【正文】 的土地有更大的活動(dòng)強(qiáng)度，從而更具有吸引力。尤其是三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL位于環(huán)繞三角碑至陳家灣商貿(mào)中心區(qū)的道路系統(tǒng)的中心，目前其環(huán)形道路交通系統(tǒng)每天的汽車(chē)通達(dá)次數(shù)極高，據(jù)定點(diǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示渝碚路的汽車(chē)通行量在每小時(shí) 至 萬(wàn)輛，每天流入三角碑商圈的人流量超過(guò)20萬(wàn)人次，而且道路與步行街的多方位聯(lián)接，更增加了三角碑商圈接納及輻射能力，所以對(duì)于三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL而言，三角碑地段便捷的交通條件也為項(xiàng)目的輻射力及影響力創(chuàng)造了有利條件。尤其是隨著項(xiàng)目建成后三角碑商圈范圍的進(jìn)一步擴(kuò)大，到于商圈內(nèi)的人流量將比目前提高2－3倍，得天獨(dú)厚的地理位置使三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL將成為最聚人氣的中心商業(yè)單位。重慶市“十五”計(jì)劃綱要表明，“十五”期間重慶經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的總體目標(biāo)是以實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略統(tǒng)攬經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的全局，加速推進(jìn)市場(chǎng)化、信息化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展和社會(huì)全面進(jìn)步，努力把重慶建設(shè)成為長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快，完成了214平方米的新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造，為沙區(qū)招商引資打好硬件基礎(chǔ)。特色獨(dú)具的文化商業(yè)設(shè)計(jì)理念：（1）核心店的配置一般而言，核心店的面積都是很大的，且具有較大的顧客吸引力（聚集人氣）。l 組合原則——同一主題與同一對(duì)象層的不同業(yè)態(tài)店，配置在同一區(qū)域，以增加顧客逛街的樂(lè)趣。這樣當(dāng)顧客到達(dá)小廣場(chǎng)后，很容易再往另一方向的街道繼續(xù)走下去。因此在三峽廣場(chǎng)的垃圾處理場(chǎng)中，應(yīng)該考慮配置空調(diào)設(shè)施。作為錦繡三峽廣場(chǎng)重要組成部分的三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL的建設(shè)，具有以下幾個(gè)顯著特色：唯一性－－依托濃縮長(zhǎng)江三峽自然人文景觀錦繡三峽廣場(chǎng)，與沙區(qū)科教文化區(qū)的定位相呼應(yīng)，創(chuàng)造性地將景觀、文化與商業(yè)步行街有機(jī)結(jié)合，開(kāi)創(chuàng)全新的景觀文化商業(yè)模式，在國(guó)內(nèi)首創(chuàng)景觀文化步行商業(yè)街，無(wú)論從項(xiàng)目的立意、理念及規(guī)劃方面，在全中國(guó)獨(dú)樹(shù)一幟，具有唯一性，充分體現(xiàn)了沙區(qū)政府的超前發(fā)展意識(shí)以及將重慶建成國(guó)際大都市的氣魄，為項(xiàng)目的建成及投入使用創(chuàng)造先天優(yōu)勢(shì)。從國(guó)內(nèi)比較，上海、北京、天津、廣州、深圳等大城市物業(yè)價(jià)格遠(yuǎn)高于重慶市，差距在1倍以上。（二） 風(fēng)險(xiǎn)大可能收益也大的股票投資分析股票是代表一定股權(quán)的有價(jià)證券，其市場(chǎng)交易價(jià)格應(yīng)以股份公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?yōu)榛A(chǔ)。由于土地的有限性及不可再生性，使得建于土地之上的房屋不論是多層還是高層，其最終總量仍是有限的，這種有限總量特別是極其為市場(chǎng)所需要的特定地域的樓盤(pán)供給量與市場(chǎng)需求量形成巨大反差，導(dǎo)致價(jià)格上漲。（二） 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓作為辦公場(chǎng)所，要求其建筑結(jié)構(gòu)、建設(shè)區(qū)位、交通條件有利于辦公需要，因此寫(xiě)字樓往往建于行政區(qū)所在地附近。住宅及寫(xiě)字樓用于人們居家和辦公，人們對(duì)其是否能讓人合適愉快有潛在的要求，其房屋的新舊程度對(duì)其價(jià)格有圈套影響，而商場(chǎng)以商品交易獲取收益為目的，欺房屋的新舊對(duì)其價(jià)格沒(méi)有直接影響，相反，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)得越久，經(jīng)營(yíng)時(shí)間越長(zhǎng)，其房屋的租售價(jià)格反而越高，比如重慶百貨大樓現(xiàn)在攤位的租售價(jià)格高于10年前的價(jià)格許多。商業(yè)概念也在變化，一個(gè)商場(chǎng)，不能純粹是一個(gè)擺放商品的場(chǎng)所。以下重點(diǎn)探討和分析的部分是關(guān)于三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL的投資風(fēng)險(xiǎn)。 中國(guó)加入WTO的實(shí)現(xiàn)給三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇中國(guó)加WTO已成定局。客觀地講，中國(guó)政府實(shí)施的西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略是歷史的必然。使三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL獲得千載難逢的機(jī)會(huì)，具有更趨合理的投資空間和獲得無(wú)限升值的潛力。而在國(guó)內(nèi)像上海等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，市民投資意識(shí)已非常成熟，投資手段也非常地靈活，投資知識(shí)和抗風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)能力也很強(qiáng)。國(guó)家自1998年以來(lái)，已連續(xù)五次調(diào)低存款利率。這正應(yīng)證了一句名言“社會(huì)在變，你無(wú)法阻擋因?yàn)槟愕牧α刻?；社?huì)在變，你只能去迎合因?yàn)槟銓?shí)在太渺小”。譬如，你想為未成年的子女買(mǎi)個(gè)禮品，那你不必費(fèi)時(shí)間去一家家百貨店找，只需要去一趟“玩具反斗城”就能如愿以償，因?yàn)樵凇巴婢叻炊烦恰?，一切與少年兒童有關(guān)的消費(fèi)品應(yīng)有盡有，為你提供了最充分的選擇余地。零售業(yè)往哪個(gè)方向走，市場(chǎng)就往哪個(gè)方向走。這一趨勢(shì)不僅在現(xiàn)在的重慶有所表現(xiàn)，早在幾年前的美國(guó)已經(jīng)是一個(gè)眾所周知的事實(shí)。 在這里，我們推崇的是一種目前重慶市全新的消費(fèi)新觀念—— “shopping MALL”“一站式消費(fèi)”（One Stop Shopping）。如果項(xiàng)目本身是好的，那么我們要考慮的是，消費(fèi)者的素質(zhì)是否合適？區(qū)域消費(fèi)接受度在哪一水平線上？消費(fèi)重點(diǎn)在什么方面？項(xiàng)目本身的配套設(shè)施能否妥善解決后顧之憂以吸引投資和消費(fèi)？能否以區(qū)域消費(fèi)帶動(dòng)城市整體消費(fèi)？作為重慶的二級(jí)中心，沙區(qū)的地段優(yōu)勢(shì)人所皆知。三峽廣場(chǎng)招商辦公室的成立（1）基于三峽廣場(chǎng)投資者比例較大的特點(diǎn)，為保證投資者投資收益最大化，三峽廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)特設(shè)項(xiàng)目招商辦公室，匯同業(yè)主、物管公司、商業(yè)管理公司協(xié)調(diào)，對(duì)商鋪實(shí)行統(tǒng)一招商租賃，確保業(yè)主收益不低于8％及商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的統(tǒng)一性。經(jīng)營(yíng)片區(qū)管理部l 按照商城經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)范圍的劃分，同進(jìn)駐商家協(xié)商其經(jīng)營(yíng)范疇；l 同企劃部協(xié)調(diào)片區(qū)鋪面的裝修風(fēng)格；l 對(duì)商家經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行考評(píng)；l 對(duì)營(yíng)業(yè)員禮儀、服務(wù)、著裝進(jìn)行管理；l 組織安排片區(qū)物流組織；l 統(tǒng)一協(xié)調(diào)片區(qū)貨柜POP、招貼畫(huà)的擺放位置；l 負(fù)責(zé)商城的日常管理；l 負(fù)責(zé)與業(yè)主、經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)、物管公司協(xié)商制定商城經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；l 負(fù)責(zé)進(jìn)駐商城商家貨品的采樣鑒定，并接合商城經(jīng)營(yíng)商品的定位標(biāo)準(zhǔn)選擇貨物品牌。一來(lái)可以加強(qiáng)業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者的溝通，二來(lái)可以增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)信息的交流，再有就是可以使業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者了解到全新的經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)模式，提升自身素質(zhì)。 物管公司的設(shè)置（1）物管公司的組織架構(gòu)總經(jīng)理1人辦公室2人財(cái)務(wù)部維修部事務(wù)部保安部保潔部會(huì)計(jì)1人出納1人崗位2人崗位5人巡邏崗位3人固定崗位8人日常維修工1人機(jī)電維修工2人共計(jì)崗位10個(gè)，人數(shù)26人（2）部門(mén)職責(zé)l 維修部：負(fù)責(zé)商城公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)及店鋪水電的維修；l 保潔部：負(fù)責(zé)商城公共通道的日常清潔并為店鋪提供清運(yùn)垃圾服務(wù)；l 保安部：負(fù)責(zé)商城的日常保衛(wèi)及巡邏工作；l 事務(wù)部：負(fù)責(zé)處理客戶投訴，并根據(jù)客戶反映情況對(duì)物管方案進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整；l 財(cái)務(wù)部：向經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)報(bào)請(qǐng)物業(yè)管理費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并管理物業(yè)公司的日常財(cái)務(wù)費(fèi)用，同時(shí)受經(jīng)營(yíng)委員會(huì)委托代管設(shè)備設(shè)施大修基金；l 辦公室：處理物業(yè)管理公司的日常事物。共分設(shè)9個(gè)部門(mén)，其具體工作如下。綜上所述，“三峽廣場(chǎng)”——真正意義的“景觀文化MALL”已然呼之欲出。把這些不同類(lèi)型的專業(yè)市場(chǎng)集合在同一大市場(chǎng)中，在越來(lái)越快的生活節(jié)奏中免去消費(fèi)者的無(wú)謂損失？讓我們把目光走得更遠(yuǎn)些——不僅僅只滿足消費(fèi)者購(gòu)物的需求，設(shè)身處地地想一下，在購(gòu)物的空隙或之后，人們是否還需要得到一些娛樂(lè)的松弛？例如餐飲娛樂(lè)等場(chǎng)所的設(shè)置。玩具反斗城創(chuàng)始人查理斯凝聚焦點(diǎn)的一方又占了上風(fēng)?？傊?，作為消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，由于生活節(jié)奏越來(lái)越快，誰(shuí)也不愿意漫無(wú)目標(biāo)地尋找自己想買(mǎi)的商品，總希望在同一地點(diǎn)、同一時(shí)間能得到最集中的選擇對(duì)象和最大范圍的選擇自由，于是，“商業(yè)聚焦”的概念便產(chǎn)生了。近幾年，在百貨業(yè)方面，除了早期本土百貨經(jīng)營(yíng)者，（如重百商場(chǎng)、新世紀(jì)百貨等），臺(tái)資、外資百貨亦逐步進(jìn)軍重慶市場(chǎng)（如伊藤洋華堂、太平洋百貨等）。綜上所述，國(guó)家正處于社會(huì)政治和經(jīng)濟(jì)的大變革時(shí)期，隨著中國(guó)進(jìn)入WTO，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)生活勢(shì)必融入全球經(jīng)濟(jì)一體化之中。俗話說(shuō)“大富小富,離不開(kāi)商鋪”，因?yàn)橥顿Y商鋪其真實(shí)性、可靠性是絕對(duì)的，投資人看得見(jiàn)，摸得著，心里踏實(shí)。由于歷史的原因，國(guó)內(nèi)個(gè)體投資的范圍很窄小，而且可供個(gè)體投資的手段很落后，個(gè)體投資主體的投資意識(shí)弱、抗風(fēng)險(xiǎn)能力小、投資策劃能力、經(jīng)營(yíng)能力和投資主體的知識(shí)均較落后。由經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)會(huì)帶動(dòng)市民的收入水平、消費(fèi)水平的提高，進(jìn)而為城市商業(yè)創(chuàng)造更大的發(fā)展空間。重慶作為傳統(tǒng)的工業(yè)重鎮(zhèn)其傳統(tǒng)工業(yè)將會(huì)面臨新的發(fā)展機(jī)遇。這種相互依存、相互滲透、相互推動(dòng)、相互鉗制的經(jīng)濟(jì)特征打破了所有的國(guó)家經(jīng)濟(jì)成分特點(diǎn)，并使各國(guó)經(jīng)濟(jì)在一個(gè)更大的平臺(tái)上相互競(jìng)爭(zhēng)和依存發(fā)展，全球經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮已是眾所共識(shí)。三峽廣場(chǎng)位于沙坪壩的中心商貿(mào)區(qū)的核心地段，其租金水平從近期看應(yīng)不低于兩路口、觀音橋、楊家坪等地區(qū)，從遠(yuǎn)期看可接近解放碑的水平。商場(chǎng)物業(yè)不象其它屋業(yè)產(chǎn)品，它的升值決定于其綜合管理水平，眾多業(yè)主和承租經(jīng)營(yíng)者在一個(gè)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理中的興旺程度。重慶近幾年寫(xiě)字樓的投資平均每年增加39％，其近三年平均每平方米的市場(chǎng)交易價(jià)格分別為1708元、1921元、2447元。（一） 住宅住宅是人們消費(fèi)量最大的不動(dòng)產(chǎn)，中國(guó)重慶目前成套住宅的空置面積達(dá)到300萬(wàn)平方米，其中主要集中在渝中區(qū)和渝北區(qū)，住宅作為人們生活的場(chǎng)所，其價(jià)格受其戶型、結(jié)構(gòu)、環(huán)境及相關(guān)配套設(shè)施的影響很大，住宅建成后使用的時(shí)間越久，其價(jià)值就貶值越多，因此可以說(shuō)住宅的價(jià)格對(duì)時(shí)間較為敏感，也就是說(shuō)住宅一般不具有保值增值的功效。中國(guó)的股市還不夠完善，在很大程度上是一種炒作、投機(jī)，投資的意識(shí)和信心還沒(méi)有建立，業(yè)績(jī)好的股票不一定價(jià)格就高，而價(jià)格高的股票也可能業(yè)績(jī)不理想，騎上黑馬對(duì)于信息不靈的散戶來(lái)說(shuō)幾乎是一種偶然、難以把握，中國(guó)股市上炒股的一般規(guī)律是七虧二平一贏，可見(jiàn)投資股票的風(fēng)險(xiǎn)是很大的。第五部分 投資收益分析及其他投資形式比較一、 投資形式比較分析——國(guó)債、股票、不動(dòng)產(chǎn)投資評(píng)估（一） 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的中國(guó)國(guó)債及存款收益分析國(guó)債是國(guó)家因建設(shè)及相關(guān)經(jīng)濟(jì)的需要而發(fā)行的一種以國(guó)家財(cái)政擔(dān)保的信用債券，購(gòu)買(mǎi)國(guó)債是人們最放心、收益最穩(wěn)定的一種投資方式。第四部分 三峽廣場(chǎng)價(jià)格評(píng)估一、 項(xiàng)目定價(jià)依據(jù)重慶市地下商場(chǎng)租售價(jià)格分析名稱售價(jià)（均