【正文】 租售比例較大l 上述大部分項(xiàng)目配套設(shè)施一般，對(duì)新商業(yè)經(jīng)濟(jì)的需求無法滿足，局限于傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)模式l 通過對(duì)周邊經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)調(diào)查排序，服飾、百貨、餐飲、娛樂為主，通信、超市次之，酒店、銀行等商務(wù)配套較齊備，整個(gè)片區(qū)成熟度高l 上述大部分營(yíng)業(yè)用房為5年前開發(fā)項(xiàng)目，底框結(jié)構(gòu)形式，、進(jìn)深59m居多，其中大開間營(yíng)業(yè)鋪面僅有雙巷子及雕塑廣場(chǎng)近年新開項(xiàng)目，l 華宇廣場(chǎng)因其規(guī)模優(yōu)勢(shì)，屬沙區(qū)最大商業(yè)項(xiàng)目，形成一定的商業(yè)氛圍帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其覆蓋面遍及整個(gè)沙區(qū)及石橋鋪、袁家崗地區(qū)，尤以白盛進(jìn)駐后更能帶動(dòng)渝碚路一帶新商業(yè)模式發(fā)展二、三峽廣場(chǎng)價(jià)格構(gòu)成 項(xiàng)目營(yíng)業(yè)用房根據(jù)區(qū)位不同，價(jià)格在11000元/平米——28800元/平米之間，均價(jià)為18000元/平米。中國(guó)的股市還不夠完善，在很大程度上是一種炒作、投機(jī)，投資的意識(shí)和信心還沒有建立，業(yè)績(jī)好的股票不一定價(jià)格就高，而價(jià)格高的股票也可能業(yè)績(jī)不理想，騎上黑馬對(duì)于信息不靈的散戶來說幾乎是一種偶然、難以把握，中國(guó)股市上炒股的一般規(guī)律是七虧二平一贏，可見投資股票的風(fēng)險(xiǎn)是很大的。重慶近幾年寫字樓的投資平均每年增加39％，其近三年平均每平方米的市場(chǎng)交易價(jià)格分別為1708元、1921元、2447元。三峽廣場(chǎng)位于沙坪壩的中心商貿(mào)區(qū)的核心地段，其租金水平從近期看應(yīng)不低于兩路口、觀音橋、楊家坪等地區(qū)，從遠(yuǎn)期看可接近解放碑的水平。重慶作為傳統(tǒng)的工業(yè)重鎮(zhèn)其傳統(tǒng)工業(yè)將會(huì)面臨新的發(fā)展機(jī)遇。由于歷史的原因，國(guó)內(nèi)個(gè)體投資的范圍很窄小，而且可供個(gè)體投資的手段很落后，個(gè)體投資主體的投資意識(shí)弱、抗風(fēng)險(xiǎn)能力小、投資策劃能力、經(jīng)營(yíng)能力和投資主體的知識(shí)均較落后。綜上所述，國(guó)家正處于社會(huì)政治和經(jīng)濟(jì)的大變革時(shí)期，隨著中國(guó)進(jìn)入WTO，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)生活勢(shì)必融入全球經(jīng)濟(jì)一體化之中。總之，作為消費(fèi)者來說，由于生活節(jié)奏越來越快，誰也不愿意漫無目標(biāo)地尋找自己想買的商品，總希望在同一地點(diǎn)、同一時(shí)間能得到最集中的選擇對(duì)象和最大范圍的選擇自由，于是，“商業(yè)聚焦”的概念便產(chǎn)生了。玩具反斗城創(chuàng)始人查理斯綜上所述，“三峽廣場(chǎng)”——真正意義的“景觀文化MALL”已然呼之欲出。 物管公司的設(shè)置（1）物管公司的組織架構(gòu)總經(jīng)理1人辦公室2人財(cái)務(wù)部維修部事務(wù)部保安部保潔部會(huì)計(jì)1人出納1人崗位2人崗位5人巡邏崗位3人固定崗位8人日常維修工1人機(jī)電維修工2人共計(jì)崗位10個(gè)，人數(shù)26人（2）部門職責(zé)l 維修部：負(fù)責(zé)商城公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)及店鋪水電的維修；l 保潔部：負(fù)責(zé)商城公共通道的日常清潔并為店鋪提供清運(yùn)垃圾服務(wù)；l 保安部：負(fù)責(zé)商城的日常保衛(wèi)及巡邏工作；l 事務(wù)部：負(fù)責(zé)處理客戶投訴，并根據(jù)客戶反映情況對(duì)物管方案進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整；l 財(cái)務(wù)部：向經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)報(bào)請(qǐng)物業(yè)管理費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并管理物業(yè)公司的日常財(cái)務(wù)費(fèi)用，同時(shí)受經(jīng)營(yíng)委員會(huì)委托代管設(shè)備設(shè)施大修基金；l 辦公室：處理物業(yè)管理公司的日常事物。經(jīng)營(yíng)片區(qū)管理部l 按照商城經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)范圍的劃分，同進(jìn)駐商家協(xié)商其經(jīng)營(yíng)范疇；l 同企劃部協(xié)調(diào)片區(qū)鋪面的裝修風(fēng)格；l 對(duì)商家經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行考評(píng)；l 對(duì)營(yíng)業(yè)員禮儀、服務(wù)、著裝進(jìn)行管理；l 組織安排片區(qū)物流組織；l 統(tǒng)一協(xié)調(diào)片區(qū)貨柜POP、招貼畫的擺放位置；l 負(fù)責(zé)商城的日常管理；l 負(fù)責(zé)與業(yè)主、經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)、物管公司協(xié)商制定商城經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；l 負(fù)責(zé)進(jìn)駐商城商家貨品的采樣鑒定，并接合商城經(jīng)營(yíng)商品的定位標(biāo)準(zhǔn)選擇貨物品牌。如果項(xiàng)目本身是好的，那么我們要考慮的是，消費(fèi)者的素質(zhì)是否合適？區(qū)域消費(fèi)接受度在哪一水平線上？消費(fèi)重點(diǎn)在什么方面？項(xiàng)目本身的配套設(shè)施能否妥善解決后顧之憂以吸引投資和消費(fèi)？能否以區(qū)域消費(fèi)帶動(dòng)城市整體消費(fèi)？作為重慶的二級(jí)中心，沙區(qū)的地段優(yōu)勢(shì)人所皆知。這一趨勢(shì)不僅在現(xiàn)在的重慶有所表現(xiàn)，早在幾年前的美國(guó)已經(jīng)是一個(gè)眾所周知的事實(shí)。譬如，你想為未成年的子女買個(gè)禮品，那你不必費(fèi)時(shí)間去一家家百貨店找，只需要去一趟“玩具反斗城”就能如愿以償，因?yàn)樵凇巴婢叻炊烦恰?，一切與少年兒童有關(guān)的消費(fèi)品應(yīng)有盡有，為你提供了最充分的選擇余地。國(guó)家自1998年以來，已連續(xù)五次調(diào)低存款利率。使三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL獲得千載難逢的機(jī)會(huì)，具有更趨合理的投資空間和獲得無限升值的潛力。 中國(guó)加入WTO的實(shí)現(xiàn)給三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL帶來的發(fā)展機(jī)遇中國(guó)加WTO已成定局。商業(yè)概念也在變化，一個(gè)商場(chǎng)，不能純粹是一個(gè)擺放商品的場(chǎng)所。（二） 寫字樓 寫字樓作為辦公場(chǎng)所，要求其建筑結(jié)構(gòu)、建設(shè)區(qū)位、交通條件有利于辦公需要，因此寫字樓往往建于行政區(qū)所在地附近。（二） 風(fēng)險(xiǎn)大可能收益也大的股票投資分析股票是代表一定股權(quán)的有價(jià)證券，其市場(chǎng)交易價(jià)格應(yīng)以股份公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?yōu)榛A(chǔ)。作為錦繡三峽廣場(chǎng)重要組成部分的三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL的建設(shè)，具有以下幾個(gè)顯著特色：唯一性－－依托濃縮長(zhǎng)江三峽自然人文景觀錦繡三峽廣場(chǎng)，與沙區(qū)科教文化區(qū)的定位相呼應(yīng)，創(chuàng)造性地將景觀、文化與商業(yè)步行街有機(jī)結(jié)合，開創(chuàng)全新的景觀文化商業(yè)模式，在國(guó)內(nèi)首創(chuàng)景觀文化步行商業(yè)街，無論從項(xiàng)目的立意、理念及規(guī)劃方面，在全中國(guó)獨(dú)樹一幟，具有唯一性，充分體現(xiàn)了沙區(qū)政府的超前發(fā)展意識(shí)以及將重慶建成國(guó)際大都市的氣魄，為項(xiàng)目的建成及投入使用創(chuàng)造先天優(yōu)勢(shì)。這樣當(dāng)顧客到達(dá)小廣場(chǎng)后，很容易再往另一方向的街道繼續(xù)走下去。特色獨(dú)具的文化商業(yè)設(shè)計(jì)理念：（1）核心店的配置一般而言，核心店的面積都是很大的，且具有較大的顧客吸引力（聚集人氣）。重慶市“十五”計(jì)劃綱要表明，“十五”期間重慶經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的總體目標(biāo)是以實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略統(tǒng)攬經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的全局，加速推進(jìn)市場(chǎng)化、信息化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展和社會(huì)全面進(jìn)步，努力把重慶建設(shè)成為長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心。尤其是三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL位于環(huán)繞三角碑至陳家灣商貿(mào)中心區(qū)的道路系統(tǒng)的中心，目前其環(huán)形道路交通系統(tǒng)每天的汽車通達(dá)次數(shù)極高，據(jù)定點(diǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示渝碚路的汽車通行量在每小時(shí) 至 萬輛，每天流入三角碑商圈的人流量超過20萬人次，而且道路與步行街的多方位聯(lián)接，更增加了三角碑商圈接納及輻射能力，所以對(duì)于三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL而言，三角碑地段便捷的交通條件也為項(xiàng)目的輻射力及影響力創(chuàng)造了有利條件。第二部分 市場(chǎng)環(huán)境分析一、項(xiàng)目區(qū)位條件評(píng)估區(qū)位條件：重慶市是中國(guó)繼北京、上海、天津之后的第四個(gè)直轄市，同時(shí)也是最大的直轄市，重慶的城市特征是多核心式城市結(jié)構(gòu)，即通常所講的組團(tuán)式城市群所形成的特大城市。據(jù)國(guó)內(nèi)權(quán)威經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)資料，學(xué)生群體是目前消費(fèi)能力最強(qiáng)的群體。從重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的制訂可以看出，三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL的建設(shè)及投入使用擁有絕佳的宏觀政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境。為不局限今后經(jīng)營(yíng)的安排，因此“景觀文化MALL”的店鋪經(jīng)營(yíng)種類劃分得太細(xì)?！笔聦?shí)上，廣場(chǎng)正應(yīng)該是“三峽廣場(chǎng)——景觀文化MALL”經(jīng)營(yíng)差異化的重要手段之一。售價(jià)包括機(jī)電費(fèi)用（自動(dòng)扶梯、可換新風(fēng)中央空調(diào)系統(tǒng)、煙感、溫感、聲光報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、濾清排煙系統(tǒng)、濾毒清洗系統(tǒng)、移動(dòng)電話發(fā)射系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)）及店面裝修費(fèi)用（祥見項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)）。如果不以炒股為目的，而以股票長(zhǎng)期投資為宗旨來看，從中國(guó)的股市發(fā)展進(jìn)程看，股市最低迷的時(shí)候一般股票市盈率為20倍左右，股市瘋狂的時(shí)候一般股票的市盈率為40倍左右，%5%，介于定期存款與國(guó)債利息之間，由于股份公司并不把全部利潤(rùn)用于分紅，故股民的實(shí)際收益率則更低，同時(shí)這種收益還具有相當(dāng)?shù)牟淮_定性，因?yàn)楣镜臉I(yè)績(jī)也可能是好，也可能是差，甚至可能虧損。平均漲幅20％；市場(chǎng)租賃價(jià)格分別為113元、99元、70元，由此我們可知寫字樓價(jià)格從總體上看呈下降趨勢(shì)。從投資者的角度，按投資物業(yè)進(jìn)行租賃的形式，我們暫按最保守?cái)?shù)據(jù)租金180元／平方米，且以每年租金遞增8%測(cè)算，以目前16000元/平方米五成十年按揭購(gòu)買三峽廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)門面計(jì)，首付8000元/平方米，則前十年單位面積的投資的流量分析如下： 單位：元/平方米第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年租金收入216023332520272229403175342937003700按揭支出1037103710371037103710371037103710371037物管支出180180180180180180180180180凈流量103794311161303150517231958221224832483累計(jì)1037941022232538305553751197321220614689則前十年單位面積的物業(yè)投資總回報(bào)率為：14689元/平方米 1/（1+6%）10 / 9037元/平方米100% = % 從自營(yíng)者的角度，以投資物業(yè)自己經(jīng)營(yíng)的形式，按目前三角碑商圈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)相當(dāng)于租金水平的50100%計(jì)（即扣除包括租金的經(jīng)營(yíng)成本后還有相當(dāng)于租金50100%的利潤(rùn)），取下限（50%）按租金180元／平方米，以目前16000元/平方米五成十年按揭購(gòu)買三峽廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)門面計(jì)，首付8000元/平方米，則前十年單位面積的投資的流量分析如下： 單位：元/平方米第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年購(gòu)房支出8000000