【正文】 1281 物業(yè)維修標(biāo)準(zhǔn)運作手冊（ SOP） （內(nèi)部資料： XXXX 年版） 物業(yè) 維修 部編寫 主編： 1282 目錄 第一節(jié) 物業(yè)設(shè)施設(shè)備介紹和建筑數(shù)據(jù)摘要 物業(yè)設(shè)施設(shè)備介紹 建筑數(shù)據(jù)摘要 第二節(jié) 物業(yè)維修部組織結(jié)構(gòu)圖 和 崗位職責(zé) 組織結(jié)構(gòu)圖 崗位職責(zé) 第三節(jié) 物業(yè)維修部 人員 日常工作規(guī)范 值班制度 交接班制度 報告制度 安全、防火制度 巡視檢查制度 租戶單元內(nèi)維修工作 制度 機房內(nèi)工作 制度 安全管理制度 能源管理制度 外包項目管理制 度 檢測、計量器具管理制度 租戶二次裝修管理 制度 租戶有償維修管理制度 承包 商管理制度 租戶退租管理制度 1283 第四節(jié) 物業(yè)維修部設(shè)施設(shè)備管理守則 設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理總則 設(shè)備一、二級保養(yǎng)制度 設(shè)備大修制度 設(shè)施設(shè)備故障處理程序 電氣設(shè)備運行與維保制度 弱電系統(tǒng)運行與維保制度 空調(diào)系統(tǒng)運行與維保制度 給排水系統(tǒng)運行與維保制度 擦窗機與登高車維修保養(yǎng)制度 建筑 /裝修維修保養(yǎng)制度 第五節(jié) 物業(yè)維修部主要 工作 流程 電話系統(tǒng)故障維修流程 BA 系統(tǒng)報警處理流程 新裝拆裝電話工作流程 安保管理系統(tǒng)設(shè)備維修流程 背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)設(shè) 備故障維修流程 租戶有償維修工作流程 報修值班處理 流程 租戶退租流程圖 物業(yè)維修合同招投標(biāo)流程 物業(yè)維修合同變更處理 流程 租戶退租單元修復(fù)工作流程 第六節(jié) 物業(yè)維修部常用工作表格 設(shè)備設(shè)施 類 表式表格 電氣設(shè)備 類 表式表格 弱電設(shè)備 類 表式表格 1217 1284 空調(diào)設(shè)備 類 表式表格 給排水設(shè)備 類 表式表格 擦窗機與登高車 類 表式表格 物料倉庫 類 表式表格 其它 類表格 附錄主要 參考資料 第一節(jié) 設(shè)施設(shè)備介紹 和 主要 建筑數(shù)據(jù)摘要 物業(yè)設(shè)施設(shè)備介紹 主要 建筑數(shù)據(jù)摘要 物業(yè)設(shè)施設(shè)備介紹 上海 位于 中國上海市靜安區(qū) ，占地面積為 31,088 平方米，容積率為 ，綠化率為 15%。地面 為二 幢 辦公樓 (其中 T2 辦公塔樓目前 在建 )和 一幢 商場 。 已建 T1 辦公塔樓 為 66 層，建筑高度 為288 米，建筑面積為 79,200 平方米 。在建 T2 辦公塔樓 為 46 層 ,建筑高度為 220米 ,建筑面積為 81,000 平方米 。商場一幢為 5 層，建筑面積 51， 723 平方米 。 目前的商場 地下為三層停車庫，可停放 833 輛車位，建筑面積為 59， 112 平方米，陜西 北 路、西康路各有一個機動車出 入 口。 設(shè)施設(shè)備主要包括以下七大系統(tǒng)。 一、空調(diào)系統(tǒng) 空調(diào)制冷主機采用 8 臺離心式冷水機組，制冷能力為 6250 冷噸。所有離心式制冷主機均采用美國特靈公司生產(chǎn)的三級壓縮離心制冷機組，冬季大廈采用電加熱作為空調(diào)采暖熱源。 辦公樓空調(diào)末端采用變風(fēng)量 VAV 系統(tǒng)，整個辦公樓共配置了 1277 套 VAV。該1285 產(chǎn)品均為美國 ET1 集團制造的“風(fēng)機動力型 VAV”，并為該產(chǎn)品設(shè)置了美國江森公司制造的 VAV 控制器，使辦公區(qū)域的溫度變化均在 BMS 監(jiān)控之下。 VAV 系統(tǒng)的前端設(shè)備，即空調(diào)處理機采用了大型臥式變風(fēng)量 AHU，分別置 于辦公樓的各設(shè)備層內(nèi)，通過豎直干管將一次風(fēng)送至各辦公樓層的 VAV 內(nèi)，在 VAV 內(nèi)與回風(fēng)混合后再送入房間，所有 AHU 均美國特靈的原裝進口設(shè)備。 裙房商鋪區(qū)域，為全空氣式空調(diào)系統(tǒng)， AHU 分別置于商場 5 樓、回廊的空調(diào)機房內(nèi)。 裙房 AHU 共 14 臺，新風(fēng)處理機共 5 臺，均為美國特靈的產(chǎn)品。商鋪采用風(fēng)機盤管和新風(fēng)系統(tǒng)，冬季分別在 AHU 及風(fēng)機盤管內(nèi)設(shè)置了電熱盤管作為采暖熱源，風(fēng)機盤管采用美國 YORK 產(chǎn)品。 二、變配電系統(tǒng) 由市 政 供電網(wǎng)采用二路獨立的 35KV 電源進線，其中每路的配電容量為16000KVA。 經(jīng) 10KV/ 變 壓后送至 各樓層強電房 并 連接各負(fù)載設(shè)備。整個 共設(shè)置于 17 臺干式變壓器，其中 2 臺 16000KVA 的 35KV/10KV 變壓器位于地下一層， 15 臺 10KV/ 的變壓器分別在地下一層、 5 層、 7 層、 8 層、 26 層、 42層、 59 層。 地下二層設(shè)置了 3 臺三菱的應(yīng)急柴油發(fā)電機（分別為 2 臺 1875KVA 和 1 臺300KVA）保障 重要負(fù)荷的供電，大樓內(nèi)消防控制中心、消防電梯等 重要設(shè)備均采用雙路電源供電。 三、弱電系統(tǒng) 樓宇自控 BMS 系統(tǒng)采了美國江森的 系統(tǒng)，整個 BMS 共有 13000多個監(jiān)控點位，為大樓空調(diào)、變配電、照明、給排水、送排風(fēng)等機電設(shè)備提供遠(yuǎn)程控制與監(jiān)視。共配置了 24 臺網(wǎng)絡(luò)控制器（ NCU）其中有 2 臺 NCU 作為備用。 大樓監(jiān)控系統(tǒng)共配置了 329 臺攝像機，用于監(jiān)視大樓內(nèi)各主要通道和公共區(qū)域，攝像機分別采用 PHILIPS 的 TC790 型彩色一體化攝像機 22 臺， PHILIPS 的LTC354 型定焦攝像機 289 臺，聯(lián)視的室內(nèi)云臺攝像機 16 臺，室外云臺攝像機 2臺，通過聯(lián)視公司的 MV900 型視頻矩陣實現(xiàn)視頻切換，整個系統(tǒng)共設(shè)置了 5 臺176 路輸入的視頻矩陣， 1 臺用作矩陣聯(lián)網(wǎng)， 所有圖像通過 Panasonic 的錄像機保存錄像在 30 天以上。 四、電梯系統(tǒng) 辦公樓、商場共有電梯、自動扶梯 66 臺，所有電梯均采用瑞士迅達公司制1286 造的 500 系統(tǒng)高性能電梯。辦公樓分低區(qū)、中區(qū)、高區(qū)，每區(qū)域有 6 部客梯，速度分別為 、 5m/s、 7m/s； 61 層至 66 層為超高區(qū)增設(shè) 2 臺客梯，速度為2m/s。另設(shè)二臺消防電梯自地下三層至 66 層，速度為 。商場裙房客梯有8 臺，速度為 1m/s；消防電梯有 6 臺，速度為 ，自動扶梯有 29 部。 五、 消防系統(tǒng) 消防設(shè)施共分 8 個系統(tǒng)：消防栓滅火系統(tǒng)、消 防報警系統(tǒng)、正壓送風(fēng)系統(tǒng)、自動噴水系統(tǒng)、消防排煙系統(tǒng)、二氧化碳系統(tǒng)、消防卷簾門系統(tǒng)、水幕雨淋系統(tǒng)。 六、供水系統(tǒng) 大樓的供水由市政管網(wǎng)分別從南陽路、陜西北路 162。300 管道接入地下三層水池。裙房商場的供水由地下三層水泵房三臺變頻泵機組供水。辦公樓的供水由地下三層 水 泵房二臺 100KW 水泵送至 60 層 140 立方米的水池。 56 層至 66 層供水由 66 層三臺變頻泵供水； 42 層至 55 層由 60 層的水池供水； 43 層中區(qū)水池供22 層至 41 層使用，水源由 60 層水池減壓供水； 27 層低區(qū)水池供 3 層至 21 層使用，水源由 60 層水池減壓供水。 七、排水系統(tǒng) 商場、辦公樓的污水輸送到位于地下二層、三層的污水處理站，地下二層、三 層 的污水需經(jīng)過兩級處理站符合 市政污水 排放標(biāo)準(zhǔn) 。 1287 主要 建筑數(shù)據(jù)摘要 主要建筑數(shù)據(jù) 建筑設(shè)計 a. T1amp。T2 辦公塔樓 :美國 KohnPedersenFoxAssociates(KPF） 建筑設(shè)計公司 b. T1 辦公塔樓 :香港馮慶延建筑師事務(wù)所 c. T1amp。T2 辦公塔樓 :中國華東建筑設(shè)計院 d. T1amp。T2 辦公塔樓 :美國 ThorntonTomasettiEngineers(TT)結(jié)構(gòu)顧問有限公司 e. T2 辦公塔樓 :柏誠 工程技術(shù) (北京 )有限公司上海分公司 全部占地面積 :31,088m2 總建筑面積 :315,362m2 a. 商場 54,403m2 b. T1 辦公 塔樓 150,278m2（ T1 辦公 塔樓 93,814m2；地下室 56,464m2） c. T2 辦公 塔樓 110,680m2(T2 辦公塔樓 90,553m2；地下室 20,127m2） 1288 層數(shù) a. 商場為 5 層 b. T1 辦公 塔樓 66 層 ,地下 3 層 , c. T2 辦公 塔樓 46 層 ,地下 3 層 主屋面高度 a. T1 辦公 塔樓 b. T2 辦公 塔樓 179m 最高 點高度 a. T1 辦公 塔樓 b. T2 辦公 塔樓 222m 結(jié)構(gòu) :鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 外墻 :鋁合金、雙層玻璃幕墻及花崗巖 綠化面積 :4,963m2 標(biāo) 準(zhǔn)層層高 a. 商場 b. T1 辦公 塔樓 c. T2 辦公 塔樓 標(biāo)準(zhǔn)層凈高 a. 商場 b. T1 辦公 塔樓 c. T2 辦公 塔樓 標(biāo)準(zhǔn)層面積 a. 商場 9,498m2— 11,817m2 b. T1 辦公 塔樓 1,667m2— 1,780m2 c. T2 辦公 塔樓 2,033m2— 2,119m2 機動車車位 a. T1 辦公 塔樓和商場 543(地面 49) b. T2 辦公 塔樓 324（地面 10） 非機動車車位 a. T1 辦公塔樓和商場 5,300 個 (地下 ) b. T2 辦公塔樓 823 個（地上） 機電設(shè)備概要 1289 電梯 :全進口瑞士迅達 a. 商場自動扶梯 29 臺，垂直梯 13 臺 b. T1 辦公塔樓 22 臺 c. T2 辦公塔樓 14 臺 中央空調(diào) :美國特靈 消防水泵 :T1 辦公塔樓 :英國 SPP T2 辦公塔樓 :丹麥 Grundfos 綜合布線 :T1 辦公塔樓 :美國朗訊 T2 辦公塔樓 :加拿大 Nordx/cdt 中央監(jiān)控 :T1 辦公塔樓 :香港聯(lián)視 T2 辦公塔樓 :美國 Bosch 定焦攝像機 美國 Pelco 矩陣 /快球攝像機 總承 包商 上海建工集團 土建分包： T1 辦公塔樓 :上海第三建筑工程公司 T2 辦公塔樓 :上海第三建筑工程公司 機電分包： T1 辦公塔樓 :香港快達工程公司 T2 辦公塔樓 :上海市安裝工程有限公司 新創(chuàng)機電工程有限公司 其士 (香港 )有限公司 北京中標(biāo)新亞機電工程有限公司 迅達 (中國 )電梯有限公司 竣工使用日期 T1 辦公塔樓和商場： 2020 年 4 月 20 日 T2 辦公塔樓：預(yù)計 2020 年 12 月 12810 第二節(jié) 物業(yè)維修部組織結(jié)構(gòu)圖 和 崗位職責(zé) 織結(jié)構(gòu)圖 崗位職責(zé) 12811 組織結(jié)構(gòu)圖 物業(yè)維修部總體組織結(jié)構(gòu)圖 安全管理小組組織結(jié)構(gòu)圖 能源管理小組組織結(jié)構(gòu)圖 環(huán) 保 管理小組組織結(jié)構(gòu)圖 12812 經(jīng)理 行政助理 強電 /電梯（ 11） 空調(diào)（ 15） 空調(diào)機 給排水 /消防 /煤氣（ 10） 空調(diào)機 裝修（ 10） 空調(diào)機 弱電（ 7） 物業(yè)維修部總體組織結(jié)構(gòu)圖 現(xiàn)有人數(shù) 55人。 2020年 03月 12813 安全管理小組組織 結(jié)構(gòu)圖 部門經(jīng)理 給排水主管 安全管理員 空調(diào)主管 裝修主管 弱電主管 強電主管 12814 能源管理小組組織