【正文】 題而劃定的比較集中的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)范圍，從而使人們?cè)谶@里可以實(shí)現(xiàn)“一站式消費(fèi)”(One Stop Shopping)。市場(chǎng)中，沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)能比零售業(yè)更敏銳地感受到趨勢(shì)的變化。我們的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入了專業(yè)化時(shí)代，所以，在百貨商店日漸式徽之際，購(gòu)物中心趁勢(shì)而起。不同凡響的做法出奇制勝！玩具業(yè)如此，其他行業(yè)又何嘗不是如此？電器、裝飾材料、文具、時(shí)裝等等眾多門類的商品，也正紛紛從過(guò)去無(wú)所不能的百貨商店中剝離出來(lái)，形成富有生機(jī)和活力的專業(yè)市場(chǎng)。于此，城中之城，即微縮購(gòu)物中心的概念已初步形成。鑒于業(yè)主投資比例的大小差異，經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)所做出的決議需通過(guò)人和、資和雙重才能生效，切實(shí)保護(hù)中、小投資者的權(quán)益。促銷執(zhí)行部l 負(fù)責(zé)對(duì)商城促銷活動(dòng)、產(chǎn)品促銷活動(dòng)的費(fèi)用核算、組織安排及執(zhí)行；l 對(duì)促銷活動(dòng)產(chǎn)生的效益進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、評(píng)估、調(diào)整修正。物業(yè)管理支持系統(tǒng)l 商家將垃圾裝好放置于指定地點(diǎn)，每天將定時(shí)上門收取垃圾；l 為商城提供失物招領(lǐng)服務(wù)；l 公共地面清洗；l 為商家提供花木出租，維護(hù)服務(wù)；l 日常水電維修；l 店鋪維修服務(wù)；l 店鋪裝飾、裝修服務(wù)；l 投訴受理；l 顧客物品托管；l 保安服務(wù)經(jīng)營(yíng)支持系統(tǒng)l 組織成立業(yè)主及經(jīng)營(yíng)者俱樂(lè)部，定期邀請(qǐng)經(jīng)濟(jì)專家進(jìn)行講座或開(kāi)展聯(lián)誼會(huì)。（3）服務(wù)項(xiàng)目行政支持系統(tǒng)l 分送留物、包裹、報(bào)紙、信件、傳真、電傳、特快專遞，提供留言、物品轉(zhuǎn)交等服務(wù)；l 辦公室、會(huì)場(chǎng)出租；l 商務(wù)中心將為經(jīng)營(yíng)者提供代收、代發(fā)業(yè)務(wù)；l 通過(guò)Internet國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)，我們將為經(jīng)營(yíng)者提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。宣傳企劃部l 負(fù)責(zé)對(duì)商城整體形象的包裝推廣計(jì)劃及廣告執(zhí)行；l 為商家提供產(chǎn)品推薦服務(wù)，如產(chǎn)品展示會(huì)、發(fā)布企劃，并同片區(qū)負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)場(chǎng)地、時(shí)間的安排問(wèn)題；l 負(fù)責(zé)為商家的產(chǎn)品作促銷企劃方案，并協(xié)調(diào)美工部參于制作并審核。第八部分 管理模式一、管理機(jī)構(gòu)組織架構(gòu)工商稅務(wù)沙區(qū)政府發(fā)展商業(yè)主委員會(huì)會(huì) 經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)項(xiàng)目招商辦公室物業(yè)管理公司商業(yè)管理公司 財(cái)務(wù)部辦公室二區(qū)管理部促銷執(zhí)行部美工部人員培訓(xùn)部三區(qū)管理部一區(qū)管理部宣傳企化部副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理二、經(jīng)營(yíng)方式及細(xì)則三、經(jīng)營(yíng)管理章程管理機(jī)構(gòu)的設(shè)立 由業(yè)主委員會(huì)匯同發(fā)展商，沙區(qū)政府及各工商、稅務(wù)部門聯(lián)合成立經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)，做為三峽廣場(chǎng)的最高經(jīng)營(yíng)管理機(jī)關(guān)，由它牽頭與專業(yè)商業(yè)管理公司接洽，確定合作伙伴及合作方式（管理或顧問(wèn)），對(duì)三峽廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)用房實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，確保商場(chǎng)的有序競(jìng)爭(zhēng)和可持續(xù)發(fā)展。不僅如此，反推過(guò)來(lái)，這些旺盛人氣的餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所也會(huì)促進(jìn)購(gòu)物場(chǎng)所的銷售，這兩者本是相互作用相互推動(dòng)、互借其勢(shì)互造其市的。拉察索〔Charles Lazarus〕開(kāi)設(shè)了一家只賣打折玩具、規(guī)模很大的商場(chǎng)。 百貨商店VS“shopping MALL”商場(chǎng)上的基本原則是，誰(shuí)的經(jīng)營(yíng)焦點(diǎn)較集中，誰(shuí)就是贏家。商場(chǎng)能否旺租旺銷與商場(chǎng)的功能定位直接相關(guān)。至于國(guó)際知名的家樂(lè)福、麥得隆，更是雄心萬(wàn)丈地已經(jīng)在此建立自己的江山。也會(huì)給中國(guó)普通市民的消費(fèi)觀念、文化理念、中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式等等均會(huì)受到很大的沖擊，人們會(huì)更深切地感受到經(jīng)濟(jì)變革帶給自身的各種意想不到的沖擊。同時(shí)它不象從事股票、基金等整天讓投資人提心吊膽。據(jù)有關(guān)調(diào)查資料顯示，城市居民90％以上認(rèn)為銀行儲(chǔ)蓄是最可靠、最好的投資渠道，10％的人認(rèn)同炒股票是很好的投資手段。重慶市政府在西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略中將利用中央財(cái)政向西部?jī)A斜的良好機(jī)遇，啟動(dòng)107項(xiàng)，總投資額達(dá)2400億元的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，其范圍涵蓋了交通基礎(chǔ)設(shè)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施，農(nóng)林水利建設(shè)，高校國(guó)債項(xiàng)目，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等。與此同時(shí)，刺激內(nèi)需，增加出口，有利于經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。世界經(jīng)濟(jì)在美、歐、日等大國(guó)集團(tuán)的帶動(dòng)下進(jìn)一步呈現(xiàn)高增長(zhǎng)、低通脹的特征，并使亞洲國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度比預(yù)計(jì)的更快，亞洲經(jīng)濟(jì)將提前恢復(fù)到金融危機(jī)前的水平。從投資者的角度，按投資物業(yè)進(jìn)行租賃的形式，我們暫按最保守?cái)?shù)據(jù)租金180元／平方米，且以每年租金遞增8%測(cè)算，以目前16000元/平方米五成十年按揭購(gòu)買三峽廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)門面計(jì)，首付8000元/平方米，則前十年單位面積的投資的流量分析如下： 單位：元/平方米第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年租金收入216023332520272229403175342937003700按揭支出1037103710371037103710371037103710371037物管支出180180180180180180180180180凈流量103794311161303150517231958221224832483累計(jì)1037941022232538305553751197321220614689則前十年單位面積的物業(yè)投資總回報(bào)率為：14689元/平方米 1/（1+6%）10 / 9037元/平方米100% = % 從自營(yíng)者的角度，以投資物業(yè)自己經(jīng)營(yíng)的形式，按目前三角碑商圈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)相當(dāng)于租金水平的50100%計(jì)（即扣除包括租金的經(jīng)營(yíng)成本后還有相當(dāng)于租金50100%的利潤(rùn)），取下限（50%）按租金180元／平方米，以目前16000元/平方米五成十年按揭購(gòu)買三峽廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)門面計(jì)，首付8000元/平方米，則前十年單位面積的投資的流量分析如下： 單位：元/平方米第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年購(gòu)房支出8000000000000按揭支出1037103710371037103710371037103710371037物管支出0180180180180180180180180180經(jīng)營(yíng)收入0324032403240324032403240324032403240上年結(jié)轉(zhuǎn)090377014499129689451078310151247147凈流量903770144991296894510783101512471479170從上表中可以看出，按目前三角碑商圈平均經(jīng)營(yíng)水平的下限，在三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL投資門面，在第五年后就可收回投資，開(kāi)始穩(wěn)步贏利。中國(guó)北京、上海、廣東很多商場(chǎng)因零售后各自為政而使非常好的地段的商場(chǎng)倒閉，投資人血本無(wú)歸，進(jìn)退維谷。平均漲幅20％；市場(chǎng)租賃價(jià)格分別為113元、99元、70元，由此我們可知寫(xiě)字樓價(jià)格從總體上看呈下降趨勢(shì)。％，住宅的竣工面積也呈直線上升，％，城區(qū)近三年1991991999平均每平方米的市場(chǎng)交易價(jià)格分別為995元、1150元、960元。如果不以炒股為目的，而以股票長(zhǎng)期投資為宗旨來(lái)看，從中國(guó)的股市發(fā)展進(jìn)程看，股市最低迷的時(shí)候一般股票市盈率為20倍左右，股市瘋狂的時(shí)候一般股票的市盈率為40倍左右，%5%，介于定期存款與國(guó)債利息之間，由于股份公司并不把全部利潤(rùn)用于分紅，故股民的實(shí)際收益率則更低，同時(shí)這種收益還具有相當(dāng)?shù)牟淮_定性，因?yàn)楣镜臉I(yè)績(jī)也可能是好，也可能是差，甚至可能虧損。從今年的國(guó)債發(fā)行情況看，其利率較以往年份低，%，也即若是購(gòu)買10000元國(guó)債的話，每年可獲取的收益為540元，國(guó)債的特點(diǎn)是收益穩(wěn)定，不受國(guó)家經(jīng)濟(jì)形態(tài)的影響，是一種無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資方式，也正因?yàn)槿绱耍彩チ双@取更高收益的機(jī)會(huì)。售價(jià)包括機(jī)電費(fèi)用（自動(dòng)扶梯、可換新風(fēng)中央空調(diào)系統(tǒng)、煙感、溫感、聲光報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、濾清排煙系統(tǒng)、濾毒清洗系統(tǒng)、移動(dòng)電話發(fā)射系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)）及店面裝修費(fèi)用（祥見(jiàn)項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)）。除了出借給社區(qū)舉辦各種集會(huì)以外，購(gòu)物中心也可以利用下沉式廣場(chǎng)作種種藝術(shù)文化活動(dòng)、社會(huì)公關(guān)活動(dòng)或商品促銷活動(dòng)，基本上三峽廣場(chǎng)是一種多功能的服務(wù)設(shè)施。”事實(shí)上，廣場(chǎng)正應(yīng)該是“三峽廣場(chǎng)——景觀文化MALL”經(jīng)營(yíng)差異化的重要手段之一。（4）通道與廣場(chǎng)的規(guī)劃通道的主要功能是促使顧客能夠更加舒適地逛遍所有的店鋪與核心店。為不局限今后經(jīng)營(yíng)的安排，因此“景觀文化MALL”的店鋪經(jīng)營(yíng)種類劃分得太細(xì)?，F(xiàn)代人的消費(fèi)觀念是購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、參觀、欣賞等“一站式”服務(wù)需求，而不是單一的購(gòu)某一種商品到某一地消費(fèi)。從重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的制訂可以看出，三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL的建設(shè)及投入使用擁有絕佳的宏觀政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境。固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)完成2409億元。據(jù)國(guó)內(nèi)權(quán)威經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)資料，學(xué)生群體是目前消費(fèi)能力最強(qiáng)的群體。三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL建成及投入使用，將使三角碑商業(yè)中心區(qū)的規(guī)?？芭c北京王府井大街、上海南京路、廣州中山路相比美，該區(qū)域獨(dú)有的景觀文化商業(yè)價(jià)值使其具有極強(qiáng)的影響性、顯著性和輻射力，也使三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL所在地段具有極高的商業(yè)口岸價(jià)值。第二部分 市場(chǎng)環(huán)境分析一、項(xiàng)目區(qū)位條件評(píng)估區(qū)位條件：重慶市是中國(guó)繼北京、上海、天津之后的第四個(gè)直轄市，同時(shí)也是最大的直轄市，重慶的城市特征是多核心式城市結(jié)構(gòu)，即通常所講的組團(tuán)式城市群所形成的特大城市。它比一般中心區(qū)域