【正文】 城關(guān)鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 城關(guān)鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總 論 項(xiàng)目名稱及承辦單位防城港市防城區(qū)那良鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院公共租賃住房項(xiàng)目。 （1）單位名稱：防城港市防城區(qū)那良鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院 （2）法人代表： （3）項(xiàng)目聯(lián)系人： （4）聯(lián)系電話：本公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目擬建于防城區(qū)那良鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院院內(nèi)，, 土地權(quán)屬為那良鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院。 可行性研究報(bào)告編制單位防城港市防城區(qū)衛(wèi)生局 編制依據(jù)《投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告指南》(中國電力出版社，2002）；《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號(hào)）；住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保[2010]87號(hào)）；財(cái)政部 國家稅務(wù)總局《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2010]88號(hào)）；《廣西壯族自治區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)廣西壯族自治區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法的通知》（桂政發(fā)〔2009〕22號(hào)）；《廣西壯族自治區(qū)人民政府關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實(shí)施意見》（桂政發(fā)〔2007〕44號(hào)）；《防城港市城市建設(shè)總體規(guī)劃》；《防城港市“十二五”住房保障規(guī)劃》及《關(guān)于下達(dá)2011年保障性安居工程建設(shè)任務(wù)的通知》（防保障辦發(fā)〔2011〕2號(hào)）；《防城港市防城區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；《關(guān)于那良鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院公共租賃住房項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)》（防區(qū)發(fā)改〔2011〕111號(hào)）；1項(xiàng)目承辦單位提供的其他有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、技術(shù)資料。 （1）指導(dǎo)思想以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想指導(dǎo)，按照國家、自治區(qū)、市、區(qū)公共租賃住房建設(shè)的總體要求，抓住國家和地方政府針對(duì)公共租賃住房出臺(tái)的一系列的優(yōu)惠政策，將那良鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院公共租賃住房項(xiàng)目建設(shè)成在那良鎮(zhèn)內(nèi)有一定影響的、質(zhì)量一流的公共租賃住房項(xiàng)目，逐步改善那良鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院住房困難群體的住房條件，維護(hù)那良鎮(zhèn)社會(huì)政治穩(wěn)定，為那良鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境。（2） 建設(shè)目標(biāo)公共租賃房，是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品。公共租賃住房不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者承受起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移工作的群體。本項(xiàng)目根據(jù)國家、自治區(qū)、市公共租賃住房建設(shè)的規(guī)定及相關(guān)文件精神，在充分考慮那良鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院實(shí)際的情況下，制定本項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)：★ 公共租賃住宅建筑面積：；★ 容納戶數(shù)：36戶；★ 戶型設(shè)計(jì)：一室一廚一廁；★ 戶型面積: 。該項(xiàng)目場(chǎng)址位于那良鎮(zhèn)建設(shè)路163號(hào)鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院院內(nèi)，土地權(quán)屬為那良鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院， m2（），項(xiàng)目是拆除70年代建設(shè)的危舊職工宿舍樓一幢506平方米(已申報(bào)批國有資產(chǎn)處置)重建，且周邊無工業(yè)污染源，環(huán)境質(zhì)量好。 m2（），；，項(xiàng)目設(shè)計(jì)居住戶數(shù)36戶；，綠化覆蓋31%，%。按照《環(huán)境保護(hù)法》的要求，項(xiàng)目建設(shè)按照“三同時(shí)”原則同步進(jìn)行。本項(xiàng)目屬于國家保障性住房工程，沒有工業(yè)性污染物，主要污染物為生活廢水和生活固體垃圾。生活廢水通過管道集中排向化糞池進(jìn)行沉淀處理后，排入城市排污系統(tǒng)；生活固體垃圾設(shè)收集點(diǎn)統(tǒng)一收集，并由專人運(yùn)到鎮(zhèn)垃圾處理場(chǎng)。公共租賃住房建成后應(yīng)加強(qiáng)管理，明確消防責(zé)任，提高意識(shí)，確保消防安全。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)設(shè)置必要的消防滅火保護(hù)措施。建筑物設(shè)置有完整的防雷保護(hù)裝置。在電氣系統(tǒng)設(shè)計(jì)中，應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣安全規(guī)程。按《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》安裝消防給水，建筑物之間的距離滿足消防通道的要求。依據(jù)《廣西壯族自治區(qū)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查管理辦法（試行）》（桂發(fā)改投資[2008]336號(hào)）第三條規(guī)定，小于20萬平方米，屬于節(jié)能審查項(xiàng)目(詳見《項(xiàng)目節(jié)能登記表》)。項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家《節(jié)約能源法》和《廣西壯族自治區(qū)公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范》、《廣西壯族自治區(qū)民用建筑節(jié)能檢驗(yàn)規(guī)范》和《廣西壯族自治區(qū)通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)性能檢測(cè)規(guī)范》，遵守合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范設(shè)計(jì)，一方面在圍護(hù)結(jié)構(gòu)、通風(fēng)遮陽、門窗節(jié)能、暖通空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電氣等方面均提高了節(jié)能要求；另一方面采取技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的措施，降低能源消耗，減少、制止能源浪費(fèi)，有效、合理地利用能源。采用新型的節(jié)能材料，并符合環(huán)保和生態(tài)要求。本項(xiàng)目承辦單位為那良鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院，鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院設(shè)立項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院法人代表任組長，下設(shè)工程、財(cái)務(wù)、綜合協(xié)調(diào)等部門，以確保項(xiàng)目高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)按進(jìn)度計(jì)劃安排的工期完成。、資金來源本項(xiàng)目總投資190萬元，其中：，。項(xiàng)目資金來源：項(xiàng)目所需資金由項(xiàng)目業(yè)主多渠道籌措資金解決。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1－1。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表1－1序號(hào)指標(biāo)單位數(shù)量備 注一項(xiàng)目用地面積m178。其中：建筑占地面積m178。二拆除危舊宿舍樓m178。506三新建建筑面積m178。公共租賃住房四居住總數(shù)戶36五綠化率%31六容積率七建筑密度%八項(xiàng)目總投資萬元190（一）本項(xiàng)目是承辦單位根據(jù)國家保障性住房的有關(guān)政策，為解決本單位困難職工（包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移工作的群體）的住房問題實(shí)施的公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目，它的實(shí)施對(duì)于進(jìn)一步完善保障性住房供應(yīng)體系，切實(shí)解決本單位新就業(yè)職工、困難職工以及其他困難家庭的住房問題，促進(jìn)構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)意義重大。（二）該項(xiàng)目位于那良鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院院內(nèi)，項(xiàng)目是拆除70年代建設(shè)的危舊職工宿舍樓一幢506平方米(已申報(bào)批國有資產(chǎn)處置)重建，且周邊無工業(yè)污染源，環(huán)境質(zhì)量較好。（三）項(xiàng)目建成后能夠解決那良鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院36戶低收入住房家庭困難問題，具有很好的社會(huì)效益，符合國家房產(chǎn)政策和投資方向。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及建設(shè)必要性 承辦單位概況，建筑總面積5939平方米，其中職工宿舍4幢共1745平方米，現(xiàn)封閉的危房1166平方米?，F(xiàn)有干部職工101人（含那垌分院），其中衛(wèi)生專業(yè)技術(shù)人員73人；工勤14人。開設(shè)病床50張。設(shè)置有急診室、門診、全科醫(yī)療室（住院部）、內(nèi)兒科、骨外、婦產(chǎn)科、預(yù)防保健科等臨床科室和那垌分院（原那垌鄉(xiāng)衛(wèi)生院）外，還設(shè)有放射科、B超、心電圖、檢驗(yàn)等為一體的功能輔助科室。那良鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院2010年住院3218人次，門診37865人次。那良鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)甲等綜合醫(yī)院，是玉林市第一人民醫(yī)院的對(duì)口援助合作醫(yī)院。 項(xiàng)目區(qū)概況及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平那良鎮(zhèn)是防城港市防城區(qū)西南部中心集鎮(zhèn)、邊境鎮(zhèn)、廣西區(qū)重點(diǎn)鎮(zhèn)，2005年6月與原那垌鄉(xiāng)合并。地處十萬大山南麓，東鄰那梭鎮(zhèn)、東興市，南與越南隔河相望，西與峒中鎮(zhèn)相連，北接扶隆鄉(xiāng)和上思縣。距防城區(qū)城區(qū)79公里，距防城港市85公里，距東興市22公里。防城至峒中、垌美至那垌、廣西沿邊公路（防城港段）等三級(jí)公路貫穿境內(nèi)。其中防城至峒中公路穿過那良城鎮(zhèn)，有二級(jí)公路相連。昔日邊陲山區(qū)小圩今已發(fā)展成為防城西部幾個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)中比較繁榮的中心集鎮(zhèn)，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展較快。城區(qū)內(nèi)商業(yè)發(fā)達(dá)，各種商店星羅棋布近500家；集貿(mào)市場(chǎng)交易活躍；交通、通信發(fā)達(dá)；金融網(wǎng)點(diǎn)遍布；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)基礎(chǔ)雄厚；文教衛(wèi)生設(shè)施完善；公安、交警、法院機(jī)構(gòu)齊全。旅游開發(fā)旺盛，主要景點(diǎn)有：里火口岸——九龍?zhí)丁艋ㄏ角f——馬鞍坳——高林新村；那良古街——三圣廟——康王廟——神秘的鑿字嶺——?jiǎng)⒂栏９示印叭斯取獎(jiǎng)⒂栏Ｖ改埂悵?jì)堂之父墓——太皇子之墓——漢城等等。全鎮(zhèn)轄25個(gè)村和2個(gè)社區(qū)，總?cè)丝?5554人，居住有漢、壯、瑤、滿、京等民族，其中少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘?1%。全鎮(zhèn)盛產(chǎn)玉桂、八角等林產(chǎn)品。2010年，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入631萬元；農(nóng)民人均純收入達(dá)到5971元；實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值31158萬元，其中規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值21168萬元。實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值24565萬元；完成固定資產(chǎn)投資22302萬元；。 住房問題是重要的民生問題。黨中央、國務(wù)院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。20多年來，我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建設(shè)相對(duì)滯后，經(jīng)濟(jì)適用住房制度不夠完善，政策措施還不配套，部分城市低收入家庭住房還比較困難。為切實(shí)加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度，國務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》明確提出把解決城市低收入家庭住房困難作為維護(hù)群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，加快建立健全以公共租賃住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。這是國家重點(diǎn)改善低收入人群的住房條件，建立和完善住房保障制度，特別是對(duì)最低收入家庭“應(yīng)保盡?！钡墓沧赓U住房制度的重要措施，充分體現(xiàn)了“以人為本”的價(jià)值觀和“惠及全體人民”的和諧社會(huì)理念。近年來，隨著廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善。但是，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)的住房保障政策覆蓋范圍比較小，商品住房價(jià)格較高、上漲過快、可供出租的小戶型住房供應(yīng)不足等原因，一些偏下收入住房困難家庭無力通過市場(chǎng)租賃或購買住房的問題比較突出。同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，新就業(yè)職工及外來務(wù)工人員居住條件也亟需改善。大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場(chǎng)，滿足城鎮(zhèn)化偏下收入家庭基本住房需求的重要措施，是引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理住房消費(fèi)，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必然要求。為貫徹落實(shí)國家住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保[2010]87號(hào)），防城港市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門下發(fā)《防城港市“十二五”住房保障規(guī)劃》及《關(guān)于下達(dá)2011年保障性安居工程建設(shè)任務(wù)的通知》（防保障辦發(fā)〔2011〕2號(hào)），對(duì)全市公共租賃住房的建設(shè)工作做了具體部署。防城區(qū)人民政府十分重視公共租賃住房和建設(shè)，制定了有關(guān)保障性安居工程住房管理實(shí)施辦法，加快了公共租賃住房的建設(shè)。但應(yīng)當(dāng)清醒地認(rèn)識(shí)到，目前市中心、城區(qū)和部分集鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資增幅過大，房價(jià)上漲較快，房屋價(jià)格指數(shù)明顯上升。而相比之下廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃住房項(xiàng)目建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后，當(dāng)?shù)剡€存在一定數(shù)量的城鎮(zhèn)低收入家庭和新就業(yè)職工，他們的居住問題長時(shí)間得不到解決，勢(shì)必影響到社會(huì)的和諧穩(wěn)定和城鎮(zhèn)化的持續(xù)快速發(fā)展。，集鎮(zhèn)人口7100人。2010年，防城區(qū)年人均可支配收入18768元。根據(jù)防城區(qū)房屋普查統(tǒng)計(jì)資料表明，，成套住宅23210套。城區(qū)居住人口13萬人。隨著城市化進(jìn)程的加快，防城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，2010年。目前防城區(qū)商品住宅購銷兩旺，商品住宅銷售均價(jià)2600元/平方米，開始出現(xiàn)飛躍式上升。在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過程中，居民也從中得到了實(shí)惠，人均住房面積逐步提高，人均住宅建筑面積達(dá)到 。而鄉(xiāng)鎮(zhèn)中等偏下和低收入家庭人均建筑面積17平方米以下的住房困難戶還很多。考慮到城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快等因素，預(yù)測(cè)到“十二五”末，國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，那良鎮(zhèn)里火邊境貿(mào)易互市點(diǎn)提升為一類口岸，鎮(zhèn)區(qū)常住居民增多，那良鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院住院量、門診量增加，新就業(yè)職工（包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移工作的群體）和現(xiàn)有職工住房問題更加突出。為切實(shí)解決那良鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院院內(nèi)居住職工有10多戶及單身共50多名困難職工的住房問題，逐步處置消除危舊住房，由那良鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院出資組織建設(shè)公共租賃住房勢(shì)在必行。 （1）加快建設(shè)公共租賃住房是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的需要。保障城鎮(zhèn)收入家庭的居住權(quán)利，在構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要內(nèi)容。改革開放30年來，中國城市居民居住條件有了很大的改善，到2005年底全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已達(dá)26平方米，人居環(huán)境也得到了進(jìn)一步優(yōu)化，但是卻不能忽視城鎮(zhèn)中仍然存在著許多居住困難的群體。他們以城區(qū)退休和下崗的老居民以及城市新增低收入家庭為主，包括城鎮(zhèn)中已有低水平住房但無法進(jìn)一步改善居住質(zhì)量的低收入者、工作時(shí)間短又處婚育階段的年輕人、城市拆遷釋放出的中低端住房需求者、農(nóng)村進(jìn)城長期務(wù)工人員等。這些群體失去了福利分房帶來的住房改善機(jī)會(huì)，現(xiàn)在由于收入的限制，他們也無法依靠自己的能力購買商品住房，受收入和就業(yè)的影響，他們甚至也無力購買下政府政策優(yōu)惠的經(jīng)濟(jì)適用住房。這些群體的住房條件與經(jīng)濟(jì)社會(huì)和城市的整體發(fā)展水平存在著較大的差距，他們或居住擁擠，人均住房面積較低，無獨(dú)立廚房；或居住的建筑質(zhì)量較差，缺少必要的水、電、廁所等基礎(chǔ)設(shè)施；或居住在較差的環(huán)境中，采光通風(fēng)條件差、違法違章搭建建筑安全隱患嚴(yán)重、亂倒垃圾污水等環(huán)境臟亂，居住條件較為惡劣，這些現(xiàn)象構(gòu)成了當(dāng)前社會(huì)發(fā)展突出的不和諧因素。因此，解決這些群體的住房問題，化解當(dāng)前在住房市場(chǎng)上，住房價(jià)格變化與城鎮(zhèn)居民收入變化之間的矛盾、不同收入群體住房改善速度不平衡引起的矛盾，對(duì)于構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)意義十分重大。近幾年房產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，