼大廈、金色家族、平和堂、家潤多、步步高、地下步行街、臨街商業(yè)） 非常成熟的商業(yè)、商務(wù)中心 建鴻達華都、三重星都心 韶山路沿線 鐵道等高校區(qū) 純小戶 3050平米；8090平米 商業(yè)中心（沃爾瑪、華銀旺和、臨街商業(yè)）及鐵道學(xué)院、林科大、中心醫(yī)院等支撐發(fā)展起來的商業(yè) 較為成熟的商業(yè)中心 金色家園、香頌國際、加加大街、亞商國際 韶山路沿線 紅星區(qū) 純小戶為主 5千 3090平米 市場（紅星大市場、漣源百貨城等專業(yè)市場） 較為成熟的大型市場 紅星國際星城 星沙 小戶樓盤極少 6070平米；8090平米 集中在星沙央?yún)^(qū)，依托星沙工業(yè)園發(fā)展起來的新興中心區(qū)。商業(yè)（易初蓮花、通程、新一佳等） 較為成熟的商業(yè)中心 華潤鳳凰城、尚城、尚