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三峽廣場物業(yè)評估報告(已修改)

2024-08-20 08:05 本頁面
 

【正文】 三峽廣場物業(yè)評估報告第一部分 項目概況三峽廣場景觀文化MALL位于重慶沙坪壩地區(qū)三角碑商貿(mào)中心的核心地段,東起三角碑轉(zhuǎn)盤,西至陳家灣天橋,北與文化廣場、雙巷子步行街相連,南通歷史文化名人廣場、綠色廣場。它是錦繡三峽廣場的組成部分之一,是目前重慶市最大的地下商業(yè)步行系統(tǒng),同時是集景觀、文化、商業(yè)為一體的全新形態(tài)的商業(yè)單位。第二部分 市場環(huán)境分析一、項目區(qū)位條件評估區(qū)位條件:重慶市是中國繼北京、上海、天津之后的第四個直轄市,同時也是最大的直轄市,重慶的城市特征是多核心式城市結(jié)構(gòu),即通常所講的組團式城市群所形成的特大城市。由于嘉陵江、長江和眾多山丘的分割,自然地把重慶分割為沙坪壩組團區(qū)、楊家坪組團區(qū)、南坪組團區(qū)、解放碑組團區(qū)、觀音橋組團區(qū)等,每個組團區(qū)均有獨立的中心區(qū),各個組團區(qū)的中心有完備的商業(yè)系統(tǒng)、政治系統(tǒng),由于各組團區(qū)相距較遠(yuǎn),區(qū)域消費大約有90%在各組團的中心區(qū)。根據(jù)相關(guān)理論,每個城市中心區(qū)域的人流、物流、資金流、信息流的分布是不均衡的,它們在城市中心區(qū)域的某個部位形成聚集點,亦為結(jié)節(jié)點。它比一般中心區(qū)域的土地有更大的活動強度,從而更具有吸引力。它一般為一片范圍不大的繁華街區(qū)式商業(yè)中心,在此除聚集了大量的專業(yè)商店和綜合性百貨公司外,還匯聚了飲食、郵政、影劇院、銀行、保險、交通等服務(wù)部門,其來往人流、車流量很大,其周圍的街口、廣場也是城市的交通樞紐。三角碑地區(qū)是沙坪壩區(qū)的經(jīng)濟、文化、交通中心,備受區(qū)委、區(qū)政府的重視,并被規(guī)劃成為重慶市除解放碑商圈外的重慶市第二商圈。該區(qū)域集中了數(shù)個城市廣場,廣場間以商業(yè)步行街相連,其間已分布著知名的百貨公司、專業(yè)商店、銀行、酒店、影院等,是目前沙坪壩區(qū)的消費集中區(qū)和繁華商業(yè)中心,尤其是經(jīng)過近幾年的高速發(fā)展,其在重慶市中心商圈的地位已直逼與解放碑商圈。三峽廣場景觀文化MALL正位于三角碑商業(yè)中心區(qū)的核心地段,其橫貫東西的地理位置具有重要的商業(yè)口岸價值,它像一根紐帶將目前三角碑地區(qū)現(xiàn)有的城市廣場連為一體,同時與南北向的中心商業(yè)步行街相輔相成,將目前各大商業(yè)場所串連形成體系,從而形成目前重慶乃至西南地區(qū)最大城市中心的步行商業(yè)系統(tǒng)。三峽廣場景觀文化MALL建成及投入使用,將使三角碑商業(yè)中心區(qū)的規(guī)模堪與北京王府井大街、上海南京路、廣州中山路相比美,該區(qū)域獨有的景觀文化商業(yè)價值使其具有極強的影響性、顯著性和輻射力,也使三峽廣場景觀文化MALL所在地段具有極高的商業(yè)口岸價值。交通條件三峽廣場景觀文化MALL所在三角碑地區(qū)是沙坪壩的交通中心,道路系統(tǒng)發(fā)達(dá),是沙坪壩區(qū)通往渝中區(qū)、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、磁器口鎮(zhèn)等地的交通樞紐地段。此外,火車北站作為客運站更方便了沙區(qū)與其他地區(qū)的聯(lián)系,其交通通達(dá)度極高。尤其是三峽廣場景觀文化MALL位于環(huán)繞三角碑至陳家灣商貿(mào)中心區(qū)的道路系統(tǒng)的中心,目前其環(huán)形道路交通系統(tǒng)每天的汽車通達(dá)次數(shù)極高,據(jù)定點統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示渝碚路的汽車通行量在每小時 至 萬輛,每天流入三角碑商圈的人流量超過20萬人次,而且道路與步行街的多方位聯(lián)接,更增加了三角碑商圈接納及輻射能力,所以對于三峽廣場景觀文化MALL而言,三角碑地段便捷的交通條件也為項目的輻射力及影響力創(chuàng)造了有利條件。配套條件城市基礎(chǔ)設(shè)施是搞交通、能源、供水通訊、環(huán)保和防災(zāi)抗災(zāi)條件,它是城市不可少的物質(zhì)基礎(chǔ)。作為沙坪壩的中心商貿(mào)區(qū),三角碑地區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套十分完善,尤其是這幾年三角碑商貿(mào)區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施條件得到較大改善,周邊環(huán)形道路網(wǎng)的建設(shè),城市廣場如商業(yè)文化廣場、歷史文化名人廣場、綠色廣場的建成,雙巷子步行街的建成完成及新建的銀貿(mào)大廈、華宇廣場、融信大廈的都使三角碑商圈的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套水平達(dá)到了全新的高度,為其成為現(xiàn)代化的城市商貿(mào)中心提供有利的基礎(chǔ)支持,也為三峽廣場景觀文化MALL的建設(shè)提供強有力的支撐。人氣方面人是城市中的主導(dǎo)者,也是最活躍的因素,作為城市區(qū)域商業(yè)中心,其所在區(qū)域的人口密度越高,消費力及消費總量越大,同時輻射及影響力越大。目前沙坪壩區(qū)的綜合經(jīng)濟實力目前已位列重慶市主城區(qū)的第二位,沙坪壩區(qū)的人均收入水平及消費能力已位列重慶第一位,其中尤以區(qū)內(nèi)多所大專院校的師生人口為主。據(jù)國內(nèi)權(quán)威經(jīng)濟機構(gòu)的統(tǒng)計資料,學(xué)生群體是目前消費能力最強的群體。目前三角碑商圈每天近50萬的人流量中,學(xué)生占有很大比重,該群體給地處三角碑商圈的各商業(yè)單位帶來無限商機。三峽廣場景觀文化MALL地處三角碑商圈的樞紐和節(jié)點位置,其吸引三角碑人流的能力和輻射力極強。尤其是隨著項目建成后三角碑商圈范圍的進(jìn)一步擴大,到于商圈內(nèi)的人流量將比目前提高2-3倍,得天獨厚的地理位置使三峽廣場景觀文化MALL將成為最聚人氣的中心商業(yè)單位。二、政治經(jīng)濟環(huán)境評估宏觀方面中國經(jīng)濟持續(xù)保持高增速長,拉動內(nèi)需政策的實施已使國民經(jīng)濟走出“九五”后期通貨緊縮的困境,新世紀(jì)第一個五年計劃——國民經(jīng)濟“十五”計劃中將實施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略列為國策以及中國加入WTO的日益臨近均為重慶市提供了前所未有的發(fā)展機遇。重慶市作為最年輕的、面積最大的直轄市在“九五”期間,緊緊抓住設(shè)立直轄市、三峽移民遷建和庫區(qū)開發(fā)、實施西部大開發(fā)等重大機遇,國民經(jīng)濟和社會發(fā)展取得顯著成就。實現(xiàn)了國民經(jīng)濟的快速增長,%,%,%。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整取得一定進(jìn)展,::::,%。固定資產(chǎn)投資五年累計完成2409億元。集中力量加快了一批基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),城市形象明顯提升。人民生活水平有所提高,%,達(dá)到6276元。重慶市“十五”計劃綱要表明,“十五”期間重慶經(jīng)濟和社會發(fā)展的總體目標(biāo)是以實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略統(tǒng)攬經(jīng)濟和社會發(fā)展的全局,加速推進(jìn)市場化、信息化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化,促進(jìn)國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展和社會全面進(jìn)步,努力把重慶建設(shè)成為長江上游的經(jīng)濟中心。更好地發(fā)揮中心城市的戰(zhàn)略支撐、對外窗口和輻射帶動功能。國民經(jīng)濟增長速度高于全國平均水平,發(fā)展總體水平位居西部地區(qū)前列,人民生活明顯改善,實現(xiàn)2010年前國內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻一番,國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長9%,%,城鄉(xiāng)居民收入增加,生活質(zhì)量較大改善?!笆濉逼陂g,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長7%左右,農(nóng)村居民人均純收入年均增長5%左右。2005年全市居民服務(wù)性消費比重提高到30%;城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積增加到24平方米。從重慶市經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)的制訂可以看出,三峽廣場景觀文化MALL的建設(shè)及投入使用擁有絕佳的宏觀政治經(jīng)濟環(huán)境。區(qū)域方面 沙坪壩區(qū)作為重慶市的科教文化區(qū),擁有一大批在西南乃至全國知名的高等學(xué)府,“九五”期間沙區(qū)政府利用這一優(yōu)勢,狠抓科技興區(qū)的工作,國民經(jīng)濟和社會效益得到長足的發(fā)展。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值由1995年的1083美元增加到2000年的1536美元,區(qū)屬增加值比“八五”末翻了一番以上,區(qū)屬經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快,第三產(chǎn)業(yè)比重上升,%;同時企業(yè)改革進(jìn)一步深化,公有制企業(yè)改制面達(dá)到90%以上;城區(qū)居民、年均可支配收入分別達(dá)到6500元?;A(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快,完成了214平方米的新區(qū)開發(fā)和舊城改造,為沙區(qū)招商引資打好硬件基礎(chǔ)。 沙區(qū)“十五”計劃綱要表明,沙區(qū)綜合經(jīng)濟實力保持在主城區(qū)前列,國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長10%,%,全區(qū)財政總收入年均增長10%,全社會固定資產(chǎn)投資年均增長15%,社會消費品零售總額年均增長13%,城鎮(zhèn)居民年均可支配收入每年增長400元。同時在“十五”計劃的主要任務(wù)中進(jìn)一步將三角碑中心商貿(mào)圈發(fā)展成為重慶市的第二商貿(mào)中心,并將錦繡三峽廣場工程列為“十五”計劃的六大工程之一,做為錦繡三峽廣場工程的組成部分的“三峽廣場景觀文化MALL”擁有無可比擬的政治經(jīng)濟環(huán)境優(yōu)勢。三、商業(yè)環(huán)境評估商業(yè)聚集效益和繁華度 在一個城市中心區(qū)里正常聚集了數(shù)百家不同類型的商店及相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施,由于商務(wù)繁多,服務(wù)項目齊全,社會需求的物品幾乎應(yīng)有盡 有,可供選擇的余地很大,因而具有很大的吸引力。當(dāng)今商業(yè)、百貨業(yè)的發(fā)展已趨向多元化、立體化,商業(yè)服務(wù)中心的吸引力主要取決于聚集規(guī)模和級別,聚集規(guī)模越大、服務(wù)功能越完善、級別越高,對顧客吸引力越強,相對應(yīng)的繁華度也越高。現(xiàn)代人的消費觀念是購物、休閑、娛樂、參觀、欣賞等“一站式”服務(wù)需求,而不是單一的購某一種商品到某一地消費。三峽廣場景觀文化MALL正是滿足了人們的消費心理,把人的不同需求的各項商業(yè)服務(wù)結(jié)合為一體,此外其所在的三角碑商業(yè)中心像北京的王府井大街、上海南京路等中心商業(yè)區(qū)一樣采用商業(yè)步行街的形式,其商業(yè)的聚集效益和繁華度是最高的。同時三峽廣場景觀文化MALL面對區(qū)域內(nèi)高比例、高密集度的校園人口群,進(jìn)行了針對性的商業(yè)規(guī)劃,所以三峽廣場景觀文化MALL自身具有良好的商業(yè)聚集和繁華度。特色獨具的文化商業(yè)設(shè)計理念:(1)核心店的配置一般而言,核心店的面積都是很大的,且具有較大的顧客吸引力(聚集人氣)。同時核心店最理想的位置是在商場的最里側(cè)或是整個賣場的最里側(cè),希望所有前往核心店的顧客都能夠先經(jīng)過其他商店。若有兩家核心店,當(dāng)然最理想的做法就是將他們分開設(shè)置在商場的兩端,使所有顧客能在核心店間的街道上川流不息地往來。根據(jù)三峽廣場的實際情況,在確定在三角碑附近引進(jìn)開放式書城作為核心店,同時設(shè)置餐飲娛樂區(qū),以保證整個商場的便利性和流暢性,更能為商城創(chuàng)造出更大的價值空間。(2)區(qū)域劃分針對主要不同特性的專賣店,作一適當(dāng)?shù)奈恢冒才拧椴痪窒藿窈蠼?jīng)營的安排,因此“景觀文化MALL”的店鋪經(jīng)營種類劃分得太細(xì)。為了創(chuàng)造一條有魅力又熱鬧的街道,區(qū)域劃分采用了搭配組合原則。l 搭配原則——不同個性、不同商品構(gòu)成,但相同業(yè)態(tài)的店,相鄰配置或是配置在視線內(nèi),以便顧客的比較購買。l 組合原則——同一主題與同一對象層的不同業(yè)態(tài)店,配置在同一區(qū)域,以增加顧客逛街的樂趣。,“景觀文化MALL”劃分為現(xiàn)代書城、文化名都、時尚長廊、休閑廣場、名品名店五個大的區(qū)域,以滿足消費
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