【正文】 別 墅最新 戶 型 設(shè)計 理念一、別墅分類及其特性分述 別墅一般位于郊區(qū)或風景秀麗地區(qū)，功能較為齊全，帶有花園或院落，多為兩三層，部分帶有地下室，通常是作為住宅或度假休閑的場所。別墅是低層、低密度、低容積率的 “三低 ” 住宅。 別墅住宅千姿百態(tài)，根據(jù)別墅新產(chǎn)品的相關(guān)同質(zhì)性可進行不同的分類。 按建筑形態(tài)分類 按檔次分類獨立別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅疊拼別墅獨立別墅普通別墅經(jīng)濟型別墅 ? Page 2l 獨立別墅：獨門獨戶，獨享前庭后院 獨立別墅四面采光，無公共面積和空間可借，占地面積最大；獨門獨戶，獨享前庭后院。多定位為頂級或高檔型住宅，面積多在 250平 方米以上。l 雙拼別墅：兩個別墅戶型的拼合，三面采光 雙拼別墅三面采光，占地面積比獨立別墅小，面積多控制在 160~250平方米，市場定位為中高檔住宅。 l 聯(lián)排別墅：平面形式從豎條形向橫條形發(fā)展 聯(lián)排別墅在國內(nèi)的發(fā)展變化和更新速度很快。從早期的小面寬、大進深、三層為主到現(xiàn)在的大面寬、小進深、二層為主，同時還增加了室內(nèi)外的空間變化，包括內(nèi)庭院、側(cè)庭院等空間處理，每戶平面形式也從早期的豎條形變成橫條形，甚至 L型、 T型、十字形，這些使戶內(nèi)每層平面的功能格局更加合理，房間的采光、通風條件得到優(yōu)化。 ? Page 3 聯(lián)排別墅兩面采光，占地面積小，獨門、獨戶、有獨院綠地，但花園面積相對較小。面積多控制在 130~160平 方米，多定位為經(jīng)濟型別墅。167。 疊拼別墅：垂直方向上的兩戶疊加 介于別墅與多層花園洋房住宅之間，其容積率為 ~，建筑面積多為 150~200平 方米，部分面積大的接 近 300平方米 ，通常為四五層高的住宅，垂直方向上由兩戶疊加形成，一、二層是一戶，三、四、五層又是一戶，每戶不能同時擁有天和地。下層單元從地面入戶，帶花園；上層單元從室外獨用樓梯入戶，帶露臺。在大部分項目中，疊拼別墅也是作為房型的調(diào)劑和補充，既增加一定的容積率，同時也盡量減少對別墅區(qū)外部空間效果的影響。疊拼別墅較花園洋房的最大差異在于每戶都有自己獨立的出入口。 另外，在市場上還有一種被稱為空中別墅的住宅產(chǎn)品，一般位于高層或多層公寓住宅的頂層，但無論其檔次、定位如何，實際上與別墅概念相差甚遠，這類別墅可以稱為偽別墅。 ? Page 4 根據(jù)別墅市場級別檔次的不同，可以分為三大類別墅，即頂級別墅、普通別墅、經(jīng)濟型別墅。 l 頂級別墅：容積率 ，建筑面積 800平方米以上 頂級別墅項目一般規(guī)模不會太大，或者僅僅是指一個項目中的少數(shù)別墅，其容積率在 以下。這類別墅無論是在自然景觀資源還是在歷史人文資源的占有上，都有得天獨厚的優(yōu)勢和相當?shù)南∪毙浴Ｆ浣ㄖ娣e通常在 800平方米以上，占地面積也在 3000平方米以上，層數(shù)一至二層。如上海紫 園 1號頂級別墅，位于上海松江佘山國家級旅游公園內(nèi)，自然景觀資源獨一無二，建筑面積近 1500平方米。l 普通別墅：容積率 ~，建筑面積 400~500平方米 普通別墅最為符合人們通常意義上的別墅概念，各地早期開發(fā)的大多數(shù)別墅項目都屬于此范疇。普通別墅通常遠離城市中心，能與城市快速交通干道接駁，比較注重高環(huán)境質(zhì)量，其容積率為 ~，單棟建筑面積為 400~500平方米米，一般都擁有 200~300平方米以上的花園，占地大多為 600~1500平方米，層數(shù)為一至三層。這類別墅同樣需要良好的環(huán)境資源，也有項目采用大規(guī)模人工造景的方式強化其環(huán)境優(yōu)勢，小區(qū)私密性較強且住宅功能多樣。 ? Page 5 此類別墅價格大都集中 在 80萬元 ~180萬元， 對那些追求良好居住環(huán)境的高收入階層而言，具有巨大的吸引力。 經(jīng)濟型別墅中，小型獨立別墅有較好的市場；雙拼別墅往往 和其他別墅混合布置，作為調(diào)劑和補充；聯(lián)排別墅近年來在 全國各地成為經(jīng)濟型別墅的主流。167。 經(jīng)濟型別墅：容積率 ~，建筑面積 300平方米左右 經(jīng)濟型別墅是別墅項目在國內(nèi)的重要形式，也是別墅平民化的標志。它使更多的中產(chǎn)階級圓了別墅夢。這類別墅主要包括小型獨立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅，其共同特點是每戶均有天有地。其中獨立別墅容 積率在 ，相互間距很小，多為 6米以內(nèi)，甚至 2~3米， 建筑面 積 300平方米左右，占地在 700平方米以下，層數(shù)為兩至三層。雙拼別墅由兩戶組成，期間有一道共用墻體，容積率為 ~，每戶建筑面積 300平方米左右，層數(shù)兩至三層。聯(lián)排別墅每棟樓則由多戶組成，有至少兩道共用墻體，容積率為 ~，建筑面積多為 200~300平方米，層數(shù)兩三層。此外，在廣東地區(qū)還出現(xiàn)了一種經(jīng)濟型別墅，每棟由 4戶組成，戶間有 十字形的共用墻，其品質(zhì)接近聯(lián)排別墅。 ? Page 6 經(jīng)濟型別墅基本上都建在市郊區(qū)域，土地成本相對市區(qū)要低得多，占地規(guī)模一般都在 10萬平方米以上，其規(guī)?；a(chǎn)出以及市郊的低成本土地使其進入市場的價格較低。此類物業(yè)更注重交通、配套、生活機能的完善化，強調(diào)形成適宜居住的高尚生活區(qū)域，此類物業(yè)雖然沒有頂級、普通別墅那樣奢華或更加舒適的空間和環(huán)境，但在住宅功能上相差無幾，其單套面積有控制，總價一般也不高（ 多為 40萬元 ~80萬元 ）。 “ 用買城內(nèi)公寓的錢買一幢郊外別墅 ” 是對經(jīng)濟型別墅最好的詮釋。 經(jīng)濟型別墅中，小型獨立別墅有較好的市場；雙拼別墅往往和其他別墅混合布置，作為調(diào)劑和補充；聯(lián)排別墅近年來在全國各地成為經(jīng)濟型別墅的主流，如北京 “ 一棟洋房 ” 的主要住宅類型就是聯(lián)排別墅，容積率為 。 ? Page 7二、別墅社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計l 新傳統(tǒng)主義：可以步行的社區(qū) 在 19世紀汽車出現(xiàn)以前，最優(yōu)秀的住宅環(huán)境是離市中心不遠的近郊鄉(xiāng)村，這些近郊住宅區(qū)有著良好的前景，因其擁有便于人們出行的交通系統(tǒng)和較好的自然景觀。 從 19世紀 歐洲和北美的郊區(qū)城鎮(zhèn)中可以得到許多解決現(xiàn)代住宅社區(qū)問題的借鑒要素，根據(jù)這些理念設(shè)計的新型住宅區(qū)稱為新傳統(tǒng)主義社區(qū)。新傳統(tǒng)主義社區(qū)的設(shè)計具有以下特點：新都市主義提倡興建密度比較高的社區(qū)，強調(diào)社區(qū)關(guān)系的重建，講究步行距離，集中努力于以少開車為重點。 新傳統(tǒng)主義社區(qū)最突出的特點是街道的設(shè)計和布局： ① 突出 “可以步行的社區(qū)（ walkable neighborhood） ”，具有明確的行人導向； ② 集中發(fā)展步行性的規(guī)劃，建筑離道路距離比較近，除了解決交通問題，還可以增進鄰里交往。 ③ 緊湊的發(fā)展規(guī)劃模式，以 10分鐘步行距離作為設(shè)計的標準，或者使用 800米為半徑的尺 ? Page 8度設(shè)計，來布局住宅、社區(qū)中心和商業(yè)網(wǎng)點。 ④ 減少汽車在物理、心理和視覺上的存在可能性。街道盡量窄小一些，停車場設(shè)在建筑后面的空地上，盡量保證其在建筑正面不被看見。 ⑤ 街道采用簡單的方格布局，或者稱為 “棋盤格 ”式布局，主道路以步行路為主，建筑背后是服務(wù)道路，供汽車使用。戶前道路重新成為人們交往、孩子玩耍的地方。 ⑥ 混合使用空間：住宅、辦公、商業(yè)均有。 ⑦ 建筑戶型和社區(qū)設(shè)計上強調(diào)傳統(tǒng)風格特征。167。 新都市主義：密度比較高的社區(qū) 新都市主義形成 于 20世紀 90年代的西方國家，特別是美國。新都市主義提倡興建密度比較高的社區(qū)，強調(diào)社區(qū)關(guān)系的重建，講究步行距離，集中努力于以少開車為重點。 20世紀 90年代，新城鎮(zhèn)開始普遍 發(fā)展，主要具有以下特點： 特點一：盡量保持原始面貌 如果區(qū)內(nèi)原來有水流、高坡、沼澤等自然條件，盡量不擾動它們，保持原始面貌，為整個社區(qū)提供自然娛樂的資源。 ? Page 9 特點二：形成一個相對自給自足的社區(qū) 新城鎮(zhèn)社區(qū)內(nèi)部中心區(qū)為本社區(qū)的住戶提供生活、工作方便，包括辦公、商業(yè)、交通樞紐，形成一個相對自給自足的社區(qū)，減少對外部的依靠，從而減少交通流量，在區(qū)內(nèi)創(chuàng)造就業(yè)機會。 特點三：強調(diào)步行道路系統(tǒng)，建立人行道聯(lián)系網(wǎng) 強調(diào)步行道路系統(tǒng)，在工作空間、居住空間、商業(yè)空間之間，建立人行道聯(lián)系網(wǎng)。做到居民能夠步行到區(qū)內(nèi)的任何一個功能空間；根據(jù)自然地形狀況，內(nèi)部道路采用彎曲的形式，增加趣味性和人情味，并且可以有效地降低機動車的車速；內(nèi)部道路設(shè)計好像樹干與樹枝的關(guān)系，樹干是通往外部的干道，樹枝是住區(qū)內(nèi)部通往住宅的不貫通車道，即用 “ 盡端路 ” （culdesacs)的方式減少交通流量和噪聲干擾。 新都市主義四大特點形成一個相對自給自足的社區(qū)自始至終貫穿新城鎮(zhèn)這一特定風格強調(diào)步行道路系統(tǒng)，建立人行道聯(lián)系網(wǎng)盡量保持原始面貌 ? Page 10 特點四：自始至終貫穿新城鎮(zhèn)這一特定風格 新城鎮(zhèn)的設(shè)計自始至終貫穿一個特定的風格，通過建筑、布局、戶型、材料、標志、色彩設(shè)計等因素反復強調(diào)主題風格和品位感，使整個居住區(qū)的形象得到突出的表達。新都市主義有兩個主要的發(fā)展方向：其一，在郊區(qū)建立具有傳統(tǒng)城鎮(zhèn)風格的新住宅區(qū)，如佛羅里達州的濱海市；其二，在市中心荒廢的舊區(qū)重新開發(fā)，如洛杉磯的帕薩迪納市的老城。 新都市主義的優(yōu)點是顯而易見的，包括以下這些方面：新都市主義 四大優(yōu)點社區(qū)成為郊區(qū)社區(qū)中心 大多數(shù)居民在社區(qū)內(nèi)部的企業(yè)上班混合戶型的住宅開發(fā)提供多元選擇內(nèi)部社交多樣性 ? Page 11 優(yōu)點一