【正文】 目 錄第一部分、蘇州市小戶(hù)型公寓市場(chǎng)簡(jiǎn)析 一、小戶(hù)型公寓類(lèi)型二、小戶(hù)型公寓市場(chǎng)發(fā)展概況三、蘇州市小戶(hù)型公寓市場(chǎng)分析第二部分、酒店式公寓市場(chǎng)分析 一、酒店式公寓分布區(qū)域分析二、酒店式公寓價(jià)格分析三、酒店式公寓戶(hù)型分析四、酒店式公寓客戶(hù)分析五、影響酒店式公寓銷(xiāo)售的因素分析六、投資酒店式公寓應(yīng)注意的幾個(gè)方面七、酒店式公寓個(gè)案分析第三部分、項(xiàng)目定位分析 一、項(xiàng)目分析二、項(xiàng)目產(chǎn)品定位分析三、項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)定位分析四、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析第四部分、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議第一部分、蘇州市小戶(hù)型公寓市場(chǎng)簡(jiǎn)析一、小戶(hù)型公寓類(lèi)型 小戶(hù)型公寓的界定。小戶(hù)型公寓的界定主要有兩種標(biāo)準(zhǔn)：一種是兩居室以下（包含兩居室）的單位統(tǒng)稱(chēng)為小戶(hù)型，另一種則是以面積來(lái)界定的，一般三居室在100平方米以下，2居室在80平方米以下，1居室在60平方米以下的即稱(chēng)為小戶(hù)型公寓。目前業(yè)界大部分以面積為界定標(biāo)準(zhǔn)的。 小戶(hù)型公寓的類(lèi)型。 小戶(hù)型公寓根據(jù)其經(jīng)營(yíng)管理方式以及所提供的服務(wù)內(nèi)容的不同又氛圍四種類(lèi)型：服務(wù)式公寓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式商務(wù)公寓。下面分別對(duì)這四種類(lèi)型的小戶(hù)型公寓進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。216。 服務(wù)式公寓 服務(wù)式公寓是有較好的服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)管理的公寓。一般為開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)，以出售產(chǎn)權(quán)、盡快回籠資金為主要目的的房地產(chǎn)短線投資項(xiàng)目。服務(wù)式公寓更靠近于一般公寓，它可以提供類(lèi)似酒店的軟硬件服務(wù)。216。 酒店式公寓 酒店式公寓是能夠提供酒店水準(zhǔn)服務(wù)與管理的高檔公寓。目前國(guó)內(nèi)的情形是酒店式公寓一般依托于4 ～5 星級(jí)酒店而存在，在酒店管理機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一管理下經(jīng)營(yíng)。216。 產(chǎn)權(quán)式酒店 產(chǎn)權(quán)式酒店是由時(shí)權(quán)酒店（TIME SHARE）演變而來(lái)。由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買(mǎi)斷旅店旅游設(shè)施的部分產(chǎn)權(quán)，即發(fā)展商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者委托酒店經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行管理，酒店管理公司定期給予投資者一定數(shù)額的投資回報(bào)和年終分紅以及一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。216。 酒店式商務(wù)公寓酒店式商務(wù)公寓則既有先進(jìn)的商務(wù)設(shè)施和齊全的商務(wù)功能，同時(shí)又能提供高檔、細(xì)致、周全的酒店式服務(wù)?？梢哉f(shuō)，它是soho和酒店式公寓的組合體。在為“商”服務(wù)方面，硬件設(shè)施完全能滿(mǎn)足不同客戶(hù)群體的不同商務(wù)需求。在為“住”服務(wù)方面，酒店式商務(wù)公寓能夠?yàn)榭蛻?hù)提供清潔、叫早、送餐、訂票、洗衣、代購(gòu)物品等比酒店更周全細(xì)致的高檔、貼身、繁瑣的50多種服務(wù)。二、小戶(hù)型公寓市場(chǎng)發(fā)展概況蘇州市場(chǎng)逐步成熟，市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分一年多來(lái)，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也使得市場(chǎng)進(jìn)一步成熟和細(xì)分，小戶(hù)型產(chǎn)品的出現(xiàn)，而其市場(chǎng)效應(yīng)與其說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果，不如說(shuō)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者為了應(yīng)變千變?nèi)f化的客戶(hù)要求所采用的一種應(yīng)變手段。項(xiàng)目區(qū)域位置優(yōu)越，升值潛力大結(jié)合本埠以及外地的一些小戶(hù)型產(chǎn)品，可以發(fā)現(xiàn)這些個(gè)案的區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，這些案盤(pán)大多地處城市CBD或CLD，而作為區(qū)域中心位置的案盤(pán)，其產(chǎn)品本身所擁有的市場(chǎng)升值潛力是巨大的。戶(hù)型面積小、總價(jià)低，容易被接受小戶(hù)型產(chǎn)品以其較低的總價(jià)、首付以及月還款的確對(duì)購(gòu)房者有較強(qiáng)的親和力，容易被購(gòu)房者接受，另外，較好的平面規(guī)劃即做到小而全的戶(hù)型設(shè)計(jì)也是吸引客源的有利手段。投資回報(bào)率高小戶(hù)型產(chǎn)品的客戶(hù)基本可以分為投資型和自住型兩類(lèi)。對(duì)于投資型客戶(hù)來(lái)說(shuō)，最關(guān)心的就是投資回報(bào)率，由于小戶(hù)型產(chǎn)品可以用相對(duì)低的投入獲得相對(duì)較高的投資回報(bào)，往往易受投資客青睞。消費(fèi)理念的更新和轉(zhuǎn)變，也是小戶(hù)型產(chǎn)品的市場(chǎng)契機(jī)蘇州人已經(jīng)越來(lái)越多的接受了一生多次購(gòu)房（梯度換房），適時(shí)投資消費(fèi)的投資理念。相對(duì)于投資型客戶(hù)，自住型客戶(hù)看中的就是將其作為一個(gè)過(guò)渡性的產(chǎn)品。若干年后，有了更大、更舒適的房子后，小戶(hù)型產(chǎn)品或租或售，也能得到較好的投資回報(bào)率。小戶(hù)型產(chǎn)品多采用全裝修，符合一部分客源口味因?yàn)樾?hù)型產(chǎn)品所面對(duì)的客源大部分是年輕的白領(lǐng)辦公一族，他們對(duì)住房的要求也較高，精裝修小戶(hù)型產(chǎn)品也正合適他們的口味，居住、辦公、待客均不失客戶(hù)身份?？驮磳用孑^廣，市場(chǎng)接受度高小戶(hù)型產(chǎn)品需求客源層面廣，能滿(mǎn)足不同層面客源的居住以及投資需求。因其較低的總價(jià)和完善生活配套也能夠被多數(shù)客源接受。市場(chǎng)反映好，接受度高。市場(chǎng)品牌效應(yīng)提升明顯作為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，小戶(hù)型產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)往往因其相對(duì)于大戶(hù)型較小的利潤(rùn)空間，設(shè)計(jì)上也多占用隔斷及配套設(shè)施。對(duì)小戶(hù)型產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)有一定的抗性。三、蘇州市小戶(hù)型公寓市場(chǎng)分析小戶(hù)型公寓市場(chǎng)供應(yīng)情況216。 目前在蘇州市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)的小戶(hù)型公寓類(lèi)項(xiàng)目有25個(gè)，吳中 區(qū)有一個(gè)，是“蘇州凱悅”；市區(qū)有14個(gè)，分別是“時(shí)代晶華”、“中心廣場(chǎng)”、“玄妙廣場(chǎng)”、“協(xié)和金盛廣場(chǎng)”、“粵海廣場(chǎng)”、“都市e站”、“賽風(fēng)夢(mèng)想家”、“自由之邑”、“相皇國(guó)際”、“摩登99”、“錦地星座”、“茉莉花大酒店”、“新五洲大酒店”和“伯恩國(guó)際酒店”；園區(qū)有3個(gè)，分別是“春之交響”、“正興水岸人家”和“白領(lǐng)公寓”；新區(qū)有7個(gè)，分別是“嘉業(yè)陽(yáng)光假日”、“獅山麗晶”、“風(fēng)華苑”、“獅山峰匯”、“青庭國(guó)際公寓”、“匯豪國(guó)際”、“御庭國(guó)際公寓”、等。沒(méi)有正式公開(kāi)的小戶(hù)型項(xiàng)目有一個(gè)是位于市區(qū)觀前街的“潤(rùn)億皇朝”。216。 這些項(xiàng)目之中，產(chǎn)權(quán)式酒店有四家，分別是“茉莉花大酒店”、 “新五洲大酒店”、“伯恩國(guó)際酒店”和“相皇國(guó)際”。216。 同時(shí)，在這些項(xiàng)目之中套型比較大的有2家，分別是“御庭國(guó)際 公寓”和“白領(lǐng)公寓”。表1：小戶(hù)型公寓供應(yīng)數(shù)量分析說(shuō)明：從上圖可以看出：目前蘇州市場(chǎng)上已開(kāi)的小戶(hù)型公寓以市區(qū)為最多，有14家之多，接下來(lái)是新區(qū)有7家，然后是園區(qū)和吳中區(qū)。成因：市區(qū)的小戶(hù)型的出現(xiàn)是由于市區(qū)兩大商圈的集聚效應(yīng)以及市區(qū)房?jī)r(jià)的不斷上漲，加之土地資源稀缺，房源緊張，房屋總價(jià)偏高。因目前市場(chǎng)上一般住宅物業(yè)已經(jīng)達(dá)到了相對(duì)飽和的狀態(tài)，所以，低總價(jià)、首付低的小戶(hù)型就有了市場(chǎng)存在的機(jī)會(huì)。表2：已售小戶(hù)型公寓物業(yè)情況匯總表物業(yè)區(qū)域地址總建筑面積m2建筑面積均價(jià)元/m2蘇州凱悅吳中區(qū)東吳南路153號(hào)230004600時(shí)代晶華金閶區(qū)金門(mén)路、石路交叉口340005900中心廣場(chǎng)金閶區(qū)石路商業(yè)圈內(nèi)約100006080協(xié)和金盛廣場(chǎng)金閶區(qū)金山路88號(hào)325645500都市e站金閶區(qū)干將路與閶胥路交界處435005500賽風(fēng)夢(mèng)想家金閶區(qū)金閶閶胥路302號(hào)－324號(hào) 60006000粵海廣場(chǎng)平江區(qū)平江喬司空巷22號(hào)900006000正興水岸人家園區(qū)婁跨大橋與312國(guó)道交匯處400002200白領(lǐng)公寓園區(qū)園區(qū)工業(yè)園區(qū)星漢街168號(hào)454837000風(fēng)華苑園區(qū)東環(huán)路與機(jī)場(chǎng)路交界處340003500春之交響園區(qū)蘇惠路與星海路交界處800007100獅山麗晶新區(qū)新區(qū)新區(qū)商業(yè)街東、國(guó)新大酒店西 180006000獅山峰匯新區(qū)新區(qū)獅山路89號(hào)250006000嘉業(yè)陽(yáng)光假日新區(qū)玉山路和金楓路的交叉口37萬(wàn)(200套)4000（資料來(lái)源：蘇州博思堂研展部）注：以上均價(jià)為實(shí)際銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)的均價(jià)。說(shuō)明：216。 從上表的數(shù)據(jù)可以看出，已售完的小戶(hù)型公寓市區(qū)占到了6個(gè)，平均售價(jià)達(dá)5860元/m2；園區(qū)占到了4個(gè)，平均售價(jià)達(dá)4950元/m2；新區(qū)有3個(gè)，平均售價(jià)達(dá)5333元/ m2；吳中區(qū)有1個(gè)，平均售價(jià)達(dá)4600元/ m2。216。 從價(jià)格上來(lái)看，市區(qū)是最高的，吳中區(qū)則為最低。216。 同時(shí)，從供應(yīng)的量體來(lái)看，市區(qū)也是最多，接下來(lái)是園區(qū)和新區(qū)。表3：在售小戶(hù)型公寓物業(yè)情況匯總表物業(yè)區(qū)域地址總建筑面積m2建筑面積平均售價(jià)元/m2自由之邑(二期)金閶區(qū)金閶區(qū)閶胥路70號(hào)460005575茉莉花大酒店金閶區(qū)蘇州市閶胥路345號(hào)3421612000摩登99滄浪區(qū)人民路28號(hào)289326900相皇國(guó)際滄浪區(qū)十全街與相王弄交叉口的西南角240008000錦地星座(二期)平江區(qū)干將路938號(hào)近樂(lè)橋400008500(一期)。11800(二期)伯恩國(guó)際酒店平江區(qū)蘇州市平江區(qū)喬司空巷2733號(hào)200009500青庭國(guó)際公寓新區(qū)獅山路43號(hào)12萬(wàn)9250匯豪國(guó)際新區(qū)新區(qū)獅山路和濱河路交叉口386987500御庭國(guó)際公寓新區(qū)新區(qū)長(zhǎng)江路318號(hào)243008300（資料來(lái)源：蘇州博思堂市場(chǎng)研展部）說(shuō)明：216。 目前市場(chǎng)上在售的小戶(hù)型公寓主要集中在新區(qū)和市區(qū)，其中市區(qū)有6個(gè)，平均售價(jià)達(dá)8395元/m2；新區(qū)有3個(gè)。平均售價(jià)達(dá)8350元/ m2。216。 從價(jià)格上來(lái)看，市區(qū)比新區(qū)稍高一點(diǎn)，但是兩者十分接近。216。 從供應(yīng)的量體來(lái)看，目前市區(qū)的量體最大，新區(qū)其次。表4：未售小戶(hù)型公寓物業(yè)情況匯總表物業(yè)區(qū)域地址總建筑面積m2建筑面積平均售價(jià)元/m2玄妙廣場(chǎng)平江區(qū)干將路818號(hào)8300010000潤(rùn)億皇朝平江區(qū)喬司空巷近人民路18000約10000新五洲大飯店金閶區(qū)廣濟(jì)路近石路7750（資料來(lái)源：蘇州博思堂研展部）說(shuō)明：216。 目前市場(chǎng)上即將推出的小戶(hù)型公寓主要集中在市區(qū)，有3個(gè)，平均售價(jià)達(dá)9250元/m2。216。 從價(jià)格上來(lái)看，這個(gè)價(jià)格比目前在售的小戶(hù)型公寓要上升不少，這其中有地段因素也有產(chǎn)品本身品質(zhì)的因素存在。小戶(hù)型公寓市場(chǎng)需求情況216。 從目前整體市場(chǎng)來(lái)看，小戶(hù)型公寓相對(duì)其它物業(yè)而言，要好銷(xiāo)得多。216。 小戶(hù)型公寓物業(yè)之所以旺銷(xiāo)，主要源于小戶(hù)型物業(yè)有低總價(jià)，地段好，物業(yè)管理服務(wù)比較專(zhuān)業(yè)、到位等。從市區(qū)的自由之邑一期快速售馨，到二期持續(xù)熱銷(xiāo)，再到新區(qū)獅山峰匯和匯豪國(guó)際的旺銷(xiāo)，不難看出，目前消費(fèi)者對(duì)于小戶(hù)型物業(yè)接受度總體而言比較高的。216。 值得一提的是，目前的產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)相對(duì)于傳統(tǒng)的酒店公寓物業(yè)來(lái)看，銷(xiāo)售形勢(shì)不容樂(lè)觀。位于觀前街的伯恩國(guó)際四星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店目前已經(jīng)撤掉了代理商上海中原，之前所達(dá)到的銷(xiāo)售率也僅為30%。而茉莉花大酒店的大套型房源遲遲賣(mài)不出去，也是產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)接受度低的表現(xiàn)。表5：2004年10月在售小戶(hù)型公寓項(xiàng)目銷(xiāo)售率統(tǒng)計(jì)表：物業(yè)區(qū)域總建筑面積m2建筑面積平均售價(jià)元/m2銷(xiāo)售率統(tǒng)計(jì)自由之邑(二期)金閶區(qū)460005575一期100%，二期85%茉莉花大酒店金閶區(qū)3421612000約75%摩登99滄浪區(qū)289326900一期100%相皇國(guó)際滄浪區(qū)24000800085%伯恩國(guó)際酒店平江區(qū)20000950030%40%青庭國(guó)際公寓新區(qū)12萬(wàn)925098%匯豪國(guó)際新區(qū)38698750080%御庭國(guó)際公寓新區(qū)243008300熱銷(xiāo)中（資料來(lái)源：蘇州博思堂研展部）說(shuō)明:216。 目前在售的小戶(hù)型公寓中可以看出,消費(fèi)者對(duì)于小戶(hù)型的價(jià)格作為首要考量因素，總價(jià)較高的小戶(hù)型公寓比較難銷(xiāo),同時(shí)對(duì)于開(kāi)發(fā)商以及物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)也提出了比較高的要求。小戶(hù)型公寓二手市場(chǎng)情況表6：各區(qū)小戶(hù)型公寓二手房報(bào)價(jià)：所屬區(qū)域物業(yè)名稱(chēng)房型面積(㎡)價(jià)格(萬(wàn))發(fā)布時(shí)間金閭區(qū)石路廣場(chǎng)石路步行街1室1廳1衛(wèi)45392004916金閭區(qū)石路廣場(chǎng)石路步行街1室1廳1衛(wèi)452004710金閭區(qū)石路廣場(chǎng)石路步行街1室1廳1衛(wèi)452004618新區(qū)匯豪國(guó)際獅山路58號(hào)1室1廳1衛(wèi)2004727新區(qū)獅山峰匯一室一廳200473新區(qū)獅山峰匯一室一廳40302004627新區(qū)獅山峰匯一室一廳402620040603吳中區(qū)蘇州凱悅一室一廳36312004