【正文】 《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《前期物業(yè)服務合同》同屬一種契約文件。 所謂協(xié)議是指在平等協(xié)商的基礎上訂立的一種具有政治、經濟或其他關系的契約。經濟合同和以經濟為內容的協(xié)議，都可以稱為契約，兩者都是確立當事人雙方法律關系的法律文書。 合同與協(xié)議雖然有其共同之處，但兩者也有其明顯區(qū)別。協(xié)議是簽訂合同的基礎，合同又是協(xié)議的具體化。 合同與協(xié)議不能只從名稱上來區(qū)分，而應該根據其實質內容來確定。如果協(xié)議的內容寫得比較明確、具體、詳細、齊全，并涉及到違約責任，即使其名稱寫的是協(xié)議，也是合同；如果合同的內容寫得比較概括、原則 、很不具體，也不涉及違約責任，即使其名稱寫的是合同，也不能稱其為合同，而是協(xié)議。 《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《前期物業(yè)服務合同》是開發(fā)建設單位在建設項 目達到商品房預售條件時，辦理《商品房預售許可證》的前置文件。由開發(fā)建設單位通過招標或議標和委托方式， 由房地產開發(fā)公司與物業(yè)公司簽訂的小區(qū)物業(yè)服務合同，即：《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《前期物業(yè)服務合同》。此合同要到當地房管局物業(yè)科蓋章備案。 《物業(yè)管理合同》的內容相對比較寬泛，如小區(qū)成立了業(yè)主委員會，要廢除原有的《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《前期物業(yè)服務合同》，就要由業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理合同》，此時 “前期 ”的概念已經結束。另外，非普通住宅中如： 商業(yè)經營中的商場、寫字樓、醫(yī)院、行政機關、金融保險等公共辦公或經營場所，委托進行公共秩序維護（保安）、保潔、工程設備設施運行等，就要由具有主體資格的經營者 ，與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理合同》。 物業(yè)管理前期介入及與房產開發(fā)項目關系 隨著社會經濟的快速發(fā)展， 20 世紀 90 年代開始，物業(yè)管理在我國逐漸得以興起，物業(yè)管理機制在對建成物業(yè)的管理和對業(yè)主的服務上，發(fā)揮了傳統(tǒng)房屋管理體制沒有的作用，基本上得到了全社會的認可。一般認為，從表面上看物業(yè)管理是對物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時介入即可。然而，隨著房地產業(yè)和物業(yè)管理的深入發(fā)展，物業(yè)管理總是在物業(yè)建成之后介入的狀況已經不能適應物業(yè)管理發(fā)展的需要。 隨著房地產業(yè)的日漸成熟、競爭日益激烈，越來越多的 房地產開發(fā)商把物業(yè)管理作為促銷的一大賣點。良好的物業(yè)管理，不僅能符合客戶入住前的期望和入住后的需求，而且也能為房地產開發(fā)商和物業(yè)管理公司帶來良好的經濟效益。但目前我國物業(yè)管理尚處于初級階段，物業(yè)管理前期介入還僅處于探索發(fā)展階段，本文即物業(yè)管理前期介入及其對房地產開發(fā)項目的影響進行探索性的分析，期望能為物業(yè)管理前期介入的規(guī)范發(fā)展提供參考。 一、物業(yè)管理前期介入的基本內涵及意義 （一）物業(yè)管理前期介入的基本內涵 物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋 及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動，它是一種對物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)前期管理的介入。所謂物業(yè)管理前期介入，是指物業(yè)尚未建成和實施前期物業(yè)管理服務之前，物業(yè)管理企業(yè)便接受開發(fā)商的委托，早期介入項目的開發(fā)建設，參與項目的可行性研究和規(guī)劃、設計、施工、安裝、調試、驗收、交房等階段工作的一種物業(yè)管理服務活動。在前期介入過程中，物業(yè)管理企業(yè)憑借物業(yè)管理經驗及其資源，從維護開發(fā)商與未來業(yè)主利益的立場出發(fā)，為開發(fā)商在物業(yè)各個生產環(huán)節(jié)提出從規(guī)劃設計、功 能設置、施工建造、安裝調試、建筑質量、監(jiān)理驗收到前期物業(yè)管理等方面的意見與建議，供其參考，使物業(yè)的開發(fā)建設在滿足物業(yè)規(guī)劃設計要求的同時努力做到盡善盡美，以減少未來業(yè)主對物業(yè)功能與質量的不滿，并為以后物業(yè)的使用和管理打下良好的基礎。 （二）物業(yè)管理前期介入的意義 具有一定資質條件的物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)介入物業(yè)開發(fā)建設項目（即房地產開發(fā)項目），這將對物業(yè)建設質量的提高，保證入住業(yè)主生活質量和物業(yè)管理質量，建立和諧社會具有深遠的現實意義。 首先，前期介入有利于從整體上提高我國的物業(yè)建設和物業(yè)管理質量，進一 步實現物業(yè)建設、使用維護的全程物業(yè)管理服務。過去，物業(yè)管理出現在物業(yè)交付使用后，基本上是修修補補；如果物業(yè)存在功能與質量等先天不足，物管企業(yè)難有回天之術。物業(yè)管理提前介入，在物業(yè)規(guī)劃、設計與建造階段，從物業(yè)管理的角度，及時發(fā)現物業(yè)使用功能與質量上的問題，及時進行調整，使產品設計、生產與使用全過程都有了更多的保障，促進了物業(yè)建設質量的提高。 其次，前期介入為保證物業(yè)建成后的管理服務質量奠定了良好的基礎。當前，很多物業(yè)，特別是一些老舊物業(yè)的管理服務質量不能令人滿意，其關鍵因素不完全是物業(yè)管理企業(yè)的管理服務水 平問題，更有其設計開發(fā)建設質量不符合物業(yè)管理要求方面的因素，進而影響了整個物業(yè)管理服務的質量。 二、物業(yè)管理前期介入對房地產開發(fā)項目的積極作用 多年的實踐告訴我們，實行物業(yè)管理的前期介入對房地產開發(fā)項目的直接作用與間接作用都是很大的，具有十分重要的積極影響，具體來講，主要有以下幾個方面。 （一）促進房地產開發(fā)項目的規(guī)劃合理、設計優(yōu)化 規(guī)劃設計是房地產開發(fā)項目區(qū)能否形成完整、合理、舒適、便利等區(qū)域功能的先天決定因素。以往房地產開發(fā)在規(guī)劃中大多考慮了房屋和配套設施建造時的方便和成本的節(jié)約，而沒有 從有利使用和管理的角度去把房屋建成后聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，產生建成后物業(yè)使用與管理上的各種矛盾與欠缺，并造成整體布局上的缺陷。物業(yè)管理的提前介入能及時帶來管理人和使用人長期相伴所積累的信息，對在規(guī)劃設計中可能存在的不足和遺漏在物業(yè)規(guī)劃設計時或物業(yè)建設前提請發(fā)展商加以修正，使規(guī)劃設計更合理。 （二）減少房地產開發(fā)項目中的施工缺陷，提高建設質量 在房地產開發(fā)項目的建設中，質量問題總是給開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)留下一個又一個的難題，例如房屋建筑內在的質量問題，施工建造中留下的安全隱患，設備安裝調試的欠缺等等。這些 問題往往在項目竣工時不易察覺，加上驗收疏忽遺留下的，必然造成后期物業(yè)管理的力不從心，使這些缺陷長期陪伴住戶，影響其正常生活。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)施工過程中降低到最小范圍內，就必須進行物業(yè)管理的前期介入。因為，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理和使用方面擁有優(yōu)勢，對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題或通病都有較深入細 致的了解；而且物業(yè)管理企業(yè)派專業(yè)人員入住施工現場，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工，從物業(yè)管理角度提出整改建議，確保工程質量，降低維修費用。 （三）有利于房地產開發(fā)項目的竣工驗收和接管 驗收 房地產開發(fā)商、設計單位在物業(yè)配套設備的選購、施工中往往會忽略物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便。物業(yè)管理的前期介入，使物業(yè)管理公司可以根據物業(yè)管理的技術規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關，監(jiān)督并促使改進發(fā)現的問題，而且所發(fā)現的問題都在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節(jié)省了費用，也大大縮短了物業(yè)開發(fā)、經營和使用之間的過渡期。因而，物業(yè)管理企業(yè)參與驗收把關可以提高工作的質量，縮短驗收工作的時間，對驗收中發(fā)現需整改之處，也容易交涉和協(xié)調。 （四）有利于房地產開 發(fā)項目的銷售 物業(yè)管理前期介入時，物業(yè)管理人員就針對項目立項、規(guī)劃設計、施工監(jiān)理等代表住戶提出了住戶的想法，保證了房地產項目開發(fā)的營銷導向，保證了開發(fā)的效果。同時，由于前期介入了規(guī)劃設計到施工的全過程，能較全面了解物業(yè)的整體情況，便于制定全套合理的管理制度，從而做到科學地、細致地管理好物業(yè)，為住戶提供安全、及時、周到的服務，讓住戶真真切切地感受到從環(huán)境、設計到物業(yè)管理全方位一流水平的名牌產品的實惠。從而可以樹立起了房地產開發(fā)企業(yè)的品牌形象。另外，物業(yè)管理的前期介入，還能讓消費者真切地感受到房地產開發(fā)商對物業(yè) 管理的重視，使買房人在買房決策上加上一個砝碼，從而贏得更多的買主，極大地促進房地產的銷售?？梢?，物業(yè)管理的前期介入能充分體現房地產開發(fā)企業(yè)的服務營銷理念，讓消費者放心買房、放心住房，推動我國房地產開發(fā)項目的銷售 。 總之，前期物業(yè)管理的早期介入確實非常重要，非常關鍵，它既能較好的履行建設單位與物業(yè)管理企業(yè)對前期物業(yè)管理的責任，更能防范前期物業(yè)管理中的潛在風險。開發(fā)商，應該充分認識物業(yè)管理早期介入對房地產開發(fā)的積極意義與有利作用，使房地產開發(fā)的前期生產環(huán)節(jié)與后期的物業(yè)管理間實現富有成效的對接。同時，在 前期介入 過程中，物業(yè)管理企業(yè)可以努力發(fā)揮其專業(yè)的優(yōu)勢，為開發(fā)商當好參謀、做好助手，逐步樹立自己的服務品牌，逐步與一些優(yōu)秀的房地產發(fā)展商建立長期的合作關系，強強聯(lián)合，互惠互利，共同發(fā)展。 三、規(guī)范完善物業(yè)管理前期介入的對策建議 由于對物業(yè)管理服務理念認識不夠，目前很多企業(yè)在物業(yè)管理前期介入上只是強調了物業(yè)管理介入房地產開發(fā)的階段必須提前，但是沒有明確前后物業(yè)服務的連貫性，缺乏一致的目標與運作控制。這種零散的、非系統(tǒng)化的前期物業(yè)介入服務，一定程度上淡化了前期介入的價值，其重要性也很難得到認識。針對現階段物業(yè)管理 前期介入中存在的主要問題，特提出以下幾點對策建議。 （一）理順開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理公司三方的關系，努力實現共贏 物業(yè)公司、開發(fā)商和業(yè)主三方的關系應該是建立在平等基礎上的商業(yè)合作伙伴關系，三方應經常進行良好的溝通，在保證各方利益的基礎上，簽訂合同文件，確保前期介入達到預期效果，實現業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)共贏。 （二）加強宣傳，更新觀念，促使物業(yè)管理前期介入制度化、規(guī)范化 建議政府有關部門、房地產開發(fā)商及物業(yè)管理公司大力宣傳物業(yè)管理前期介入的重要意義與有利作用，引導房地產開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)積 極開展物業(yè)管理前期介入，同時加強調查研究，建立和推行建管結合的物業(yè)管理前期介入制度的可行性，使之不斷完善和發(fā)展，并逐步建立健全相應的法律、法規(guī)，使得前期介入有法可依。 物業(yè)服務公司與開發(fā)商應提高對物業(yè)管理前期介入的認識，把以前的 “售后服務 ”思想變?yōu)榍捌诮槿氲挠行嵺`，樹立服務營銷理念，從以前被動的物業(yè)管理變?yōu)橹鲃幼杂X參與，并將前期介入管理作為物業(yè)服務的重要項目納入制度化、規(guī)范化、程序化的管理軌道。 （三）提高專業(yè)人員素質，做到實質性前期介入 在市場經濟的大環(huán)境下，人才是企業(yè)獲得成功的基礎。要實現 和全面推行物業(yè)管理前期介入，物業(yè)服務企業(yè)要擁有物業(yè)管理專業(yè)人才和復合型人才。除了企業(yè)自身采取多種形式培養(yǎng)外，還應通過建立物業(yè)管理專家人才庫，或請物業(yè)管理咨詢公司參與物業(yè)管理前期介入。讓物業(yè)管理前期介入對房地產開發(fā)項目的積極作用得以舒暢的發(fā)揮，有效促進房地產業(yè)及物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。 來源：中國新聞網 2020 年 09 月 14 日 《物業(yè)服務合同》公示稿 深圳市南山區(qū)山海翠廬小區(qū) 物業(yè)服務合同 第一章 總 則 第一條 合同當事人 委托方（以下簡稱甲方）： 名 稱：山海翠廬業(yè)主大會 /業(yè)主委員會 代表人：業(yè)主委員會主任張岱倩 身份證碼 通訊地址：深圳市南山區(qū)沿湖路 45 號 28 棟一樓山海翠廬會所 業(yè)主委員會辦公室 聯(lián)系電話： 13823558816 郵政編碼： 518054 物業(yè)服務企業(yè)（以下簡稱乙方）： 名稱 :深圳市南油物業(yè)管理有限公司 營業(yè)執(zhí)照注冊號： 440301103091958 企業(yè)資質證書號： 法定代表人：董事長兼總經理彭苑華 聯(lián)系電話：