柳林大廈市場推廣計劃書(已修改)
2025-08-14 20:07 本頁面
【正文】 HK 100淮海店 柳林大廈營銷推廣方案 目 錄第一部分 產品概述 3第二部分 市場分析 4第三部分 產品SWOT分析 8一、優(yōu)勢 8二、劣勢 9三、機會點 10四、風險點 13第四部分 產品定位 14第五部分 客戶定位 15第六部分 企劃總精 16第七部分 我們的表現(xiàn) 17第八部分 推廣計劃 18一、準備及蓄水期 18二、內部認購期 19三、開盤強銷期 24四、持續(xù)期 27第九部分 定價原則 29第十部分 推廣預算 31 第一部分 產品概述一、項目名稱柳林大廈二、本案地理位置位于盧灣區(qū)淮海中路、西藏中路口，緊鄰金鐘廣場、大上海時代廣場。三、本案基本數據柳林大廈商場部分，分6個層面。最早曾為柳林路羊毛衫市場。隨著周邊大型寫字樓數量的增加，曾經營過百腦匯數碼廣場?；A數據如下：總建筑面積14800M21—4層10397M25—6層4403M2室內商鋪基本分隔主力建筑面積1020M2得房率38% 第二部分 市場分析根據本案所處地理位置、經營格局以及可能采取的經營回報方式，我司對目前商鋪市場、尤其是與本案較為類似的市中心商場進行系統(tǒng)分析：一、 租金情況分析由數據分析可見，淮海路以時尚經營為主題，成為時尚白領購物的首選區(qū)域。由于經營檔次、客戶層次的高檔性，其租金價格甚至超越南京路，其商鋪的投資回報前景也非?？捎^?；春Ｂ肥侵行膮^(qū)域中租金最高的板塊二、 目前商鋪售價情況分析由租金決定售價。針對市中心大商場分隔成小面積商鋪的營銷方式來看，其地段、經營內容、消費人群均對價格有強大的支撐作用。部分商場以“使用面積”作為銷售單位而顯得單價突兀，但由于受其得房率的限制，單價換算到建筑面積上也并不算非?？捎^。目前淮海路沒有在售的大商場小商鋪，在市場上具有稀缺性。三、 從商鋪的銷售面積上分析為迎合投資者的需求、降低投資門檻，目前市中心在售的商鋪（本案潛在競爭個案）大多以小面積分隔形式出售，一般面積都在50M2以下。且面積越小，單價越容易獲得提升，而總價也能為市場所接受。本案的面積在整個商鋪中屬于最小四、 從商鋪的投資特性分析為滿足投資客商鋪投資價值的期望，目前在售的大多商鋪都采取一定年限內的回租方式作為招徠投資客的手段。從目前市場銷售情況上看，帶有一定回租保障的商鋪更能獲得投資客的認可，其去化率相對更快。7—8%的投資回報率是客戶所能接受的范圍。3年的回租是市場所能接受的最低底限，也是操作個案中使用最多的回租年限對于本案擬訂的火爆營銷的銷售路線來說，給予客戶一定的投資回報，將大大增強投資客的投資信心，利于本案實現(xiàn)高速率、高利潤空間的去化目標。 第三部分 SWOT分析一、優(yōu)勢分析地理位置處于商業(yè)繁華地段柳林大廈坐落于淮海中路西藏中路。寸土寸金之地集人民廣場商圈、淮海中路商圈、城隍廟商圈人氣之大成，更兼新天地、淮海公園的時尚、人文，商業(yè)氛圍不言而喻。分隔面積小，利于總價控制室內商鋪基本分隔建筑面積：1020m2左右。有效控制物業(yè)的總體價格，使產品的受眾面更為廣泛?，F(xiàn)房，即買即回報現(xiàn)房減少了投資客的前期投入，盡早實現(xiàn)以租養(yǎng)貸，是減少投資客資金壓力、增強回報信心的最大體現(xiàn)。產品在本區(qū)域內具有稀缺性整條淮海路商圈乃至上海黃金商圈，目前幾乎均無可售之產權商場，本案的適時推出，將有效聚集商業(yè)房產投資人氣。產權年限長本物業(yè)產權使用年限為50年，給客戶充分的獲利時間。二、劣勢分析竣工至今，內部經營的項目檔次始終不高，在客戶心目中形象不佳從原先最早的柳林路羊毛衫市場，到目前的賽博數碼廣場，內部經營的項目檔次始終不高，并因此留下一定的社會口碑。停車位少，對商業(yè)業(yè)態(tài)的限制較大本案商場只配備8個停車位，數量明顯偏少，限制了本商場（尤其是6樓）的業(yè)態(tài)選擇。如需要大量停車位的飯店、洗浴中心等將受到限制。套數多，體量較大14層商場面積10397M2，占本案全部總銷面積的70%以上。按分隔以1020m2/單元計，鋪位數高達794個，將對短期的市場迅速有效去化帶來相當的難度。目前區(qū)域商業(yè)的經營狀況不理想本案雖位于淮海路沿線，但距離商業(yè)最為發(fā)達的淮海中路仍有較大距離，區(qū)域內的幾家商場的經營狀況并不理想，對投資者的投資心理將產生一定的影響。得房率底，使用價值低本案得房率僅有38%，在建筑面積為1020M2的情況下，使用面積很小，將影響該商鋪的經營使用。對自用客戶的影響較大。三、機會點分析委托商場經營管理品牌企業(yè)進行經營管理為增強本案商鋪的核心競爭力，我司將引進一百集團進行商場管理。除借助其行業(yè)內的知名度、豐富的管理經驗，有效加強投資客的信心，實現(xiàn)投資的安全性及獲利性。小商鋪出售+主題經營理念的定位通過市調，本案推出以“香港城（HK100）”為主題的主題經營定位，同時形成區(qū)域內錯位經營的局面。除推出全新的經營模式之
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