尺度房地產(chǎn)前期策劃的理論與實踐培訓(xùn)教程(已修改)
2025-01-04 01:38 本頁面
【正文】 余建生 房地產(chǎn)項目 前期策劃的理論與實踐 1 （前期）范圍的界定 ?土地購買之前 ?投資機(jī)會分析 ?土地購買之后產(chǎn)品委托設(shè)計之前 ?項目發(fā)展策劃 ? 中期：產(chǎn)品設(shè)計、營銷計劃 ? 后期：銷售管理 2 工作主要任務(wù) ?資金的投資機(jī)會分析 （ ? 海灣集團(tuán)） ?解決是否投資房地產(chǎn)行業(yè) ?或投資區(qū)域選擇 ?或投資不動產(chǎn)類型選擇 的決策問題 3 工作的主要任務(wù) ?土地的投資機(jī)會分析 ?解決特定土地能否購買 ?購買價格上限 ?何時購買 ?有 條件購買 的決策問題 4 工作的主要任務(wù) ?項目發(fā)展策劃 （ ? 泰聯(lián) ） ?目標(biāo)市場定位 ?產(chǎn)品概念 ?溝通產(chǎn)品與目標(biāo)客戶的元素、途徑、策略 ?確定產(chǎn)品符合投資目標(biāo)預(yù)期 ?確定投資風(fēng)險在能夠接受的范圍內(nèi) ?為產(chǎn)品設(shè)計提供指導(dǎo)建議 5 意義 ?行業(yè)選擇，特別是區(qū)域和物業(yè)類型選擇，屬于企業(yè)發(fā)展和投資的戰(zhàn)略決策范疇， 對企業(yè)長期經(jīng)營業(yè)績具有決定性影響 ，科學(xué)、全面、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治鲅芯渴潜Ｕ现贫ㄕ_戰(zhàn)略決策的基礎(chǔ)和依據(jù) （ ? 華暉 ） 6 意義 ?在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，營銷管理費用比例較小、建安成本波動不大，銷售價格和土地成本是項目投資利潤的主要決定因素， 從保守的立場來看，土地價格以及與土地相關(guān)的費用決定著項目的利潤空間和開發(fā)可行性 （ ? 瑪雅貿(mào)易 ） 7 意義 ?土地價格不僅是利潤的主要決定因素，同時由于房地產(chǎn)項目的特殊性，土地位置也顯著影響項目市場定位、產(chǎn)品設(shè)計、營銷策略和銷售價格，因此， 土地購買的內(nèi)容和條件是房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中最重要的決策環(huán)節(jié) （ ? 建設(shè)控股） 8 意義 ?要提高房地產(chǎn)項目投資利潤和降低市場風(fēng)險，除土地相關(guān)因素外，主要與產(chǎn)品設(shè)計和營銷策略有關(guān)， 房地產(chǎn)項目前期研究與策劃是產(chǎn)品設(shè)計的市場基礎(chǔ)，也是促銷策略的核心 （ ? 和記黃埔） 9 意義 ?“發(fā)展”才是硬道理 ?決定項目成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)主要集中在前期 ：地塊位置選擇、地價決定、市場定位、產(chǎn)品定位、開發(fā)時機(jī)、營銷主題等 10 忽視的借口 ? 好的土地很難搶 ? 政府關(guān)系最重要 ? 沒這個習(xí)慣 ? 有經(jīng)驗，能夠自己判斷 （ ? 成都萬博） ? 只要產(chǎn)品好，肯定有人要 （ ? 柳州新萬通） ? 沒有不好的項目，只有沒做好的項目 （ ? 南國奧園） 11 重視前期工作的起因 ?投資主體變化 （ ? 不動產(chǎn)投資基金、國際資本） ?市場日趨規(guī)范 （ ? 深圳、龍巖、鄭州） ?競爭加劇 （ ? 廣州） ?消費者成熟 （ ? 西安） ?決策機(jī)制改變 （ ? 金地） 12 土地投資可行性分析 內(nèi)容、流程、方法 ?可以開發(fā)什么 問題 ?在政府城市建設(shè)規(guī)劃和土地控制性規(guī)劃條件下，根據(jù)地塊自身條件和周邊環(huán)境，該地塊可以開發(fā)的物業(yè)類型有哪些？ （ ? 成都鼎鑫） 13 土地投資可行性分析 內(nèi)容、流程、
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