【正文】 三峽廣場物業(yè)評估報告第一部分 項目概況三峽廣場景觀文化MALL位于重慶沙坪壩地區(qū)三角碑商貿中心的核心地段，東起三角碑轉盤，西至陳家灣天橋，北與文化廣場、雙巷子步行街相連，南通歷史文化名人廣場、綠色廣場。它是錦繡三峽廣場的組成部分之一，是目前重慶市最大的地下商業(yè)步行系統(tǒng)，同時是集景觀、文化、商業(yè)為一體的全新形態(tài)的商業(yè)單位。第二部分 市場環(huán)境分析一、項目區(qū)位條件評估區(qū)位條件：重慶市是中國繼北京、上海、天津之后的第四個直轄市，同時也是最大的直轄市，重慶的城市特征是多核心式城市結構，即通常所講的組團式城市群所形成的特大城市。由于嘉陵江、長江和眾多山丘的分割，自然地把重慶分割為沙坪壩組團區(qū)、楊家坪組團區(qū)、南坪組團區(qū)、解放碑組團區(qū)、觀音橋組團區(qū)等，每個組團區(qū)均有獨立的中心區(qū)，各個組團區(qū)的中心有完備的商業(yè)系統(tǒng)、政治系統(tǒng)，由于各組團區(qū)相距較遠，區(qū)域消費大約有90%在各組團的中心區(qū)。根據相關理論，每個城市中心區(qū)域的人流、物流、資金流、信息流的分布是不均衡的，它們在城市中心區(qū)域的某個部位形成聚集點，亦為結節(jié)點。它比一般中心區(qū)域的土地有更大的活動強度，從而更具有吸引力。它一般為一片范圍不大的繁華街區(qū)式商業(yè)中心，在此除聚集了大量的專業(yè)商店和綜合性百貨公司外，還匯聚了飲食、郵政、影劇院、銀行、保險、交通等服務部門，其來往人流、車流量很大，其周圍的街口、廣場也是城市的交通樞紐。三角碑地區(qū)是沙坪壩區(qū)的經濟、文化、交通中心，備受區(qū)委、區(qū)政府的重視，并被規(guī)劃成為重慶市除解放碑商圈外的重慶市第二商圈。該區(qū)域集中了數個城市廣場，廣場間以商業(yè)步行街相連，其間已分布著知名的百貨公司、專業(yè)商店、銀行、酒店、影院等，是目前沙坪壩區(qū)的消費集中區(qū)和繁華商業(yè)中心，尤其是經過近幾年的高速發(fā)展，其在重慶市中心商圈的地位已直逼與解放碑商圈。三峽廣場景觀文化MALL正位于三角碑商業(yè)中心區(qū)的核心地段，其橫貫東西的地理位置具有重要的商業(yè)口岸價值，它像一根紐帶將目前三角碑地區(qū)現有的城市廣場連為一體，同時與南北向的中心商業(yè)步行街相輔相成，將目前各大商業(yè)場所串連形成體系，從而形成目前重慶乃至西南地區(qū)最大城市中心的步行商業(yè)系統(tǒng)。三峽廣場景觀文化MALL建成及投入使用，將使三角碑商業(yè)中心區(qū)的規(guī)?？芭c北京王府井大街、上海南京路、廣州中山路相比美，該區(qū)域獨有的景觀文化商業(yè)價值使其具有極強的影響性、顯著性和輻射力，也使三峽廣場景觀文化MALL所在地段具有極高的商業(yè)口岸價值。交通條件三峽廣場景觀文化MALL所在三角碑地區(qū)是沙坪壩的交通中心，道路系統(tǒng)發(fā)達，是沙坪壩區(qū)通往渝中區(qū)、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、磁器口鎮(zhèn)等地的交通樞紐地段。此外，火車北站作為客運站更方便了沙區(qū)與其他地區(qū)的聯(lián)系，其交通通達度極高。尤其是三峽廣場景觀文化MALL位于環(huán)繞三角碑至陳家灣商貿中心區(qū)的道路系統(tǒng)的中心，目前其環(huán)形道路交通系統(tǒng)每天的汽車通達次數極高，據定點統(tǒng)計數據顯示渝碚路的汽車通行量在每小時 至 萬輛，每天流入三角碑商圈的人流量超過20萬人次，而且道路與步行街的多方位聯(lián)接，更增加了三角碑商圈接納及輻射能力，所以對于三峽廣場景觀文化MALL而言，三角碑地段便捷的交通條件也為項目的輻射力及影響力創(chuàng)造了有利條件。配套條件城市基礎設施是搞交通、能源、供水通訊、環(huán)保和防災抗災條件，它是城市不可少的物質基礎。作為沙坪壩的中心商貿區(qū)，三角碑地區(qū)城市基礎設施配套十分完善，尤其是這幾年三角碑商貿區(qū)的城市基礎設施條件得到較大改善，周邊環(huán)形道路網的建設，城市廣場如商業(yè)文化廣場、歷史文化名人廣場、綠色廣場的建成，雙巷子步行街的建成完成及新建的銀貿大廈、華宇廣場、融信大廈的都使三角碑商圈的城市基礎設施配套水平達到了全新的高度，為其成為現代化的城市商貿中心提供有利的基礎支持，也為三峽廣場景觀文化MALL的建設提供強有力的支撐。人氣方面人是城市中的主導者，也是最活躍的因素，作為城市區(qū)域商業(yè)中心，其所在區(qū)域的人口密度越高，消費力及消費總量越大，同時輻射及影響力越大。目前沙坪壩區(qū)的綜合經濟實力目前已位列重慶市主城區(qū)的第二位，沙坪壩區(qū)的人均收入水平及消費能力已位列重慶第一位，其中尤以區(qū)內多所大專院校的師生人口為主。據國內權威經濟機構的統(tǒng)計資料，學生群體是目前消費能力最強的群體。目前三角碑商圈每天近50萬的人流量中，學生占有很大比重，該群體給地處三角碑商圈的各商業(yè)單位帶來無限商機。三峽廣場景觀文化MALL地處三角碑商圈的樞紐和節(jié)點位置，其吸引三角碑人流的能力和輻射力極強。尤其是隨著項目建成后三角碑商圈范圍的進一步擴大，到于商圈內的人流量將比目前提高2－3倍，得天獨厚的地理位置使三峽廣場景觀文化MALL將成為最聚人氣的中心商業(yè)單位。二、政治經濟環(huán)境評估宏觀方面中國經濟持續(xù)保持高增速長，拉動內需政策的實施已使國民經濟走出“九五”后期通貨緊縮的困境，新世紀第一個五年計劃——國民經濟“十五”計劃中將實施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略列為國策以及中國加入WTO的日益臨近均為重慶市提供了前所未有的發(fā)展機遇。重慶市作為最年輕的、面積最大的直轄市在“九五”期間，緊緊抓住設立直轄市、三峽移民遷建和庫區(qū)開發(fā)、實施西部大開發(fā)等重大機遇，國民經濟和社會發(fā)展取得顯著成就。實現了國民經濟的快速增長，%，%，%。經濟結構調整取得一定進展，::::，%。固定資產投資五年累計完成2409億元。集中力量加快了一批基礎設施建設，城市形象明顯提升。人民生活水平有所提高，%，達到6276元。重慶市“十五”計劃綱要表明，“十五”期間重慶經濟和社會發(fā)展的總體目標是以實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略統(tǒng)攬經濟和社會發(fā)展的全局，加速推進市場化、信息化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，促進國民經濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展和社會全面進步，努力把重慶建設成為長江上游的經濟中心。更好地發(fā)揮中心城市的戰(zhàn)略支撐、對外窗口和輻射帶動功能。國民經濟增長速度高于全國平均水平，發(fā)展總體水平位居西部地區(qū)前列，人民生活明顯改善，實現2010年前國內生產總值比2000年翻一番，國內生產總值年均增長9%，%，城鄉(xiāng)居民收入增加，生活質量較大改善。“十五”期間，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長7%左右，農村居民人均純收入年均增長5%左右。2005年全市居民服務性消費比重提高到30%；城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積增加到24平方米。從重慶市經濟發(fā)展目標的制訂可以看出，三峽廣場景觀文化MALL的建設及投入使用擁有絕佳的宏觀政治經濟環(huán)境。區(qū)域方面 沙坪壩區(qū)作為重慶市的科教文化區(qū)，擁有一大批在西南乃至全國知名的高等學府，“九五”期間沙區(qū)政府利用這一優(yōu)勢，狠抓科技興區(qū)的工作，國民經濟和社會效益得到長足的發(fā)展。人均國內生產總值由1995年的1083美元增加到2000年的1536美元，區(qū)屬增加值比“八五”末翻了一番以上，區(qū)屬經濟結構調整步伐加快，第三產業(yè)比重上升，%；同時企業(yè)改革進一步深化，公有制企業(yè)改制面達到90%以上；城區(qū)居民、年均可支配收入分別達到6500元?；A設施建設加快，完成了214平方米的新區(qū)開發(fā)和舊城改造，為沙區(qū)招商引資打好硬件基礎。 沙區(qū)“十五”計劃綱要表明，沙區(qū)綜合經濟實力保持在主城區(qū)前列，國內生產總值年均增長10%，%，全區(qū)財政總收入年均增長10%，全社會固定資產投資年均增長15%，社會消費品零售總額年均增長13%，城鎮(zhèn)居民年均可支配收入每年增長400元。同時在“十五”計劃的主要任務中進一步將三角碑中心商貿圈發(fā)展成為重慶市的第二商貿中心，并將錦繡三峽廣場工程列為“十五”計劃的六大工程之一，做為錦繡三峽廣場工程的組成部分的“三峽廣場景觀文化MALL”擁有無可比擬的政治經濟環(huán)境優(yōu)勢。三、商業(yè)環(huán)境評估商業(yè)聚集效益和繁華度 在一個城市中心區(qū)里正常聚集了數百家不同類型的商店及相應的服務設施，由于商務繁多，服務項目齊全，社會需求的物品幾乎應有盡 有，可供選擇的余地很大，因而具有很大的吸引力。當今商業(yè)、百貨業(yè)的發(fā)展已趨向多元化、立體化，商業(yè)服務中心的吸引力主要取決于聚集規(guī)模和級別，聚集規(guī)模越大、服務功能越完善、級別越高，對顧客吸引力越強，相對應的繁華度也越高。現代人的消費觀念是購物、休閑、娛樂、參觀、欣賞等“一站式”服務需求，而不是單一的購某一種商品到某一地消費。三峽廣場景觀文化MALL正是滿足了人們的消費心理，把人的不同需求的各項商業(yè)服務結合為一體，此外其所在的三角碑商業(yè)中心像北京的王府井大街、上海南京路等中心商業(yè)區(qū)一樣采用商業(yè)步行街的形式，其商業(yè)的聚集效益和繁華度是最高的。同時三峽廣場景觀文化MALL面對區(qū)域內高比例、高密集度的校園人口群，進行了針對性的商業(yè)規(guī)劃，所以三峽廣場景觀文化MALL自身具有良好的商業(yè)聚集和繁華度。特色獨具的文化商業(yè)設計理念：（1）核心店的配置一般而言，核心店的面積都是很大的，且具有較大的顧客吸引力（聚集人氣）。同時核心店最理想的位置是在商場的最里側或是整個賣場的最里側，希望所有前往核心店的顧客都能夠先經過其他商店。若有兩家核心店，當然最理想的做法就是將他們分開設置在商場的兩端，使所有顧客能在核心店間的街道上川流不息地往來。根據三峽廣場的實際情況，在確定在三角碑附近引進開放式書城作為核心店，同時設置餐飲娛樂區(qū)，以保證整個商場的便利性和流暢性，更能為商城創(chuàng)造出更大的價值空間。（2）區(qū)域劃分針對主要不同特性的專賣店，作一適當的位置安排。為不局限今后經營的安排，因此“景觀文化MALL”的店鋪經營種類劃分得太細。為了創(chuàng)造一條有魅力又熱鬧的街道，區(qū)域劃分采用了搭配組合原則。l 搭配原則——不同個性、不同商品構成，但相同業(yè)態(tài)的店，相鄰配置或是配置在視線內，以便顧客的比較購買。l 組合原則——同一主題與同一對象層的不同業(yè)態(tài)店，配置在同一區(qū)域，以增加顧客逛街的樂趣。，“景觀文化MALL”劃分為現代書城、文化名都、時尚長廊、休閑廣場、名品名店五個大的區(qū)域，以滿足消費