【正文】 *第六節(jié) 我們眼中的物業(yè)管理公司經(jīng)過詳細(xì)的分析和周密的考察，我們和怡高物業(yè)走到了一起。怡高物業(yè)顧問累積百多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，亦是最早涉足國內(nèi)之境物業(yè)管理公司。配合該公司多年來在國內(nèi)所累積之物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，及連同其他部門之專業(yè)人才、經(jīng)驗(yàn)及技術(shù)，相信能憑著該公司高質(zhì)素的服務(wù)和先進(jìn)管理概念，為美的海岸花園提供一個綜合性的高級物業(yè)服務(wù)。怡高物業(yè)服務(wù)有限公司是由實(shí)力雄厚的高力國際物業(yè)集團(tuán)與怡和太平洋公司在亞洲的物業(yè)業(yè)務(wù)進(jìn)行合并而組建的，形成了亞太地區(qū)一個規(guī)模龐大、網(wǎng)絡(luò)廣闊的物業(yè)機(jī)構(gòu)——怡高物業(yè)顧問集團(tuán)。怡高不但承襲了高力集團(tuán)豐富的環(huán)球物業(yè)顧問經(jīng)驗(yàn)，更擁有怡和太平洋在亞洲的崇高聲譽(yù)。怡高的全球網(wǎng)絡(luò)，它擁有世界性的見解及觀點(diǎn)，亦深入了解不同地方的市場變化。透過高力國際的環(huán)球聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，怡高可利用3600多位專業(yè)人員及健全的物業(yè)及客戶資料庫，快捷而有效地掌握適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)時機(jī)，順利滿足客戶的要求。怡高的客戶范圍十分廣泛，其中包括有大規(guī)模的商業(yè)集團(tuán)、金融機(jī)構(gòu)及政府機(jī)關(guān)。憑借著優(yōu)良的口碑及聲譽(yù)，怡高亞太地區(qū)網(wǎng)絡(luò)得以不斷擴(kuò)展，迅速而有效地成為亞太地區(qū)最優(yōu)秀的物業(yè)顧問公司之一。透過亞太區(qū)地內(nèi)的36家辦事處及其他地區(qū)的145家聯(lián)系辦事處，怡高為客戶提供多元化的物業(yè)服務(wù)，其中包括買賣、租賃、物業(yè)管理及工程管理、估值、研究及顧問服務(wù)等，擁有數(shù)以千計(jì)專業(yè)物業(yè)顧問人士。在物業(yè)管理部門中，不但聘用了具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，更匯聚了不少造詣精湛的技術(shù)人員。為滿足現(xiàn)今社會客戶的需求，怡高提供全面化物業(yè)管理服務(wù)。包括專業(yè)財政預(yù)算及會計(jì)、技術(shù)維修、物業(yè)市場推廣、電腦資料處理及技術(shù)提供、人事管理、行政管理等。此外，怡高采用了現(xiàn)代化物業(yè)管理技巧，使客戶能掌握更多市場資料、確保物業(yè)的耐用性及增值能力。該公司的物業(yè)經(jīng)理能因情況提供高效服務(wù)，達(dá)到客戶的要求，深受同業(yè)及客戶的贊賞。目前由怡高負(fù)責(zé)銷售及管理的國內(nèi)項(xiàng)目超過40個，提供物業(yè)管理及顧問服務(wù)的工商住宅物業(yè)總面積逾250萬平方米。遍布大連、天津、北京、上海、廣州、東莞、番禺及深圳八大城市，并由30多位來自香港、臺灣及新加坡的專業(yè)人才負(fù)責(zé)督促在中國當(dāng)?shù)卣衅傅挠?500名物業(yè)管理員工。截止1995年底，怡高受委托項(xiàng)目總值超過25億美元?，F(xiàn)時在國內(nèi)分別于北京、上海及廣州設(shè)立辦事處，另有14個管理辦事處設(shè)于八大城市。由怡高負(fù)責(zé)管理的番禺麗江花園，獲中國國務(wù)院建設(shè)部頒發(fā)“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”獎項(xiàng)。第七節(jié) 怡高物業(yè)管理顧問合同文本附錄順德美的海岸花園物業(yè)管理顧問合約廣東省美的集團(tuán)股份有限公司房產(chǎn)公司（以下簡稱甲方），乃中國順德美的海岸花園之發(fā)展商。甲方在廣東省順德市登記注冊，其法定地址 。 法人代表： 。 怡和高力物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司廣東分公司（以下簡稱乙方），在廣州登記注冊，其法定地址在廣州市流花路109號之九達(dá)寶廣場1006室，法定代表：柳維倫第一章 前言（一）順德美的海岸花園位于順德北滘鎮(zhèn)南部，該發(fā)展項(xiàng)目首期工程預(yù)計(jì)約于1999年8月開始交付使用。甲方在業(yè)主委員會成立前擁有順德美的海岸花園的物業(yè)管理權(quán)，可獨(dú)立行使美的海岸花園物業(yè)管理的職責(zé)。（二）立約雙方根據(jù)中華人民共和國（中國）的有關(guān)法律和條例，并本著平等互利，共同做好順德美的海岸花園物業(yè)管理工作的原則，經(jīng)友好協(xié)商，特訂立本合同。（三）甲方根據(jù)以下條款，聘用并委任乙方為順德美的海岸花園的物業(yè)管理顧問，協(xié)助甲方管理該物業(yè)之住宅、商場、住客會所及車庫，總建筑面積共約245000平方米（以下簡稱托管物業(yè)）。甲方需向乙方支付管理顧問酬金及其他有關(guān)費(fèi)用。乙方根據(jù)以下條款，接受甲方的聘用，推動托管物業(yè)之維修及物業(yè)管理工作，并對該項(xiàng)工作負(fù)責(zé)。乙方乃怡高物業(yè)顧問集團(tuán)之附屬機(jī)構(gòu)，因此，在日后托的管物業(yè)管理事宜之對外宣傳上，將可沿用怡高物業(yè)顧問集團(tuán)之形象及有關(guān)標(biāo)記。第二章 甲、乙方雙方的職責(zé)（一）甲方的職責(zé)根據(jù)本合同的條款，甲方同意聘用乙方為物業(yè)管理顧問并協(xié)助甲方推動托管物業(yè) 之管理工作，在履行合約期內(nèi)，為保障乙方能有效地協(xié)助管理托管物業(yè)，甲方同意履行下列的職責(zé)：1）確保在托管物業(yè)入伙前成立托管物業(yè)和物業(yè)管理公司（或物業(yè)管理部門）。在本合約中，所有物業(yè)管理公司的字樣亦可指物業(yè)管理部門；2）協(xié)助乙方調(diào)派及招聘專業(yè)人員加入物業(yè)管理公司，推動托管物業(yè)的物業(yè)管理工作；3）在履行合約期內(nèi)，監(jiān)督乙方的工作表現(xiàn)；4）保證托管物業(yè)按時按質(zhì)按量通過有關(guān)政府部門之正式竣工驗(yàn)收并移交物業(yè)管理公司，然后使物業(yè)管理公司能順利履行其既定的管理職責(zé)；并須負(fù)責(zé)相關(guān)遺留工程之跟進(jìn)工作及承擔(dān)相應(yīng)發(fā)生的費(fèi)用。5）在履行合約期內(nèi)應(yīng)按甲、乙雙方同意的財務(wù)預(yù)算，由甲方預(yù)先墊付一筆可供管理公司初始運(yùn)作的開辦費(fèi)。（二）乙方的職責(zé)根據(jù)本合約的條款，乙方同意接受甲方的聘用，負(fù)責(zé)向托管物業(yè)提供物業(yè)管理顧問服務(wù)。在合約期內(nèi)，乙方同意履行下列的職責(zé)：托管物業(yè)交付使用前1）協(xié)助甲方（或其委托之法律顧問）編寫及落實(shí)有關(guān)托管物業(yè)之業(yè)主公約，作為日后物業(yè)管理之基本依據(jù)；2）草擬托管物業(yè)管理部門籌備期及托管物業(yè)首年管理財務(wù)預(yù)算報告，并以此為依據(jù)計(jì)算托管物業(yè)各部分之管理份額；3）對管理公司的設(shè)立及公司形象、自身建設(shè)、管理等提供建議；4）制定各部門管理及運(yùn)作制度，包括保安、財務(wù)、采購、人事、行政等制度；5）協(xié)助甲方安排合適的電腦公司，建立電腦管理系統(tǒng)，并就此系統(tǒng)對甲方提出管理顧問方面的意見；6）編寫有關(guān)托管物業(yè)之管理文件，包括用戶手冊，裝修手冊等供甲方審閱，并制訂有關(guān)之運(yùn)作程序，包括樓宇交收程序、緊急應(yīng)變措施、客戶投訴處理等；7）協(xié)助甲方或管理公司擬定托管物業(yè)日后有償服務(wù)及無償服務(wù)方案；8）就托管物業(yè)配套商業(yè)設(shè)施、設(shè)備，包括會所設(shè)施，設(shè)備的管理應(yīng)從物業(yè)管理角度提供建議；9）就托管物業(yè)之發(fā)展設(shè)計(jì)從物業(yè)管理角度向甲方提出建議，盡量使其設(shè)計(jì)與未來管理運(yùn)作相配合；10）擬定管理部門人員編制及協(xié)助甲方招聘及挑選有關(guān)骨干人員（如部門主管）；11）在國內(nèi)提供一次為期5天的入職培訓(xùn)，導(dǎo)師由乙方資深的管理員工擔(dān)任，并由乙方從國內(nèi)或香港辦事處調(diào)派人手參與培訓(xùn)；12）協(xié)助甲方統(tǒng)籌安排所需物料及設(shè)備之采購事宜；13）在有必要時，協(xié)助甲方甄選或向甲方推薦適合之承判商；14）就托管物業(yè)社區(qū)文化的建立提供意見；并配合甲方的市場推廣工作，從物業(yè)管理方面提供支持；15）每月2次（可按需要協(xié)商增加或減少）派員到工地檢視及參與有關(guān)之工程會議，并對影響將來物業(yè)管理工作的事項(xiàng)提交報告；16）每月2次（可按需要協(xié)商增加或減少）與發(fā)展商開會商討有關(guān)物業(yè)管理工作的進(jìn)展情況；17）根據(jù)托管物業(yè)情況及物業(yè)的特別要求，建議并協(xié)助甲方為托管物業(yè)購買合適之保險；18）對發(fā)展商所提出的問題作出回應(yīng)。托管物業(yè)交付使用時及交付使用后１） 交付使用期間，派員到現(xiàn)場協(xié)助托管物業(yè)的樓宇交收工作，為期5天；２） 托管物業(yè)交付使用后一個月內(nèi)，提交一管理評估報告；３） 每月兩次（可按需要協(xié)商增加或減少）派員到現(xiàn)場按照既定之服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)檢視物業(yè)管理工作，并提交有關(guān)檢定報告，對托管物業(yè)之保安、清潔、綠化等各項(xiàng)工作提供改善意見；４） 對物業(yè)交付使用前制訂的一系列制度及工作程序進(jìn)行檢討，并提供修訂及改善建議；５） 協(xié)助甲方制定物業(yè)整體長短期保養(yǎng)修繕計(jì)劃，包括長遠(yuǎn)維修建議、預(yù)防性保養(yǎng)計(jì)劃及改善工程；６） 每月兩次（可按需要協(xié)商增加或減少）與甲方或管理公司開會商討有關(guān)物業(yè)管理工作的進(jìn)展情況；７） 從最終用家的角度，檢討樓宇設(shè)計(jì)和設(shè)施，提出有關(guān)改善意見，力求托管物業(yè)達(dá)至高水平之物業(yè)管理要求；８） 托管物業(yè)交付使用3個月后安排一次為期4天之在職培訓(xùn)課程，并由乙方調(diào)派導(dǎo)師參與培訓(xùn)；９） 依照政府部門有關(guān)規(guī)定，向甲方或管理公司就成立托管物業(yè)業(yè)主委員會事項(xiàng)提供建議，如果具備足夠條件，協(xié)助甲方或管理公司籌備托管物業(yè)首屆業(yè)主委員會；１０） 就甲方申請ISO9002認(rèn)證提出乙方過往的經(jīng)驗(yàn)及意見；１１） 在顧問期間，對發(fā)展商所提出的問題作出回應(yīng)。乙方上述之職責(zé)是根據(jù)乙方提交的《順德美的海岸花園物業(yè)管理計(jì)劃書》中所列的物業(yè)管理公司職責(zé)而制定的，惟根據(jù)甲乙雙方協(xié)議，乙方只以物業(yè)管理顧問之身份為甲方提供服務(wù)，而非以全面管理的模式接管有關(guān)物業(yè)管理工作，因而附錄一之部分內(nèi)容作如下調(diào)整：１） 乙方不負(fù)責(zé)托管物業(yè)所有機(jī)電故障及遺漏工程的跟進(jìn)工作，惟可就機(jī)電故障及遺漏工程提供建議：２） 乙方根據(jù)甲方所提供之財務(wù)資料對托管物業(yè)管理收支運(yùn)作進(jìn)行評估，并提供改善建議；３） 乙方將按甲方要求及托管物業(yè)實(shí)際需要協(xié)助甲方招聘及甄選各級管理人員，以確保管理公司有一支高質(zhì)素之管理隊(duì)伍?！俄樀旅赖暮０痘▓@物業(yè)管理計(jì)劃書》內(nèi)所指的“物業(yè)管理公司的職責(zé)”乃指接管托管物業(yè)的管理公司職責(zé)，乙方會就此提供顧問服務(wù)予管理公司，以協(xié)助其完成附錄一內(nèi)之職責(zé)內(nèi)容。第三章 雙方同意的條款根據(jù)上述的職責(zé)及下列的條款，甲方同意聘用乙方，推動托管物業(yè)管理工作，乙方愿意接受甲方聘用出任托管物業(yè)的物業(yè)管理顧問。（一） 合約年期此合約自甲、乙雙方簽署后立即生效，至托管物業(yè)一期工程洋房單元第一個單位正式向業(yè)主發(fā)出收樓通知書之日（具體日期雙方日后以備忘錄形式確定）起計(jì)后六個月為期滿。合約期滿前，如雙方達(dá)成一致協(xié)議可再續(xù)約，續(xù)約期另行商定。 如雙方在本合約屆滿前未達(dá)成一致續(xù)約協(xié)議，及雙方并未有違反本合約內(nèi)第三章第（四）項(xiàng)的條款，本合約將于合約期的最后一天終止。（二） 物業(yè)管理顧問酬金（略）（三） 人事甲方同意乙方不須負(fù)責(zé)任何甲方所聘有關(guān)人事聘用之費(fèi)用。人事聘用費(fèi)用包括工資、津貼、資金及其他一切勞保福利及聘請時所需手續(xù)費(fèi)用等均列入管理預(yù)算開支。（四） 終止合約1）甲、乙雙方同意根據(jù)下列情況可提早30天給予對方書面通知終止本合約；a、任何一方嚴(yán)重違反或沒有履行本合約內(nèi)列任何條款的職責(zé)，并接到對方書面通知起計(jì)14天內(nèi)未能改善及履行有關(guān)條款的職責(zé)。b、任何一方受到法律制裁而引致破產(chǎn)清盤或自動清盤。2）如因各種無法預(yù)見因素導(dǎo)致甲方或乙方無法繼續(xù)履行本合約，或者由于第三方嚴(yán)重違約而造成甲方或乙方無法繼續(xù)履行本合約，則另一方仍需針對對方已經(jīng)提供服務(wù)的部分支付合理的酬金；除此之外，如一方在沒有合理的原因提出單方面之終止合約通知，另一方將保留一切權(quán)利，向?qū)Ψ阶酚懰杏纱硕鹬韶?zé)任及經(jīng)濟(jì)損失。（五）合約的修改與變更對本合約的修改與變更，必須經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商并簽署有效的書面協(xié)議才能生效。（六）適用法律本合約的效力、解釋、履行和爭議的解決均受中華人民共和國法律的管轄。（七）爭議的解決1）凡因履行本合約所發(fā)生的或與本合約有關(guān)的一切爭議，雙方應(yīng)盡量通過友好協(xié)商加以解決。通過協(xié)商不能解決時，應(yīng)提交托管物業(yè)所在地并擁有管轄權(quán)之人民法院進(jìn)行有關(guān)之訴訟程序。敗訴方須負(fù)責(zé)有關(guān)之訴訟及法律費(fèi)用。在訴訟過程中，除雙方有爭議的正在進(jìn)行訴訟的部分外，本合約應(yīng)繼續(xù)進(jìn)行。2）合約中任何一方發(fā)出的任何通知或報告須以書面記錄，并以掛號信件、電傳或圖文傳真的形式發(fā)出，并以收件人明確已收到才視作有效送達(dá)。雙方如用電報、電傳等發(fā)送通知的方法，應(yīng)有義務(wù)隨之以書面信件再行通知。3）本合約雙方地址、電傳或圖文傳真號碼，如有任何改變，須在改變后48小時內(nèi)通知另一方有關(guān)之改變。（九）特別規(guī)定在本合約有效期內(nèi)，如甲方需要在其宣傳資料或任何文件中引用乙方公司名稱或標(biāo)記，則必須同時注明類似由怡和高力物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司廣東分公司或怡高物業(yè)顧問集團(tuán)提供物業(yè)管理顧問服務(wù)的字樣，其中物業(yè)管理顧問服務(wù)中的“顧問”兩字不可省略。（十）本合約以正本，共一式三份，甲、乙雙方及管理公司各持壹份，均具有同等效力。（十一）本合約由甲、乙雙方蓋章及雙方代表簽字后立即開始生效。甲方 ：廣東省美的集團(tuán)股份有限公司房產(chǎn)公司 法定代表人/職務(wù) ：簽署及蓋章公司地址日期見證人乙方 ：怡和高力物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司廣東分公司法定代表人/職務(wù)簽署及蓋章公司地址日期見證人第一節(jié) 住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書（略）第二節(jié) 物業(yè)經(jīng)營在小區(qū)物業(yè)管理的范圍內(nèi)開展多種經(jīng)營已是當(dāng)前物業(yè)管理的一個重要課題，多種經(jīng)營的好壞直接影響著管理公司、發(fā)展商和廣大業(yè)主的貼身利益?？紤]到美的海岸花園物業(yè)管理由于各種因素而不可避免的高成本與業(yè)主的承受能力和市場預(yù)期之間的矛盾，靈活開展多種經(jīng)營來增加物業(yè)管理的收入是一個很好的緩沖方式。因此，我們建議發(fā)展商將商業(yè)用途物業(yè)的經(jīng)營收入部分或全部劃歸物業(yè)賬，以避免因?yàn)槲飿I(yè)管理的收不抵支而對服務(wù)品質(zhì)的影響。這樣既可充分利用物業(yè)管理的資源，同時也減輕了業(yè)主的負(fù)擔(dān)。我們?yōu)樾^(qū)物業(yè)管理制訂了多項(xiàng)家政服務(wù)、代理代辦服務(wù)、工程服務(wù)的內(nèi)容，并將停車場、肉菜市場等納入小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)營之內(nèi)。另外，在對小區(qū)的各項(xiàng)服務(wù)和經(jīng)營成熟之后，物業(yè)管理公司可以作為一個經(jīng)濟(jì)實(shí)體走出去開展更廣泛的經(jīng)營和服務(wù)，以此為小區(qū)和業(yè)主謀求更多的利益。比如，我們建議物業(yè)管理公司日后籌劃的連鎖特許經(jīng)營將是一項(xiàng)很大的經(jīng)營工程。REAL在對連鎖特許經(jīng)營的策劃上有著較成熟和完善的體系，將連鎖特許經(jīng)營與物業(yè)管理相結(jié)合也是REAL房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的一個創(chuàng)舉。連鎖特許經(jīng)營與一般的企業(yè)經(jīng)營管理有非常大的差別，最主要的不同點(diǎn)就是必須考慮系統(tǒng)化的作業(yè)與規(guī)格化的管理。每個門店雖然地點(diǎn)、人員都不相同，但是卻要有一致的服務(wù)質(zhì)量，根據(jù)國際發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，有效規(guī)劃連鎖特許經(jīng)營的制度，就是成功運(yùn)作的關(guān)鍵因素。REAL為連鎖及特許經(jīng)營業(yè)者進(jìn)行成套的管理制度規(guī)劃，內(nèi)容包括：A、 前置作業(yè)（策略定位）市場調(diào)查 經(jīng)營構(gòu)想和定位 品牌定位商品組合與定位 開店策略 總部與組織運(yùn)作B、 第一部分（展店作業(yè)）商圈調(diào)研與開發(fā) 選店和租店要領(lǐng) 開店管理１、 促銷活動管理 消費(fèi)者管理與組織C、 第二部分（營業(yè)規(guī)劃）培訓(xùn)作業(yè) 門市現(xiàn)場作業(yè)管理