【正文】 1 上?？迫?物業(yè)管理 發(fā)展 有限公司調(diào)研報(bào)告 一、組織結(jié)構(gòu) 科瑞物業(yè)原先的組織架構(gòu)中，僅設(shè)四個(gè)職能部門，分別是：行政 人事 部、財(cái)務(wù)部、企業(yè)發(fā)展部、物業(yè)管理部。隨著公司規(guī)模的日漸擴(kuò)大，公司的組織管理架構(gòu)也隨著日漸龐大，為了更好的降低管理成本、提高工作效率， 06 年底，公司 根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展需要 、內(nèi)部管理現(xiàn)狀和外部 市場 環(huán)境 變化 ， 按照現(xiàn)代企業(yè)制度和規(guī)范的 物業(yè)管理 模式， 重整組織架構(gòu)，采用先進(jìn)的管理思想和理念，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的扁平化管理， 使人員、資源配置更趨合理 。公司以專業(yè)化、高效率為目標(biāo)，通過整合、歸并和精簡事務(wù)，強(qiáng)化職能部門的專業(yè)職能分 工。改革后，調(diào)整行政管理部職能，新組建人力資源部、品質(zhì)管理部和總工程師室，將企業(yè)發(fā)展部更名為市場拓展部。 公司 調(diào)整后的組織架構(gòu)按照 職能管理需求，設(shè)立了 “六部一室”，即人力資源部、綜合財(cái)務(wù)部、品質(zhì)管理部、物業(yè)管理部、市場拓展部、行政管理部和總工程師室 ，統(tǒng)一對各 物業(yè)管理中心和 項(xiàng)目 部 實(shí)施支持與監(jiān)督職能 （如圖 1 所示） 。這種形式既整合了公司的整體資源，可以對項(xiàng)目 部 的各項(xiàng)管理服務(wù)提供全面系統(tǒng)支持，使項(xiàng)目管理處背靠公司的整體人力、物力和財(cái)力 資源，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。同時(shí)，公司通過此體系亦可達(dá)到對項(xiàng)目的各項(xiàng)管理服務(wù)工作進(jìn) 行監(jiān)督、控制的目的，保證高水平的物業(yè)管理服務(wù)能夠得以充分實(shí)現(xiàn)，確保項(xiàng)目的物業(yè)管理水平。 各職能部門的主要職責(zé)如下： 人力資源部 主要 負(fù)責(zé)公司人力資源的開發(fā)、配置與管理 ， 員工年度培訓(xùn)計(jì)劃的制定、實(shí)施 、 監(jiān)督 和考核 等，制定崗位人員編制方案 ， 建立和保管員工檔案 等；綜合 財(cái)務(wù)部 主要 負(fù)責(zé)提供定期財(cái)務(wù)報(bào)告，進(jìn)行經(jīng)營成本分析，編制預(yù)算管理報(bào)告 ， 擬定財(cái)務(wù)指標(biāo)考核辦法，進(jìn)行監(jiān)督與控制 ， 負(fù)責(zé)日常會(huì)計(jì)核算 ，協(xié)助各管理處做賬等； 品質(zhì) 管理部 主要負(fù)責(zé)客戶投訴的受理，客戶滿意度測評，管理評審以及日常管理檢查等；物業(yè) 管理部 服務(wù)于項(xiàng)目管理處、開發(fā)商 ，主要負(fù)責(zé)對各管理處提供技術(shù)、服務(wù)支持，日常工作檢查，公司日常對外聯(lián)絡(luò)溝通以及物業(yè)管理日常事務(wù)性指導(dǎo)等，同時(shí)負(fù)責(zé)建設(shè)公司的信息化系統(tǒng)； 市場 拓展 部 主要 負(fù)責(zé) 承接項(xiàng)目， 開展市場調(diào)研和市場預(yù)測，負(fù)責(zé)公司新經(jīng)營項(xiàng)目的立項(xiàng)、開發(fā)、拓展工作； 行政管理 部主要負(fù)責(zé)起草行政文件，協(xié)助董事會(huì)作好公司的戰(zhàn)略規(guī)劃，組織、籌備回憶，檔案合同的管理，公司網(wǎng)站的建設(shè)，固定資產(chǎn)的采購等；總工程師室主要負(fù)責(zé)重大項(xiàng)目的研究工作。 科瑞物業(yè)項(xiàng)目上的組織結(jié)構(gòu)較為簡單，公司一直致力于探索“管理層與作業(yè)層分離”的改革，即將綠化、電梯、清潔等 作業(yè)層工作 外 包 ， 到市場上尋求專業(yè)隊(duì)伍，管理層則專心做 2 好 “ 專業(yè)管家”。 以國際麗都城項(xiàng)目為例，公司將所有作業(yè)層外包，僅派了一支管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐項(xiàng)目。與其他物業(yè)公司的項(xiàng)目管理處不同，國際麗都城并未設(shè)置保安部、保潔部、綠化部等職能部門，而僅設(shè)一名保安助理、工程助理，負(fù)責(zé)指導(dǎo)外包公司的工作，起到協(xié)調(diào)、監(jiān)督的作用。 董事會(huì) 總經(jīng)理室 總工 程師室 物 業(yè) 管 理 部 綜合 財(cái)務(wù)部 人力 資源部 品質(zhì) 管理部 物業(yè) 管理部 市場 拓展部 行政 管理部 區(qū)域經(jīng)理 上海若干管理處 區(qū)域經(jīng)理 上海若干管理處 合作關(guān)聯(lián)企業(yè) 上海精英教育發(fā)展中心 上海瑞合商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司 上海譽(yù)德物業(yè)服務(wù)有限公司 上海綠川廣告有限公司 上海藍(lán)德機(jī)電設(shè)備維護(hù)有限公司 外埠分子公司 江西科瑞公司 長春科瑞公司 南京綠地科瑞公司 江蘇南京分公司 江蘇徐州分公司 江蘇無錫分公司 江蘇常熟分公司 江西分公司 山東分公司 圖 1 科瑞物業(yè)組織架構(gòu)圖 3 案例導(dǎo)讀 隨著我國改革開放的不斷深入，社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，尤其是加入 WTO以后，經(jīng)濟(jì)全球化和知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代的來臨，我國物業(yè)管理業(yè)正面臨著新的競爭和重組，這就要求物業(yè)公司堅(jiān)持不斷創(chuàng)新，其中包括組 織創(chuàng)新，主要是優(yōu)化組織架構(gòu)，提高組織工作效率?？茖W(xué)的組織架構(gòu)是公司內(nèi)控體系有效運(yùn)作的保障，加強(qiáng)組織機(jī)構(gòu)的監(jiān)控，有利于公司實(shí)現(xiàn)管理的緊密和高效。 科瑞公司的管理職能不僅限于總部自身，還包括對各管理處、分公司、控股公司及其他成員企業(yè)的管理與控制，從而形成一個(gè)由多級管理主體、多級管理層次、多級管理對象構(gòu)成的全方位的管理體系。這種管理體系隨著集團(tuán)規(guī)模的壯大和企業(yè)組織架構(gòu)的調(diào)整而不斷變化。 從圖 1不難看出，科瑞物業(yè)采用的是“直線職能制”組織結(jié)果形式，這種形式是以工作性質(zhì)和職能范圍為基礎(chǔ)來劃分部門，各部門執(zhí)行所管轄的職 能，進(jìn)而達(dá)成公司的目標(biāo)。對科瑞物業(yè)公司來說，采用此種組織架構(gòu)模式具有以下優(yōu)勢：首先，由于物業(yè)公司的基層員工素質(zhì)、能力水平較低，不宜實(shí)行分權(quán)管理，因此，采用這種組織結(jié)構(gòu)模式可以保證權(quán)力的高度集中，強(qiáng)化了總經(jīng)理對組織的控制能力，控制機(jī)制簡單，責(zé)任分工明確，總經(jīng)理可以充分利用公司資源進(jìn)行優(yōu)化配置，從而發(fā)揮整體優(yōu)勢；其次，按功能劃分部門，避免了人力和物力資源的重復(fù)配置，同時(shí)也鼓勵(lì)部門內(nèi)產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)，符合專業(yè)化分工的原則，有利于專業(yè)化技能的不斷提高和有效利用，從而促進(jìn)深層次的技能提高。 科瑞物業(yè)推行“管理層與作業(yè)層分 離”的管理模式，因此，項(xiàng)目上的組織結(jié)構(gòu)模式較為簡單。 堅(jiān)持管理層與作業(yè)層分離 ， 這是 物業(yè)公司 推行項(xiàng)目管理 ， 逐步形成內(nèi)部勞動(dòng)力資源有序流動(dòng)和重組機(jī)制不可缺少的必要條件 。科瑞物業(yè)在實(shí)現(xiàn)作業(yè)層外包后，只要管理好每個(gè)項(xiàng)目的管理層就行了，公司發(fā)展輕裝上陣，職業(yè)化、專業(yè)化、效益化的優(yōu)勢必將促使公司實(shí)現(xiàn)更良性的發(fā)展，公司將向著專業(yè)化、小型化企業(yè)的方向發(fā)展，形成機(jī)制靈活、形式多樣、適應(yīng)性強(qiáng)的企業(yè)組織形態(tài)。 二、人力資源管理 2020 年是科瑞物業(yè)管理公司成長的第六個(gè)年頭，在分析了 06 年業(yè)績、預(yù)測了 07 年環(huán)境的基礎(chǔ)上，公司提 出了以“放慢擴(kuò)張腳步，夯實(shí)質(zhì)量基礎(chǔ)”為內(nèi)容的“品質(zhì)年”年度戰(zhàn)略主題，伴隨著年度戰(zhàn)略的提出，公司從各方面制定了相應(yīng)的戰(zhàn)術(shù)措施，其中的一項(xiàng)內(nèi)容就是組織結(jié)構(gòu)的變動(dòng)。在這次變動(dòng)中，總公司原有的行政部被拆分為行政部和人事部兩個(gè)部門，這意味著人力資源的管理將從注重寬度向注重深度轉(zhuǎn)變，意味著人力資源管理的質(zhì)量將成為公 4 司戰(zhàn)略議題能否順利完成的關(guān)鍵一環(huán)。 （一）、基于“管、做層分離”的管理模式的人力資源管理方向 科瑞物業(yè)管理公司迅速成長壯大的因素之一在于創(chuàng)新，而“管、做層分離”這一管理模式的應(yīng)用是其創(chuàng)新的一大體現(xiàn)。 所謂“管、做層分離”，就是發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)管理職能的管理層和進(jìn)行具體工作的操作層的分離，具體來說，就是物業(yè)管理處不再下設(shè)多個(gè)物業(yè)服務(wù)部門（如：保安部、保潔部、維修部等），而是將這些服務(wù)內(nèi)容盡可能的分包給專業(yè)公司，由專業(yè)公司選拔合適的工作人員、組成工作團(tuán)隊(duì)為業(yè)主提供專項(xiàng)服務(wù)，而物業(yè)公司僅僅在物業(yè)管理處安排物業(yè)服務(wù)助理，一方面根據(jù)合同的約定，對專業(yè)服務(wù)公司的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，另一方面協(xié)調(diào)物業(yè)公司、業(yè)主、和專業(yè)服務(wù)公司三方的關(guān)系，提高三方的滿意度，實(shí)現(xiàn)三方共贏。 科瑞物業(yè)管理公司將基層的物業(yè)服務(wù)工作發(fā)包 給專業(yè)公司后，人力資源管理的重點(diǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移：在人員招聘方面，從大批引進(jìn)基層操作工轉(zhuǎn)向有學(xué)歷有能力的高端管理人才；在人員培訓(xùn)方面，從大范圍的專業(yè)崗位培訓(xùn)轉(zhuǎn)向有針對性的管理能力培養(yǎng)；在績效考核方面，從重點(diǎn)關(guān)注經(jīng)濟(jì)指標(biāo)轉(zhuǎn)向關(guān)注“管理目標(biāo)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的綜合值”；在人員激勵(lì)方面，從傳統(tǒng)的物質(zhì)激勵(lì)轉(zhuǎn)向給員工以晉升發(fā)展機(jī)會(huì)的精神激勵(lì)，等等。 可以看出，“管、做層分離”這一創(chuàng)新管理模式的應(yīng)用，為科瑞物業(yè)管理公司未來的人力資源管理工作指明了方向。 （ 二 ） 、“廣開人源”的人才引進(jìn)戰(zhàn)略 公司的快速擴(kuò)張壯大必然帶來“人 才瓶頸”危機(jī)，對此，科瑞物業(yè)管