【正文】 溫泉小鎮(zhèn)項(xiàng)目項(xiàng)目可行性報(bào)告溫泉小鎮(zhèn)項(xiàng)目項(xiàng)目可行性報(bào)告 溫泉小鎮(zhèn)項(xiàng)目項(xiàng)目可行性報(bào)告目 錄第一部分 項(xiàng)目市場(chǎng)背景研究 1 1 2 3 3 3 5 7 7 7 7 8 8 8 9 10 11 11 19 19 19 20 20 20 224．市調(diào)項(xiàng)目研究 23 23 24 33 39 39 40（難點(diǎn)及其解決方向） 42 44 45 項(xiàng)目功能定位 45 59 項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位 59 59 59 63 64 64 67 69第一部分 項(xiàng)目市場(chǎng)背景研究某縣經(jīng)濟(jì)——現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)尚不突出，但同時(shí)面臨著前所未有的大好機(jī)遇，令某的經(jīng)濟(jì)發(fā)展處在積極的轉(zhuǎn)型騰飛期，豐富的旅游資源將面臨著全面的提升發(fā)展機(jī)遇。u 經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)：某近幾年的經(jīng)濟(jì)也取得了顯著增長(zhǎng)，但仍然有待加快發(fā)展，目前某旅游經(jīng)濟(jì)是某經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)處于發(fā)展的初級(jí)階段，經(jīng)濟(jì)實(shí)力尚不突出。u 旅游提升成必然：某具有豐富獨(dú)特的旅游資源，但某的旅游業(yè)剛剛起步，旅游配套、交通、服務(wù)等遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足目前市場(chǎng)需求，某地處許多高品位旅游資源的包圍之中，在受到它們輻射帶動(dòng)的同時(shí)，更受到發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)的影響。提升旅游業(yè)形象、加強(qiáng)旅游資源利用與開發(fā)、完善旅游服務(wù)，成為某目前發(fā)展的重要步驟。u 項(xiàng)目溫泉資源稀缺：某村位于縣城東南3公里，地處貢巴山北麓，海拔3747米，溫泉發(fā)育于花崗巖斷裂帶上，出露水溫68度，晝夜流量達(dá)7000立方米，泉水不含雜質(zhì)，不含硫，可以飲用，有微量伽瑪射線，具有良好的理療效用，尤其可以用來治療關(guān)節(jié)炎和風(fēng)濕。某，亞丁旅游必經(jīng)之路，所以溫泉的開發(fā)價(jià)值有待深度挖掘。項(xiàng)目位于某省西南部某縣東南3公里的某村，海拔3747米。某溫泉是游人到某必到的一個(gè)景點(diǎn)，目前開發(fā)商已購(gòu)買了該溫泉的使用權(quán)及開發(fā)權(quán)，使用年限50年，項(xiàng)目用地500畝，其中酒店用地80，并根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展情況，政府提供項(xiàng)目的后備發(fā)展用地。某縣區(qū)位圖本案項(xiàng)目區(qū)位圖 某縣位于某省西南部，青藏高原東南緣，橫斷山東側(cè)。東南與涼山州木里縣相鄰，全縣南北長(zhǎng)191公里，東西寬63公里，幅員面積7118平方公里?？h政府駐稻壩金珠鎮(zhèn)，海拔3740米，距州府所在地康定432公里。地勢(shì)北高南低，西高東低，最高點(diǎn)為南部的貢嘎雪山仙乃日，海拔6032米，最低處為俄牙同鄉(xiāng)的色空村，海拔1900米。某縣地處亞熱帶氣候帶，由于受海拔高度和青藏高原復(fù)雜地形的影響，呈青藏高原型氣候和大陸性氣候特征，屬大陸型高原型氣候。℃，℃，℃，℃，℃，年平均降水量636毫米?！　∧晨h轄13鄉(xiāng)1鎮(zhèn)、2個(gè)居委會(huì)、121個(gè)村委會(huì)。2006年末全縣總?cè)丝?9188人，藏、漢、回、彝等十一個(gè)民族，藏族占96%以上。某北距離省會(huì)成都810公里，距州府康定432公里，理塘147公里，南距云南中甸300多公里。目前對(duì)外聯(lián)系的主要通道仍是公路交通，但隨著某公路交通的改善、亞丁機(jī)場(chǎng)、攀枝花機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，某將大大縮短與成都、康定、中甸、麗江等周邊地區(qū)的聯(lián)系時(shí)間，對(duì)發(fā)展旅游業(yè)和促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展十分有利。某屬康巴文化區(qū)，是康巴文化的重要組成部分。某縣域內(nèi)宗教為藏傳佛教的喇嘛教，教派齊全，寺廟眾多，并以白教、黃教為主體，還有花教和紅教等。其底蘊(yùn)豐厚的康巴文化以及獨(dú)特的自然景觀良好地共存于一體，為某開展民俗風(fēng)情、自然觀光等旅游項(xiàng)目提供了堅(jiān)實(shí)的文化基礎(chǔ)。某海子山、亞丁等國(guó)家級(jí)乃至世界級(jí)的旅游資源不僅神奇更具壟斷性，同時(shí)，它與周邊地區(qū)如：康定跑馬山、瀘定海螺溝、中甸碧塔海、云南迪慶白馬雪山、瀘沽湖、西藏昌都茶馬古道等已發(fā)展和待開發(fā)的高品位旅游資源有著良好的配套和相互補(bǔ)充作用。隨著區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，生態(tài)、文化旅游的深度開發(fā)，旅游環(huán)線的建立，某的旅游發(fā)展必將有著美好的前景。某縣區(qū)位示意圖國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值——逐年快速增長(zhǎng)2003至2007年，某縣生產(chǎn)總值增長(zhǎng)幅度變化較大，2005年激增，隨后2006年趨緩。2007年某縣實(shí)現(xiàn)GDP18322萬元，同比增長(zhǎng)13%，增幅較2006年有所放緩。從歷年某國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值來看，總體上出現(xiàn)了較明顯的增幅，表明某縣總體經(jīng)濟(jì)擺脫了原來增長(zhǎng)滯緩的局面，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)正向積極的方向發(fā)展。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)——第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)增長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是反映城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁的重要因素，從某產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)歷年變化來看：近幾年來，第三產(chǎn)業(yè)的比重不斷上升，三大產(chǎn)業(yè)比例由2003年的45∶∶ 調(diào)整為2007年的40∶14∶46，對(duì)比以上數(shù)據(jù)可見，某縣的第三產(chǎn)業(yè)保持逐年上升的穩(wěn)定走勢(shì)，說明其旅游業(yè)等在城市經(jīng)濟(jì)中的穩(wěn)定作用。旅游收入在幾年內(nèi)大幅提高，2000年，旅游總收入600萬元，占某縣當(dāng)年GDP總值的1215%，而在2002年，其旅游總收入已經(jīng)達(dá)到1775萬元，%。第三產(chǎn)業(yè)所呈現(xiàn)出的穩(wěn)步上揚(yáng)之勢(shì)，反映了旅游業(yè)和其相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的持續(xù)上升勢(shì)頭和趨勢(shì)。某縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的目標(biāo)是地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）年均增長(zhǎng)速度高于全省平均水平，2010 年達(dá)到當(dāng)年全省水平。一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例調(diào)整為23：26：51，某縣政府正在逐步加大第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的比重，表明第三產(chǎn)業(yè)仍有相當(dāng)大的發(fā)展空間。根據(jù)《某縣城市總體規(guī)劃》，規(guī)劃期內(nèi)全面實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善投資環(huán)境，調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的根本轉(zhuǎn)變。將某縣城市建設(shè)成為“最后的香格里拉”旅游服務(wù)接待總基地，建成極富“康巴”文化底蘊(yùn)和獨(dú)特自然景觀環(huán)境的旅游城市。 規(guī)劃遠(yuǎn)期城市將形成依山順?biāo)?、沿河紛呈“帶狀加組團(tuán)”的用地形態(tài)，總體功能結(jié)構(gòu)概括為“一心、兩片、四組團(tuán)”。“一心”——指城市行政、商貿(mào)主中心?！皟善薄赋俏鳌芭f城綜合功能片區(qū)”、城東“新城綜合功能片區(qū)”?！八慕M團(tuán)”——指城西“特色民居組團(tuán)”、城北“文體娛樂組團(tuán)”、城東“星級(jí)旅游賓館接待組團(tuán)”、城南“旅游產(chǎn)品加工園區(qū)組團(tuán)”。 高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)組建“大香格里拉”風(fēng)景名勝體系，將某周邊的德榮、鄉(xiāng)城、理塘、巴塘、中甸、德欽和維西等風(fēng)景名勝資源納入該體系，聯(lián)合申報(bào)“大香格里拉”世界文化與自然遺產(chǎn)?？h域風(fēng)景名勝區(qū)空間布局結(jié)構(gòu)為“一中軸、一基地、三片區(qū)”。1. “一中軸”：即理塘——海子山——桑堆——縣城——日瓦（香格里拉鄉(xiāng)）——東義，作為全縣旅游發(fā)展主軸線。2. “一基地”：即縣城，建成全縣風(fēng)景旅游服務(wù)接待總基地。3. “三片區(qū)”：指南部亞丁自然風(fēng)景名勝區(qū)、北部海子山自然保護(hù)區(qū)、中部某自然人文景觀區(qū)。旅游業(yè)具有“無煙產(chǎn)業(yè)”和“永遠(yuǎn)的朝陽產(chǎn)業(yè)”的美稱，它已經(jīng)和石油業(yè)、汽車業(yè)并列為世界三大產(chǎn)業(yè)。旅游業(yè)一般分為國(guó)際旅游業(yè)和國(guó)內(nèi)旅游業(yè)。國(guó)內(nèi)旅游業(yè)是為國(guó)內(nèi)旅游者服務(wù)的一系列相關(guān)的行業(yè)，它關(guān)系到國(guó)內(nèi)游客、旅行方式、膳宿供應(yīng)設(shè)施和其它各種事物。改革開放以來，我國(guó)的旅游業(yè)有了非常迅速的發(fā)展，但是比較而言，我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展的廣度深度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平提高的需要。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民收入水平的進(jìn)一步提高，人民對(duì)旅游消費(fèi)的需求將進(jìn)一步上升，國(guó)內(nèi)旅游業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用越來越重要。旅游業(yè)正在發(fā)展為世界上最大和增長(zhǎng)最快的產(chǎn)業(yè)之一。中國(guó)旅游市場(chǎng)在21世紀(jì)將進(jìn)一步擴(kuò)大，其不斷發(fā)展的有利條件有：l 中國(guó)豐富的旅游資源不斷得到開發(fā)；l 旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷完善；l 旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大；l 發(fā)展旅游的大環(huán)境逐漸優(yōu)化。這些都為中國(guó)旅游市場(chǎng)的擴(kuò)大提供了堅(jiān)實(shí)的保障。%的增長(zhǎng)速度發(fā)展，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民的出游率不斷上升。隨著人們生活水平的提高、可自由支配收入比重的增大，節(jié)假日的延長(zhǎng)，閑暇時(shí)間的增多，必然會(huì)極大的促進(jìn)國(guó)內(nèi)旅游的發(fā)展。假日旅游的火爆就充分證明了這一點(diǎn)。發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展旅游業(yè)的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均GDP達(dá)到1000美元以后，旅游的大眾化、普遍化便開始迅猛發(fā)展，我國(guó)已經(jīng)超出這一標(biāo)準(zhǔn)值，說明我國(guó)的大眾旅游時(shí)代已經(jīng)到來。按國(guó)際慣例，國(guó)際旅游收入與國(guó)內(nèi)收入的比例為1：8或1：9，我國(guó)目前僅達(dá)到了1：，潛力很大。中國(guó)的國(guó)際旅游與發(fā)達(dá)國(guó)家相比差距很大，入境過夜旅游人數(shù)只及法國(guó)的一半，國(guó)際旅游收入還不到美國(guó)的1/5。由此可見，中國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮蟆?中國(guó)的市場(chǎng)正處于轉(zhuǎn)型階段，與西方成熟市場(chǎng)相比還存在著很大的差距，而中國(guó)旅游業(yè)同樣在承受著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的洗禮，于是在旅游市場(chǎng)營(yíng)銷方面必然經(jīng)歷一個(gè)由市場(chǎng)初級(jí)階段向市場(chǎng)高級(jí)階段轉(zhuǎn)化的過程。雖然整個(gè)旅游行業(yè)的營(yíng)銷意識(shí)普遍不強(qiáng)，營(yíng)銷能力不高，甚至有些地方還沒有旅游營(yíng)銷意識(shí)，有些地方因?yàn)檎袨橐蛩卦斐审w制問題、資金問題、利益問題大于營(yíng)銷問題等現(xiàn)象的存在，但我們必須清醒地看到，隨著中國(guó)加入WTO，國(guó)際先進(jìn)理念和成功的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)也隨之進(jìn)入了中國(guó)，這些先進(jìn)理念和成功經(jīng)驗(yàn)將被有識(shí)之士通過與中國(guó)特色的有效“對(duì)接”，合理運(yùn)用到我國(guó)的市場(chǎng)實(shí)踐當(dāng)中，從而有效促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。中國(guó)作為世界旅游資源第一國(guó)，又擁有著世界最大的國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)，并且2020年將成為世界最大目的地國(guó)。在這種供需雙向互動(dòng)下，中國(guó)的旅游業(yè)前景輝煌。 經(jīng)過近30年的發(fā)展，中國(guó)旅游業(yè)取得了令人矚目的成就，實(shí)現(xiàn)了由旅游資源大國(guó)向世界旅游大國(guó)的跨越。根據(jù)國(guó)家旅游局的《2007年中國(guó)旅游業(yè)統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2007年國(guó)內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，入境、國(guó)內(nèi)、出境游三大市場(chǎng)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)：l 旅游業(yè)去年全年總收入首次突破１萬億元，達(dá)到10957億元人民幣，％l ，％；l ，％；l ，％；l ，％。 截至2007年，，各類景點(diǎn)景區(qū)2萬余家，大中專院校旅游專業(yè)在校學(xué)生規(guī)模73萬人，旅游直接從業(yè)人員1000多萬、間接從業(yè)人員4900多萬。一個(gè)規(guī)模較大、基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)的現(xiàn)代旅游產(chǎn)業(yè)體系初步建成。全國(guó)旅游情況統(tǒng)計(jì)表（20022006）年份　總?cè)舜螖?shù)(億人次)出游率(%)總花費(fèi)(億元)人均花費(fèi)(元)20022003200420052006由以上數(shù)據(jù)可看出，全國(guó)出游的人數(shù)逐年遞增，出游率逐年快速增長(zhǎng)，隨著國(guó)民的生活水平不斷地提高，旅游慢慢成為了人們享受生活，追求生活時(shí)尚，增長(zhǎng)見識(shí)的一種休閑生活需求，隨著居民帶薪休假制度的不斷完善，只要一有假期人們第一時(shí)間就會(huì)想到出去旅游。隨著旅游業(yè)的慢慢發(fā)展與成熟，出游的人會(huì)越來越多。國(guó)民由最開始的城際游，省內(nèi)游，慢慢到國(guó)內(nèi)游甚至出國(guó)游，在旅游開支上也越來越舍得花費(fèi)，隨著生活收入水平的提高，人們的旅游消費(fèi)觀念正逐步放大，旅游花費(fèi)在交通、食宿、購(gòu)物等費(fèi)用正逐年遞增。，人均超過1000美元。經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民逐漸富裕，旅游消費(fèi)需求增加，國(guó)際旅游界通常認(rèn)為人均GDP達(dá)到1000美元是旅游人數(shù)迅速增加的界限，這預(yù)示我國(guó)旅游業(yè)將迅速發(fā)展。我國(guó)國(guó)內(nèi)和國(guó)際旅游市場(chǎng)迅速擴(kuò)大。據(jù)國(guó)家旅游局分析預(yù)測(cè)，將實(shí)現(xiàn)向世界旅游大國(guó)的歷史性跨越。中國(guó)旅游業(yè)在“八五“其間，已成功地將自己發(fā)展成為文化觀光的旅游目的地。繼“九五”發(fā)展的基礎(chǔ)，在未來的一段時(shí)間內(nèi)仍然將高速增長(zhǎng)。據(jù)世界旅游組織的分析預(yù)測(cè)：%%，來華的國(guó)際旅游人次數(shù)從20012010年將以23%的增長(zhǎng)速度發(fā)展。發(fā)展的速度極為驚人。2020年中國(guó)將成為世界旅游接待第一接待國(guó)，%，成為德國(guó)、日本和美國(guó)之后的世界第四大游客輸出國(guó)。指標(biāo)內(nèi)容20012002200320042005年增長(zhǎng)率來華旅游人次數(shù)（萬人次）總數(shù)566058306000638061903%國(guó)內(nèi)旅游人次數(shù)（億人次）總數(shù)8%指標(biāo)內(nèi)容20062007200820092010年增長(zhǎng)率來華旅游人次數(shù)（萬人次）總數(shù)651066406770690070402%國(guó)內(nèi)旅游人次數(shù)（億人次）總數(shù)8%旅游資源概述某具有豐富獨(dú)特的旅游資源，從自然到人文，從峽谷到高山，從寒冷的冰川到熱氣騰騰的溫泉，從農(nóng)業(yè)到牧業(yè)，從和煦陽光到斑斕的彩云，從藏民到其他民族，從古老的宗教到現(xiàn)代的社會(huì)文明，豐富多彩。概括起來可謂自然景觀極其優(yōu)越，人文景點(diǎn)非常豐富，氣候資源相當(dāng)獨(dú)特，民族風(fēng)情十分濃郁。這些特點(diǎn)表現(xiàn)在:這里有造型獨(dú)特，且分布集中的三座以神山命名的雪山；這里有由一千多個(gè)冰湖等古冰川遺跡組成的中國(guó)唯一低緯度古冰帽；這里有淳樸的藏族民風(fēng)；這里積聚了藏族紅教、白教、花教、黃教等教派的文化等等?，F(xiàn)依據(jù)資料的類別詳述如下，在敘述中首先將旅游資源分為自然和人文兩部分，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步分門別類。1》自然旅游資源山脈：念青貢嘎雪山和海子山現(xiàn)代冰川：現(xiàn)代冰川集中分布于縣區(qū)南部海拔5000米以上的山峰，念青貢嘎雪山區(qū)內(nèi)仙乃日（6032米）、央邁勇（5958）、夏諾多吉（5958米）。地?zé)釡厝耗硿厝?、蒙自鄉(xiāng)茶花溫泉、赤土鄉(xiāng)仲堆溫泉、母鄉(xiāng)各瓦溫泉景區(qū)：亞丁景區(qū)、海子山景區(qū)、俄初山景區(qū)、卡斯溝景區(qū)。（某亞丁景區(qū)）（海子山景區(qū)）（俄初山景區(qū)）（卡斯溝景區(qū)）2》人文旅游資源沿河流或分布于山腰或分布于谷地，該區(qū)教派齊全，有茉教、紅教、花教、白教和黃教五種教派?？h區(qū)共有寺廟14座，其歷史多為300500年。典型的寺廟有鄧坡寺（紅教），拉貢寺（苯教），扎郎寺、熱烏寺（花教），奔波寺、著杰寺（白教），貢嘎郎吉嶺寺、雄登寺（黃教）。某8座藏傳佛教寺廟一