【正文】 可行性研究報(bào)告孝感南方國際物流商城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目 錄第一章 總 論第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性第三章 需求分析、武漢市、孝感市2009年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、孝感市2010年以及近2～3年經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)“孝感南方國際物流商城”的現(xiàn)代經(jīng)營模式第四章 總體規(guī)劃方案 功能定位 規(guī)劃用地范圍及用地規(guī)模1可行性研究報(bào)告第五章 項(xiàng)目區(qū)域地理位置及建設(shè)條件 項(xiàng)目區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件 項(xiàng)目區(qū)公共設(shè)施依托條件、移民、拆遷安置條件第六章 建筑方案及設(shè)備方案第七章 總圖布置及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第八章 公用工程、排水、弱電工程第九章 節(jié)能措施第十章 環(huán)境影響分析 2可行性研究報(bào)告 第十一章 勞動(dòng)安全、衛(wèi)生與消防第十二章 組織機(jī)構(gòu)、運(yùn)營與管理第十三章 實(shí)施進(jìn)度及工程招投標(biāo)第十四章 投資估算及資金籌措第十五章 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)、稅金測算 租賃經(jīng)營總成本費(fèi)用測算 3可行性研究報(bào)告 第十六章 不確定性分析 第十七章 結(jié)論與建議 第一章 總 論 4可行性研究報(bào)告:“孝感南方國際物流商城”建設(shè)項(xiàng)目：新建：湖北寰城投資有限公司：湖北省孝感市孝南區(qū)北京路南段、老環(huán)河以西 湖北寰城投資有限公司是 2010年7月成立的有限責(zé)任公司，公司注冊資本一億元人民幣，注冊地址為湖北省孝感市孝南區(qū)澴川路316號(hào)，法定代表人為秦洪波先生。公司經(jīng)營范圍為：商業(yè)、住宅樓宇及配套設(shè)施的開發(fā)、建設(shè)、出租、銷售，房地產(chǎn)策劃、咨詢服務(wù)，金屬材料，五金工具、交電、機(jī)電產(chǎn)品（不含小汽車）、建材、鋼材、裝飾材料、鋁型材的批發(fā)兼零售，產(chǎn)業(yè)投資，普通貨物倉儲(chǔ)。湖北寰城投資有限公司股東共3人：湖北錦怡實(shí)業(yè)有限公司，地址：湖北省孝感市孝南區(qū)城站路227號(hào)，法人代表：秦應(yīng)武；武漢勇立經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司，地址：湖北省武漢市漢陽區(qū)十升路，法人代表：何珍珠；秦洪磊，地址：湖北省孝感市孝南區(qū)廣場街200號(hào)，身份證號(hào)碼：422201198607030876。各股東出資方式、出資額及持股比例見表11。 表11 持股情況表股東姓名湖北錦怡實(shí)業(yè)有限公司出資方式 貨幣出資 出資金額（人民幣） 4800萬元 持股比例% 48 5可行性研究報(bào)告武漢勇立經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司秦洪磊 貨幣出資 貨幣出資 3000萬元 2200萬元 30 22 a.《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》； b.《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)流通業(yè)發(fā)展的若干意見》；c.《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；d. 國務(wù)院《物流業(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃》；e. 商務(wù)部《國內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十一五”規(guī)劃》；f.《國務(wù)院辦公廳關(guān)于搞活流通擴(kuò)大消費(fèi)的意見》；g.《湖北省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》；h.《湖北省“十一五”現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》；i.《湖北省物流業(yè)調(diào)整與振興實(shí)施方案 （20092011年）》； j.《孝感市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》；k.《孝感市城市總體規(guī)劃》；l. 建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)資料。6可行性研究報(bào)告、衛(wèi)生與消防、運(yùn)營與管理p不確定性分析 貫徹國家《物流業(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃》、《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)流通業(yè)發(fā)展的若干意見》和《湖北省物流業(yè)調(diào)整與振興實(shí)施方案 （20092011年）》精神，建設(shè)具有現(xiàn)代化意義的“孝感南方國際物流商城”?！靶⒏心戏絿H物流商城”是集家居產(chǎn)品、建筑材料、裝飾材料交易、展示、信息交流、倉儲(chǔ)、配送、貨運(yùn)以及金融結(jié)算等功能于一體的大型物流商城。為生產(chǎn)商、供應(yīng)商、采購商、貿(mào)易商提供原料及產(chǎn)品采購、物流等一站式服務(wù)平臺(tái)，為企業(yè)及商戶大幅節(jié)省采購生產(chǎn)成本，創(chuàng)造更大利潤。本項(xiàng)目擬建于孝感市孝南區(qū)北京路南段，316國道以北，老環(huán)河以西，根據(jù)孝感市孝南區(qū)國土資源局“說明”，本項(xiàng)目用地分為兩期，(折合500畝)，擬用地塊位于孝南區(qū)渡口村、熊家灣村、 7可行性研究報(bào)告蘇家村、316國道復(fù)線以北。(折合500畝)，擬用地塊位于孝南區(qū)渡口村、熊家灣村、蘇家村、316國道復(fù)線以北。本項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積1078781m2，其中：專業(yè)市場建筑面積420672m2(占總建筑面積的39%)；大型賣場建筑面積251335m2(%)；倉儲(chǔ)設(shè)施建筑面積39401m2(%)；會(huì)展中心建筑面積20361m2(%)；寫字樓建筑面積170500m2(%)；配建商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積31852m2(%)；配建住宅樓建筑面積144660m2(%)。：擬建道路及停車場占地面積：206096m2()。：20%(綠化占地面積133333m，折合約200畝)。 2：擬建供配電設(shè)施，電力增容40000KVA。：擬建給排水設(shè)施，水增容1800m3/d。：擬建電話、電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等工程。本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)工期3年（36個(gè)月），從2011年1月動(dòng)工至2013年12月竣工。本項(xiàng)目總投資231743萬元，其中：建設(shè)投資220225萬元，建設(shè)期貸款利息9824萬元，流動(dòng)資金1694萬元?？偼顿Y構(gòu)成見表12。 8可行性研究報(bào)告 表12 總投資構(gòu)成表項(xiàng)目建設(shè)投資220225萬元中，計(jì)劃向銀行申請長期貸款100000萬元，項(xiàng)目建設(shè)單位自籌資金120225萬元。建設(shè)期貸款利息9824萬元由項(xiàng)目建設(shè)單位用自有資金支付。 項(xiàng)目投產(chǎn)后需新增流動(dòng)資金1694萬元由項(xiàng)目建設(shè)單位逐年用自有資金投入。 達(dá)到經(jīng)營目標(biāo)年份：營業(yè)收入： 26188萬元 利稅總額： 12861萬元 其中：營業(yè)稅： 1309萬元附加稅： 157萬元 房產(chǎn)稅 2919萬元 9可行性研究報(bào)告利潤總額： 8476萬元 ：總投資收益率（ROI）： %； 項(xiàng)目資本金凈利潤率（ROE）： %；項(xiàng)目投資回收期： (融資前稅前,含建設(shè)期3年)； 財(cái)務(wù) %(融資前稅前所)； 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=10%）：53900萬元(融資前稅前)。 。表13 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表續(xù)表13 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表10可行性研究報(bào)告 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 11可行性研究報(bào)告湖北省孝感市位于湖北省東北部，長江以北、漢水之東，南鄰武漢市，北與河南省信陽交界，西接隨州、荊門、天門、仙桃等市，東連黃岡。孝感市是湖北省管轄的地級(jí)市之一，現(xiàn)轄孝南區(qū)和云夢、大悟、孝昌3縣，代管漢川、應(yīng)城、安陸3 個(gè)縣級(jí)市?，F(xiàn)有國土總面積8910平方公里，總?cè)丝?28萬人(2009年)。 隨著中部地區(qū)崛起和武漢城市圈建設(shè)戰(zhàn)略的縱深推進(jìn)，孝感市加速漢孝一體化經(jīng)濟(jì)建設(shè)以及承接大武漢產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的步伐加快，孝感地區(qū)的物資交換量相應(yīng)增大，承東接西的作用將充分發(fā)揮。孝感市農(nóng)業(yè)較為發(fā)達(dá)，農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富；工業(yè)基礎(chǔ)較好，工業(yè)產(chǎn)品流通量大；交通通暢便捷，發(fā)展物流市場廣闊；物流設(shè)施完備，第三方物流已顯雛形。孝感市已具備建設(shè)物流區(qū)域中心的區(qū)位優(yōu)勢及交通優(yōu)勢條件。12可行性研究報(bào)告 孝感市地處中國經(jīng)濟(jì)地理中心，是武漢“１＋８”城市圈中距離武漢最近的中等城市【距武漢市中心城區(qū)（武漢廣場）1小時(shí)車程】。京廣、漢渝、武荊、漢丹４條鐵路，京珠、漢十、滬蓉３條高速公路，10316兩條國道貫穿全境。漢孝城際鐵路、孝漢大道三期、硚孝高速公路等路網(wǎng)工程竣工開通后，孝感與武漢全方位對(duì)接的大交通格局，將使孝感的綜合交通樞紐地位更加凸顯。 物流是供應(yīng)鏈流程的一部分，是為了滿足客戶需求而對(duì)商品、服務(wù)及相關(guān)信息從原產(chǎn)地到消費(fèi)地的高效率、高效益的正向和反向流動(dòng)及儲(chǔ)存而進(jìn)行的計(jì)劃、實(shí)施與控制過程。物流是國民經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分。短短幾十年間，物流行業(yè)在全球迅速成長為具有無限潛力和發(fā)展空間的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，并已進(jìn)入現(xiàn)代物流的發(fā)展階段?，F(xiàn)代物流是將信息、運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、庫存、裝卸搬運(yùn)以及包裝等物流活動(dòng)綜合起來的一種新型的集成式管理，通過對(duì)各種物流要素的優(yōu)化組合和合理配置，提高物流活動(dòng)效率，降低社會(huì)物流總成本，為顧客提供更為全面、多樣化的物流服務(wù)，實(shí)現(xiàn)物流全過程及各個(gè)環(huán)節(jié)價(jià)值增值?，F(xiàn)代物流業(yè)歷經(jīng)近30年的發(fā)展歷程，仍屬于處在成長期的年輕行業(yè)，但在國民經(jīng)濟(jì)中已起著相當(dāng)重要的作用。目前，現(xiàn)代物流業(yè)已成為推動(dòng)發(fā)達(dá)國家國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)之一，它連接社會(huì)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)部分并使之成為一個(gè)有機(jī)整體，從某種意義上，物流業(yè)的發(fā)展已成為衡量一個(gè)國家綜合國力的重要標(biāo)志。13可行性研究報(bào)告我國直到2000年加入WTO后，現(xiàn)代物流業(yè)才開始起步。但是由于我國經(jīng)濟(jì)一直處于高速發(fā)展的過程中，對(duì)現(xiàn)代物流的需求也非常大。在短短十年時(shí)間里，受經(jīng)濟(jì)高速增長的刺激，中國現(xiàn)代物流業(yè)也經(jīng)歷了其高速發(fā)展的第一個(gè)黃金時(shí)期。我國2004年～2008年GDP情況見圖21，物流行業(yè)發(fā)展情況見圖22 圖21 14可行性研究報(bào)告圖222008年前三季度，%的高速增長， 2008年9月份以后，金融危機(jī)對(duì)中國物流行業(yè)影響開始顯現(xiàn)，物流行業(yè)增長持續(xù)放緩。然而，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升勢頭逐步增強(qiáng)，特別是2009年3月國務(wù)院印發(fā)《物流業(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃》，強(qiáng)調(diào)必須加快發(fā)展現(xiàn)代物流，建立現(xiàn)代物流服務(wù)體系，以物流服務(wù)促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！段锪鳂I(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃》的出臺(tái)，極大地提升了行業(yè)發(fā)展信心，我國現(xiàn)代物流業(yè)也步入了新一輪的高速增長階段。 我國現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展背景商貿(mào)服務(wù)和物流業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支撐之一，國家在《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》提出了“十一五”期間要加快發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)、加快發(fā)展物流業(yè)的要求，其基本政策是：打破壟斷，放寬準(zhǔn)入領(lǐng)域，建立公開、平等、規(guī)范的行業(yè)準(zhǔn)入制度。鼓勵(lì)社會(huì)資金投入，提高非公有制經(jīng)濟(jì)比重；要按照營利性與非營利性分開的原則加快產(chǎn)業(yè)化改組；采取積極的財(cái)稅、土地、價(jià)格等政策，支持關(guān)鍵領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展；健全標(biāo)準(zhǔn)體系，推進(jìn)服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化；大城市要把發(fā)展服務(wù)業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。而要達(dá)到的目的是：堅(jiān)持市場化、產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化方向，拓寬領(lǐng)域、擴(kuò)大規(guī)模、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)功能、規(guī)范市場，提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。具體到商貿(mào)和物流業(yè)來說，其發(fā)展方向是：推廣現(xiàn)代商貿(mào)和物流管理技術(shù)，促進(jìn)商貿(mào)服務(wù)社會(huì)化，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部物流社會(huì)化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)物資采購、生產(chǎn)組織、產(chǎn)品銷售和再生資源回收的系列化運(yùn)作；培育專業(yè)化商貿(mào)中心和專業(yè)化物流企業(yè)，積極發(fā)展第三方物流；建立物流標(biāo)準(zhǔn)化體系，加強(qiáng)物流新技術(shù)開發(fā)利用，推進(jìn)商貿(mào)和物流信息 15可行性研究報(bào)告化；加強(qiáng)商貿(mào)和物流基礎(chǔ)設(shè)施整合，建設(shè)大型商貿(mào)和物流樞紐，發(fā)展區(qū)域性商貿(mào)和物流中心。到2010年基本建立快捷、高效、安全、方便，并具有國際競爭力的現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)和物流服務(wù)體系，大幅度提高商貿(mào)服務(wù)和物流服務(wù)的社會(huì)化、專業(yè)化和現(xiàn)代化水平。近年來，應(yīng)商貿(mào)服務(wù)和物流市場供需變化，我國的商貿(mào)服務(wù)和物流業(yè)正在向社會(huì)化、產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、現(xiàn)代化的方向發(fā)展。商貿(mào)服務(wù)是一古老而又寬泛的領(lǐng)域，包括了商品交易、商品流通、商品交易市場、支付方式與手段、地域關(guān)系和國與國關(guān)系、金融、保險(xiǎn)和稅收等諸多因素，同時(shí)與生產(chǎn)、加工、倉儲(chǔ)、貨運(yùn)、配送、批發(fā)、營銷等所謂物流條件密不可分。在現(xiàn)代概念下，為商業(yè)中心服務(wù)的產(chǎn)品生產(chǎn)基地和加工中心、為物流服務(wù)的配送分類服務(wù)和物流管理信息系統(tǒng)都為生產(chǎn)商、貿(mào)易中心、批發(fā)商或零售商所利用，按照市場的要求以及顧客或自身體系企業(yè)訂貨的預(yù)期，對(duì)商品實(shí)施生產(chǎn)、加工、組合儲(chǔ)備、配送，組合儲(chǔ)備和配送已成為巨大的第三利潤源泉。國家在《關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》指出，企業(yè)要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，樹立現(xiàn)代商貿(mào)和物流意識(shí)，充分認(rèn)識(shí)優(yōu)化商貿(mào)服務(wù)和物流供應(yīng)鏈管理是降低生產(chǎn)總成本，提高產(chǎn)品附加值，增強(qiáng)企業(yè)競爭力，獲得新的利潤源的重要手段。我國現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)和物流業(yè)正處于蓬勃發(fā)展階段，但與先進(jìn)國家相比尚有很大差距，這也意味著市場潛力和發(fā)展前景十分廣闊。加快我國現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)和物流業(yè)發(fā)展，對(duì)于優(yōu)化資源配置，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，改善投資環(huán)境，增強(qiáng)綜合國力和企業(yè)綜合競爭能力，提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量與效益，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，推進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)體制與經(jīng)濟(jì)增長方式的根本性轉(zhuǎn)變，都具有非常重要而深遠(yuǎn)的意義。2009年2月國家頒布了《物流業(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃》，指出：我國物流業(yè)的總體水平仍然偏低，還存在一些突出問題。一是全社會(huì)物流運(yùn)行效 16可行性研究報(bào)告率偏低，社會(huì)物流總費(fèi)用與GDP的比率高出發(fā)達(dá)國家1倍左右；二是社會(huì)化物流需求不足和專業(yè)化物流供給能力不足的問題同時(shí)存在，“大而全”、“小而全”的企業(yè)物流運(yùn)作模式還相當(dāng)普遍；三是物流基礎(chǔ)設(shè)施能力不足，尚未建立布局合理、銜接順暢、能力充分、高效便捷的綜合交通運(yùn)輸體系，物流園區(qū)、物流技術(shù)裝備等能力有待加強(qiáng)；四是地方封鎖和行業(yè)壟斷對(duì)資源整合和一體化運(yùn)作形成障礙，物流市場還不夠規(guī)范；五是物流技術(shù)、人才培養(yǎng)和物流標(biāo)準(zhǔn)還不能完全滿足需要，物流服務(wù)的組織化和集約化程度不高。規(guī)劃提出：到2011年，要培育一批具有國際競爭力的大型綜合物流企業(yè)集團(tuán)，初步建立起布局合理、技術(shù)先進(jìn)、節(jié)能環(huán)保、便捷高效、安全有序并具有一定國際競爭力的現(xiàn)代物流服務(wù)體系，物流服務(wù)能力進(jìn)一步增強(qiáng)；物流的社會(huì)化