【正文】 *第六節(jié) 我們眼中的物業(yè)管理公司經過詳細的分析和周密的考察，我們和怡高物業(yè)走到了一起。怡高物業(yè)顧問累積百多年的物業(yè)管理經驗，亦是最早涉足國內之境物業(yè)管理公司。配合該公司多年來在國內所累積之物業(yè)管理經驗，及連同其他部門之專業(yè)人才、經驗及技術，相信能憑著該公司高質素的服務和先進管理概念，為美的海岸花園提供一個綜合性的高級物業(yè)服務。怡高物業(yè)服務有限公司是由實力雄厚的高力國際物業(yè)集團與怡和太平洋公司在亞洲的物業(yè)業(yè)務進行合并而組建的，形成了亞太地區(qū)一個規(guī)模龐大、網絡廣闊的物業(yè)機構——怡高物業(yè)顧問集團。怡高不但承襲了高力集團豐富的環(huán)球物業(yè)顧問經驗，更擁有怡和太平洋在亞洲的崇高聲譽。怡高的全球網絡，它擁有世界性的見解及觀點，亦深入了解不同地方的市場變化。透過高力國際的環(huán)球聯(lián)系網絡，怡高可利用3600多位專業(yè)人員及健全的物業(yè)及客戶資料庫，快捷而有效地掌握適當?shù)奈飿I(yè)時機，順利滿足客戶的要求。怡高的客戶范圍十分廣泛，其中包括有大規(guī)模的商業(yè)集團、金融機構及政府機關。憑借著優(yōu)良的口碑及聲譽，怡高亞太地區(qū)網絡得以不斷擴展，迅速而有效地成為亞太地區(qū)最優(yōu)秀的物業(yè)顧問公司之一。透過亞太區(qū)地內的36家辦事處及其他地區(qū)的145家聯(lián)系辦事處，怡高為客戶提供多元化的物業(yè)服務，其中包括買賣、租賃、物業(yè)管理及工程管理、估值、研究及顧問服務等，擁有數(shù)以千計專業(yè)物業(yè)顧問人士。在物業(yè)管理部門中，不但聘用了具有豐富物業(yè)管理經驗的專業(yè)人員，更匯聚了不少造詣精湛的技術人員。為滿足現(xiàn)今社會客戶的需求，怡高提供全面化物業(yè)管理服務。包括專業(yè)財政預算及會計、技術維修、物業(yè)市場推廣、電腦資料處理及技術提供、人事管理、行政管理等。此外，怡高采用了現(xiàn)代化物業(yè)管理技巧，使客戶能掌握更多市場資料、確保物業(yè)的耐用性及增值能力。該公司的物業(yè)經理能因情況提供高效服務，達到客戶的要求，深受同業(yè)及客戶的贊賞。目前由怡高負責銷售及管理的國內項目超過40個，提供物業(yè)管理及顧問服務的工商住宅物業(yè)總面積逾250萬平方米。遍布大連、天津、北京、上海、廣州、東莞、番禺及深圳八大城市，并由30多位來自香港、臺灣及新加坡的專業(yè)人才負責督促在中國當?shù)卣衅傅挠?500名物業(yè)管理員工。截止1995年底，怡高受委托項目總值超過25億美元?，F(xiàn)時在國內分別于北京、上海及廣州設立辦事處，另有14個管理辦事處設于八大城市。由怡高負責管理的番禺麗江花園，獲中國國務院建設部頒發(fā)“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”獎項。第七節(jié) 怡高物業(yè)管理顧問合同文本附錄順德美的海岸花園物業(yè)管理顧問合約廣東省美的集團股份有限公司房產公司（以下簡稱甲方），乃中國順德美的海岸花園之發(fā)展商。甲方在廣東省順德市登記注冊，其法定地址 。 法人代表： 。 怡和高力物業(yè)服務（上海）有限公司廣東分公司（以下簡稱乙方），在廣州登記注冊，其法定地址在廣州市流花路109號之九達寶廣場1006室，法定代表：柳維倫第一章 前言（一）順德美的海岸花園位于順德北滘鎮(zhèn)南部，該發(fā)展項目首期工程預計約于1999年8月開始交付使用。甲方在業(yè)主委員會成立前擁有順德美的海岸花園的物業(yè)管理權，可獨立行使美的海岸花園物業(yè)管理的職責。（二）立約雙方根據(jù)中華人民共和國（中國）的有關法律和條例，并本著平等互利，共同做好順德美的海岸花園物業(yè)管理工作的原則，經友好協(xié)商，特訂立本合同。（三）甲方根據(jù)以下條款，聘用并委任乙方為順德美的海岸花園的物業(yè)管理顧問，協(xié)助甲方管理該物業(yè)之住宅、商場、住客會所及車庫，總建筑面積共約245000平方米（以下簡稱托管物業(yè)）。甲方需向乙方支付管理顧問酬金及其他有關費用。乙方根據(jù)以下條款，接受甲方的聘用，推動托管物業(yè)之維修及物業(yè)管理工作，并對該項工作負責。乙方乃怡高物業(yè)顧問集團之附屬機構，因此，在日后托的管物業(yè)管理事宜之對外宣傳上，將可沿用怡高物業(yè)顧問集團之形象及有關標記。第二章 甲、乙方雙方的職責（一）甲方的職責根據(jù)本合同的條款，甲方同意聘用乙方為物業(yè)管理顧問并協(xié)助甲方推動托管物業(yè) 之管理工作，在履行合約期內，為保障乙方能有效地協(xié)助管理托管物業(yè)，甲方同意履行下列的職責：1）確保在托管物業(yè)入伙前成立托管物業(yè)和物業(yè)管理公司（或物業(yè)管理部門）。在本合約中，所有物業(yè)管理公司的字樣亦可指物業(yè)管理部門；2）協(xié)助乙方調派及招聘專業(yè)人員加入物業(yè)管理公司，推動托管物業(yè)的物業(yè)管理工作；3）在履行合約期內，監(jiān)督乙方的工作表現(xiàn)；4）保證托管物業(yè)按時按質按量通過有關政府部門之正式竣工驗收并移交物業(yè)管理公司，然后使物業(yè)管理公司能順利履行其既定的管理職責；并須負責相關遺留工程之跟進工作及承擔相應發(fā)生的費用。5）在履行合約期內應按甲、乙雙方同意的財務預算，由甲方預先墊付一筆可供管理公司初始運作的開辦費。（二）乙方的職責根據(jù)本合約的條款，乙方同意接受甲方的聘用，負責向托管物業(yè)提供物業(yè)管理顧問服務。在合約期內，乙方同意履行下列的職責：托管物業(yè)交付使用前1）協(xié)助甲方（或其委托之法律顧問）編寫及落實有關托管物業(yè)之業(yè)主公約，作為日后物業(yè)管理之基本依據(jù)；2）草擬托管物業(yè)管理部門籌備期及托管物業(yè)首年管理財務預算報告，并以此為依據(jù)計算托管物業(yè)各部分之管理份額；3）對管理公司的設立及公司形象、自身建設、管理等提供建議；4）制定各部門管理及運作制度，包括保安、財務、采購、人事、行政等制度；5）協(xié)助甲方安排合適的電腦公司，建立電腦管理系統(tǒng)，并就此系統(tǒng)對甲方提出管理顧問方面的意見；6）編寫有關托管物業(yè)之管理文件，包括用戶手冊，裝修手冊等供甲方審閱，并制訂有關之運作程序，包括樓宇交收程序、緊急應變措施、客戶投訴處理等；7）協(xié)助甲方或管理公司擬定托管物業(yè)日后有償服務及無償服務方案；8）就托管物業(yè)配套商業(yè)設施、設備，包括會所設施，設備的管理應從物業(yè)管理角度提供建議；9）就托管物業(yè)之發(fā)展設計從物業(yè)管理角度向甲方提出建議，盡量使其設計與未來管理運作相配合；10）擬定管理部門人員編制及協(xié)助甲方招聘及挑選有關骨干人員（如部門主管）；11）在國內提供一次為期5天的入職培訓，導師由乙方資深的管理員工擔任，并由乙方從國內或香港辦事處調派人手參與培訓；12）協(xié)助甲方統(tǒng)籌安排所需物料及設備之采購事宜；13）在有必要時，協(xié)助甲方甄選或向甲方推薦適合之承判商；14）就托管物業(yè)社區(qū)文化的建立提供意見；并配合甲方的市場推廣工作，從物業(yè)管理方面提供支持；15）每月2次（可按需要協(xié)商增加或減少）派員到工地檢視及參與有關之工程會議，并對影響將來物業(yè)管理工作的事項提交報告；16）每月2次（可按需要協(xié)商增加或減少）與發(fā)展商開會商討有關物業(yè)管理工作的進展情況；17）根據(jù)托管物業(yè)情況及物業(yè)的特別要求，建議并協(xié)助甲方為托管物業(yè)購買合適之保險；18）對發(fā)展商所提出的問題作出回應。托管物業(yè)交付使用時及交付使用后１） 交付使用期間，派員到現(xiàn)場協(xié)助托管物業(yè)的樓宇交收工作，為期5天；２） 托管物業(yè)交付使用后一個月內，提交一管理評估報告；３） 每月兩次（可按需要協(xié)商增加或減少）派員到現(xiàn)場按照既定之服務標準檢視物業(yè)管理工作，并提交有關檢定報告，對托管物業(yè)之保安、清潔、綠化等各項工作提供改善意見；４） 對物業(yè)交付使用前制訂的一系列制度及工作程序進行檢討，并提供修訂及改善建議；５） 協(xié)助甲方制定物業(yè)整體長短期保養(yǎng)修繕計劃，包括長遠維修建議、預防性保養(yǎng)計劃及改善工程；６） 每月兩次（可按需要協(xié)商增加或減少）與甲方或管理公司開會商討有關物業(yè)管理工作的進展情況；７） 從最終用家的角度，檢討樓宇設計和設施，提出有關改善意見，力求托管物業(yè)達至高水平之物業(yè)管理要求；８） 托管物業(yè)交付使用3個月后安排一次為期4天之在職培訓課程，并由乙方調派導師參與培訓；９） 依照政府部門有關規(guī)定，向甲方或管理公司就成立托管物業(yè)業(yè)主委員會事項提供建議，如果具備足夠條件，協(xié)助甲方或管理公司籌備托管物業(yè)首屆業(yè)主委員會；１０） 就甲方申請ISO9002認證提出乙方過往的經驗及意見；１１） 在顧問期間，對發(fā)展商所提出的問題作出回應。乙方上述之職責是根據(jù)乙方提交的《順德美的海岸花園物業(yè)管理計劃書》中所列的物業(yè)管理公司職責而制定的，惟根據(jù)甲乙雙方協(xié)議，乙方只以物業(yè)管理顧問之身份為甲方提供服務，而非以全面管理的模式接管有關物業(yè)管理工作，因而附錄一之部分內容作如下調整：１） 乙方不負責托管物業(yè)所有機電故障及遺漏工程的跟進工作，惟可就機電故障及遺漏工程提供建議：２） 乙方根據(jù)甲方所提供之財務資料對托管物業(yè)管理收支運作進行評估，并提供改善建議；３） 乙方將按甲方要求及托管物業(yè)實際需要協(xié)助甲方招聘及甄選各級管理人員，以確保管理公司有一支高質素之管理隊伍?！俄樀旅赖暮０痘▓@物業(yè)管理計劃書》內所指的“物業(yè)管理公司的職責”乃指接管托管物業(yè)的管理公司職責，乙方會就此提供顧問服務予管理公司，以協(xié)助其完成附錄一內之職責內容。第三章 雙方同意的條款根據(jù)上述的職責及下列的條款，甲方同意聘用乙方，推動托管物業(yè)管理工作，乙方愿意接受甲方聘用出任托管物業(yè)的物業(yè)管理顧問。（一） 合約年期此合約自甲、乙雙方簽署后立即生效，至托管物業(yè)一期工程洋房單元第一個單位正式向業(yè)主發(fā)出收樓通知書之日（具體日期雙方日后以備忘錄形式確定）起計后六個月為期滿。合約期滿前，如雙方達成一致協(xié)議可再續(xù)約，續(xù)約期另行商定。 如雙方在本合約屆滿前未達成一致續(xù)約協(xié)議，及雙方并未有違反本合約內第三章第（四）項的條款，本合約將于合約期的最后一天終止。（二） 物業(yè)管理顧問酬金（略）（三） 人事甲方同意乙方不須負責任何甲方所聘有關人事聘用之費用。人事聘用費用包括工資、津貼、資金及其他一切勞保福利及聘請時所需手續(xù)費用等均列入管理預算開支。（四） 終止合約1）甲、乙雙方同意根據(jù)下列情況可提早30天給予對方書面通知終止本合約；a、任何一方嚴重違反或沒有履行本合約內列任何條款的職責，并接到對方書面通知起計14天內未能改善及履行有關條款的職責。b、任何一方受到法律制裁而引致破產清盤或自動清盤。2）如因各種無法預見因素導致甲方或乙方無法繼續(xù)履行本合約，或者由于第三方嚴重違約而造成甲方或乙方無法繼續(xù)履行本合約，則另一方仍需針對對方已經提供服務的部分支付合理的酬金；除此之外，如一方在沒有合理的原因提出單方面之終止合約通知，另一方將保留一切權利，向對方追討所有由此而引起之法律責任及經濟損失。（五）合約的修改與變更對本合約的修改與變更，必須經甲、乙雙方協(xié)商并簽署有效的書面協(xié)議才能生效。（六）適用法律本合約的效力、解釋、履行和爭議的解決均受中華人民共和國法律的管轄。（七）爭議的解決1）凡因履行本合約所發(fā)生的或與本合約有關的一切爭議，雙方應盡量通過友好協(xié)商加以解決。通過協(xié)商不能解決時，應提交托管物業(yè)所在地并擁有管轄權之人民法院進行有關之訴訟程序。敗訴方須負責有關之訴訟及法律費用。在訴訟過程中，除雙方有爭議的正在進行訴訟的部分外，本合約應繼續(xù)進行。2）合約中任何一方發(fā)出的任何通知或報告須以書面記錄，并以掛號信件、電傳或圖文傳真的形式發(fā)出，并以收件人明確已收到才視作有效送達。雙方如用電報、電傳等發(fā)送通知的方法，應有義務隨之以書面信件再行通知。3）本合約雙方地址、電傳或圖文傳真號碼，如有任何改變，須在改變后48小時內通知另一方有關之改變。（九）特別規(guī)定在本合約有效期內，如甲方需要在其宣傳資料或任何文件中引用乙方公司名稱或標記，則必須同時注明類似由怡和高力物業(yè)服務（上海）有限公司廣東分公司或怡高物業(yè)顧問集團提供物業(yè)管理顧問服務的字樣，其中物業(yè)管理顧問服務中的“顧問”兩字不可省略。（十）本合約以正本，共一式三份，甲、乙雙方及管理公司各持壹份，均具有同等效力。（十一）本合約由甲、乙雙方蓋章及雙方代表簽字后立即開始生效。甲方 ：廣東省美的集團股份有限公司房產公司 法定代表人/職務 ：簽署及蓋章公司地址日期見證人乙方 ：怡和高力物業(yè)服務（上海）有限公司廣東分公司法定代表人/職務簽署及蓋章公司地址日期見證人第一節(jié) 住宅質量保證書和住宅使用說明書（略）第二節(jié) 物業(yè)經營在小區(qū)物業(yè)管理的范圍內開展多種經營已是當前物業(yè)管理的一個重要課題，多種經營的好壞直接影響著管理公司、發(fā)展商和廣大業(yè)主的貼身利益。考慮到美的海岸花園物業(yè)管理由于各種因素而不可避免的高成本與業(yè)主的承受能力和市場預期之間的矛盾，靈活開展多種經營來增加物業(yè)管理的收入是一個很好的緩沖方式。因此，我們建議發(fā)展商將商業(yè)用途物業(yè)的經營收入部分或全部劃歸物業(yè)賬，以避免因為物業(yè)管理的收不抵支而對服務品質的影響。這樣既可充分利用物業(yè)管理的資源，同時也減輕了業(yè)主的負擔。我們?yōu)樾^(qū)物業(yè)管理制訂了多項家政服務、代理代辦服務、工程服務的內容，并將停車場、肉菜市場等納入小區(qū)物業(yè)管理的經營之內。另外，在對小區(qū)的各項服務和經營成熟之后，物業(yè)管理公司可以作為一個經濟實體走出去開展更廣泛的經營和服務，以此為小區(qū)和業(yè)主謀求更多的利益。比如，我們建議物業(yè)管理公司日后籌劃的連鎖特許經營將是一項很大的經營工程。REAL在對連鎖特許經營的策劃上有著較成熟和完善的體系，將連鎖特許經營與物業(yè)管理相結合也是REAL房地產開發(fā)經營的一個創(chuàng)舉。連鎖特許經營與一般的企業(yè)經營管理有非常大的差別，最主要的不同點就是必須考慮系統(tǒng)化的作業(yè)與規(guī)格化的管理。每個門店雖然地點、人員都不相同，但是卻要有一致的服務質量，根據(jù)國際發(fā)展的經驗，有效規(guī)劃連鎖特許經營的制度，就是成功運作的關鍵因素。REAL為連鎖及特許經營業(yè)者進行成套的管理制度規(guī)劃，內容包括：A、 前置作業(yè)（策略定位）市場調查 經營構想和定位 品牌定位商品組合與定位 開店策略 總部與組織運作B、 第一部分（展店作業(yè)）商圈調研與開發(fā) 選店和租店要領 開店管理１、 促銷活動管理 消費者管理與組織C、 第二部分（營業(yè)規(guī)劃）培訓作業(yè) 門市現(xiàn)場作業(yè)管理