【正文】 題而劃定的比較集中的商場經(jīng)營范圍，從而使人們在這里可以實現(xiàn)“一站式消費”(One Stop Shopping)。市場中，沒有哪個行業(yè)能比零售業(yè)更敏銳地感受到趨勢的變化。我們的商業(yè)競爭已經(jīng)進入了專業(yè)化時代，所以，在百貨商店日漸式徽之際，購物中心趁勢而起。不同凡響的做法出奇制勝！玩具業(yè)如此，其他行業(yè)又何嘗不是如此？電器、裝飾材料、文具、時裝等等眾多門類的商品，也正紛紛從過去無所不能的百貨商店中剝離出來，形成富有生機和活力的專業(yè)市場。于此，城中之城，即微縮購物中心的概念已初步形成。鑒于業(yè)主投資比例的大小差異，經(jīng)營管理委員會所做出的決議需通過人和、資和雙重才能生效，切實保護中、小投資者的權(quán)益。促銷執(zhí)行部l 負責對商城促銷活動、產(chǎn)品促銷活動的費用核算、組織安排及執(zhí)行；l 對促銷活動產(chǎn)生的效益進行統(tǒng)計、評估、調(diào)整修正。物業(yè)管理支持系統(tǒng)l 商家將垃圾裝好放置于指定地點，每天將定時上門收取垃圾；l 為商城提供失物招領服務；l 公共地面清洗；l 為商家提供花木出租，維護服務；l 日常水電維修；l 店鋪維修服務；l 店鋪裝飾、裝修服務；l 投訴受理；l 顧客物品托管；l 保安服務經(jīng)營支持系統(tǒng)l 組織成立業(yè)主及經(jīng)營者俱樂部，定期邀請經(jīng)濟專家進行講座或開展聯(lián)誼會。（3）服務項目行政支持系統(tǒng)l 分送留物、包裹、報紙、信件、傳真、電傳、特快專遞，提供留言、物品轉(zhuǎn)交等服務；l 辦公室、會場出租；l 商務中心將為經(jīng)營者提供代收、代發(fā)業(yè)務；l 通過Internet國際互聯(lián)網(wǎng)，我們將為經(jīng)營者提供網(wǎng)絡服務。宣傳企劃部l 負責對商城整體形象的包裝推廣計劃及廣告執(zhí)行；l 為商家提供產(chǎn)品推薦服務，如產(chǎn)品展示會、發(fā)布企劃，并同片區(qū)負責人協(xié)調(diào)場地、時間的安排問題；l 負責為商家的產(chǎn)品作促銷企劃方案，并協(xié)調(diào)美工部參于制作并審核。第八部分 管理模式一、管理機構(gòu)組織架構(gòu)工商稅務沙區(qū)政府發(fā)展商業(yè)主委員會會 經(jīng)營管理委員會項目招商辦公室物業(yè)管理公司商業(yè)管理公司 財務部辦公室二區(qū)管理部促銷執(zhí)行部美工部人員培訓部三區(qū)管理部一區(qū)管理部宣傳企化部副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理二、經(jīng)營方式及細則三、經(jīng)營管理章程管理機構(gòu)的設立 由業(yè)主委員會匯同發(fā)展商，沙區(qū)政府及各工商、稅務部門聯(lián)合成立經(jīng)營管理委員會，做為三峽廣場的最高經(jīng)營管理機關(guān)，由它牽頭與專業(yè)商業(yè)管理公司接洽，確定合作伙伴及合作方式（管理或顧問），對三峽廣場營業(yè)用房實施統(tǒng)一經(jīng)營管理，確保商場的有序競爭和可持續(xù)發(fā)展。不僅如此，反推過來，這些旺盛人氣的餐飲娛樂場所也會促進購物場所的銷售，這兩者本是相互作用相互推動、互借其勢互造其市的。拉察索〔Charles Lazarus〕開設了一家只賣打折玩具、規(guī)模很大的商場。 百貨商店VS“shopping MALL”商場上的基本原則是，誰的經(jīng)營焦點較集中，誰就是贏家。商場能否旺租旺銷與商場的功能定位直接相關(guān)。至于國際知名的家樂福、麥得隆，更是雄心萬丈地已經(jīng)在此建立自己的江山。也會給中國普通市民的消費觀念、文化理念、中國經(jīng)濟運行模式等等均會受到很大的沖擊，人們會更深切地感受到經(jīng)濟變革帶給自身的各種意想不到的沖擊。同時它不象從事股票、基金等整天讓投資人提心吊膽。據(jù)有關(guān)調(diào)查資料顯示，城市居民90％以上認為銀行儲蓄是最可靠、最好的投資渠道，10％的人認同炒股票是很好的投資手段。重慶市政府在西部大開發(fā)戰(zhàn)略中將利用中央財政向西部傾斜的良好機遇，啟動107項，總投資額達2400億元的基礎設施建設項目，其范圍涵蓋了交通基礎設施，城市基礎設施，農(nóng)林水利建設，高校國債項目，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等。與此同時，刺激內(nèi)需，增加出口，有利于經(jīng)濟的增長。世界經(jīng)濟在美、歐、日等大國集團的帶動下進一步呈現(xiàn)高增長、低通脹的特征，并使亞洲國家的經(jīng)濟增長速度比預計的更快，亞洲經(jīng)濟將提前恢復到金融危機前的水平。從投資者的角度，按投資物業(yè)進行租賃的形式，我們暫按最保守數(shù)據(jù)租金180元／平方米，且以每年租金遞增8%測算，以目前16000元/平方米五成十年按揭購買三峽廣場營業(yè)門面計，首付8000元/平方米，則前十年單位面積的投資的流量分析如下： 單位：元/平方米第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年租金收入216023332520272229403175342937003700按揭支出1037103710371037103710371037103710371037物管支出180180180180180180180180180凈流量103794311161303150517231958221224832483累計1037941022232538305553751197321220614689則前十年單位面積的物業(yè)投資總回報率為：14689元/平方米 1/（1+6%）10 / 9037元/平方米100% = % 從自營者的角度，以投資物業(yè)自己經(jīng)營的形式，按目前三角碑商圈經(jīng)營利潤相當于租金水平的50100%計（即扣除包括租金的經(jīng)營成本后還有相當于租金50100%的利潤），取下限（50%）按租金180元／平方米，以目前16000元/平方米五成十年按揭購買三峽廣場營業(yè)門面計，首付8000元/平方米，則前十年單位面積的投資的流量分析如下： 單位：元/平方米第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年購房支出8000000000000按揭支出1037103710371037103710371037103710371037物管支出0180180180180180180180180180經(jīng)營收入0324032403240324032403240324032403240上年結(jié)轉(zhuǎn)090377014499129689451078310151247147凈流量903770144991296894510783101512471479170從上表中可以看出，按目前三角碑商圈平均經(jīng)營水平的下限，在三峽廣場景觀文化MALL投資門面，在第五年后就可收回投資，開始穩(wěn)步贏利。中國北京、上海、廣東很多商場因零售后各自為政而使非常好的地段的商場倒閉，投資人血本無歸，進退維谷。平均漲幅20％；市場租賃價格分別為113元、99元、70元，由此我們可知寫字樓價格從總體上看呈下降趨勢。％，住宅的竣工面積也呈直線上升，％，城區(qū)近三年1991991999平均每平方米的市場交易價格分別為995元、1150元、960元。如果不以炒股為目的，而以股票長期投資為宗旨來看，從中國的股市發(fā)展進程看，股市最低迷的時候一般股票市盈率為20倍左右，股市瘋狂的時候一般股票的市盈率為40倍左右，%5%，介于定期存款與國債利息之間，由于股份公司并不把全部利潤用于分紅，故股民的實際收益率則更低，同時這種收益還具有相當?shù)牟淮_定性，因為公司的業(yè)績也可能是好，也可能是差，甚至可能虧損。從今年的國債發(fā)行情況看，其利率較以往年份低，%，也即若是購買10000元國債的話，每年可獲取的收益為540元，國債的特點是收益穩(wěn)定，不受國家經(jīng)濟形態(tài)的影響，是一種無風險的投資方式，也正因為如此，它也失去了獲取更高收益的機會。售價包括機電費用（自動扶梯、可換新風中央空調(diào)系統(tǒng)、煙感、溫感、聲光報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、濾清排煙系統(tǒng)、濾毒清洗系統(tǒng)、移動電話發(fā)射系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)）及店面裝修費用（祥見項目裝修標準）。除了出借給社區(qū)舉辦各種集會以外，購物中心也可以利用下沉式廣場作種種藝術(shù)文化活動、社會公關(guān)活動或商品促銷活動，基本上三峽廣場是一種多功能的服務設施。”事實上，廣場正應該是“三峽廣場——景觀文化MALL”經(jīng)營差異化的重要手段之一。（4）通道與廣場的規(guī)劃通道的主要功能是促使顧客能夠更加舒適地逛遍所有的店鋪與核心店。為不局限今后經(jīng)營的安排，因此“景觀文化MALL”的店鋪經(jīng)營種類劃分得太細?，F(xiàn)代人的消費觀念是購物、休閑、娛樂、參觀、欣賞等“一站式”服務需求，而不是單一的購某一種商品到某一地消費。從重慶市經(jīng)濟發(fā)展目標的制訂可以看出，三峽廣場景觀文化MALL的建設及投入使用擁有絕佳的宏觀政治經(jīng)濟環(huán)境。固定資產(chǎn)投資五年累計完成2409億元。據(jù)國內(nèi)權(quán)威經(jīng)濟機構(gòu)的統(tǒng)計資料，學生群體是目前消費能力最強的群體。三峽廣場景觀文化MALL建成及投入使用，將使三角碑商業(yè)中心區(qū)的規(guī)?？芭c北京王府井大街、上海南京路、廣州中山路相比美，該區(qū)域獨有的景觀文化商業(yè)價值使其具有極強的影響性、顯著性和輻射力，也使三峽廣場景觀文化MALL所在地段具有極高的商業(yè)口岸價值。第二部分 市場環(huán)境分析一、項目區(qū)位條件評估區(qū)位條件：重慶市是中國繼北京、上海、天津之后的第四個直轄市，同時也是最大的直轄市，重慶的城市特征是多核心式城市結(jié)構(gòu)，即通常所講的組團式城市群所形成的特大城市。它比一般中心區(qū)域