【正文】 價）租金（元/月平米）經(jīng)營類型地理位置沙區(qū)明珠地下商場1萬元/柜300服裝、飾品沙區(qū)雙巷子步行街地下菜園壩地下商場25000元/平米250450書刊批發(fā)、鞋類、服裝、干雜渝中區(qū)菜園壩火車站廣場地下美儂地下商場23000元/平米280350服裝、飾品九龍坡區(qū)楊家坪廣場地下楊家坪人防工程23000元/平米不限經(jīng)營類型（產(chǎn)生明火的業(yè)態(tài)除外）九龍坡區(qū)楊家坪廣場轉(zhuǎn)盤地下南坪地下商場 18000元/平米180250服裝、飾品、鞋類南岸區(qū)宏聲廣場轉(zhuǎn)盤地下兩路口地下商場25000元/平米250500水果、服裝、干雜、鐘表渝中區(qū)兩路口皇冠大扶梯入口處世紀(jì)商城服裝、飾品沙區(qū)渝碚路世紀(jì)廣場商城地下l 上述項目均地處該區(qū)域黃金地段，消費人流量大，商業(yè)價值較大，區(qū)位優(yōu)勢明顯l 項目經(jīng)營類型以傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)為主，無整體經(jīng)營管理概念，沒有形成專業(yè)化市場，無規(guī)模效應(yīng)l 項目規(guī)劃設(shè)計考慮以人為本的休閑消費模式因素較少，功能配套不夠完善三峽廣場周邊營業(yè)用房項目調(diào)研三峽廣場周邊營業(yè)用房項目調(diào)研表（見附表）l 上述項目區(qū)位均為沙區(qū)主城區(qū)，三角碑至渝碚路一帶人流量達10—15萬人次/每日，目標(biāo)消費群較大，商業(yè)用房租售情況理想，其業(yè)態(tài)分布仍然以傳統(tǒng)商業(yè)模式為主l 沙區(qū)主城區(qū)作為重慶的第二商圈，商業(yè)發(fā)達，營業(yè)用房租售比例較大l 上述大部分項目配套設(shè)施一般，對新商業(yè)經(jīng)濟的需求無法滿足，局限于傳統(tǒng)經(jīng)濟模式l 通過對周邊經(jīng)營業(yè)態(tài)調(diào)查排序，服飾、百貨、餐飲、娛樂為主，通信、超市次之，酒店、銀行等商務(wù)配套較齊備，整個片區(qū)成熟度高l 上述大部分營業(yè)用房為5年前開發(fā)項目，底框結(jié)構(gòu)形式，、進深59m居多，其中大開間營業(yè)鋪面僅有雙巷子及雕塑廣場近年新開項目，l 華宇廣場因其規(guī)模優(yōu)勢，屬沙區(qū)最大商業(yè)項目，形成一定的商業(yè)氛圍帶動周邊經(jīng)濟發(fā)展，其覆蓋面遍及整個沙區(qū)及石橋鋪、袁家崗地區(qū)，尤以白盛進駐后更能帶動渝碚路一帶新商業(yè)模式發(fā)展二、三峽廣場價格構(gòu)成 項目營業(yè)用房根據(jù)區(qū)位不同，價格在11000元/平米——28800元/平米之間，均價為18000元/平米。它的經(jīng)營與社區(qū)的發(fā)展兩者間應(yīng)該相輔相成，而社區(qū)活動廣場便成為其中一項不可或缺的媒介。有人說：“廣場就有如MALL的面孔。根據(jù)現(xiàn)在三峽廣場店鋪面積的劃分方法，其銷售面積介于8平方米至200多平方米之間，——15m之間，基本上能夠滿足各類商家的需要。（2）區(qū)域劃分針對主要不同特性的專賣店，作一適當(dāng)?shù)奈恢冒才拧．?dāng)今商業(yè)、百貨業(yè)的發(fā)展已趨向多元化、立體化，商業(yè)服務(wù)中心的吸引力主要取決于聚集規(guī)模和級別，聚集規(guī)模越大、服務(wù)功能越完善、級別越高，對顧客吸引力越強，相對應(yīng)的繁華度也越高。2005年全市居民服務(wù)性消費比重提高到30%；城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積增加到24平方米。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整取得一定進展，::::，%。目前沙坪壩區(qū)的綜合經(jīng)濟實力目前已位列重慶市主城區(qū)的第二位，沙坪壩區(qū)的人均收入水平及消費能力已位列重慶第一位，其中尤以區(qū)內(nèi)多所大專院校的師生人口為主。三峽廣場景觀文化MALL正位于三角碑商業(yè)中心區(qū)的核心地段，其橫貫東西的地理位置具有重要的商業(yè)口岸價值，它像一根紐帶將目前三角碑地區(qū)現(xiàn)有的城市廣場連為一體，同時與南北向的中心商業(yè)步行街相輔相成，將目前各大商業(yè)場所串連形成體系，從而形成目前重慶乃至西南地區(qū)最大城市中心的步行商業(yè)系統(tǒng)。它是錦繡三峽廣場的組成部分之一，是目前重慶市最大的地下商業(yè)步行系統(tǒng)，同時是集景觀、文化、商業(yè)為一體的全新形態(tài)的商業(yè)單位。它一般為一片范圍不大的繁華街區(qū)式商業(yè)中心，在此除聚集了大量的專業(yè)商店和綜合性百貨公司外，還匯聚了飲食、郵政、影劇院、銀行、保險、交通等服務(wù)部門，其來往人流、車流量很大，其周圍的街口、廣場也是城市的交通樞紐。配套條件城市基礎(chǔ)設(shè)施是搞交通、能源、供水通訊、環(huán)保和防災(zāi)抗災(zāi)條件，它是城市不可少的物質(zhì)基礎(chǔ)。二、政治經(jīng)濟環(huán)境評估宏觀方面中國經(jīng)濟持續(xù)保持高增速長，拉動內(nèi)需政策的實施已使國民經(jīng)濟走出“九五”后期通貨緊縮的困境，新世紀(jì)第一個五年計劃——國民經(jīng)濟“十五”計劃中將實施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略列為國策以及中國加入WTO的日益臨近均為重慶市提供了前所未有的發(fā)展機遇。更好地發(fā)揮中心城市的戰(zhàn)略支撐、對外窗口和輻射帶動功能。 沙區(qū)“十五”計劃綱要表明，沙區(qū)綜合經(jīng)濟實力保持在主城區(qū)前列，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長10%，%，全區(qū)財政總收入年均增長10%，全社會固定資產(chǎn)投資年均增長15%，社會消費品零售總額年均增長13%，城鎮(zhèn)居民年均可支配收入每年增長400元。同時核心店最理想的位置是在商場的最里側(cè)或是整個賣場的最里側(cè)，希望所有前往核心店的顧客都能夠先經(jīng)過其他商店。，“景觀文化MALL”劃分為現(xiàn)代書城、文化名都、時尚長廊、休閑廣場、名品名店五個大的區(qū)域，以滿足消費者不同的需求。事實上，廣場對于“景觀文化MALL”而言，有其固有的重要性。一般垃圾處理場皆就近設(shè)置于貨運裝卸場旁邊，以便垃圾集中并處理后立即運走。綜合性――作為景觀、文化、商業(yè)一體化的城市中心商業(yè)建筑體，通過表現(xiàn)三峽流域巴楚文化的風(fēng)貌、展現(xiàn)三峽工程的恢宏浩大的微縮景觀，充分利用景觀的價值，以景觀為紐帶，以文化傳播為精髓，以地處商業(yè)中心區(qū)為依托，將景觀、文化與現(xiàn)代商業(yè)文明有機結(jié)合，形成合縱（中央步行街）聯(lián)橫（其他城市廣場）的中心步行商業(yè)街區(qū)，將娛樂、休閑、購物巧妙融合，營造全新休閑消費文化，充分體現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)中心的綜合性特點，成為“重慶第二商貿(mào)中心”的標(biāo)志性商業(yè)物業(yè)。隨著重慶經(jīng)濟地位的迅速提升，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，將會迅速升溫，與國內(nèi)發(fā)達城市比較，其增值的潛力更大。中國的股市剛起步，發(fā)育不成熟。據(jù)中國國家經(jīng)貿(mào)委和中國國務(wù)院發(fā)展研究中心等單位聯(lián)合組織的一次對APEC（亞太經(jīng)合組織）成員在華投資中小企業(yè)經(jīng)營環(huán)境問卷調(diào)查的結(jié)果，外商對華投資區(qū)位選擇東部為多，中、西部大致相當(dāng)，東、中、西的比例為40:30:30，%，可見重慶投資環(huán)境在西部地區(qū)具有較強的比較優(yōu)勢，中國西部地區(qū)重慶的投資環(huán)境最優(yōu)。因為寫字樓的主要承租對象是一些省外、國外的大機構(gòu)，當(dāng)?shù)毓鞠M不切實際。朝天門交易市場現(xiàn)在房屋和攤位的租售價格均高出10年前的價格許多。商場已成為購物、休閑、娛樂、公共活動的市民活動中心。中國經(jīng)濟在未來三至五年內(nèi)，國民經(jīng)濟將繼續(xù)保持穩(wěn)步增長的勢頭，三峽廣場景觀文化MALL在此良好經(jīng)濟態(tài)勢的大環(huán)境下，不僅有較好的收益前景，其投資的增值潛力也是不容小視的。它將給中國經(jīng)濟帶來前所未有的高速變革和發(fā)展機遇。因為自古以來，中國東部沿海地區(qū)因其所處的政治、經(jīng)濟中心地們和沿海交通、往來的便利等諸多因素，特別是中國改革開放以來，重點發(fā)展東部沿海地區(qū)，使中國東部沿海地區(qū)的經(jīng)濟比內(nèi)地中西部進步15－20年。關(guān)于沙坪壩區(qū)區(qū)域經(jīng)濟的獨特性和強勁的發(fā)展?jié)摿?；三峽廣場景觀文化MALL所處沙坪壩三角碑商圈的獨特商業(yè)機會和良好的區(qū)域優(yōu)勢；三峽廣場景觀文化MALL科學(xué)合理的定價體系、靈活付款形式，為投資提供較大的增值保值空間；強有力的政策支持，完善周到售后經(jīng)營服務(wù)模式，提高抵御投資風(fēng)險的能力。（2）國內(nèi)目前不僅個體投資范圍窄，品種少而且風(fēng)險大，安全系數(shù)低。而且為擴大內(nèi)需，開征利息稅、推廣實施的存款署名制給存款人以很大的投資信心打擊。因此，處于社會大變革時期的人們，更應(yīng)該未雨酬繆，為自己也為后人留一條穩(wěn)定的退路，但一切退路最終要經(jīng)濟來源為核心。主題商場最初的表現(xiàn)形式是“專業(yè)市場”，但國內(nèi)的商業(yè)發(fā)展到今天，再做“專業(yè)市場”已經(jīng)遠遠不夠了。問題是，零售業(yè)究竟會朝何處走呢？一言以蔽之，就是專業(yè)化。美國玩具反斗城（Toys “R”US）的崛起就是典型的代表。三、三峽廣場“景觀文化MALL”的開發(fā)構(gòu)想如前所述，市場精細化、專業(yè)化已是國際走向。作為重慶的科教文化區(qū)，老百姓收入相對穩(wěn)固較高，其消費能力亦毋庸置言。（2）項目招商部職能l 直接向經(jīng)營管理委員會負責(zé)，以保障業(yè)主投資收益為目的同時符合商城的統(tǒng)一經(jīng)營規(guī)劃的原則對外招租；l 同政府職能機關(guān)協(xié)商商城的優(yōu)惠政策，為招商引資、帶動商城商氣提供政策基礎(chǔ)；l 根據(jù)商城經(jīng)營主題，展開定向招商，確保商城的可持續(xù)發(fā)展。財務(wù)部l 負責(zé)商城統(tǒng)一的財務(wù)收支及管理；l 負責(zé)商業(yè)管理公司的財務(wù)管理；l 同項目招商部協(xié)調(diào)管理鋪面租賃、收支費用辦公室l 負責(zé)商業(yè)管理公司的后勤業(yè)務(wù)工作；l 負責(zé)與招商部，經(jīng)營管理委員會及業(yè)主之間的協(xié)調(diào)工作。39 / 39。包括（禮儀、銷售技巧、財務(wù)收銀、著裝等）；l 定期培訓(xùn)商城管理人員；l 制定人員培訓(xùn)計劃內(nèi)容。實行總經(jīng)理負責(zé)制，統(tǒng)籌安排商城經(jīng)營活動，同時總經(jīng)理向經(jīng)營管理委員會負責(zé)，其下屬三位副總經(jīng)理分管商城推廣包裝、經(jīng)營業(yè)務(wù)管理、后勤管理。加之沙區(qū)良好的社區(qū)形象和消費能力，吸引了大量其他社區(qū)消費者的前來。那么，我們能否成立一個項目，將零星分散型的消費轉(zhuǎn)化為集中滿足型的消費。此外，玩具反斗城的海外分支有293家之多，是美國規(guī)模最大的玩具零售業(yè)者。所以，百貨商店沒落問題不在百貨商店，而在購物中心。做餐飲的，不再是什么菜都做，要么做川菜，要么是東北菜，要么是粵菜……商場也在“聚焦”，想方設(shè)法通過經(jīng)營內(nèi)容的集中和經(jīng)營方式的系統(tǒng)化，讓社會公眾買相關(guān)的東西時第一時間想到某個商廈，于是，近幾年出現(xiàn)了形形色色的專賣點（甚至煙草專賣點）、專業(yè)市場、主題商場，還有家樂福、山城超市之類的平價商場。第七部分 MALL的詮釋及延展一、MALL的由來隨著國民經(jīng)濟的增長，重慶市的人民消費能力逐步提高，整體消費能力已經(jīng)逐步接近較發(fā)達城市的消費水平，而且某些方面的消費能力已經(jīng)達到甚至超過了目前國內(nèi)大型城市