【正文】 第八章 投資性房地產(chǎn) 主要內(nèi)容： ? 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量 ? 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 ? 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置 重點(diǎn)和難點(diǎn)： ? 投資性房地產(chǎn)的概念和范圍 ? 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件 ? 投資性房地產(chǎn)初始計量的核算 ? 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的核算 ? 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置的核算 房地產(chǎn)：是 土地 和 房屋 及其權(quán)屬的總稱。 在我國土地國家或集體所有，企業(yè)只能取得使用權(quán)。因此，房地產(chǎn)中的土地是指土地使用權(quán)。房屋是指土地上的房屋等建筑物。 投資性房地產(chǎn) ，是指為 賺取租金 或 資本增值 ，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。 投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計量和出售。 第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的特征和范圍 一、投資性房地產(chǎn)的概念及特征 ? 投資性房地產(chǎn)的特征： 投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動 投資性房地產(chǎn)的主要形式是 出租建筑物 、 出租土地使用權(quán) ，這實(shí)質(zhì)上屬于一種渡讓資產(chǎn)使用權(quán)行為。 投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn) 企業(yè)持有房地產(chǎn)除用作 自身管理 、 生產(chǎn)經(jīng)營活動場所 和對外銷售 外，出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益活動，這就需要將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)作為一項(xiàng)資產(chǎn)核算和反映，從而與 自用廠房 、 辦公樓 等 房地產(chǎn) 和作為 存貨 房地產(chǎn) 加以區(qū)別，以清晰反映企業(yè)持有房地產(chǎn)的構(gòu)成和盈利情況。 投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計量模式 一般情況下，企業(yè)采用 成本模式 對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，只有在滿足特定條件情況下，有確鑿證據(jù)表明其所有投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才可采取 公允價值模式 進(jìn)行后續(xù)計量。但同一企業(yè)只能采取一種模式對所有房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式進(jìn)行后續(xù)計量。 二、投資性房地產(chǎn)的范圍 投資性房地產(chǎn)的范圍包括： 已出租的土地使用權(quán) 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 已出租的建筑物 財本 11112 已出租的土地使用權(quán) ，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) ，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。這類土地使用權(quán)能給企業(yè)帶來資本增值收益，符合投資性房地產(chǎn)的定義。 已出租的建筑物 ，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物以及正在建造或開發(fā)過程中將來用于出租的建筑物。 ? 自用房地產(chǎn) 為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而 持有的房地產(chǎn)。 ? 作為存貨的房地產(chǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售 的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。 不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目 第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量 一、投資性房地產(chǎn)確認(rèn)的條件 投資性房地產(chǎn)只有在符合定義的前提下，同時滿足下列條件才能予以確認(rèn)： 與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè) 該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量 二、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn) 外購房地產(chǎn)的確認(rèn) 外購的房地產(chǎn)，只有在購入的同時明確用于出租或用于資本增值，才能作為投資性房地產(chǎn)加以確認(rèn)。 自行建造投資性房地產(chǎn)的確認(rèn) 企業(yè)自行建造或開發(fā)的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成的同時明確用于對外出租或資本增值，才能將自行建造或開發(fā)完成的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。 自用房地產(chǎn) 或作為存貨的房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)為出租 ，應(yīng)當(dāng)在租賃期開始日確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 自用土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)為持有準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)在該土地使用權(quán)確已停止自用且管理當(dāng)局形成轉(zhuǎn)換決議的時點(diǎn)，確認(rèn)投資性房地產(chǎn)。 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn) （ 1） “ 投資性房地產(chǎn) ” 科目，該科目核算投資性房地產(chǎn)的價值，包括采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)和采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)。借方登記企業(yè)外購、自行建造等取得的投資性房地產(chǎn)的成本，貸方登記投資性地產(chǎn)的轉(zhuǎn)出成本。期末借方余額，反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價值。 投資性房地產(chǎn) 采用成本模式計量 的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照投資性房地產(chǎn) 類別 和 項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算 ；投資性房地產(chǎn) 采用公允價值模式計量 的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照投資性房地產(chǎn)類別和項(xiàng)目并分別 “ 成本 ” 和 “ 公允價值變動 ”進(jìn)行明細(xì)核算。 核算投資性房地產(chǎn)使用的會計科目 （ 2） “ 公允價值變動損益 ”科目，核算企業(yè)交易性金融資產(chǎn)、交易性金融負(fù)債，以及采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)、衍生工具、套期保值業(yè)務(wù)中公允價值變動形成的應(yīng)計入當(dāng)期損益的利得或損失。直接指定為以公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)或金融負(fù)債公允價值變動形成的應(yīng)計入當(dāng)期損益的利得或損失，也在本科目核算。 借方登記資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)等的公允價值低于其賬面余額的差額， 貸方 登記資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)等的公允價值高于其賬面余額的差額。期末，應(yīng)將本科目余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目無余額。 本科目應(yīng)當(dāng)按照 交易性金融資產(chǎn) 、 交易性金融負(fù)債 、 投資性房地產(chǎn) 等進(jìn)行明細(xì)核算 。 三、投資性房地產(chǎn)的初始計量 投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際成本進(jìn)行初始計量。 在采用 成本模式 進(jìn)行后續(xù)計量下，外購的土地使用權(quán)和建筑物，按照取得時的 實(shí)際成本 進(jìn)行初始計量。取得時的 實(shí)際成本 包括 購買價款 、 相關(guān)稅費(fèi) 和可直接歸屬于該資產(chǎn)的 其他支出 。購入時借記“ 投資性房地產(chǎn) ”，貸記“ 銀行存款 ”科目。 在采用 公允價值模式 進(jìn)行后續(xù)計量下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“ 投資性房地產(chǎn)” 科目下設(shè)置“ 成本” 和 “公允價值變動” 兩個明細(xì)科目，按照外購的土地使用權(quán)和建設(shè)物發(fā)生的 實(shí)際成本 ，計入投資性房地產(chǎn)成本。 【 例 81】 2023年 3月，甲企業(yè)計劃購入一棟寫字樓用于對外出租。 3月 15日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買之日起將這棟寫字樓出租給乙企業(yè)，為期 5年。 4月 5日，甲企業(yè)實(shí)際購入寫字樓，支付價款 1 200萬元。假設(shè)不考慮其它因素，甲企業(yè)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 借：投資性房地產(chǎn) — 寫字樓 12 000 000 貸：銀行存款 12 000 000 【 例 82】 沿用上例，假設(shè)甲企業(yè)擁有的投資性房地產(chǎn)符合采用公允價值計量模式的條件，采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 借：