【正文】 者不同的需求。（3）店鋪空間店鋪空間的大小，影響到日后經(jīng)營者的銷售空間。基本上，三峽廣場的店數(shù)必須越多越好，除了面積的考慮外，重要的是能提供顧客更多的商品選擇。根據(jù)現(xiàn)在三峽廣場店鋪面積的劃分方法，其銷售面積介于8平方米至200多平方米之間，——15m之間，基本上能夠滿足各類商家的需要。（4）通道與廣場的規(guī)劃通道的主要功能是促使顧客能夠更加舒適地逛遍所有的店鋪與核心店。從三峽廣場目前的規(guī)劃上來說，為了更好的發(fā)揮每條通道的作用。另外，每隔100m左右或在通道轉(zhuǎn)彎的地方，都留出一片較寬敞的空間，作為休憩或產(chǎn)品促銷的小型廣場。這樣當(dāng)顧客到達(dá)小廣場后，很容易再往另一方向的街道繼續(xù)走下去。事實(shí)上，廣場對于“景觀文化MALL”而言，有其固有的重要性。前面我們曾經(jīng)提及購物中心是人與人之間生活交流的場所，但是如果沒有廣場，則交流的活動將會受到嚴(yán)重的限制。廣場利用噴泉、雕塑小品及建筑挑空等設(shè)計(jì)手法來增加它的魅力，吸引消費(fèi)者，同時廣場上設(shè)有休憩座椅并留有活動空間，作為商業(yè)公園促銷的重要場所。有人說：“廣場就有如MALL的面孔?！笔聦?shí)上，廣場正應(yīng)該是“三峽廣場——景觀文化MALL”經(jīng)營差異化的重要手段之一。（5）后勤空間規(guī)劃垃圾處理場現(xiàn)行國外MALL的垃圾處理方式，大都是預(yù)先集中到一個地方，待壓縮處理后再行運(yùn)走。同時，由于餐飲業(yè)的加入，垃圾除了壓縮之外，經(jīng)常還必須加以冷凍處理，以避免惡臭的發(fā)生。因此在三峽廣場的垃圾處理場中，應(yīng)該考慮配置空調(diào)設(shè)施。一般垃圾處理場皆就近設(shè)置于貨運(yùn)裝卸場旁邊，以便垃圾集中并處理后立即運(yùn)走。但由于三峽廣場的面積廣大，隨時清運(yùn)的垃圾應(yīng)該先行送至多處臨時垃圾集中地，再統(tǒng)一運(yùn)至處理場。（6）服務(wù)設(shè)施規(guī)劃三峽廣場，實(shí)際上扮演成為沙區(qū)居民生活活動中心的角色。它的經(jīng)營與社區(qū)的發(fā)展兩者間應(yīng)該相輔相成，而社區(qū)活動廣場便成為其中一項(xiàng)不可或缺的媒介。除了出借給社區(qū)舉辦各種集會以外，購物中心也可以利用下沉式廣場作種種藝術(shù)文化活動、社會公關(guān)活動或商品促銷活動，基本上三峽廣場是一種多功能的服務(wù)設(shè)施。既然三峽廣場要成為居民經(jīng)常出入的場所，所以必須考慮一些居民日常生活所需的服務(wù)，如銀行、診所等；當(dāng)然也有美容美發(fā)中心、網(wǎng)吧、酒吧、茶坊、照相鋪、高檔修鞋店等等。第三部分 項(xiàng)目特色分析將三角碑商圈建成“重慶市第二商貿(mào)中心”作為重慶市沙坪壩區(qū)政府“十五”計(jì)劃期間的主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)之一，錦繡三峽廣場的開發(fā)建設(shè)作為“十五”計(jì)劃的六大重點(diǎn)工程之一，對推動沙區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改變城市面貌、早日實(shí)現(xiàn)目標(biāo)具有重要意義。作為錦繡三峽廣場重要組成部分的三峽廣場景觀文化MALL的建設(shè)，具有以下幾個顯著特色：唯一性－－依托濃縮長江三峽自然人文景觀錦繡三峽廣場，與沙區(qū)科教文化區(qū)的定位相呼應(yīng)，創(chuàng)造性地將景觀、文化與商業(yè)步行街有機(jī)結(jié)合，開創(chuàng)全新的景觀文化商業(yè)模式，在國內(nèi)首創(chuàng)景觀文化步行商業(yè)街，無論從項(xiàng)目的立意、理念及規(guī)劃方面，在全中國獨(dú)樹一幟，具有唯一性，充分體現(xiàn)了沙區(qū)政府的超前發(fā)展意識以及將重慶建成國際大都市的氣魄，為項(xiàng)目的建成及投入使用創(chuàng)造先天優(yōu)勢。綜合性――作為景觀、文化、商業(yè)一體化的城市中心商業(yè)建筑體，通過表現(xiàn)三峽流域巴楚文化的風(fēng)貌、展現(xiàn)三峽工程的恢宏浩大的微縮景觀，充分利用景觀的價值，以景觀為紐帶，以文化傳播為精髓，以地處商業(yè)中心區(qū)為依托，將景觀、文化與現(xiàn)代商業(yè)文明有機(jī)結(jié)合，形成合縱（中央步行街）聯(lián)橫（其他城市廣場）的中心步行商業(yè)街區(qū)，將娛樂、休閑、購物巧妙融合，營造全新休閑消費(fèi)文化，充分體現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)中心的綜合性特點(diǎn)，成為“重慶第二商貿(mào)中心”的標(biāo)志性商業(yè)物業(yè)。前瞻性――以MALL作為主要商業(yè)業(yè)態(tài)，與區(qū)域內(nèi)的傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)互為補(bǔ)充，同時結(jié)合景觀文化形態(tài)，創(chuàng)造全新商業(yè)文化價值，締造現(xiàn)代城市商業(yè)文明的象征，三峽廣場景觀文化MALL具有極強(qiáng)的增值潛力、可持續(xù)的發(fā)展力和抵御風(fēng)險的能力，帶動沙區(qū)及重慶的商業(yè)文化邁上新臺階?？傮w而言，三峽廣場景觀文化MALL以其統(tǒng)一性、綜合性、前瞻性的特色，充分利用天時、地利、人和的有利條件，為項(xiàng)目建設(shè)和發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。第四部分 三峽廣場價格評估一、 項(xiàng)目定價依據(jù)重慶市地下商場租售價格分析名稱售價（均價）租金（元/月平米）經(jīng)營類型地理位置沙區(qū)明珠地下商場1萬元/柜300服裝、飾品沙區(qū)雙巷子步行街地下菜園壩地下商場25000元/平米250450書刊批發(fā)、鞋類、服裝、干雜渝中區(qū)菜園壩火車站廣場地下美儂地下商場23000元/平米280350服裝、飾品九龍坡區(qū)楊家坪廣場地下楊家坪人防工程23000元/平米不限經(jīng)營類型（產(chǎn)生明火的業(yè)態(tài)除外）九龍坡區(qū)楊家坪廣場轉(zhuǎn)盤地下南坪地下商場 18000元/平米180250服裝、飾品、鞋類南岸區(qū)宏聲廣場轉(zhuǎn)盤地下兩路口地下商場25000元/平米250500水果、服裝、干雜、鐘表渝中區(qū)兩路口皇冠大扶梯入口處世紀(jì)商城服裝、飾品沙區(qū)渝碚路世紀(jì)廣場商城地下l 上述項(xiàng)目均地處該區(qū)域黃金地段，消費(fèi)人流量大，商業(yè)價值較大，區(qū)位優(yōu)勢明顯l 項(xiàng)目經(jīng)營類型以傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)為主，無整體經(jīng)營管理概念，沒有形成專業(yè)化市場，無規(guī)模效應(yīng)l 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮以人為本的休閑消費(fèi)模式因素較少，功能配套不夠完善三峽廣場周邊營業(yè)用房項(xiàng)目調(diào)研三峽廣場周邊營業(yè)用房項(xiàng)目調(diào)研表（見附表）l 上述項(xiàng)目區(qū)位均為沙區(qū)主城區(qū)，三角碑至渝碚路一帶人流量達(dá)10—15萬人次/每日，目標(biāo)消費(fèi)群較大，商業(yè)用房租售情況理想，其業(yè)態(tài)分布仍然以傳統(tǒng)商業(yè)模式為主l 沙區(qū)主城區(qū)作為重慶的第二商圈，商業(yè)發(fā)達(dá)，營業(yè)用房租售比例較大l 上述大部分項(xiàng)目配套設(shè)施一般，對新商業(yè)經(jīng)濟(jì)的需求無法滿足，局限于傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)模式l 通過對周邊經(jīng)營業(yè)態(tài)調(diào)查排序，服飾、百貨、餐飲、娛樂為主，通信、超市次之，酒店、銀行等商務(wù)配套較齊備，整個片區(qū)成熟度高l 上述大部分營業(yè)用房為5年前開發(fā)項(xiàng)目，底框結(jié)構(gòu)形式，、進(jìn)深59m居多，其中大開間營業(yè)鋪面僅有雙巷子及雕塑廣場近年新開項(xiàng)目，l 華宇廣場因其規(guī)模優(yōu)勢，屬沙區(qū)最大商業(yè)項(xiàng)目，形成一定的商業(yè)氛圍帶動周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其覆蓋面遍及整個沙區(qū)及石橋鋪、袁家崗地區(qū)，尤以白盛進(jìn)駐后更能帶動渝碚路一帶新商業(yè)模式發(fā)展二、三峽廣場價格構(gòu)成 項(xiàng)目營業(yè)用房根據(jù)區(qū)位不同，價格在11000元/平米——28800元/平米之間，均價為18000元/平米。售價包括機(jī)電費(fèi)用（自動扶梯、可換新風(fēng)中央空調(diào)系統(tǒng)、煙感、溫感、聲光報(bào)警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、濾清排煙系統(tǒng)、濾毒清洗系統(tǒng)、移動電話發(fā)射系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)）及店面裝修費(fèi)用（祥見項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)）。三、橫向比較——投資三峽廣場物超所值由于眾所周知的原因，目前全國的房地產(chǎn)業(yè)總體上不太景氣。重慶的房地產(chǎn)也不例外，房地產(chǎn)的發(fā)展正處于相對低潮階段，其價值被低估，在此時購房置業(yè)，物超所值。從國內(nèi)比較，上海、北京、天津、廣州、深圳等大城市物業(yè)價格遠(yuǎn)高于重慶市，差距在1倍以上。隨著重慶經(jīng)濟(jì)地位的迅速提升，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，將會迅速升溫，與國內(nèi)發(fā)達(dá)城市比較，其增值的潛力更大。由上述市內(nèi)各區(qū)同質(zhì)項(xiàng)目比較，三峽廣場無論從物業(yè)配套、經(jīng)營管理還是新商業(yè)業(yè)態(tài)整合方面來說，性價比優(yōu)勢明顯；同時沙區(qū)政府十五規(guī)劃目標(biāo)是將沙區(qū)建設(shè)成為重慶的第二商務(wù)中心，隨著經(jīng)濟(jì)的繁榮，進(jìn)步，國內(nèi)外大機(jī)構(gòu)和新的經(jīng)濟(jì)體向中國中西部轉(zhuǎn)移，沙區(qū)中心商務(wù)區(qū)的功能將進(jìn)一步完善，其中心商務(wù)區(qū)的投資潛力也會日益被人們所認(rèn)識，其投資的熱望將會進(jìn)一步啟動。 再由上述同區(qū)同質(zhì)營業(yè)用房比較，三峽廣場區(qū)位中心效應(yīng)明顯，配套設(shè)施、經(jīng)營管理較為完善且消費(fèi)人流量巨大，鑒于十五期間沙區(qū)發(fā)展前景，其營業(yè)房增值空間較大，同時按投資動態(tài)計(jì)算，投資收益率在80%左右（詳見第五部分），為快速回籠資金及資產(chǎn)運(yùn)作提供了較大時間空間。第五部分 投資收益分析及其他投資形式比較一、 投資形式比較分析——國債、股票、不動產(chǎn)投資評估（一） 無風(fēng)險的中國國債及存款收益分析國債是國家因建設(shè)及相關(guān)經(jīng)濟(jì)的需要而發(fā)行的一種以國家財(cái)政擔(dān)保的信用債券，購買國債是人們最放心、收益最穩(wěn)定的一種投資方式。從今年的國債發(fā)行情況看，其利率較以往年份低，%，也即若是購買10000元國債的話，每年可獲取的收益為540元，國債的特點(diǎn)是收益穩(wěn)定，不受國家經(jīng)濟(jì)形態(tài)的影響，是一種無風(fēng)險的投資方式，也正因?yàn)槿绱耍彩チ双@取更高收益的機(jī)會。銀行存款是大多數(shù)居民已習(xí)慣了的一種低收益投資方式，其收益穩(wěn)定，無風(fēng)險，支取方便靈活，但投資收益率卻很低，特別是中國連續(xù)調(diào)低利率后，%，活期存款利率就更是低得驚人（%），也就是說在銀行存款10000元，每年最多只能獲取225元的收益，如果為活期存款卻僅能獲取99元收益，這還沒有計(jì)算利息稅。存款及國債的共同特點(diǎn)是收益率低，收益穩(wěn)定，無明顯風(fēng)險，但這種風(fēng)險是建立在國家經(jīng)濟(jì)比較穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上的，如果中國宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)持續(xù)通貨膨脹，在目前國債及存款不作保值計(jì)息的情況下，則其風(fēng)險就非常大，特別是利息稅的開征，更使得銀行存款毫無經(jīng)濟(jì)意義，回避這種風(fēng)險最好的辦法是把貨幣變成實(shí)物，尤其是變成有增值保值功效的實(shí)物。（二） 風(fēng)險大可能收益也大的股票投資分析股票是代表一定股權(quán)的有價證券，其市場交易價格應(yīng)以股份公司的經(jīng)營業(yè)績?yōu)榛A(chǔ)。中國的股市剛起步，發(fā)育不成熟。中國常聞某人炒股賺了多少，是不是因?yàn)槌垂善本褪琴嵉亩噘r的少呢？其實(shí)是炒股票賺了的人由于心情舒暢而溢于顏表，炒股票賠了的人因心情不愉快或其它不好談的原因不愿說。股市在其炒作過程中并不產(chǎn)生社會貨幣總量的增加，它的最終結(jié)果是一種近似于中國人打麻將的資產(chǎn)重組，是貨幣由一個口袋流向另一個口袋的過程，它的贏家始終是證券公司和國家，輸家則是大多數(shù)散戶股民（